LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

(1)

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 9ª VARA CÍVEL

DO FORO REGIONAL DE SANTO AMARO -SP

P RO CES S O N º

1021485-09.2018.8.26.0002

JOÃO LUIZ MARTINS PONTES FILHO,

Engenheiro Civil, Perito Judicial, nomeado por V.Exa., nos autos da ação

de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL requerida por CONDOMÍNIO

EDIFÍCIO GREEN PARK em face de PAULO LOPES TAKAHASHI, vem, após

estudos circunstanciados do problema, vistoria do imóvel, diligências

e pesquisas atinentes aos autos, apresentar respeitosamente a V.Exa.,

suas conclusões consubstanciadas no presente:

(2)

Sumário

1.0 - CONSIDERAÇÕES INICIAIS ... 3

2.0 - CRITÉRIOS E METODOLOGIA ... 4

2.1 - CRITÉRIOS ... 4

2.2 - METODOLOGIA ... 4

3.0 – VISTORIA ... 6

3.1 - LOCALIZAÇÃO ... 6

3.2 - REGIÃO ... 7

3.3 - ZONEAMENTO ... 7

3.4 – Terreno: ... 12

3.4.1 – Do solo ... 12

3.4.2 – Da topografia... 13

3.4.3 – Planta quadra ... 14

3.5 - Construção: ... 15

3.5.1 – Área Construída ... 15

3.5.2 – Disposição do imóvel ... 18

3.5.3 – Acabamentos do apartamento ... 19

3.5.4 – Croqui – unidade tipo ... 22

3.6 - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO ... 23

4.0 - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL ... 61

4.1 – METODOLOGIA ... 61

4.2 - VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO DE CONSTRUÇÃO ... 63

4.3 - CLASSIFICAÇÃO DAS BENFEITORIAS ... 78

4.4 - FATOR OBSOLETISMO E CONSERVAÇÃO ... 79

4.5 - VALOR DO IMÓVEL ... 80

5.0 – CONCLUSÃO ... 81

(3)

1.0 - CONSIDERAÇÕES INICIAIS

O objetivo do presente trabalho consiste na determinação do

valor de mercado do apartamento n

o

_{. 92 situado no Condomínio Green}

Park, à Rua Carvalho de Freitas, nº 20, 29º Subdistrito Santo Amaro, São

Paulo-SP.

A ação tem por objeto a avaliação da unidade 92, constante da

matrícula n

o

_{328.471 do 11º Cartório de Registro de Imóveis da Capital-SP,}

tendo em vista que o autor pretende receber os valores referentes aos

débitos da cota condominial.

Requerida a Avaliação, o M.M. JUIZ nomeou o Signatário para tão

honroso mister à fl. 186 dos autos.

Conforme consta do r. despacho exarado, o MM. Juiz fixou como

ponto controvertido o valor do imóvel penhorado, constante de fls.

162/166 dos autos.

(4)

2.0 - CRITÉRIOS E METODOLOGIA

2.1 - CRITÉRIOS

Para o presente caso serão adotados os seguintes critérios:

• NBR-14.653/05 - Avaliação de Imóveis Urbanos da ABNT,

Associação Brasileira de Normas Técnicas.

• Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE - SP,

Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia,

Departamento de São Paulo.

• Edificações Valores de Venda

_{– 2.002, Estudo procedido}

pela comissão de peritos do IBAPE/SP.

2.2 - METODOLOGIA

O Nível de Rigor do presente trabalho enquadra-se segundo a

prescrição normativa em Grau de Precisão III e Grau de Fundamentação

II. De acordo com a classificação proposta pelas normas

citadas acima, os métodos de avaliações dividem-se nos seguintes

grupos:

(5)

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

MÉTODO INVOLUTIVO

MÉTODO EVOLUTIVO

MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA

No presente caso, o valor do imóvel será calculado em

comparação com outros semelhantes e, portanto, adotar-se-á o

Método Comparativo.

(6)

3.0 – VISTORIA

O signatário agendou através de petição protocolizada nos autos do

presente processo, a vistoria para o dia 19/11/2020 às 11:00hs, ocasião

em que vistoriou internamente o apartamento juntamente com porteiro Sr.

Bruno e o funcionário do condomínio Sr. Ivan.

3.1 - LOCALIZAÇÃO

É objeto de avaliação, o imóvel residencial, apartamento n

o

_{. 92,}

situado no Condomínio Green Park, à Rua Carvalho de Freitas, nº 20, Bairro

Vila Andrade, São Paulo-SP.

A reprodução a seguir evidencia o local onde se situa o imóvel.

(7)

O quarteirão onde se situa o imóvel avaliando, é formado pelas

seguintes vias públicas: Rua Nelson Gama de Oliveira, Rua Caxingó e a

própria Rua Carvalho de Freitas.

3.2 - REGIÃO

A região em questão é dotada dos principais melhoramentos

públicos convencionais existentes, tais como:

• Rede de água; rede de esgoto; rede elétrica; rede de gás; rede

de telefonia; galerias de águas pluviais; iluminação pública;

coleta de lixo; pavimentação.

A ocupação é residencial, com boa infraestrutura. O imóvel

avaliando, localiza-se em região servida por meio de transportes

coletivos, ônibus, e tem como principal via de acesso a Avenida

Giovanni Gronchi.

