COMENTÁRIOS À LEI 12.122/09, QUE ALTEROU
A LEI DO INQUILINATO
Gilberto Koenig
A Lei 8.245, de 16 de outubro de 1991, indiscutivelmente é considerada pelos especialistas uma das melhores legislações sobre inquilinato que se tem notícias, e isso porque foi fruto da convergência de interesses de locadores, locatários e governo, em decorrência da crise habitacional que se instalara nos anos 90.
Em outubro de 2009 a Lei 8.245/91 completou 18 anos, portanto merecedora de uma atualização, principalmente porque neste período muitos fatos ocorreram e as relações interpessoais se alteraram em sociedade; legislações correlatas se modificaram, em especial o Código Civil Brasileiro de 2002.
A Lei 12.112, de dezembro de 2009, surgiu com o objetivo de modernizar as relações locatícias e atualizar a Lei 8.245/91; portanto, não estamos frente a uma nova Lei do Inquilinato, como muitos imaginam.
Destarte, passaremos a discorrer sobre as principais alterações da Lei do Inquilinato introduzidas pela Lei 12.112/09, sem, contudo, ter por objetivo esgotar o tema.
Art. 4º.
Na redação primitiva do art. 4º, a Lei estabelecia que:
“Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o
pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”
A nova redação dada pela Lei 12.112/09 diz:
“Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o
locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”
É da tradição do direito locacional que durante o prazo determinado não possa o locador reaver o imóvel alugado, exceto, obviamente, nas hipóteses previstas na própria legislação, como ocorre, p. ex, com o art. 9º.
O locatário, todavia, sempre pode entregar o imóvel antecipadamente, sendo a recusa do locador no recebimento das chaves considerada injusta e o sujeita à condição de réu em ação de consignação, nos moldes previstos no Código de Processo Civil.
É verdade, por outro lado, que a entrega antecipada do imóvel se constitui em descumprimento contratual, razão pela qual a legislação estabelece que o locatário ficará sujeito ao pagamento da multa que foi pactuada no contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada, ressalvado o parágrafo único do próprio art. 4º 1.
A mudança no caput do art. 4º, em verdade, apenas atualiza a legislação, pois o art. 924 mencionado era do Código Civil de 1916, e o atual diploma
reproduziu norma assemelhada2, mas não idêntica.
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P arágraf o únic o. O loc at ário fic ará dis pens ado da m ulta s e a devoluç ão do im óvel decorrer de t ransf erênc ia, pelo s eu em pregador, privado ou público, para pres t ar s erviç os em loc alidades divers as daquela do iníc io do c ont rat o, e s e not if ic ar, por esc rit o, o loc ador c om prazo de, no m ínim o, t rint a dias de ant ecedênc ia. ”
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Há que se ater, ainda, ao fato que a jurisprudência3 já havia se firmado no sentido de que a multa deve ser proporcional, ou seja, quanto maior for o tempo de cumprimento do contrato, menor deverá ser a multa, portanto utilizando um sistema de proporcionalidade com aplicação de uma regra de três simples.
Art. 12.
Na redação originária, temos:
“Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou
dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.”
Na redação estabelecida pela Lei 12.112/09, consta:
“Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou
dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
§ 1º. Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
3
Aç ão de Cobranç a. M ult a Compens at ória Dec orrent e da E nt rega A nt ec ipada do I móvel Loc ado. A plic aç ão do art. 924 do Código Civil, reduzindo a m ult a à proporc ionalidade do desc um prim ent o da obrigaç ão. J uros Legais e Correç ão M onet ária. I nc idênc ia desde a ent rega das chaves, m om ent o em que s e verif ic ou a m ora. A pelaç ão provida em part e. A pelaç ão Cível nº 70002009264 – 16ª Câm ara Cível – TJ RS .
Parte superior do formulário 0
§ 2º. O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador” (NR).
A nova redação substituiu a expressão “sociedade concubinária” por “união estável”, adequando-a aos novos tempos e ao sistema do atual Código Civil Brasileiro.
O prosseguimento da locação com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel já era consagrado; o que se impõe agora é que a sub-rogação será obrigatoriamente comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia prevista na locação.
