Tribunal da Relação de Lisboa Processo nº 869/13.9TVLSB.L1-8
Relator: MARIA ALEXANDRINA BRANQUINHO Sessão: 10 Abril 2014
Número: RL
Votação: UNANIMIDADE Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: IMPROCEDENTE
ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO ACTUALIZAÇÃO DE RENDA
PRAZO
Sumário
No arrendamento não habitacional a renda actualizada nos termos do NRAU é devida no primeiro dia do segundo mês seguinte ao da recepção pelo
arrendatário da comunicação com o respectivo valor, não se descortinando razão para que não seja concedido ao arrendatário um prazo para se ajustar financeiramente ao valor da renda actualizada.(AAC)
Texto Integral
ACÓRDÃOS DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
V…, S.A. veio interpor recurso da sentença proferida na acção que intentou contra A…, Lda.
Na p.i., a autora, ora apelante, pede a condenação da ré, ora apelada, a pagar-lhe a quantia de € 47.091,11 acrescida dos juros legais que se vencerem desde a citação até integral pagamento.
Para o efeito, a autora alega que em 25 de Junho de 1963 deu de arrendamento à ré um imóvel sito na Rua … e que, através de carta de 30 de Janeiro de 2013 lhe comunicou a transição do regime do arrendamento face à entrada em vigor da Lei n.º 31/2012 de 14 de Agosto.
A autora diz, também, que a ré respondeu, contrapondo que o contrato de arrendamento não habitacional fosse celebrado pelo prazo de 15 anos e ficasse estabelecida uma renda mensal de € 12.500,00 o que não foi por si,
autora, aceite.
A autora acrescenta que, por carta de 4 de Março de 2013, comunicou à ré que o montante da renda mensal era de € 16.682,06.
Uma vez que a ré continuou a pagar a quantia mensal de € 5.231,00, a autora reclama, agora, € 47.091,11 que diz ter apurado da seguinte forma:
a) Até 08.03.2013 - € 1.349,94 (€ 5.231,00 x 8/31);
b) A partir de 08.03.2013 - € 12.377,01 (€ 16.682,06 x 23/31);
c) Abril de 2013 - € 16.682,06;
d) Maio de 2013 - € 16.682,06
e) Dedução das rendas que recebeu da ré cujo montante ascende a
€15.693,00 (€ 5.231,00 x 3): € 47.091,11 - €15.693,00 = € 31.398,07 f) Indemnização equivalente a 50% do montante em dívida: € 31.398,07 + € 15.699,04
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A ré contestou dizendo que até Fevereiro de 2013 a renda no montante de € 5.231,00 foi sempre paga no dia 8 de cada mês e que, por carta datada de 30 de Janeiro de 2013, a autora lhe propôs a transição do contrato de
arrendamento para o NRAU, que ele fosse não habitacional, pelo prazo de cinco anos e com uma renda mensal de € 18.100,00.
A ré diz ainda que, por carta de 28 de Fevereiro de 2013, apresentou uma contraproposta quanto ao prazo e montante da renda, respectivamente, 15 anos e €12.500,00, a que respondeu a autora (também por carta que foi por si recebida em 8 de Março de 2013) informando que, de acordo com o novo regime jurídico, o contrato vigoraria por 5 anos, a renda mensal era de € 16.682,06, montante a começar a pagar logo naquele mês de Março.
Naquele já referido dia 8 de Março – acrescenta a ré – tentou efectuar o pagamento da renda, ainda no valor de € 5.231,00, que a autora recusou
receber por entender que já era devida a renda actualizada.
Sustentando que a nova renda só era devida no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da recepção, pelo arrendatário, da comunicação do respectivo valor, a ré manteve o pagamento da renda no montante de € 5.231,00 em Abril de 2013 e, apenas em Maio de 2013 passou a pagar € 16.682,06.