3.3 - ZONEAMENTO

De acordo com a lei de zoneamento da capital de são Paulo, Planta

de Zoneamento, em conformidade com a Lei Municipal 16.402 de 22/03/16

que dispõe sobre normas complementares ao PDE (Lei 16.050 de

31/07/14),

planos

regionais

estratégicos

das

subprefeituras

e

parcelamento, uso e ocupação do solo, o zoneamento ao qual pertence o

imóvel avaliando é:

(8)

ZM

– Zona Mista

A reprodução a seguir, evidenciam os parâmetros de aproveitamento,

dimensionamento e ocupação dos lotes, para ZM

– Zona Mista, o

zoneamento ao qual pertence o imóvel avaliando:

TIPO DE ZONA

ZONA

Dimensões mínimas de lote

Dimensões máximas de lote

Frente mínima

(m)

Área mínima (m²) Frente máxima

(m)

Área máxima (m²)

TRA

N

SF

O

RM

A

ÇÃ

O

ZEU

20

1.000

150

20.000 ZEUa

ZEUP

20

1.000

150

20.000 ZEUPa

ZEM

_ZEMP

ZEM

20

1.000

150

20.000 Q

U

ALI

FI

C

A

Ç

Ã

O

ZC

5

125

150

20.000 ZCa

ZC-ZEIS

ZCOR

ZCOR-1

10

250

100

10.000 ZCOR-2

ZCOR-3

ZCORa

ZM

5

125

150

20.000 ZMa

ZMIS

ZMISa

ZEIS

ZEIS-1

5

125

150

20.000 ZEIS-2

ZEIS-3

ZEIS-4

ZEIS-5

ZDE

ZDE-1

_ZDE-2

₁₀

5 _1.000

125 ₁₅₀

20 _{20.000 (a)}

1.000 ZPI

_ZPI-2

ZPI-1

10 ₂₀

_5.000

1.000

150 ₁₅₀

20.000 (a)

_{20.000 (a)}

PR

ES

ER

V

A

Ç

Ã

O

ZPR

5

125

100

10.000 ZER

ZER-1

10

250

100

10.000 ZER-2

5

125

100

10.000 ZERa

10

500

100

10.000 ZPDS

_ZPDSr

ZPDS

_NA

20 _20.000

1.000 NA

_NA

NA

_NA

ZEPAM

20 5.000 (b)

NA

(9)

Quadro 1: Dimensões mínimas e máximas dos lotes

Notas:

NA = Não se aplica

(a) Se aplica apenas aos usos que não se enquadrem nas subcategorias Ind-1a, Ind-1b e Ind-2.

(b) Nas ZEPAMs localizadas nas Macroáreas de Contenção Urbana e Uso Sustentável e de

Preservação dos Ecossistemas Naturais a área do lote mínimo será de 20.000m

2

_{(vinte mil metros}

quadrados).

(10)

TIPO DE ZONA ZONA (a)

Coeficiente de Aproveitamento

Taxa de Ocupação Máxima

Gabarito de altura máxima (metros)

Recuos Mínimos (metros)

Cota parte máxima de terreno por unidade (metros²) C.A. mínimo C.A. básico C.A. máximo (m) T.O. para lotes até 500 metros²

T.O. para lotes igual ou superior a 500 metros² Frente (i) Fundos e Laterais Altura da edificação menor ou igual a 10 metros Altura da edificação superior a 10 metros TR A N SF OR M AÇ Ã O

ZEU _ZEUaZEU 0,5 _NA 1 4 0,85 0,70 NA NA NA 3 (j) 20

1 2 0,70 0,50 28 NA NA 3 (j) 40

ZEUP _{ZEUPa (c)}ZEUP (b) 0,5 _NA 1 ₁ 2 ₁ 0,85 _0,70 _0,500,70 ₂₈28 _NANA _NANA _{3 (j)}3 (j) NA _NA

ZEM _ZEMPZEM 0,5 _0,5 1 ₁ 2 (d) _{2 (e)} _0,850,85 _0,700,70 ₂₈28 _NANA _NANA _{3 (j)}3 (j) 20 ₄₀

Q U AL IF IC A Ç Ã O ZC ZC 0,3 1 2 0,85 0,70 48 5 NA 3 (j) NA ZCa NA 1 1 0,70 0,70 20 5 NA 3 (j) NA ZC-ZEIS 0,5 1 2 0,85 0,70 NA 5 NA 3 (j) NA ZCOR ZCOR-1 0,05 1 1 0,50 0,50 10 5 NA 3 (j) NA ZCOR-2 0,05 1 1 0,50 0,50 10 5 NA 3 (j) NA ZCOR-3 0,05 1 1 0,50 0,50 10 5 NA 3 (j) NA ZCORa NA 1 1 0,50 0,50 10 5 NA 3 (j) NA ZM ZM 0,3 1 2 0,85 0,70 28 5 NA 3 (j) NA ZMa NA 1 1 0,70 0,50 15 5 NA 3 (j) NA ZMIS 0,3 1 2 0,85 0,70 28 5 NA 3 (j) NA ZMISa NA 1 1 0,70 0,50 15 5 NA 3 (j) NA ZEIS ZEIS-1 0,5 1 2,5 (f) 0,85 0,70 NA 5 NA 3 (j) NA ZEIS-2 0,5 1 4 (f) 0,85 0,70 NA 5 NA 3 (j) NA ZEIS-3 0,5 1 4 (g) 0,85 0,70 NA 5 NA 3 (j) NA ZEIS-4 NA 1 2 (h) 0,70 0,50 NA 5 NA 3 (j) NA ZEIS-5 0,5 1 4 (f) 0,85 0,70 NA 5 NA 3 (j) NA

