Tribunal da Relação de Guimarães Processo nº 198/11.2TBVRM.G1 Relator: CONCEIÇÃO BUCHO Sessão: 12 Março 2015
Número: RG
Votação: UNANIMIDADE Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: PARCIALMENTE PROCEDENTE
DIREITO DE PREFERÊNCIA EXERCÍCIO DE DIREITO ALIENAÇÃO
NOTIFICAÇÃO PRÉDIO CONFINANTE
Sumário
1. O direito de preferência é um direito real que confere ao titular o direito de prevalência e sequela sobre o objecto preferido, tudo se passando, quando feito valer judicialmente, como se o contrato de alienação houvesse sido celebrado com o preferente, o qual se substitui ao comprador na escritura de compra e venda.
2. A circunstancia de o adquirente de um prédio sujeito a preferência se tornar, posteriormente à aquisição, proprietário de um prédio confinante com o alienado não afasta o direito de preferência que a lei atribui aos donos dos prédios confinantes à data da alienação.
Texto Integral
Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães Proc. n.º 198/11.2TBVRM.G1
I - AA e BB, melhor identificados nos autos, intentaram a presente acção declarativa, sob a forma de processo sumário, contra CC, DD, EE e FF todos com os sinais dos autos, peticionando que os réus sejam condenados a
reconhecer o direito de preferência que assiste aos autores na transmissão do prédio rústico, composto de mato, denominado “Sorte da Pena Forcada”, melhor identificado nos autos, nos termos e condições constantes da escritura pública outorgada em 7 de Janeiro de 2011, serem os réus condenados a abrir
mão do referido prédio a favor dos autores, sendo os segundos réus substituídos pelos autores na respectiva aquisição, recebendo o preço e demais custos e encargos que apuram em € 5365,00 e se declare o
cancelamento de quaisquer registos que tenham sido efectuados em virtude de tal transmissão.
Alegam, para tanto e em síntese, que pertence aos autores o prédio rústico, composto de mato e pastagem, denominado “Ribeirinhas”, sito no lugar de Sanguinhedo, Vieira do Minho, que os autores adquiriram por usucapião e se encontra registado a seu favor, prédio esse que confronta do seu lado poente com o prédio rústico, composto de mato, denominado “Sorte da Pena
Forcada”, prédio esse que o 1º réu marido, com o consentimento da 1ª ré mulher, vendeu aos 2ºs réus, por escritura celebrada em 07.01.2011, pelo preço de € 5.000,00. Mais alega que os dois prédios são aptos para a cultura, têm áreas inferiores à unidade de cultura para a região, são confinantes , o que era do conhecimento dos 1ºs réus, sendo que os 2ºs réus nunca foram proprietários de qualquer terreno vizinho ao que adquiriram e os autores não comunicaram aos 1ºs réus o projecto de venda, nem as suas cláusulas, sendo que os autores apenas tiveram conhecimento o negócio em 24.02.2011. Por fim, alegam ainda que os prédios se encontram na Reserva Agrícola Nacional, pelo que também lhes assiste o direito de preferência previsto no artigo 26º, do Decreto-Lei nº 73/2009, de 31 de Março.
Citados, os réus contestaram.
Os réus EE e FF, 2ºs réus, contestaram e deduziram reconvenção. Na sua contestação, alegaram que no dia 20.05.2010, celebraram com um contrato promessa de compra e venda, através do qual prometeram comprar a “Sorte dos Castanheiros das Leiras ou Bouça Velha”, entrando logo na sua posse, pelo que assumiram imediatamente a situação de proprietários confinantes com o prédio em causa nos autos. Mais alegam que o prédio em causa nos autos tem outros proprietários confinantes, verificando-se uma ilegitimidade, os 1ºs réus publicitaram durante 3 anos a intenção de vender o prédio, informaram os autores da intenção de venda, sendo que os autores manifestaram que não pretendiam adquirir o prédio. Mais alegam que no dia 28.04.2011, celebraram uma escritura pública através da qual compraram ao referido GG e mulher o prédio “Sorte dos Castanheiros das Leiras ou Bouça Velha”, pelo que também são proprietários do prédio, sendo o seu prédio apto para cultura e
apresentando uma área inferior à unidade de cultura.
Em reconvenção, peticionam que se reconheça que os 2ºs réus procederam à realização de obras e benfeitorias no terreno em causa nos autos, no montante de € 20.181,72 e, no caso de procedência da acção, devem os autores ser
condenados a pagar aos referidos réus tal montante.