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A 1.ª instância proferiu saneador - sentença, aí deixando assentes os seguintes factos:
1. A Autora é uma sociedade anónima que tem por objecto, entre outros, o arrendamento, a gestão, a compra, venda, e compra para revenda de bens imóveis e construção de prédios urbanos e o exercício de qualquer ramo de comércio livre, por comissões, consignações e por conta própria.
2. No exercício da sua actividade, a Autora deu de arrendamento à Ré, em 25 de Junho de 1963, o prédio urbano sito na Rua…, do qual é proprietária.
3. Até Fevereiro de 2013, a renda sempre foi paga até ao dia 8 de cada mês (reportada ao mês seguinte), através de cheque entregue nas instalações da A.
4. Até esta data, a renda era de € 5231,00 (cinco mil, duzentos e trinta e um euros).
5. Através de carta, datada de 30 de Janeiro de 2013, a A. propôs à R. (i) a transição do contrato de arrendamento para o NRAU; (ii) que o contrato de arrendamento fosse não habitacional, pelo prazo certo de 5 (cinco) anos e uma renda mensal de €18.100 (dezoito mil e cem euros).
6. Através de carta datada de 28 de Fevereiro de 2013, a R. apresentou uma contraposta nos termos da qual o contrato de arrendamento não habitacional passaria a ter o prazo de 15 (quinze) anos e uma renda mensal de €12.500,00 (doze mil e quinhentos euros).
7. Contraproposta que a Autora não aceitou.
8. Disso mesmo informando a Ré, através de carta de 4 de Março de 2013, na qual escreveu que, “nos termos do artigo 33.º, n.º 5, alínea b) do NRAU,
aplicável por remissão do artigo 52.º, não aceitamos, nem o novo valor
proposto por V. Exa., nem o prazo para o efeito, (…) sendo, em consequência, o valor da renda apurado nos termos das alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º do NRAU, segundo as quais a renda pode ser actualizada até ao valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado (neste caso equivalente a
200.184,67 € = 3.002.770,00 € /15), ou seja, a um valor mensal de 16.682,06 € (200.184,67 € / 12)”.
9. Mais escreveu que nos termos da alínea b) do n.º 5 do referido artigo 33.º, o contrato considera-se celebrado “com prazo certo, pelo período de cinco anos a contar da referida comunicação”.
10. E acrescentou: “já no mês de Março deverão Vª Exas. proceder ao pagamento nos devidos termos legais, mantendo-se para o efeito o procedimento habitual”.
11. Ao início da tarde do dia 8 de Março (sexta-feira), a R. enviou um e-mail à A. transmitindo-lhe a sua posição relativamente ao momento em que a renda actualizada era devida: 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da recepção da
comunicação, portanto, Maio de 2013.
12. Um funcionário da R. dirigiu-se às instalações da A., para entregar o
cheque, relativo ao pagamento da renda mensal, no valor de € 5.231,00 (cinco mil, duzentos e trinta e um euros).
13. Sucede que, a A. recusou a recepção deste cheque, alegando que apenas receberia “o pagamento da totalidade da renda”.
14. Depois de ter recusado este cheque, a A enviou um e-mail à R. através do
qual lhe comunicou que, de acordo com a sua interpretação, no mês de Março de 2013, a nova renda já teria “aplicação proporcional”.
15. Perante esta sucessão de acontecimentos, no primeiro dia útil seguinte, a R. efectuou uma transferência bancária para a A., no valor de € 5.231,00 (cinco mil, duzentos e trinta e um euros), comunicando-lhe esse facto.
16. Nessa comunicação, a R. reiterou o entendimento de que a renda
actualizada apenas seria devida no 1º dia do 2º mês seguinte ao da recepção, pelo arrendatário, da comunicação com o respectivo valor, nos termos do n.º 3 do artigo 35º do NRAU.