O fiador, por sua vez, poderá exonerar-se das suas responsabilidades, comunicando o locador de forma inequívoca. A novel regra estabelece prazo decadencial de 30 (trinta) dias, contados do recebimento da comunicação de sub-rogação, para que o fiador utilize a faculdade de exonerar-se, independente de o contrato estar vigendo a prazo determinado.
Comunicado o locador da intenção de exonerar-se, o fiador é liberto da obrigação, independente de qualquer outra providência judicial ou extrajudicial, todavia, permanece responsável por todas as obrigações assumidas pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias.
Se o sub-rogado, por sua vez, não comunicar o locador e o fiador do advento da alteração do locatário em face de uma das hipóteses previstas no caput do art. 12, permanecerá hígida a fiança, nos moldes do ajustado no contrato, até a efetiva devolução do imóvel, pois a exoneração do fiador não é automática; ao contrário, depende de comunicação expressa ao locador.
O legislador aproveitou e disciplinou de forma idêntica a hipótese de
sub-rogação por morte do locatário prevista no art. 11 da Lei 8.245/914, o que
significa que a partir da vigência da Lei 12.112/09 a morte do locatário não exonera automaticamente o fiador, que, pretendendo se livrar da obrigação, deverá comunicar de forma inequívoca o locador de sua intenção de liberar-se, ficando, entretanto, responsável pelas obrigações assumidas por 120 dias.
Art. 39.
Na primitiva Lei 8.245/91, o art. 39 apresentava a seguinte redação:
“Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da
locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.”
A nova redação da Lei 12.112/09 é:
“Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da
locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.”
A partir de uma equivocada interpretação do Superior Tribunal de Justiça quanto à Súmula 214, felizmente já superada, se estabeleceu no cenário jurídico um conflito do alcance da regra do primitivo art. 39 da Lei do Inquilinato, no que diz respeito à manutenção da fiança quando a locação é prorrogada a prazo indeterminado.
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“A rt . 11. Morrendo o loc at ário, f ic arão s ub-rogados nos s eus direit os e obrigações: I – nas loc aç ões com f inalidade res idencial, o cônjuge s obrevivent e ou o c ompanheiro e, s uc ess ivam ente, os herdeiros nec ess ários e as pess oas que viviam na dependência ec onôm ic a do de c ujus, des de que res ident es no im óvel; II – nas loc ações c om f inalidade não res idencial, o es pólio e, s e f or o c as o, s eu s uc es sor no negóc io. ”
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O legislador atento à controvérsia fez constar expressamente que ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, o fiador permanece obrigado por compromissos assumidos até que o locatário devolva as chaves do imóvel locado, simbolizando a resolução do contrato de locação e consequente extinção da garantia estabelecida.
Art. 40, inciso II
O art. 40 da Lei 8.245/91 disciplina as hipóteses em que o locador poderá exigir do locatário novo fiador ou a substituição da garantia, sendo que o inciso II diz:
“Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de
garantia, nos seguintes casos: I - (...)
II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; (...).”
A nova redação do referido inciso II na novel legislação é:
“II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador,
declaradas judicialmente; (...).”
A regra acrescenta apenas a hipótese de recuperação judicial5, figura
nova no direito brasileiro, assemelhada a extinta concordata, que possibilita ao empresário, para evitar a falência, liquidar suas dívidas em determinado tempo.
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Lei nº 11. 101/ 2005. “§ 1º. Conc eder-s e-á lim inar para des oc upaç ão em quinze dias, independentem ent e da audiênc ia da part e c ont rária e des de que prest ada a c auç ão no valor equivalent e a t rês m es es de aluguel, nas aç ões que tiverem por fundam ento exc lus ivo: I – o desc um prim ento do m út uo ac ordo (art . 9º, inc is o I ), c elebrado por esc rit o e ass inado pelas part es e por duas t est em unhas, no qual t enha sido ajust ado o prazo m ínim o de s eis m es es para des oc upaç ão, cont ado da assinatura do instrum ento; II – o dispost o no inciso II do art. 47, havendo prova esc rit a da resc is ão do c ont rat o de t rabalho ou s endo ela dem onst rada em audiênc ia prévia; I II – o t érm ino do prazo da loc aç ão para t em porada, t endo sido proposta a aç ão de des pejo em at é t rint a dias após o venc im ento do c ont rat o; I V – a m ort e do loc at ário s em deixar s uc ess or legítim o na loc ação, de ac ordo c om o ref erido no
Ora, o locador, diante do pedido de recuperação judicial do fiador, poderá exigir do locatário novo fiador ou outra modalidade de garantia, o que nos parece adequado, pois o garantidor com dificuldades financeiras não tem condições de assegurar os compromissos financeiros do afiançado.
