ra u la Oliv e i anda Pa u Fe rn a
As
As
alterações
alterações
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Regime
Regime
gg
Jurídico
Jurídico
da
da
Reabilitação
1 Os objetivos da alteração
1. Os objetivos da alteração
.
Os objetivos (artigo 1 º)
Fl ibili
i
lifi
di
d
Os objetivos (artigo 1.º)
•
Flexibilizar e simplificar os procedimentos de
criação de áreas de reabilitação urbana;
•
Criar um procedimento simplificado de controlo
prévio de operações urbanísticas;
•
Regular a reabilitação urbana de edifícios ou
frações, ainda que localizados fora de áreas de
bilit ã
b
j
t
ã
t
h
id
reabilitação urbana, cuja construção tenha sido
concluída há pelo menos 30 anos e em que se
justifique
uma
intervenção
de
reabilitação
justifique
uma
intervenção
de
reabilitação
destinada a conferir‐lhes adequadas características
de desempenho e de segurança.”
Regime atual
Regime atual
•
O regime da reabilitação urbana em áreas
de reabilitação urbana (Parte II) – continua
ç
(
)
a configurar‐se como a situação normal
•
O regime especial aplicável a determinado
tipo de edifícios independentemente da sua
localização ou não naquelas áreas (Parte III).
localização ou não naquelas áreas (Parte III).
3 As alterações ao RJRU
3. As alterações ao RJRU
.
1.
º ALTERAÇÃO:
à SIMPLIFICAÇÃO DA DELIMITAÇÃO DASARU
SARU
S 61.ª Alteração: simplificação da delimitação
das ARUs/aprovação das ORUs
•
De um processo obrigatoriamente global, em que a
delimitação
da
ARU
integrava
também,
i
t
ã
d
ORU d
necessariamente, a aprovação da ORU, dos seus
instrumentos estratégicos e a definição da entidade
gestora (delimitada a ARU faltava apenas executa la)
gestora (delimitada a ARU, faltava apenas executa‐la)
•
À
admissão
de
faseamento
do
processo
de
reabilitação urbana (1.º delimitação da área; 2.º
aprovação da operação)
2.
º ALTERAÇÃO:
R
EGIME DAS OPERAÇÕESURBANÍSTICAS QUANDO
ORUS
à ASORUS
SÃOAPROVADAS POR
PPRU
QUE COINCIDAM COM QUE COINCIDAM COM PATRIMÓNIO CULTURAL IMÓVEL CLASSIFICADO OU IMÓVEL CLASSIFICADO OU EM VIAS DE CLASSIFICAÇÃO EÇ RESPETIVAS ZONAS DE PROTEÇÃO.
8• Revogação do n.º 5 do artigo 28.º: passa a valer, sem concessões, a regra de que a vigência do PPRU determina a concessões, a regra de que a vigência do PPRU determina a isenção da consulta da autoridade do património cultural em sede de controlo preventivo das operações urbanísticas que o concretizem, apenas se exigindo que tais atos, uma vez emanados, lhe sejam comunicados.
• Torna exigível que os PP promovam a identificação e tratamento, o mais completo possível, dos regimes de proteção dos imóveis classificados ou em vias de proteção dos imóveis classificados ou em vias de classificação (a razão de ser e os problemas)
• A operações de demolição total ou parcial a efetuar noA operações de demolição total ou parcial a efetuar no património cultural imóvel classificado ou em vias de classificação: se o plano de pormenor identificar expressamente um imóvel classificado como sendo total ou parcialmente a demolir, deixa de ser necessário obter
i t d f t i ã d
previamente, e de forma e expressa, autorização da
3.