17. No período em sindicância, a R. transferiu para a A. os seguintes valores (relativos ao pagamento de rendas):
- Em Janeiro de 2013, € 5.231,00 (cinco mil, duzentos e trinta e um euros) - Em Fevereiro de 2013, € 5.231,00 (cinco mil, duzentos e trinta e um euros) - Em Março de 2013, € 5.231,00 (cinco mil, duzentos e trinta e um euros) - Em Abril de 2013, € 5.231,00 (cinco mil, duzentos e trinta e um euros) - Em Maio de 2013, €16.682,06 (dezasseis mil, seiscentos e oitenta e dois euros e seis cêntimos).
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Apoiando-se nos factos assentes a 1.ª instância entendeu e decidiu conforme segue: «Tem aplicação ao caso o chamado NRAU-2012, ou seja, a Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, com a redacção introduzida pela Lei 31/2012, de 14 de Agosto. As partes não discutem este aspecto, simplesmente interpretam de forma diferente duas das normas do regime em causa.
Vejamos: A A. senhoria propôs à R. arrendatária a transição do contrato de arrendamento (para fim não habitacional) para o NRAU, apresentando
igualmente a sua proposta relativamente ao valor da renda, tipo e duração do contrato (no termos do disposto no artigo 50 do NRAU).
A arrendatária opôs-se à proposta da senhoria, apresentando uma contra proposta, nos termos do artigo 33 do NRAU (ex vi do artigo 52 do NRAU).
Sucede que a senhoria A. não aceitou a contraproposta da arrendatária R. e optou por actualizar a renda de acordo com os critérios previstos no artigo 35 do NRAU, fixando-a no valor mensal de € 16.682,06 (dezasseis mil, seiscentos e oitenta e dois euros e seis cêntimos), correspondente a 1/15 do valor do locado.
Uma vez assentes estes factos, a questão que se coloca é simplesmente a de saber quando é devida a renda actualizada: se no 1º dia do 2ª mês seguinte ao da recepção, pelo arrendatário, da comunicação com o respectivo valor (como diz a lei, mais propriamente o n.º 3 do artigo 35 do NRAU); ou se, pelo
contrário, a renda actualizada é devida de imediato, quando o arrendatário recebe a comunicação com o respectivo valor (como defende a A.)?
Em defesa da sua tese, a A. socorre-se do art.º 33.º, n.º 5, al. b), que tem a seguinte redacção:
Art.º 33.º, n.º 5 Se o senhorio não aceitar o valor de renda proposto pelo arrendatário, pode, na comunicação a que se refere o n.º 1: b) Atualizar a renda de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º, considerando-se o contrato celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos a contar da referida comunicação.
Ora, o disposto neste artigo diz-nos quando é que o contrato se considera celebrado com prazo certo, mas não responde à questão decidenda de saber a partir de quando é devido o novo montante da renda.
A esta questão responde o art. 35, n.º 3, com o seguinte teor:
Art. 35.º, n.º 3 Quando for actualizada, a renda é devida no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da recepção, pelo arrendatário, da comunicação com o respectivo valor.
É assim cristalino que toda a razão assiste à R. e nenhuma à A.
Se dúvidas houvesse, leia-se ainda a argumentação certa e doutamente expendida pela R. na sua contestação.
Pelo exposto, julgo a acção totalmente não provada e improcedente, absolvendo a R. do pedido».
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A apelante apresentou as conclusões que seguem:
1. O presente recurso de apelação interposto pela ora Recorrente tem por objecto o saneador – sentença proferido nos autos a fls..
2. A Recorrente é uma sociedade comercial que, no âmbito da sua actividade, deu de arrendamento à Recorrida, em 25 de Junho de 1963, o prédio urbano sito na Rua …., do qual é proprietária, contra uma renda mensal de 5.231,00
€.
3. No âmbito deste arrendamento, e face à entrada em vigor da nova redacção do NRAU, publicada em Diário da República, 1ª Série, N.º 157, de 14 de
Agosto de 2012 (Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto), a Recorrente propôs à Recorrida, em carta datada de 30 de Janeiro de 2013, i) a transição do contrato de arrendamento supra referido para o NRAU e ii) que tivesse o mesmo fins não habitacionais e fosse celebrado pelo prazo certo de 5 anos, com uma renda mensal de 18.100,00 €.