Art. 40, inciso X.
A redação primitiva da Lei do Inquilinato não previa a hipótese do inciso X, que é redação da Lei 12.112/09:
“X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o
locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.”
Incluiu-se, portanto, entre as hipóteses em que o locador pode exigir novo fiador ou outra modalidade de garantia, a exoneração do fiador, no prazo indeterminado, por desinteresse na manutenção da garantia prestada.
Ao fiador é assegurado o direito de exonerar-se da fiança quando a locação estiver prorrogada a prazo indeterminado, bastando para tanto comunicar de forma inequívoca ao locador.
A responsabilidade do fiador, todavia, se estende por 120 (cento e vinte) dias, contados da comunicação do desinteresse em continuar como garantidor.
inciso I do art. 11, perm anec endo no im óvel pess oas não aut orizadas por lei; V – a perm anênc ia do s ubloc at ário no im óvel, ext int a a loc aç ão, celebrada c om o loc at ário”.
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Art. 40, parágrafo único.
Em contrapartida, acresceu o legislador, através da Lei 12.112/09, o parágrafo único ao art. 40 da Lei das Locações, com a seguinte redação:
“Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova
garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.”
Se por um lado ficou cristalina a possibilidade de o fiador se exonerar da fiança prestada, por outro, o legislador deixou do mesmo modo claro o direito de o locador exigir do locatário uma nova garantia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação, ampliando as hipóteses de despejo.
A exigência de garantia é um direito do locador; portanto, cabe a ele a escolha da espécie que melhor lhe convier entre aquelas previstas no art. 37 da Lei 8.245/91.
Art. 59
O art. 59 da Lei das Locações, no capítulo destinado a disciplinar as ações de despejo, diz que essas ações terão rito ordinário, com as modificações constantes expressas.
O § 1º do referido art. 59 trata das hipóteses de liminares para a desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias, arrolando cinco situações objetivas6.
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Pensamos que na hipótese de a obra simplesmente ser autorizada pelo poder público, não determinada, desde que urgente e que coloque em risco a integridade física ou a saúde do inquilino e de sua família, também se justifique o deferimento da liminar. Há que se atentar ao fato de que nem sempre a autoridade pública tem condições de efetiva fiscalização e, portanto, conhecimento para determinar a realização da obra. Muitas vezes, a situação é de conhecimento do proprietário que provoca a autoridade pública através do pedido de autorização para realização da obra urgente.
A Lei 12.112/09 acrescenta ao rol mais 4 (quatro) hipóteses de despejo liminar, que são:
“VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir
reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.”
O legislador incluiu entre as hipóteses de despejo liminar para desocupação em 15 dias a situação em que há necessidade de se fazerem reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que pelo seu vulto ou periculosidade não possibilitam a realização com a permanência do locatário, ou, ainda que possam ser realizadas com sua permanência, ele se recuse a consenti-las.
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Como se observa, a nova hipótese de liminar visa a proteger o patrimônio do locador, mas também, e principalmente, a segurança do locatário e de sua família.
Sendo a obra determinada pelo poder público7, notadamente pela
condição de segurança ou salubridade, e não sendo possível a sua realização com a permanência do locatário, ou esse se recusando a consenti-la, não há melhor caminho que a medida liminar para desocupação no prazo estabelecido no § 1º do art. 59.
A sétima hipótese de liminar é quando expirado o prazo de 30 (trinta)
dias8 para o locatário oferecer nova modalidade de garantia sem apresentação
de outra apta a manter a segurança inaugural do contrato.
O art. 40 prevê extenso rol de situações que permitem ao locador exigir do locatário a substituição do fiador ou da modalidade de garantia.