º ALTERAÇÃO:
S
IMPLIFICAÇÃO DOS PROCEDIMENTOS DE Ã É COMUNICAÇÃO PRÉVIA DAS OBRAS DE EDIFICAÇÃO PREVISTAS EM EDIFICAÇÃO PREVISTAS EMPPRU
QUE TENHA UM CONTEÚDO CONTEÚDO SUFICIENTEMENTE PRECISO JUSTIFICADOR DO DESENCADEAMENTO DESTE PROCEDIMENTO 10Um procedimento simplificado de comunicação
prévia (só para áreas com PPRU)
• Possibilidade, quando a entidade gestora da operação de reabilitação urbana for o município, de ser criada uma unidade
orgânica flexível interna e constituída nos termos da alínea a) do orgânica flexível interna e constituída nos termos da alínea a) do
artigo 7.º e dos artigos 8.º e 10.º do Decreto‐Lei n.º 305/2009, de 23 de outubro, unidade que terá por função específica a apreciação
d d l f d d l é i
do procedimento simplificado de controlo prévio ‐ artigo 53.º ‐ B • A comunicação prévia é sempre apresentada perante o município
d d ã f õ d tid d t d
que deve, quando não assuma as funções de entidade gestora da área de reabilitação urbana, remete‐la de imediato, por meios eletrónicos, à respetiva entidade gestora, notificando o interessado, p g , desse facto no prazo de 5 dias úteis (cfr. artigo 53.º ‐ C).
• Dispensa da realização de consultas e a solicitação de qualquer parecer, autorização ou aprovação a entidades externas ou a
Um procedimento simplificado de comunicação
prévia (só para áreas com PPRU)
•
Previsão expressa de uma fase de audiência dos
interessados (cfr. n.ºs 5 a 7 do artigo 53.º ‐ E).
•
O prazo de rejeição da comunicação prévia passa de
20 para 15 dias (artigo 53 º‐E n º 1)
20 para 15 dias (artigo 53.º‐E, n.º 1).
•
Previsão de um regime especial de proteção do
existente (quer em relação ao artigo 60.º do RJUE,
quer em relação ao artigo 51.º do RJRU) que engloba
uma garantia passiva do existente e uma garantia
ativa, assente esta na declaração dos técnicos
Um procedimento simplificado de comunicação
prévia (só para áreas com PPRU)
•
A entidade gestora apenas pode rejeitar a comunicação
com
base
na
violação
de
normas
legais
e
l
t
j
i
i
t
ã
t
h
id
regulamentares cujo incumprimento não tenha sido
identificado pelo técnico autor do projeto no termo de
responsabilidade
responsabilidade,
•
O
técnico
deve
declarar
nesse
termo
que
a
desconformidade com as normas em vigor não é
desconformidade com as normas em vigor não é
originada nem agravada pela operação de reabilitação
urbana ou que esta melhora as condições de segurança
urbana ou que esta melhora as condições de segurança
e de salubridade da edificação e ainda que são
observadas as opções de construção adequadas à
pç
ç
q
segurança estrutural e sísmica do edifício (artigo 53.º ‐F
do RJRU).
4.
º ALTERAÇÃO:
P
ROCEDIMENTO ESPECÍFICO DE Ã AUTORIZAÇÃO DE UTILIZAÇÃO 14Um procedimento específico de autorização
de utilização
• Apenas aplicável às situações de comunicação prévia simplificadas (as referidas antes e as que seguem o regime especial de reabilitação previsto nos artigos 77 º A e 77 º B): especial de reabilitação previsto nos artigos 77.º‐A e 77.º‐B):
crítica.
O i t ( ã t d bilid d ) d
• O requerimento (e não o termo de responsabilidade) deve conter a identificação do titular da autorização de utilização, do edifício ou a fração autónoma a que respeita e o uso a do edifício ou a fração autónoma a que respeita e o uso a que se destina o edifício ou a fração autónoma, devendo este ser acompanhado de termo de responsabilidade no qual se declare que estão cumpridos os requisitos legais para a constituição da propriedade horizontal, quando aplicável.