4. Em 28 de Fevereiro de 2013, apresentou a Recorrida uma contraposta, nos termos da qual o contrato de arrendamento não habitacional passaria a ter o prazo de 15 (quinze) anos e uma renda mensal de 12.500,00 € (doze mil e quinhentos euros).
5. Contraproposta que a Recorrente não aceitou, disso mesmo informando a Recorrida, através de carta de 4 de Março de 2013.
6. Nos termos do artigo 33.º, n.º 5, alínea b) do NRAU, aplicável por remissão do artigo 52.º do mesmo diploma legal, o senhorio que não aceite o novo valor contraproposto pelo arrendatário, pode actualizar o valor da renda, nos
termos das alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º do NRAU [sendo que em momento algum se faz referência ou remissão para o regime excepcional previsto no n. 3 desta norma], segundo as quais a renda pode ser actualizada até ao valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado (neste caso
equivalente a 200.184,67 € = 3. 002.770,00 € / 15), ou seja, a um valor mensal de 16.682, 06 € (200.184,67 € / 12).
7. Refere ainda esta alínea que, neste caso, o contrato se considera “celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos a contar da referida comunicação [de aceitação, ou não, da proposta do arrendatário, nos termos do n. º 1 do artigo 33.º]”.
8. No caso dos presentes autos, a acusação de tal comunicação ocorreu a 8 de Março de 2013, o que significa que o valor da renda, actualizado nos termos supra expostos, teria já aplicação proporcional ao mês de Março de 2013, que, assim, se cifrou então em 13.726, 95 € ([5. 231,00 x 8/31] + [16.682,06 x
23/31]) sendo, por sua vez, devido, na íntegra, relativamente aos meses de Abril e de Maio, o que perfaz um total em dívida de 47.091,07 €.
9. Não obstante os diversos contactos da Recorrente para a regularização da dívida acima referida, a Recorrida procedeu apenas ao pagamento do anterior montante da renda, num total de 15.693,00 €, do que resulta estar ainda em dívida, o montante de 31.398,07 € (trinta e um mil trezentos e noventa e oito euros e sete cêntimos), valor ao qual deverá acrescer uma indemnização igual a 50%, como decorre do artigo 1041.º do Código Civil, pelo que será então a Recorrente devedora do montante global de 47.097,11 € (quarenta e sete mil e noventa e sete euros e onze cêntimos).
10. Na sequência do supra exposto e esgotados todos os meios de resolução extrajudicial ao alcance da Recorrente, propôs esta acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, que correu termos na 5ª Vara Cível de Lisboa, sob o n.º …/13.9TVLSB, a qual viria, no entanto, a ser julgada improcedente .
11. A Recorrente não pode conformar-se com a decisão recorrida, proferida pela Meritíssima Juiz a quo, que julgou a acção improcedente e,
consequentemente, absolveu a Recorrida do pedido de condenação no pagamento de 47.097,11 € (quarenta e sete mil e noventa e sete euros e quinze cêntimos), acrescido de juros de mora vincendos, calculados à taxa legal, desde a data de citação, até integral pagamento, custas e procuradoria contra si formulado.
12. Com efeito, a decisão recorrida não aplicou correctamente o direito aos
factos carreados, já que aplicou, sem mais, aos autos o artigo 35.º, n.º 3 do NRAU, norma referente ao caso excepcional de arrendamentos habitacionais em que o arrendatário invoca um rendimento anual bruto corrigido inferior a cinco rendimentos mínimos nacionais anuais [tal como consta da própria epígrafe do artigo], sem que nada na lei o justificasse e sem qualquer justificação para esse efeito, que consubstancia um vício de falta de
fundamentação, gerador de nulidade, nos termos da alínea b) do artigo 615.º, n.º 1 do CPC.