Ao locador, entretanto, é facultado manter a locação sem qualquer garantia, hipótese em que poderá passar a cobrar o aluguel antecipadamente, como previsto no art. 209 e, incorrendo o locatário em mora, usar da faculdade de despejo liminar prevista no inciso IX do § 1º do art. 59.
Do novo rol de despejos liminares, o que mais nos chama a atenção é o inciso VIII, pois injustificadamente permite o despejo do locatário não residencial quando do término do prazo do contrato ou da notificação premonitória, desde que ajuizada ação desalijatória no prazo de 30 (trinta) dias.
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“Art. 40, parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação (NR).”
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“Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.”
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“Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I – caução; II – fiança; III – seguro de fiança locatícia; IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005).”
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A desocupação do locatário não residencial em prazo tão exíguo desequilibra a relação, pois permite ao locador uma forte pressão, inclusive para obtenção de vantagens econômicas, o que, por certo, não era a intenção do legislador.
A última hipótese de despejo liminar está prevista no inciso IX, e é, sem dúvida, a grande novidade, não obstante a considerarmos tímida.
Com efeito, o legislador possibilita o despejo liminar quando o locatário não tenha qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato, seja porque nunca foi contratada ou mesmo por exoneração do fiador e esteja em mora com os aluguéis e/ou acessórios da locação.
Como se observa, o despejo liminar na falta de pagamento de aluguel somente alcança aqueles locatários que não têm garantia; portanto, mantendo o sistema tradicional da ordinariedade nas demais situações.
A medida, sem dúvida, foi tímida, pois aquele locatário que tem garantia, entre as quais a fiança, que é a mais utilizada, permanecerá beneficiado pela demora da prestação jurisdicional, podendo, inclusive, se utilizar de todos os meios de defesa.
Sem dúvida, ao final, o fiador continuará sendo responsabilizado patrimonialmente pela demora na obtenção do despejo do locatário que, na maioria das vezes, se utiliza de todos os expedientes possíveis para postergar o ato despejatório.
Pensamos que o melhor seria estender a todas as ações de despejo, por falta de pagamento, a medida liminar, independente de o locatário ter ou não garantia, pois aí sim haveria valorização do bom pagador e equilíbrio na relação locatícia, inclusive com proteção ao patrimônio do próprio fiador que, muitas
vezes, responde com seu único bem, ainda que residencial10, pela inadimplência do afiançado.
Art. 59, § 3º.
“§ 3º. No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62” (NR).
Por outro lado, o legislador permitiu que o locatário inadimplente e que não tenha garantias possa evitar a rescisão da locação e, como consequência, elidir a liminar de desocupação, se dentro do prazo de 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel efetuar o depósito judicial da totalidade dos valores devidos, inclusive custas, honorários advocatícios e demais cominações legais, como previsto do inciso II do art. 62.
A regra, por certo, consagra o tradicional instituto da emenda da mora, todavia o faz de forma a não permitir ao locatário procrastinar a solução do litígio.
Aquele inquilino que está em mora e de fato pretende purgá-la poderá fazê-lo depositando integralmente o valor devido, sem maiores rodeios, nem mesmo de remessa dos autos ao contador judicial, pois cabe a ele, locatário, a
10
“Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...); VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991).”
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elaboração do cálculo do valor a partir da memória de débito constante na petição inicial.
A medida, como se depreende, tem por objetivo acelerar o despejo daquele locatário que está em mora e não tem qualquer garantia contratual, sem, entretanto, deixar de oportunizar a emenda da mora.
Art. 62.
“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e
acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
(...)
III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;
IV - não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
(...)
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação” (NR).
Na primitiva regra do caput do art. 62, lia-se que:
“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e
acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:”
Na novel redação, o legislador definiu que a ação de despejo pode ser promovida em decorrência da falta de pagamento não só de aluguéis e acessórios, mas apenas de um deles, incluindo a possibilidade em face de aluguel provisório ou eventuais diferenças desse, quando houver.
Ora, a nova redação não deixa dúvida que a ação de despejo pode ser ajuizada quando o locatário não paga, por exemplo, condomínio, IPTU, seguro, ou outro encargo que lhe cabe por força de lei ou do contrato, ainda que os aluguéis estejam rigorosamente em dia.