Um procedimento específico de autorização
de utilização
• Caso não se determine a realização de vistoria no prazo de 10 dias úteis a contar da receção do requerimento, o termo de responsabilidade (acompanhado daquele requerimento e do responsabilidade (acompanhado daquele requerimento e do comprovativo da apresentação de ambos à entidade gestora), vale como autorização de utilização, para os efeitos do disposto
ti 62 º d RJUE b tit i d l á d tili ã no artigo 62.º do RJUE, substituindo o alvará de utilização referido no n.º 3 do artigo 74.º do RJUE.
• O legislador confere de imediato aos documentos apresentados pelo requerente o valor de alvará para todos os efeitos, inclusive perante terceiros, designadamente para efeitos da celebração perante terceiros, designadamente para efeitos da celebração de negócios jurídicos relativos ao edifício ou fração autónoma reabilitados e para efeitos de registo.
Um procedimento específico de autorização
de utilização
• Já o mesmo não se diz nas situações em que haja lugar a vistoria e na sua sequência deva ser emitida autorização deq ç utilização ou a realização de nova vistoria, nos casos previstos no artigo 65.º do RJUE. Crítica
5.
º ALTERAÇÃO:
U
M REGIME ESPECIAL DE REABILITAÇÃO DE CERTOS Í EDIFÍCIOS 18Âmbito de aplicação ‐ edifícios
Âmbito de aplicação edifícios
• Construção legalmente existente;
• concluída há pelo menos 30 anos (este requisito pode serconcluída há pelo menos 30 anos (este requisito pode ser difícil de provar nas situações em que não tenha sido requerida a respetiva autorização de utilização, cabendo, por isso, ao interessado comprová‐lo);
• que não sejam individualmente classificados ou em vias de classificação ou localizados em áreas urbanas de génese ilegal, salvo se estiverem incluídos em áreas de reabilitação urbana (ou que estando integrados em zonas de proteção e urbana (ou que, estando integrados em zonas de proteção e não sendo individualmente classificados nem em vias de classificação, não importem novas aberturas de vãos naç , p fachada ou na cobertura);
Âmbito de aplicação ‐ edifícios
Âmbito de aplicação edifícios
• nos quais, em virtude da sua insuficiência, degradação ou obsolescência, designadamente no que se refere às suas condições de uso solidez segurança estética ou condições de uso, solidez, segurança, estética ou salubridade, se justifique uma intervenção de reabilitação destinada a conferir adequadasq características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva;
• que preservem as fachadas principais do edifício com todos os seus elementos não dissonantes;
• que mantenham os elementos arquitetónicos e estruturais de valor patrimonial do edifício, designadamente abóbadas, arcarias estruturas metálicas ou de madeira;
Âmbito de aplicação ‐ edifícios
Âmbito de aplicação edifícios
• que mantenham o número de pisos acima do solo e no subsolo, bem como a configuração da cobertura, sendo, g ç , admitido o aproveitamento do vão da cobertura como área útil, com possibilidade de abertura de vãos para comunicação com o exterior, nos termos previstos nas normas legais e regulamentares e nos instrumentos de gestão territorial aplicáveis;
gestão territorial aplicáveis;
• e que não reduzam a resistência estrutural do edifício, designadamente ao nível sísmico, e observem as opções de designadamente ao nível sísmico, e observem as opções de construção adequadas à segurança estrutural e sísmica do edifício.
O regime especial
O regime especial
P f d ti 77 º B li á i
• Por força do artigo 77.º‐B aplica‐se, com as necessárias adaptações, o procedimento simplificado de comunicação prévia anteriormente referido, exceto se as mesmas estiverem isentas, de controlo preventivo nos termos do RJUE (caso em que também neste âmbito não estarão sujeitas a controlo).
• Nos casos em que se trate de imóveis integrados em zonas de proteção e que não sejam individualmente classificados nem em
i d l ifi ã ã i t b t d ã
vias de classificação, que não importem novas aberturas de vãos na fachada ou na cobertura, a comunicação deve ser remetida à administração do património cultural, para emissão de parecerç p , p p não vinculativo no prazo de 10 dias úteis (parecer tácito favorável).