13. A questão que aqui se coloca é então a de saber quando é devida a renda actualizada: se no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da recepção, pelo
arrendatário, da comunicação com o respectivo valor, como decidiu o Tribunal a quo; ou se a renda actualizada é devida quando o arrendatário recebe a comunicação com o respectivo valor.
14. Ora, se o legislador tivesse pretendido que qualquer outro número do artigo 35.º do NRAU fosse aplicável aos arrendamentos para fins não
habitacionais, designadamente o seu n.º 3, certamente não teria deixado de o incluir na remissão que fez na alínea b) do n.º 5 do artigo 33.º do mesmo diploma legal, pelo que ao não o fazer, resulta evidente que pretendeu
expressamente excluir do âmbito de aplicação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, todas as normas do artigo 35.º do NRAU, com excepção – única - das alíneas a) e b) do seu n.º 2..
15. Mesmo atendendo às circunstâncias em que a Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto foi elaborada e as condições específicas do tempo em que foi aplicada - vigência do Memorando de Entendimento celebrado entre Portugal e a Troika e, consequentemente, contexto de protecção às empresas –, temos que o sentido com que o legislador deliberadamente excluiu, na remissão feita pela alínea b) do n.º 5 do artigo 33.º do NRAU para o artigo 35.º do mesmo
diploma, o período de transição previsto no n.º 3 deste último artigo, o
legislador foi o de proteger as empresas do ramo imobiliário que vinham a ser prejudicadas por rendas absurdamente desajustadas há décadas, como é o caso da Recorrente.
16. Estamos, portanto, perante um erro na determinação da norma aplicável, pelo que para resposta à questão decidenda, deveria ter sido aplicado o disposto na segunda parte da alínea b) do n.º 5 do artigo 33.º do NRAU, segundo a qual o contrato se considera “celebrado com prazo certo, pelo
período de cinco anos a contar da referida comunicação [de aceitação, ou não, da proposta do arrendatário, nos termos do n.º 1 do artigo 33.º]”.
17. Com efeito, é pacífico, tanto na jurisprudência, como na doutrina, que a noção de contrato de arrendamento é composta por três elementos essenciais:
i) cedência de gozo de uma coisa, ii) carácter temporário dessa cedência
(prazo) e iii) retribuição, pelo que mantendo-se a cedência do gozo do prédio urbano sito na Rua … (primeiro elemento), temos que ao referir que o contrato se considera “celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos a contar da referida comunicação [de aceitação, ou não, da proposta do arrendatário, nos termos do n.º 1 do artigo 33.º]”, a alínea b) do n.º 5 do artigo 33.º do NRAU preenche os demais elementos.
18. É que ao estabelecer que aquele período começa “a contar da referida comunicação ”, aquela norma dá resposta à questão de saber em que momento é a nova retribuição devida (terceiro elemento), sendo que uma conclusão diversa esvaziaria o conceito de contrato de arrendamento, que, nesse caso, se veria, assim, despojado de um dos seus elementos essenciais.
19. Como tal, não existe qualquer omissão da lei, não sendo verdade, salvo o devido respeito, como refere a decisão recorrida, que o artigo 33.º não dê resposta à questão decidenda de saber a partir de quando é devido o novo montante da renda, pelo que dever-se-á considerar o contrato celebrado a partir da comunicação da Recorrente de não aceitação da proposta do arrendatário, cuja recepção foi in casu acusada em 8 de Março de 2013, conforme se retira da decisão recorrida.
20. Ademais, "ubi lex non distinguit, non distiguere debemus ", ou seja, se a lei não previu para esta situação um regime excepcional, não poderá uma boa interpretação e cumprimento da mesma encontrar um regime excepcional para o efeito, nomeadamente aplicando uma norma excepcional como o n. 3 do art. 35º, previsto apenas e só para casos excepcionais expressamente estatuídos, e entre os quais não se enquadra a situação sub judice.