Aproveitou o legislador para definir que aluguel provisório ou diferença é
aluguel11, portanto sujeita a inadimplência ao despejo.
No inciso II do artigo em comento, o legislador aproveitou para ratificar a
possibilidade de cumulação da ação de despejo com cobrança12, esclarecendo
11
Em dec orrênc ia de aç ão revisional – art. 68 e/ ou aç ão renovat ória – art. 73.
12
que a ação de despejo é direcionada contra o locatário e a de cobrança pode ser proposta em face do próprio inquilino ou de seu fiador.
A regra anterior13 pecava pela falta de clareza, e muitos advogados
simplesmente mencionavam na petição inicial a cumulação de ações contra o inquilino e fiadores, sem especificar que ação era movida e contra quem, o que, tecnicamente, era equivocado, pois o fiador não poderia ser parte na ação de
despejo, uma vez que não figurava naquele contrato como inquilino14.
Quanto ao cálculo discriminado do débito, não é novidade e já constava da redação primitiva.
Com efeito, é fundamental para o desenvolvimento válido do processo que a petição inicial indique com clareza qual é o valor do débito do locatário, a fim que esse possa emendar a mora ou contestar a demanda ou os valores apontados como devidos.
No inciso II, o legislador explicitou que o fiador também pode evitar a rescisão do contrato de locação emendando a mora.
A jurisprudência sempre se posicionou no sentido de que o fiador ou outro interessado podem purgar a mora e evitar a rescisão contratual e, como consequência, elidir o despejo do locatário, desde que em nome deste. Agora, entretanto, o fiador poderá em nome próprio elidir a rescisão contratual, purgando a mora.
13
“I – o pedido de resc is ão da loc aç ão poderá s er c umulado com o de c obranç a dos aluguéis e ac es sórios da loc aç ão, devendo ser apres ent ado, c om a inic ial, c álc ulo disc rim inado do valor do débit o; (.. . ). ”
14
Não s e pode es quecer que o cont rat o de fianç a é ac ess ório ao c ont rat o de loc aç ão e que não obs t ant e apareç am invariavelm ent e no m esm o inst rum ent o, s ão cont rat os dist int os.
P art e s uperior do f orm ulário 0
A polêmica que certamente irá surgir é e se o locatário não quiser purgar a mora, pode o fiador fazê-lo contra sua vontade? Pensamos que não, pois o legislador ao disciplinar adotou o conjuntivo “e”, locatário e o fiador, portanto, se não houver consenso, não poderá o fiador purgar a mora sem consentimento ou contra a vontade do locatário, mas este poderá fazê-lo independente do fiador, eis que é parte no contrato de locação, enquanto aquele não.
Outra alteração substancial é que a partir da vigência da Lei 12.112/09, se houver interesse na emenda da mora, o locatário e o fiador poderão fazê-lo, depositando o valor do débito, independente de cálculo do contador, e no prazo
de 15 dias contados da citação e não da juntada aos autos do mandado15,
independente de autorização judicial.
A autorização judicial para emenda da mora, como demonstrou a prática, é inócua, pois muitas vezes já vinha a autorização judicial no próprio despacho da petição inicial e em outras tantas o locatário utilizava-se do expediente apenas para protelar o resultado, pois requeria a autorização e o juiz despachava autorizando. Para tanto, o locatário tinha que ser intimado e, após, deixava decorrer sem emendar a mora. Todos esses atos judiciais protelavam o processo em dois ou três meses, senão mais.
O inciso III disciplina a hipótese de diferença de valores na purga da mora.
Com efeito, se o locatário e o fiador purgarem a mora, é possível que o locador aponte diferenças, justificando-a, situação em que o interessado poderá complementá-lo depositando no prazo de 10 dias a diferença.
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O prazo para c ont est ar c ont inua s endo cont ado da juntada aos aut os do m andado de c it aç ão, e, em havendo m últ iplos réus, da junt ada do últ im o m andado devidam ente c um prido, nos term os do art . 241 e inc is o do CP C. Parte superior do formulário
Na nova sistemática, o prazo de 10 dias é contado da intimação, que poderá ser pessoal, por carta ou mediante publicação de nota de expediente no diário oficial se o interessado estiver representado em juízo por advogado, se houver pedido do locador para tanto.