O regime especial
O regime especial
S l ã t difí i i l d f di • Solução assente em edifícios isolados parece confundir
reabilitação do edificado com reabilitação da cidade ou de áreas urbanas nela contidas (reabilitação urbana): a soma áreas urbanas nela contidas (reabilitação urbana): a soma da reabilitação de vários edifícios não terá necessariamente como resultado direto a reabilitação da cidade e, assim, da qualidade de vida dos cidadãos.
O regime especial
O regime especial
N t d ti i ã d C i ã N i l P t d • Notas da participação da Comissão Nacional Portuguesa do
ICOMOS na audição parlamentar sobre a PPL nº 24/XII/1ª‐ GOV Comissão de Ambiente Ordenamento do Território e GOV Comissão de Ambiente, Ordenamento do Território e Poder Local Assembleia da República
•
“Será que uma vez instituído (este regime) alguma
Será que uma vez instituído (este regime) alguma
autarquia se vai preocupar com a delimitação de ARU,
a definição de estratégias, a elaboração de PPRU?
f
ç
g
,
ç
Para quê se é possível ter todos os benefícios sem
quaisquer regras? Para quê se assim é imediata a
aprovação da ação? Para quê se ainda por cima a Lei
privilegia esta casuística e, assim, a discricionari‐
edade?”.
6.
º ALTERAÇÃO:
U
M REGIME SIMPLIFICADO DE Ã CONSTITUIÇÃO DE PROPRIEDADEHORIZONTAL PARA TODAS HORIZONTAL PARA TODAS
AS OPERAÇÕES APROVADAS AO ABRIGO APROVADAS AO ABRIGO DO REGIME JURÍDICO DA REABILITAÇÃO URBANAÇ 25
Constituição da propriedade horizontal
• o termo de responsabilidade subscrito por técnico
Constituição da propriedade horizontal
• o termo de responsabilidade subscrito por técnico legalmente habilitado atestando que estão verificados os requisitos legais para a constituição da propriedadeq g p ç p p horizontal, acompanhado de comprovativo da sua apresentação ao município ou à entidade gestora vale como documento comprovativo de que as frações autónomas satisfazem os requisitos legais, para os efeitos do disposto no artigo 59 º do Código do Notariado
do disposto no artigo 59.º do Código do Notariado.
• Nestes casos dispensa‐se a atividade certificadora municipal O que significa que a constatação de que o municipal. O que significa que a constatação de que o imóvel e respetivas frações não cumprem os requisitos para constituição em propriedade horizontal apenas passa
p ç p p p p
a poder ser imputada ao titular da autorização e ao técnico que assinou o termo de responsabilidade.
Constituição da propriedade horizontal
Constituição da propriedade horizontal
• Deve ser o comprovativo da apresentação que deve conter elementos como a identificação do titular da autorização de utilização a identificação do edifício e as frações de utilização, a identificação do edifício e as frações autónomas, bem como as respetivas áreas e a indicação do fim a que se destinam as frações autónomas,q ç ,
• Para o termo de responsabilidade deve ficar a declaração de que estão cumpridos os requisitos legais para a de que estão cumpridos os requisitos legais para a constituição da propriedade horizontal.
Aguarda‐se o modelo dos termos de responsabilidade a fixar por Portaria.
p
O
UTRAS ALTERAÇÕESObrigação de reabilitar (artigo 55 º)
Obrigação de reabilitar (artigo 55.º)
•
A entidade gestora só pode impor a obrigação de
realização de obras de reabilitação caso seja atribuído
difí i
f
ã
í l d
ã 1
a um edifício ou fração um nível de conservação 1 ou
2.