21. Assim, o valor da nova renda (16.682,06 €) tinha já aplicação proporcional à renda concernente ao mês de Março de 2013, que, assim, se cifrou então em 13.726,95 € ([5.231,00 x 8/31] + [16.682,06 x 23/31]) sendo, por sua vez, devido, na íntegra, relativamente aos meses de Abril e de Maio.
22. Pelo que deve a decisão recorrida ser anulada e substituída por outra que, julgando provado que a Recorrida é devedora da quantia de 47.097,11 €
(quarenta e sete mil e noventa e sete euros e quinze cêntimos), acrescido de juros de mora vincendos, calculados à taxa legal, desde a data de citação, até integral pagamento, custas e procuradoria, julgue procedente a acção, por provada, nessa medida.
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Defende a apelante que a sentença recorrida é nula por falta de fundamentação, questão que se apreciará em primeiro lugar.
Aquele apontado vício é tratado no art.º 615.º do CPC que estipula:
1 – É nula a sentença quando: b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão.
Não tendo sido suscitada qualquer questão respeitante à decisão
proferida sobre a matéria de facto, a alegada falta de fundamentação reportar- se-á, tal como se extrai do art.º 607.º, n.º 3 do CPC, à indicação, interpretação e aplicação das normas jurídicas.
Ora, analisando a sentença recorrida constata-se que foi feita a
especificação das normas jurídicas, julgando-se aplicáveis ao caso os artigos 33.º, 35.º, 52.º do chamado NRAU-2012 - Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, com a redacção introduzida pela Lei 31/2012, de 14 de Agosto. Deste modo, a existir o invocado vício, ele só pode manifestar-se através de uma ausência absoluta de interpretação. Tal não acontece, porém.
Com efeito, se bem que a 1.ª instância não se tenha alongado a tratar da matéria da interpretação, não deixou de aderir aos argumentos que a ré trouxe à sua contestação. A sentença recorrida não é, pois, nula.
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Saber, tal como foi sintetizado na 13.º conclusão do recurso, se a renda actualizada é devida «no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da recepção pelo arrendatário da comunicação com o respectivo valor como decidiu o Tribunal a quo; ou se a renda actualizada é devida quando o arrendatário recebe a comunicação com o respectivo valor» constitui a segunda questão a apreciar e decidir.
Vejamos:
O art.º 50.º do NRAU dá início ao tratamento das questões respeitantes ao arrendamento não habitacional, logo estipulando: A transição para o NRAU e a actualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve
comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando: a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana; c) Cópia da caderneta predial urbana.
Por sua vez, o artigo 51.º trata das possíveis reacções do arrendatário à comunicação referida no preceito antecedente, com os n.º s 1 e 3 a
concederem-lhe a faculdade de, no prazo de 30 dias, opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio e, o n.º 8 a mandar que Sem prejuízo do disposto no art.º 54.º» se aplique à oposição do arrendatário com as necessárias
adaptações, o disposto no art.º 33.º, com excepção do n.º 8.
Ora, é precisamente o art.º 33.º que a apelante invoca, vendo na alínea b) do n.º 5 daquele preceito apoio bastante para a sua tese.
Que o art.º 33.º do NRAU se aplica ao arrendamento para fim não
habitacional, não há qualquer dúvida; que a alínea b) do seu n.º 5 responda à questão colocada no recurso, ver-se-á.
Assim:
Estabelece o preceito acima referido: Se o senhorio não aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário, pode, na comunicação a que se refere o n.º 1: Actualizar a renda de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do art.º 35.º, considerando-se o contrato celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos a contar da referida comunicação.
Resultando dos factos provados que a ré/arrendatária se opôs ao valor da renda e à duração do contrato e, que a autora/senhoria fixou em 5 anos o prazo do contrato e actualizou a renda nos termos consagrados no art.º 33.º, n.º 5, al. b), coloca-se a questão de saber a partir de quando a renda
actualizada é devida, com a apelante a defender que o preceito contém a resposta quando considera o contrato celebrado com prazo certo pelo período de cinco anos a contar da comunicação da actualização da renda feita pelo senhorio.