ZDE ZDE-1 _ZDE-2 0,5 _0,5 1 2 0,70 0,70 28 5 NA 3 (j) NA

1 2 0,70 0,50 28 5 3 3 NA

ZPI _ZPI-2ZPI-1 0,5 _NA 1 ₁ 1,5 _1,5 _0,500,70 _0,300,70 ₂₈28 ₅5 ₃3 ₃3 NA _NA

P R ES ER VA Ç Ã O ZPR ZPR 0,05 1 1 0,50 0,50 10 5 NA 3 NA ZER ZER-1 0,05 1 1 0,50 0,50 10 5 NA 3 NA ZER-2 0,05 1 1 0,50 0,50 10 5 NA 3 NA ZERa NA 1 1 0,50 0,50 10 5 NA 3 NA ZPDS _ZPDSrZPDS NA _NA _0,21 _0,21 _0,200,35 _0,150,25 ₁₀20 ₅5 _NANA ₃3 NA _NA ZEPAM ZEPAM NA 0,1 0,1 0,10 0,10 10 5 NA 3 NA Á R EA S P Ú B LI C A S E SA PA V EL ( l) VERDES AVP-1 NA (k) (k) (k) (k) 28 NA NA 3 (j) NA AVP-2 NA 1 1 0,3 0,3 28 NA NA 3 (j) NA INSTITU CIONAIS AI NA 1 4 0,85 0,7 28 NA NA 3 (j) NA AIa NA 1 2 0,5 0,5 15 NA NA 3 (j) NA CLUBES AC-1 NA 0,6 0,6 0,6 0,6 20 5 3 3 NA AC-2 NA 0,4 0,4 0,4 0,4 10 5 3 3 NA

Quadro 2: coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, gabaritos e

recuos.

Notas:

NA = Não se aplica

(a) Nas zonas inseridas na área de proteção e recuperação aos mananciais aplica-se a legislação estadual pertinente, quando mais restritiva, conforme §2º do artigo 5º desta lei.

(11)

(b) Atendidos os requisitos previstos no artigo 83 da Lei nº 16.050, de 31 de Julho de 2014 - PDE, a zona ZEUP passa a recepcionar automaticamente os parâmetros da zona ZEU.

(c) Atendidos os requisitos previstos no artigo 83 da Lei nº 16.050, de 31 de Julho de 2014 - PDE, a zona ZEUPa passa a recepcionar automaticamente os parâmetros da zona ZEUa.

(d) O CAmáx será igual a 4 nos casos dispostos no §1º do artigo 8º desta lei.

(e) O CAmáx será igual a 4 nos casos dispostos nos §2º do artigo 8º desta lei.

(f) O CAmáx será igual a 2 nos casos em que o lote for menor que 1.000m² (mil metros quadrados).

(g) O CAmáx será igual a 2 nos casos em que o lote for menor que 500m² (quinhentos metros quadrados).

(h) O CAmáx será igual a 1 nos casos em que o lote for menor que 1.000m² (mil metros quadrados).

(i) O recuo frontal será facultativo quando atendido o disposto nos artigos 67 ou 69 desta lei.

(j) Os recuos laterais e de fundo para altura da edificação superior a 10m (dez metros) serão dispensados conforme disposições estabelecidas nos incisos II e III do artigo 66 desta lei.

(k) Ver artigo 30 desta lei.

(l) Observar as disposições estabelecidas no § 4º do artigo 28 desta lei.

(m) Para áreas contidas nos perímetros de incentivo ao desenvolvimento econômico Jacu-Pêssego e Cupecê, conforme Mapa 11 da Lei nº 16.050, de 31 de Julho de 2014 - PDE, verificar disposições dos artigos 362 e 363 da referida lei quanto ao coeficiente de aproveitamento máximo e outorga onerosa de potencial construtivo adicional.

(12)

A figura a seguir evidencia o zoneamento onde se inseri o imóvel

avaliando.

Figura 2: mapa de zoneamento do imóvel.

3.4 – Terreno:

3.4.1 – Do solo

O solo onde se localiza o imóvel avaliando é aparentemente seco

próprio para a construção civil, sendo que para quaisquer outras obras,

deverá proceder à análise do solo, através de sondagem de

reconhecimento.

(13)

3.4.2 – Da topografia

A topografia do terreno é em declive tendo como parâmetro a Rua

Carvalho de Freitas.

A topografia da Rua Carvalho de Freitas é em aclive no trecho em

estudo.

(14)

3.4.3 – Planta quadra

A reprodução a seguir evidencia a planta quadra onde se localiza o

imóvel avaliando:

(15)

3.5 - Construção:

3.5.1 – Área Construída

Conforme disposto no 11º

Cartório de Registro de Imóveis

de São

Paulo- capital, sob nº

328.471 , o imóvel tem a seguinte descrição:

(16)

Portanto com as seguintes metragens:

Área útil...104,16m²;

Área comum... 113,578m² - já incluída a área

para 2 vagas de garagem com ... 42,815m²;

Área total...217,738m²;

Fração ideal no terreno...1,4335%.

A idade da edificação foi estimada em 16 (dezesseis) anos,

conforme consta da expedição da matrícula.

A seguir tem-se a Certidão de dados cadastrais emitida pela

PMSP.

(17)

(18)

3.5.2 – Disposição do imóvel

O condomínio é composto por 01 Bloco onde se localiza o

apartamento avaliando com 17 andares, 04 apartamentos por andar, térreo,

lazer e 1 sobressolo. A área comum do condomínio é composta por salão

de festas com banheiros masculino e feminino, salão de jogos, parque

infantil, churrasqueira, piscina adulto, piscina infantil com banheiros

masculino e feminino, quadra poli esportiva, sala de fitness e portaria

automatizada.

A unidade avalianda é dotada de 3 dormitórios sendo 01 suíte,

banheiro social, sala de estar, sala de jantar, cozinha, área de serviço,

despensa e dependência de empregada. A unidade em questão tem direito

à 2 vagas de garagem.