•
Alteração que permite definir com maior objetividade
o tipo de situações carecidas de intervenção, sendo
d
j
ifi
ã
apenas estas que podem justificar uma atuação
impositiva ou substitutiva por parte da entidade
gestora seja no âmbito da reabilitação urbana seja em
gestora seja no âmbito da reabilitação urbana, seja em
geral no âmbito do regime jurídico da urbanização e
edificação (artigo 89 º)
edificação (artigo 89.º).
• Os critérios de avaliação/determinação do nível de conservação do edificado encontram‐se previstos no conservação do edificado encontram‐se previstos no Decreto‐Lei n.º 156/2006, e nos artigos 2.º a 6.º da Portaria n.º 1192 B/2006, sendo para eles que remete o artigo 65.º do RJRU [estes níveis refletem o estado de conservação de um prédio urbano e a existência nesse prédio de infraestruturas básicas consistindo em: nível 1 (péssimo) nível 2 (mau) básicas, consistindo em: nível 1 (péssimo), nível 2 (mau), nível 3 (médio), nível 4 (bom), nível 5 (excelente), devendo
ser objeto de inspeção realizada em princípio por arquitetoj p ç p p p q
ou engenheiro (ou, subsidiariamente, por engenheiro técnico), no termo da qual é preenchida uma ficha de
li ã i t l t d l d li ]
avaliação que integra os elementos do locado a avaliar].
• A determinação do nível de conservação compete à câmara
municipal ou, em caso de delegação, à entidade gestora da área de reabilitação urbana, exercendo estas entidades os poderes inicialmente cometidos àquelas comissões arbitrais poderes inicialmente cometidos àquelas comissões arbitrais
Arrendamento forçado
Arrendamento forçado
•
Foi
eliminada
a
possibilidade
de
o
proprietário se opor à celebração do
p p
p
ç
contrato de arrendamento requerendo a
venda forçada ou a expropriação
venda forçada ou a expropriação,
•
Razão de ser: essa possibilidade poderia
colocar em causa a sustentabilidade da
intervenção a cargo da entidade gestora
intervenção a cargo da entidade gestora
(que não teria programado inicialmente o
financiamento destas aquisições)
financiamento destas aquisições).
Venda
Venda forçadaforçada Venda
Venda forçadaforçada Venda
Venda forçadaforçada Venda
Venda forçadaforçada
• Com a alteração de 2012, caso o proprietário tenha apresentado contraproposta com um valor superior ao valor base do edifício ou fração resultante da avaliação o valor base do edifício ou fração resultante da avaliação, o valor base da venda em hasta pública passa a ser o valor fixado por recurso prévio à arbitragem e demaisp p g expedientes processuais do Código das Expropriações.
• Esta fixação prévia (por via judicial) do valor base da vendaç p (p j ) forçada (que equivale, nos termos da lei, ao valor da indemnização justa correspondente ao valor venal do bem), assegura que a entidade gestora não tem de cobrir a
posteriori o valor que medeia entre o valor da licitação e o
valor da justa indemnização valor da justa indemnização.
Venda
Venda forçadaforçada Venda
Venda forçadaforçada Venda
Venda forçadaforçada Venda
Venda forçadaforçada
• Esta alteração salvaguarda assim a entidade gestora e a sustentabilidade financeira das operações de reabilitação urbana ainda que delongue o processo de reabilitação (já urbana, ainda que delongue o processo de reabilitação (já que a venda forçada só tem lugar em momento posterior à discussão judicial do valor base de licitação).j ç )
• Por outro lado, obriga a uma maior atenção dos proprietários relativamente à tramitação do procedimento de venda forçada, já que se estiverem de acordo com o valor proposto pela entidade gestora ou não apresentarem
t t tid d t d l h t
contraproposta, a entidade gestora pode lançar a hasta pública com base no valor por si definido nos termos do artigo 62.º, n.º 4, entregando aos proprietários o produto artigo 62. , n. 4, entregando aos proprietários o produto da hasta pública e assim terminado o respetivo procedimento