No fundo, a tese da recorrente assenta na leitura que a própria faz da última parte do art.º 33.º, n.º 5, al. b), que passa por fazer coincidir o início do contrato de cinco anos, com o início da vigência da renda actualizada.
Todavia, aquela leitura não tem a suportá-la qualquer das regras estabelecidas no art.º 9.º do Código Civil. Com efeito, apesar do n.º 1 do preceito indicar que A interpretação não deve cingir-se à letra da lei, o n.º 2 adverte que Não pode, porém, ser considerado pelo intérprete o pensamento legislativo que não
tenha na letra da lei um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expresso.
Ora, resultando dos factos provados insertos nos pontos 8. e 9. que, na
comunicação a que se refere o art.º 50.º al. a) do NRAU e, em cumprimento do que estipula o normativo, a apelante tratou de dois elementos essenciais do contrato – o valor da renda e a duração do contrato – há que procurar a norma que, no regime jurídico do arrendamento, fixe a data a partir da qual é devida a renda actualizada e, também, a data a partir da qual se inicia a contagem dos 5 anos de duração do contrato.
O preceito encontrado pela apelante foi, como já se disse, a al. b) do n.º 5 do art.º 33.º. Uma objecção, no entanto, se coloca: aquele dispositivo trata, apenas, da matéria respeitante à duração e início do contrato, omitindo
qualquer referência ao momento a partir do qual se começa a vencer a renda actualizada, impondo-se, assim, concluir que a interpretação que a apelante faz do art.º 33.º, n.º 5, al. b) não tem na letra do normativo um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expresso.
Mas, o art.º 9.º do CC define mais regras quando no seu n.º 1 prevê que a interpretação deve reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada,
e quando no seu n.º 3 estabelece que Na fixação do sentido e alcance da lei, o intérprete presumirá que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados.
Retornemos, pois, ao NRAU mas, agora, acompanhados do art.º 9.º do CC.
Em primeiro lugar, um destaque para duas matérias que, em pontos
específicos, o legislador trata separadamente e, no que elas têm de comum, trata conjuntamente: a respeitante ao arrendamento para habitação, e a referente ao arrendamento para fim não habitacional. À primeira daquelas matérias, o legislador dedica os artigos 30.º a 49.º do NRAU; à segunda dedica um número inferior de artigos – 50.º a 54.º - porque, conforme já se fez notar, há aspectos que são tratados conjuntamente por força da remissão feita no artigos 52.º e 53.º, aqui se salientando que, de acordo com tal remissão, à oposição e denúncia pelo senhorio do contrato de arrendamento não habitacional se aplica Sem prejuízo do art.º 54.º (…) e com as necessárias adaptações, o disposto no art.º 33.º, com excepção do n.º 8.
Sabendo-se que ao contrato de arrendamento para fim não
habitacional se aplica o disposto no art.º 33.º e, não se prevendo nele a data a partir da qual começa a vigorar a renda actualizada, importa reconstituir o pensamento legislativo com consideração pela unidade do sistema jurídico e presumir que o legislador consagrou as soluções mais acertadas.
Vejamos, então, que teias teceu o legislador com vista à coesão do sistema jurídico.
No que diz respeito ao arrendamento para habitação, a transição para o NRAU e actualização da renda são da iniciativa do senhorio que comunica com o arrendatário, podendo este, designadamente: aceitar o valor da renda; não responder à comunicação do senhorio; opor-se ao valor da renda e propor um outro – artigos 30.º e 31.º.
No primeiro caso, o legislador estabeleceu que o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da recepção pelo senhorio da resposta do arrendatário à comunicação que a este dirigiu; no segundo caso, o legislador estabeleceu que o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao do termo do prazo de 30 dias que é concedido ao arrendatário para responder à comunicação do senhorio.