(19)

3.5.3 – Acabamentos do apartamento

SALA DE ESTAR:

Piso: revestido com assoalho de madeira;

Paredes: revestidas com argamassa e pintura em látex;

Teto: em laje de concreto armado revestido com argamassa e

pintura látex;

Janela: deslizante de alumínio;

Porta: deslizante de alumínio com acesso à sacada.

SALA DE JANTAR:

Piso: revestido com assoalho de madeira;

Paredes: revestidas com argamassa e pintura em látex;

Teto: em laje de concreto armado revestido com argamassa e

pintura látex;

Porta: de madeira.

DORMITÓRIOS:

Piso: revestido com assoalho de madeira;

Paredes: revestidas com argamassa e pintura em látex;

Teto: em laje de concreto armado revestido com argamassa e

pintura látex;

(20)

Porta: de madeira.

BANHEIROS:

Piso: placas cerâmicas;

Paredes: revestidas com azulejos até o teto;

Teto: em laje de concreto armado revestido com argamassa e

pintura em látex;

Pia: com tampo de granito, cuba em louça e gabinete de madeira;

Sanitários em louças coloridas;

Janela: do tipo basculante de alumínio;

Porta: de madeira.

COZIN HA:

Piso: placas cerâmicas;

Paredes: revestidas com azulejos até o teto;

Teto: em laje de concreto armado revestido com argamassa e

pintura em látex;

Pia: com tampo e cuba em inox;

Armários embutidos;

Janela: deslizante de alumínio;

Porta: de madeira.

(21)

ÁREA DE SERVIÇO:

Piso: placas cerâmicas;

Paredes: revestidas com azulejos até o teto;

Teto: em laje de concreto armado revestido com argamassa e

pintura em látex;

Janela: deslizante de alumínio anodizado;

Tanque: em louça;

Porta: de alumínio com vidros lisos.

BANHEIRO DE EMPREGADA:

Piso: placas cerâmicas;

Paredes: revestidas com azulejos até o teto;

Teto: em laje de concreto armado revestido com argamassa e

pintura em látex;

Lavatório em louça;

Sanitários em louças comuns;

Porta: de madeira.

(22)

3.5.4 – Croqui – unidade tipo

(23)

3.6 - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

A seguir tem-se o relatório fotográfico evidenciando a região bem

como a unidade avalianda.

FOTO 1: Vista da Rua Carvalho de Freitas no sentido de quem se

dirige para Av: Giovanni Gronchi.

(24)

FOTO 2: Vista da Rua Carvalho de Freitas no sentido oposto ao da

foto anterior.

(25)

(26)

(27)

(28)

(29)

(30)

(31)

(32)

(33)

FOTO 11: Vista da sala de estar observando-se seus acabamentos

e estado de conservação.

(34)

FOTO 12: Vista da sala de jantar observando-se seus

acabamentos e estado de conservação.

(35)

FOTO 13: Vista do corredor de acesso aos dormitórios e

banheiros sociais.

(36)

FOTO 14: Vista do dormitório 1 observando-se seus acabamentos

e estado de conservação.

(37)

FOTO 15: Vista do dormitório 2 observando-se seus acabamentos

e estado de conservação.

(38)

FOTO 16: Vista do dormitório da suíte observando-se seus

acabamentos e estado de conservação.

(39)

FOTO 17: Vista do banheiro da suíte observando-se seus

acabamentos e estado de conservação.

(40)

FOTO 18: Vista do banheiro social observando-se seus

acabamentos e estado de conservação.

(41)

FOTO 19: Vista da cozinha observando-se seus acabamentos e

estado de conservação.

(42)

FOTO 20: Vista da despensa observando-se seus acabamentos e

estado de conservação.

(43)

FOTO 21: Vista da área de serviço observando-se seus

acabamentos e estado de conservação.

(44)

FOTO 22: Vista do dormitório de empregada observando-se seus

acabamentos e estado de conservação.

(45)

FOTO 23: Vista do banheiro de empregada observando-se seus

acabamentos e estado de conservação.

(46)

FOTO 24: Vista da sacada observando-se seus acabamentos e

estado de conservação.

(47)

(48)

(49)

(50)

FOTO 28: Vista do acesso aos banheiros masculino e feminino da

área da piscina.

(51)

(52)

(53)

FOTO 31: Vista do corredor de acesso aos banheiros masculino

de feminino comum entre o salão de festas e sala fitness.

(54)

(55)

(56)

(57)

(58)

(59)

(60)

FOTO 38: Vista da garagem onde se localizam as duas vagas do

apartamento avaliando.

(61)

4.0 - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

4.1 – METODOLOGIA

Para avaliação do imóvel, o segmento do processo avaliatório,

compreendeu a preparação e planejamento do trabalho, a coleta de dados,

assim como o processo e análise dos mesmos e a interpretação dos

resultados.

No caso da coleta de dados foram observadas as seguintes premissas:

a) Qualidade do conjunto de elementos, dentre os quais se destacam

a forma de obtenção dos dados, a diversidade de fonte, a

contemporaneidade, o tipo e a quantidade de dados e a

semelhança com o imóvel em avaliação;

b) Verificação do grau de detalhamento permitindo cotejá-lo com o

bem em avaliação, de acordo com as exigências dos níveis de rigor,

que neste caso é nível normal;

c) As referências de valor foram buscadas em fontes diversas e as

informações cruzadas, incluindo-se consultas a bancos de dados

de mercado disponíveis em instituições de classes e devotados ao

mercado imobiliário;

(62)

d) As referências apresentam indicação completa da fonte

informante;

Foi realizada uma análise do comportamento do mercado local do

segmento ao qual pertence o imóvel em avaliação, envolvendo aspectos

mercadológicos, volume de ofertas, visando relatar sua estrutura e o seu

desempenho.