O inciso IV determina que se o depósito for complementado integralmente, o pedido de rescisão continuará pela diferença, sendo facultado ao locador desde logo levantar o valor depositado, pois esse é incontroverso.
No parágrafo único do art. 62, o legislador restringiu drasticamente o direito de emenda da mora, pois na redação primitiva o locatário poderia se valer deste benefício por duas vezes nos 12 meses imediatamente anteriores à propositura da ação de despejo.
A nova redação do parágrafo único permite a utilização do benefício de emenda da mora apenas uma única vez a cada período de 24 meses, pois não admitirá a purga se o locatário já tiver se utilizado da faculdade nos dois anos anteriores à propositura da ação.
A intenção do legislador é inibir o abuso do exercício do direito de emendar a mora e, como consequência, dizer aos locadores que o inquilino é desestimulado a recair na inadimplência.
Art. 63.
A redação original do art. 63 dizia:
“Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias
para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.”
A nova redação diz:
“Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição
de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.”
A mudança adotada, sem dúvida, é pela busca da celeridade da prestação jurisdicional, pois na sistemática anterior, após julgada procedente a ação de despejo, havia a necessidade de expedição de mandado de intimação para desocupação voluntária, impondo, caso o locatário não cumprisse com a determinação judicial, a expedição de mandado de despejo compulsório, o que, não raras vezes, até o efetivo despejo, levava mais de três meses.
Pela nova redação, julgada procedente a ação de despejo, será expedido mandado de despejo, possibilitando a desocupação voluntária no prazo estabelecido, e, caso essa não ocorra, o próprio mandado servirá para o despejo compulsório.
Destarte, o oficial de justiça encarregado do despejo primeiro intimará o locatário e eventuais ocupantes do prazo estabelecido na sentença ou liminar para a desocupação e, decorrido esse, sem necessidade de novo mandado ou outra ordem qualquer, providenciará no despejo, nos termos previstos no art. 65.
Art. 62, § 1º, b.
Na redação original, tínhamos:
“b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art.
A regra atual diz:
“b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no § 2º do
art. 46.”
Na regra revogada, se o despejo havia sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9º ou § 2º do art. 46, o prazo concedido para desocupação voluntária era de 15 (quinze) dias e agora o legislador estendeu a todas as hipóteses do art. 9º, ou seja, incluiu (I) mútuo acordo e (IV) reformas urgentes determinadas pelo poder público.
Destarte, se o decreto despejatório tiver por fundamento qualquer dos incisos do art. 9º ou o § 2º do art. 46, o prazo para desocupação voluntária do locatário e ocupantes será de 15 (quinze) dias e não os 30 (trinta) previsto no
caput do art. 63.
Art. 64.
A regra original do dispositivo era:
“Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art.
9°, a execução provisória do despejo dependerá de c aução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.”
A nova regra é:
“Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução
superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.”
O legislador, finalmente, atendeu aos anseios dos locadores e extinguiu a necessidade de prestação de caução para execução do despejo provisório quando o decreto tiver fundamento no art. 9º.
A exigência de prestação de caução quando o despejo havia sido decretado com fundamento no inciso III do art. 9º era, sem dúvida, um equívoco imperdoável, pois penalizava o locador que não estava recebendo os aluguéis.
De outra banda, reduziu-se para as demais hipóteses de despejo provisório a caução mínima de 12 para seis meses e máxima de 18 para 12 meses de aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.
A medida é salutar, pois a caução exigida é apenas assecuratória de indenização mínima caso o locatário consiga reverter a decisão em grau recursal e já tenha sido despejado.
Na prática, pouquíssimas são as decisões de reversão do despejo, pois as hipóteses previstas na lei do inquilinato que permitem o rompimento da locação são poucas e objetivas.
Art. 68.
Na redação revogada constava:
“Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo,
observar-se-á o seguinte:”
“Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o
seguinte:”
O legislador no art. 68 apenas atualizou a expressão, pois o Código de Processo Civil há muito alterou no art. 275 a expressão sumaríssimo por sumário.
Art. 68, inciso II.