Havendo oposição do arrendatário ao valor da renda e/ou duração do contrato o senhorio pode: aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário; não responder à comunicação do arrendatário; não aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário e actualizar a renda de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do art.º 35.º – art.º 33.º.
No primeiro caso, o legislador estabeleceu que o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da recepção pelo arrendatário
da comunicação que o senhorio lhe dirigiu; no segundo caso, o legislador estabeleceu que o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da recepção pelo arrendatário da comunicação que o
senhorio lhe dirigiu.
Em todas as hipóteses anteriormente analisadas, a escolha do 1.º dia do 2.º mês seguinte mostra que o legislador quis conceder ao arrendatário um prazo mais dilatado, decerto para se ajustar financeiramente à actualização da
renda.
O terceiro caso, é o da actualização da renda de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do art.º 35.º – art.º 33.º. É, precisamente, o caso dos autos, que a apelante interpreta de forma que não contempla a dilação concedida nos casos anteriormente analisados.
Mas, se passarmos aos artigos 35.º e 36.º que contemplam, respectivamente, o arrendatário com RABC (rendimento anual bruto
corrigido) inferior a cinco RMNA e, arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 anos, encontramos a mesma moratória, com o legislador a definir, em
ambos os casos, que Quando for actualizada, a renda é devida no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da recepção, pelo arrendatário, da comunicação com o
respectivo valor.
Passando ao arrendamento não habitacional, também o art.º 54.º que contempla a microentidade e a associação privada sem fins lucrativos,
acautela a dilação a que nos temos vindo a referir quando estatui no seu n.º 4 que Quando for actualizada, a renda é devida no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da recepção, pelo arrendatário, da comunicação com o respectivo valor.
Importa, assim, concluir que a interpretação feita pela apelante se queda pela análise de um único preceito, não procurando, assim, no texto do NRAU, o pensamento legislativo que tem por vocação a expressão harmónica do direito. A unidade do sistema jurídico é, efectivamente, um dos pilares interpretativos do art.º 9.º do CC.
Não se descortinando qualquer razão para que, no caso de oposição do arrendatário ao valor da renda e actualização desta pelo senhorio em
conformidade com o art.º 33, n.º 5, al. b) aplicável ao arrendamento para fim não habitacional por força do art.º 52.º, não seja concedido ao arrendatário um prazo para se ajustar financeiramente ao valor da renda actualizada, a interpretação que é feita pela apelante tem de ser afastada.
Resta, ainda, presumir que o legislador consagrou a solução mais acertada, tal como prescreve o art.º 9.º do CC, tudo indicando que o terá feito no art.º 52.º que dispõe: Sem prejuízo do disposto no art.º 54.º, é aplicável à oposição pelo arrendatário e à denúncia pelo senhorio, com as necessárias adaptações, o
disposto no artigo 33.º, com excepção do n.º 8.
A expressão Sem prejuízo do disposto no art.º 54.º, constitui uma salvaguarda da harmonia desejada entre normas jurídicas, o que significa que, com aquela salvaguarda, o legislador pretende que, na aplicação dos artigos 52.º e 33.º, se tome em consideração o que estabelece o preceito salvaguardado de forma que não fique prejudicada a harmonia do sistema.
Ora, se o que o n.º 4 do art.º 54.º prescreve é que: Quando for actualizada, a renda é devida no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da recepção, pelo
arrendatário, da comunicação com o respectivo valor e se, na aplicação dos artigos 52.º e 53.º, há que tomar em consideração o que naquele n.º 4 se prescreve, nada mais resta que confirmar o decidido na 1.ª instância.
É, pois, com a fundamentação acima alinhada, que os juízes da secção cível acordam em negar provimento à apelação e, consequentemente, em confirmar a sentença recorrida.
Custas a cargo da recorrente.
10 de abril de 2014
Maria Alexandrina Branquinho Ana Luísa Geraldes
António Valente