Em função da metodologia adotada, os dados obtidos foram tratados

através de exames e cálculos para se assimilarem, considerando a qualidade

dos dados, a regularidade das ocorrências e a frequência dos atributos na

formação dos preços e suas inter-relações.

(63)

4.2 - VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO DE CONSTRUÇÃO

Será determinado com base em uma pesquisa de ofertas de

apartamentos à venda ou efetivamente negociados na região geo-econômica

do imóvel em questão.

Todos os elementos pesquisados foram coletados nas imediações do

imóvel, os quais sofrerão o seguinte tratamento, em conformidade com as

“Normas” em vigor.

Para a determinação do valor básico unitário de construção procedeu

este Perito Judicial a uma pesquisa de mercado, tendo sido coletados 10

(dez) elementos comparativos na mesma região geo-econômica,

provenientes de ofertas, os quais foram devidamente homogeneizados

conforme recomendam as Normas para Avaliações de Imóveis do IBAPE/SP,

usualmente adotadas nos casos dessa natureza, através dos seguintes

parâmetros:-

- TRANSPOSIÇÃO:- Será através da composição dos

índices fiscais locais de cada elementos de oferta, tendo sido fixado para a

Rua Carvalho de Freitas, no trecho em questão, o índice fiscal igual a

“548,00” (Setor Fiscal n

O

₁₆₉

– Quadra Fiscal n

O

_197).

(64)

- ATUALIZAÇÃO:- Índices de custo de vida publicados

pela FIPE/USP (base 100,00 em julho de 1.994).

- OFERTAS:- Serão deduzidos 10% (dez por cento) nas

ofertas, para compensar a elasticidade dos negócios.

- VALORES DAS CONSTRUÇÕES:- As ofertas de imóveis

terão as construções classificadas

com base no estudo “EDIFICAÇÕES –

VALORES DE VENDA

– 2.019”, elaborado pela Comissão de Peritos nomeada

pela Portaria IBAPE.

Depois de feitos os devidos cálculos de homogeneização dos

elementos de ofertas coletados na região onde se localiza o imóvel

avaliando, obtivemos uma amostra com 10 (dez) ofertas dentro do

intervalo padrão, com o seguinte valor unitário:

VU

– R$ 6.090,87/m² (novembro de 2020)

(65)

Rua Carvalho de Freitas, 20

x

Cidade: Bairro: Vila Andrade

x

Setor: 169 Quadra: 197I.F.: R$ 548,00

x

TV a cabo:

x

CEP: UF: SP

x

lixo:

x

telefone:

x

transporte:

x

ZM Testada:

mista Formato:

boa Prof. Equiv.

Esquina: Obs.:

Área: 104,16 Foc: 0,8628 Valor: data:

Padrão: superior K: Natureza:

Fator: 6,827 R: Ofertante:

Idade: 16R8N: R$ 1.468,15 Contato: telefone:

VALOR DO IMÓVEL:

Consistência: Topografia: Endereço: São Paulo

VALOR UNITÁRIO

R$ 6.624,42

Loft regular

DADOS DA FICHA 1

Acessibilidade: Área: (m²) 0,00 Zona de Ocupação: Uso predominante: Pavimentação: rede de gás: #DIV/0! rede coleta de esgoto:

rede de água:

DADOS DA LOCALIZAÇÃO

Acessibilidade: Pólo de Influência: luz domiciliar: ilum. Pública:

ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO

DADOS DA CONSTRUÇÃO

DADOS DA TRANSAÇÃO

R$ 690.000,00 oferta

DADOS DA REGIÃO

DADOS DO TERRENO

plana seco 0,00

VALOR DO TERRENO:

VALOR DA CONSTRUÇÃO:

R$ 0,00

R$ 690.000,00

#REF!

no local 09/nov

(66)

x

Setor: 169 Quadra: 197I.F.: R$ 548,00

x

TV a cabo:

x

CEP: UF: SP

x

lixo:

x

telefone:

x

transporte:

x

ZM Testada:

mista Formato:

VALOR DO IMÓVEL:

ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO

DADOS DA FICHA 2

DADOS DA REGIÃO

Endereço:

09/nov

Pavimentação: rede coleta de esgoto:

São Paulo rede de gás: rede de água:

luz domiciliar:

plana #DIV/0!

ilum. Pública:

DADOS DA LOCALIZAÇÃO

DADOS DO TERRENO

Zona de Ocupação: Área: (m²) 0,00

VALOR DO TERRENO:

0,00

Uso predominante: Acessibilidade: regular

Acessibilidade: Topografia:

#REF!

DADOS DA CONSTRUÇÃO

DADOS DA TRANSAÇÃO

R$ 609.900,00 oferta

Pólo de Influência: Consistência: seco

no local 96170-5242

VALOR DA CONSTRUÇÃO:

#REF!

R$ 609.900,00

R$ 6.287,63

VALOR UNITÁRIO

Viveza imóveis

(67)

x

Setor: 169 Quadra: 197I.F.: R$ 548,00

x

TV a cabo:

x

CEP: UF: SP

x

lixo:

x

telefone:

x

transporte:

x

ZM Testada:

mista Formato:

VALOR DO IMÓVEL:

VALOR UNITÁRIO

09/nov

ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO

DADOS DA FICHA 3

DADOS DA REGIÃO

Endereço: Pavimentação: rede coleta de esgoto:

plana #DIV/0!

luz domiciliar: ilum. Pública:

DADOS DA LOCALIZAÇÃO

DADOS DO TERRENO

VALOR DO TERRENO:

0,00

#REF!