Na redação original, tínhamos:
“II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido
e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação; (...).”
Na nova redação, temos:
“II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base
nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (...).”
O legislador, no artigo em comento, primeiro criou a obrigatoriedade da audiência de conciliação, onde o réu apresentará a sua contestação, inclusive apresentando contraproposta, se discordar da pretensão autoral.
Aproveitou o legislador para esclarecer que a ação revisional de aluguel tanto pode ser proposta pelo locador como pelo locatário, obviamente que aquele se entender que o aluguel em vigor é inferior ao preço de mercado, e este se crer que paga acima do valor praticado para imóveis assemelhados em mesma localização.
Por outro lado, nas alíneas a e b, ficou disciplinado que caso a ação seja proposta pelo locador, o valor do aluguel provisório não poderá ser superior a 80% (oitenta por cento) do pedido, enquanto que se a demanda for ajuizada pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.
Art. 68, inciso IV
Na redação primitiva, tínhamos:
“IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que
deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação; (...).”
Enquanto que a nova redação diz:
“IV - na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter
contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento; (...).”
Apresentada a contestação16 na audiência de conciliação, o juiz buscará a conciliação e, não sendo exitoso, determinará a realização de perícia, se necessária, pois pode a discussão não ser quanto ao valor.
Em seguida, caberá ao juiz designar audiência de instrução e julgamento, obviamente, designando data em que presumidamente o laudo já tenha sido elaborado, evitando realização de solenidade desnecessária.
Art. 68, V.
“V - o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo
para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.”
O inciso V do dispositivo em anotação é inovação, pois interrompe o prazo para a interposição do recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório, enquanto não for reapreciado o pedido de revisão previsto no inciso III.
O legislador ousou, pois não é da tradição do direito brasileiro interromper o prazo recursal quando a parte tenha pedido revisão da decisão, ou seja, deu-se o primeiro passo para conferir interrupção de prazo aos pedidos de reconsideração.
Art. 71, inciso V.
Na redação original, tínhamos:
16
Que deverá c ont er rol de t es tem unhas, ques it os e indic aç ão de assist ent e t éc nico. Parte superior do formulário
0
“V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for
o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira; (...).”
Na nova redação, temos:
“V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for
o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (...).”
A nova regra atualizou a denominação do Ministério da Fazenda que, no passado, era Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, e, ao mesmo tempo, aproveitou para impor na ação renovatória o ônus de demonstrar a idoneidade financeira do fiador, ainda que seja o mesmo que prestou a fiança inaugural, o que apenas reforça a preocupação com a garantia.
Art. 74.
A redação original dizia:
“Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses
após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.”
“Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de
mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.”
A ação renovatória de aluguel é considerada demanda de caráter
dúplice17, ou seja, independente de reconvenção, poderá o réu locador requerer
a desocupação do imóvel em contestação; hipótese em que julgada improcedente a renovação, o juiz poderá desde logo determinar a desocupação do imóvel.
Na nova disciplina, o legislador diminui sensivelmente o prazo para a desocupação do imóvel, sendo extremamente rigoroso com o locatário, pois determina que ao julgar improcedente a renovatória o juiz expeça mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação.
Na regra anterior, o prazo para a desocupação era de 06 (seis) meses e contados após o trânsito em julgado da decisão; portanto, se houvesse recurso do locatário, teria obrigatoriamente efeito suspensivo, o que era uma exceção ao art. 58, V.
Agora, ainda que o locatário recorra da sentença, o despejo poderá ocorrer, pois a eventual apelação não terá efeito suspensivo, por força do mencionado inciso V do art. 58.
Conclusão
17
Fux, Luiz. Loc aç ões: proc ess o e proc edim ent os. 2. ed. Rio de J aneiro: Dest aque, 1995. 544 p. Parte superior do formulário
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Não temos dúvidas que havia necessidade de atualizar e modernizar a Lei 8.245/91, que foi proposta em outro cenário econômico e em momento de crise aguda no mercado das locações. A Lei 12.122/09 certamente contribuirá para o crescimento do mercado de locações, principalmente ao dar celeridade à prestação jurisdicional. As inovações contribuirão em muito para o equilíbrio da relação locador/locatário.