DADOS DA CONSTRUÇÃO

DADOS DA TRANSAÇÃO

R$ 750.000,00 oferta

no local 94733-4998

VALOR DA CONSTRUÇÃO:

#REF!

R$ 750.000,00

R$ 6.880,73

(68)

Rua Carvalho de Freitas

x

Setor: 169 Quadra: 197I.F.: R$ 548,00

x

TV a cabo:

x

CEP: UF: SP

x

lixo:

x

telefone:

x

transporte:

x

ZM Testada:

mista Formato:

VALOR DO IMÓVEL:

VALOR UNITÁRIO

R$ 7.454,55

09/nov

ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO

DADOS DA FICHA 4

DADOS DA REGIÃO

plana #DIV/0!

DADOS DA LOCALIZAÇÃO

DADOS DO TERRENO

VALOR DO TERRENO:

0,00

#REF!

DADOS DA CONSTRUÇÃO

DADOS DA TRANSAÇÃO

R$ 820.000,00 oferta

3194-7500

VALOR DA CONSTRUÇÃO:

#REF!

R$ 820.000,00

no local

(69)

x

Setor: 169 Quadra: 196I.F.: R$ 548,00

x

TV a cabo:

x

CEP: UF: SP

x

lixo:

x

telefone:

x

transporte:

x

ZM Testada:

mista Formato:

VALOR DO IMÓVEL:

VALOR UNITÁRIO

R$ 7.259,38

R$ 696.900,00

#REF!

VALOR DA CONSTRUÇÃO:

2738-2378 no local oferta R$ 696.900,00

DADOS DA TRANSAÇÃO

DADOS DA CONSTRUÇÃO

#REF!

VALOR DO TERRENO:

09/nov seco Consistência: Pólo de Influência: #DIV/0! plana Topografia: Acessibilidade: regular Acessibilidade: Uso predominante: 0,00 0,00 Área: (m²) Zona de Ocupação:

DADOS DO TERRENO

DADOS DA LOCALIZAÇÃO

ilum. Pública: luz domiciliar: rede de água: rede de gás: São Paulo

rede coleta de esgoto: Pavimentação: Endereço:

DADOS DA REGIÃO

DADOS DA FICHA 5

ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO

Siga Imóveis

(70)

x

Setor: 169 Quadra: 197I.F.: R$ 548,00

x

TV a cabo:

x

CEP: UF: SP

x

lixo:

x

telefone:

x

transporte:

x

ZM Testada:

mista Formato:

VALOR DO IMÓVEL:

ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO

DADOS DA FICHA 6

DADOS DA REGIÃO

DADOS DA LOCALIZAÇÃO

DADOS DO TERRENO

Zona de Ocupação: Área: (m²) 0,00 0,00

Acessibilidade: Topografia: plana #DIV/0!

VALOR DO TERRENO:

#REF!

DADOS DA CONSTRUÇÃO

DADOS DA TRANSAÇÃO

R$ 670.000,00 09/nov

oferta

Imob. Viver Morumbi

no local 4118-2828

VALOR DA CONSTRUÇÃO:

#REF!

R$ 670.000,00

VALOR UNITÁRIO

(71)

x

Setor: 169 Quadra: 197I.F.: R$ 548,00

x

TV a cabo:

x

CEP: UF: SP

x

lixo:

x

telefone:

x

transporte:

x

ZM Testada:

mista Formato:

VALOR DO IMÓVEL:

ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO

DADOS DA FICHA 7

DADOS DA REGIÃO

DADOS DA LOCALIZAÇÃO

DADOS DO TERRENO

oferta

VALOR DO TERRENO:

no local 4218-0707

VALOR DA CONSTRUÇÃO:

#REF!

R$ 718.000,00

#REF!

DADOS DA CONSTRUÇÃO

DADOS DA TRANSAÇÃO

R$ 718.000,00 09/nov

VALOR UNITÁRIO

R$ 7.402,06

(72)

x

Setor: 169 Quadra: 197I.F.: R$ 548,00

x

TV a cabo:

x

CEP: UF: SP

x

lixo:

x

telefone:

x

transporte:

x

ZM Testada:

mista Formato:

VALOR DO IMÓVEL:

ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO

DADOS DA FICHA 8

DADOS DA REGIÃO

DADOS DA LOCALIZAÇÃO

DADOS DO TERRENO

oferta

VALOR DO TERRENO:

no local 98141-4026

VALOR DA CONSTRUÇÃO:

#REF!

R$ 749.900,00

#REF!

DADOS DA CONSTRUÇÃO

DADOS DA TRANSAÇÃO

R$ 749.900,00 09/nov

VALOR UNITÁRIO

R$ 6.879,82

(73)

x

Setor: 169 Quadra: 197I.F.: R$ 548,00

x

TV a cabo:

x

CEP: UF: SP

x

lixo:

x

telefone:

x

transporte:

x

ZM Testada:

mista Formato:

VALOR DO IMÓVEL:

ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO

DADOS DA FICHA 9

DADOS DA REGIÃO

DADOS DA LOCALIZAÇÃO

DADOS DO TERRENO

oferta

VALOR DO TERRENO:

no local 4218-0707

VALOR DA CONSTRUÇÃO:

#REF!

R$ 730.000,00

#REF!

DADOS DA CONSTRUÇÃO

DADOS DA TRANSAÇÃO

R$ 730.000,00 09/nov

VALOR UNITÁRIO

R$ 7.156,86

(74)

x

Setor: 169 Quadra: 197I.F.: R$ 548,00

x

TV a cabo:

x

CEP: UF: SP

x

lixo:

x

telefone:

x

transporte:

x

ZM Testada:

mista Formato:

VALOR DO IMÓVEL:

ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO

DADOS DA FICHA 10

DADOS DA REGIÃO

DADOS DA LOCALIZAÇÃO

DADOS DO TERRENO

oferta

VALOR DO TERRENO:

no local 98562-1042

VALOR DA CONSTRUÇÃO:

#REF!

R$ 752.000,00

#REF!

DADOS DA CONSTRUÇÃO

DADOS DA TRANSAÇÃO

R$ 752.000,00 09/nov

VALOR UNITÁRIO

R$ 6.836,36

(75)

Planilha 1 - Cálculo do Preço Unitário de Terreno dos Dados de 1 2 3 4 5 6 PR EÇO Á R EA D E PA D R Ã O ID A D E T ER R EN O A C A B A M EN T O A PA R EN T E R $ m2 ( ano s) 1 690000,00 0,90 0,00 superior 16 2 609900,00 0,90 0,00 superior 15 3 750000,00 0,90 0,00 superior 15 4 820000,00 0,90 0,00 superior 10 5 696900,00 0,90 0,00 superior 15 6 670000,00 0,90 0,00 superior 15 7 718000,00 0,90 0,00 superior 10 8 749900,00 0,90 0,00 superior 15 9 730000,00 0,90 0,00 superior 10 10 752000,00 0,90 0,00 superior 15 Ff Fator de Fonte

Foc Fator de Adequação à Obsolescência e Estado de Conservação Cc Coeficiente de Construção - Estudo Valores de Edificações

OR D EM F f

de Mercado

7

8

9

10

11

12

13

V ID A Á R EA EST A D O D E C OEF IC IEN T E D E Preço U nit ário

Ú T IL C ON ST R U Í D A C ON SER V A ÇÃ O C ON SER V A ÇÃ O ( ano s) m2 R $/ m2 60 104,16 b 0,32 0,8628 6,827 5.961,98 60 97,00 b 0,32 0,8728 6,827 5.658,87 60 109,00 c 2,52 0,8580 6,827 6.192,66 60 110,00 c 2,52 0,9040 6,827 6.709,09 60 96,00 c 2,52 0,8580 6,827 6.533,44 60 96,00 b 0,32 0,8728 6,827 6.281,25 60 97,00 c 2,52 0,9040 6,827 6.661,86 60 109,00 c 2,52 0,8580 6,827 6.191,83 60 102,00 b 0,32 0,9199 6,827 6.441,18 60 110,00 b 0,32 0,8728 6,827 6.152,73 F o c C c

(76)

Planilha 2 - Homogeneização dos Dados de Mercado 1 2 R$/m2 ORDEM Unitário deduzido do fator oferta I.F. (PGV 14) Fator Transp. Variação R$/m2 Vu1 R$/m2 K Fator andar Variação R$/m2 Vu2 R$/m2 1 5.961,98 548,00 1,00 0,00 5.961,98 1,000 1,00 0,00 5.961,98 2 5.658,87 548,00 1,00 0,00 5.658,87 1,000 1,00 0,00 5.658,87 3 6.192,66 548,00 1,00 0,00 6.192,66 1,000 1,00 0,00 6.192,66 4 6.709,09 548,00 1,00 0,00 6.709,09 1,000 1,00 0,00 6.709,09 5 6.533,44 548,00 1,00 0,00 6.533,44 1,000 1,00 0,00 6.533,44 6 6.281,25 548,00 1,00 0,00 6.281,25 1,000 1,00 0,00 6.281,25 7 6.661,86 548,00 1,00 0,00 6.661,86 1,000 1,00 0,00 6.661,86 8 6.191,83 548,00 1,00 0,00 6.191,83 1,000 1,00 0,00 6.191,83 9 6.441,18 548,00 1,00 0,00 6.441,18 1,000 1,00 0,00 6.441,18 10 6.152,73 548,00 1,00 0,00 6.152,73 1,000 1,00 0,00 6.152,73 Média 6.211,21 6.211,21 6.211,21 Desvio padrão 424,05 424,05 424,05 Coef. Var. 6,83% 6,83% 6,83% 3 4 Fator andar Fator Transposição 7 8

Unitário Final Fator Final

Homogeneizado Resultante Pc Fator P. Constr. Variação R$/m2 Vu3 R$/m2 Ci Fator Idade Variação R$/m2 Vu4 R$/m2 Vu R$/m2 entre 05, a 2,0 6,827 1,000 0,00 5961,98 0,8628 0,988 -73,67 5888,31 5.888,31 0,99 6,827 1,000 0,00 5658,87 0,8728 0,976 -134,46 5524,40 5.524,40 0,98 6,827 1,000 0,00 6192,66 0,8580 0,993 -42,51 6150,15 6.150,15 0,99 6,827 1,000 0,00 6709,09 0,9040 0,943 -385,33 6323,76 6.323,76 0,94 6,827 1,000 0,00 6533,44 0,8580 0,993 -44,85 6488,59 6.488,59 0,99 6,827 1,000 0,00 6281,25 0,8728 0,976 -149,25 6132,00 6.132,00 0,98 6,827 1,000 0,00 6661,86 0,9040 0,943 -382,62 6279,23 6.279,23 0,94 6,827 1,000 0,00 6191,83 0,8580 0,993 -42,51 6149,33 6.149,33 0,99 6,827 1,000 0,00 6441,18 0,9199 0,926 -474,81 5966,37 5.966,37 0,93 6,827 1,000 0,00 6152,73 0,8728 0,976 -146,20 6006,53 6.006,53 0,98 6.211,21 6.075,04 6.090,87 424,05 379,67 266,89 6,83% 6,25% 4,38% 5 6

(77)

VU

– R$ 6.090,87/m² (novembro de 2020)

(seis mil, noventa reais e oitenta e sete centavos)

I.F. Avaliando = 548,00

Andar 1,000

P Constr. 6,827 F Idade 0,8521

(78)

4.3 - CLASSIFICAÇÃO DAS BENFEITORIAS

As benfeitorias em questão serão classificadas no seguinte

padrão:

“APARTAMENTO PADRÃO SUPERIOR” – FAIXA MÉDIA extraída do

estudo “EDIFICAÇÕES - VALORES DE VENDA - 2019” de autoria da

Comissão de Peritos nomeada pelo IBAPE/SP.

1.1.4 PADRÃO SUPERIOR

Edifícios atendendo a projeto arquitetônico com soluções planejadas tanto na estética das fachadas como na distribuição interna dos apartamentos, em geral dois por andar. Dotados de dois ou mais elevadores (social e serviço), geralmente com acessos e circulação independentes. Hall social não necessariamente amplo, porém com revestimentos e elementos de decoração de bom padrão. Áreas externas com grandes afastamentos e jardins, podendo ou não conter área de lazer (salão de festas, quadras de esportes, piscinas, etc.). Fachadas com pintura sobre massa corrida, massa texturizada ou cerâmica; eventualmente combinados com detalhes em granito ou material equivalente. Unidades contendo salas para dois ou mais ambientes, três dormitórios, pelo menos uma suíte, cozinha, dois ou mais banheiros completos (pelo menos uma suíte), dependências para empregada e duas ou mais vagas de estacionamento. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de bom padrão e qualidade, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como:

¡ Pisos: assoalho, cerâmica esmaltada, carpete, placas de mármore ou de granito.

¡ Paredes: pintura látex sobre massa corrida ou gesso, cerâmica.

¡ Instalações hidráulicas: completas com peças sanitárias e metais de boa qualidade; aquecimento central.

¡ Instalações elétricas: completas e compreendendo diversos pontos de iluminação e tomadas com distribuição

utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, inclusive pontos especiais para equipamentos eletrodomésticos e instalações para antena de TV e telefone nas principais acomodações.

(79)

4.4 - FATOR OBSOLETISMO E CONSERVAÇÃO

Sendo a Idade da edificação: ie = 16 (dezesseis) anos conforme

obtido do quadro [A] do Estudo de Edificações, em estado regular (c),

o coeficiente de depreciação será dado pela seguinte fórmula:

Foc = R + K * (1 - R), onde:

Foc: Fator obsoletismo e conservação = ?

R: Coeficiente residual = 20%

K: Coeficiente de Ross/Heideck = 0,8151

Ir: Vida Referencial = 60 anos

K é obtido mediante o fator determinado da idade em %, através

da fórmula: ia/ir = 0,2667, aplicando-se na Tabela 2 do Estudo de

Edificações conjuntamente com a referência do estado de conservação

obtida no quadro A da mesma norma.

Substituindo e operando, teremos:

Foc = 0,20 + 0,8151 * (1 - 0,20)

(80)

4.5 - VALOR DO IMÓVEL

O valor do imóvel será determinado, através da seguinte equação:

VI = Vub x Au, onde:

VI = VALOR DO IMÓVEL: R$

Vub = Valor unitários homogeneizado das construções

...R$ 6.090,87/m²

Au = Área útil do apartamento...104,16m²

VI = R$ 6.090,87/m² x 104,16m²

VI = R$ 634.425,00

(seiscentos e trinta e quatro mil, quatrocentos e vinte e cinco reais)

OBS.: O Valor do Imóvel foi obtido mediante os dados constantes da

matrícula, considerando-se 02 vagas de garagem.

(81)

5.0 – CONCLUSÃO

Após cálculos o signatário aponta o seguinte valor para o imóvel

avaliando:

IMÓVEL LOCALIZADO NA RUA CARVALHO DE FREITAS, Nº 20,

APARTAMENTO N

O

_{92, 2 vagas de garagem, BAIRRO VILA ANDRADE,}

SÃO PAULO/SP.

VI = R$ 634.425,00

(seiscentos e trinta e quatro mil, quatrocentos e vinte e cinco reais)

(Data base: NOVEMBRO/2020)

(82)

6.0 – ENCERRAMENTO

O Signatário dá por encerrado o presente LAUDO DE AVALIAÇÃO,

o qual segue digitado e impresso em 82 (oitenta e duas) folhas deste

papel timbrado, sendo todas rubricadas, com exceção da primeira e

desta última que vai datada e assinada.

Seguem, 04 (quatro) anexos elucidativos

São Paulo-SP, 20 de novembro de 2020

JOÃO LUIZ MARTINS PONTES FILHO

(83)

ANEXO 01

(84)

1) Loft

_{– tel.:96901-5566}

2) Viveza Imóveis Creci: 28247-J-SP - (11) 96170-5242

97m² - Rua Carvalho de Freitas, 325

(85)

3) MESQUITA IMÓVEIS - Creci: 106515-F-SP - (11) 94733-4998 - -

Rua Carvalho de Freitas, 325

4) Bamberg Imóveis Creci: 26567-J-SP (11) 3194-7500(11)

95252-3190

(86)

5) Siga Imoveis Creci: 25269-J-SP

(11) 2738-2378

6) IMOBILIÁRIA VIVER MORUMBI Creci: 031482-J-SP

(11)

4118-2828

(87)

7) 7G7 Negócios Imobiliários

(11) 4218-0707

(88)

9)

7G7 Negócios Imobiliários (11) 4218-0707

(89)

ANEXO 02

(90)

ANEXO 03

(91)

(92)

ANEXO 04

(93)

(94)

(95)