Por sua vez, os réus CC e mulher, também contestaram, aderindo à
contestação dos co-réus e alegando ainda que partir de meados de 2010, pensaram que o réu EE era dono de um prédio rústico que confronta pelo sul com o que pretendiam vender, pelo que entenderam não ser necessário
comunicar aos autores. Mais alegam que pelo menos desde 28.04.2011, o co- réu EE é proprietário confinante, o que já acontecia quando a presente acção foi intentada.
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Os autores responderam, impugnando parte da factualidade alegada pelos réus e concluindo pela improcedência da reconvenção.
Os autos prosseguiram e, efectuado o julgamento, foi proferida sentença na qual se decidiu:
Pelo exposto, decido julgar a acção totalmente improcedente e, em consequência absolvo os réus do pedido.
Julgo parcialmente procedente a reconvenção, e em consequência:
a) Declaro que foram os réus EE e FF que efectuaram as obras descritas nos artigos 21º a 28º dos factos provados, obras e benfeitorias essas que se cifram em quantias não concretamente apuradas, mas com os limites elencados em 26) e 28) dos factos provados.
Inconformados os autores interpuseram recurso, cujas alegações terminam com as seguintes conclusões:
1. Da prova produzida em sede de audiência de discussão e julgamento, impunha-se decisão facto.
2. Mostram-se incorrectamente julgados e dados como provados os factos constantes dos quesitos da base instrutória nºs 10 provados da sentença), sentença), n.º 16 (artigo 28.º dos factos provados da sentença).
3. Este entendimento julgamento, designadamente, do depoimento de do depoimento das testemunhas Tiago, Luís, António e Jorge, cujas concretas passagens supra se transcreveram e se dão por reproduzidas para os devidos efeitos legais.
4. A sentença em crise não decidiu a presente acção pelo facto de sua procedência que era o de “o adquirente do prédio não ser proprietário confinante”.
5. Os recorridos e 2ºs Réus EE e FF tornaram proprietários confinantes do prédio objecto de preferência nos autos, por força da segunda aquisição
ocorrida em 28 de Abril de 2011, em virtude de terem sido violadas as normas legais de comunicação do provados, tendo violado o disposto nos Civil, pelo que, deve a mesma supra.
decisão diferente e negativa a vários pontos da matéria de º (artigo 20.º dos factos n.º 14 (artigo 24.º dos factos provados da (artigo 26.º dos factos provados da sentença) e n.º 18 resulta da prova produzida em sede de
audiência de parte decidiu bem ao considerar improcedente a não se verificar um requisito essencial para a os, ser revogada em actos e da Ré Livia Rebelo Adília Carvalho só se projecto da venda para ef proprietários confinantes.
6. Se os vendedores CC e DD tivessem cumprido com a sua obrigação legal de comunicar o projecto da venda aos proprietários confinantes, entre os quais os aqui recorrentes, nunca os segundos Réus EE e mulher tinham adquirido o prédio identificado no ponto 4 da matéria de facto dada como provada na sentença em crise.
7. A lei não pode premiar o comportamento do prevalecer as situações de facto ou de direito criadas com base no mesmo incumprimento sobre as situações de facto e de direito constituídas de acordo com a própria lei.
8. O direito de preferência dos AA./recorrentes constitui esfera jurídica no momento da venda do prédio objecto da preferência nos presentes autos, a qual foi efectuada em 7 de Janeiro de 2011.
9. O direito potestativo de preferência surge com a compra e venda de alienação preferência os seus efeitos (eficácia “ex tunc”) ao momento da verificação dos respectivos pressupostos, isto é ao momento da venda
entendimento este que, tal como se deixou referido, foi igualmente acolhido na sem
10. Acontece que, no momento da venda, em 7 de Janeiro de 2011, quando emerge o direito de preferência na esfera dos AA./recorrentes, os 2ºs Réus não eram proprietários confinantes.
11. O entendimento acolhido na sentença em crise e explana uma contradição insanável que é a de reconhecer que o direito de preferência surge na esfera jurídica dos recorrentes com o acto de alienação, que ocorreu em 7/01/2011, e depois sufragar a tese de que quando a acção foi intentada os 2ºs Ré por
terem adquirido outro prédio em 28/04/2011 de preferência dos AA./
recorrentes.
12. O que resulta do entendimento plasmado na sentença recorrida é que aos AA./recorrentes não lhes aprovei (cfr artº 1410, nº 1 ex vi do artº 1380 nº 4 ambos do Cód. Civil) para o exercício do seu direito real e legal de
preferência, o que não é de aceitar.
13. A sentença recorrida sufraga a tese de que tendo os segundos RR./
recorridos adquirido em 28/04/2011 um prédio confinante com o prédio
objecto da preferência (que já tinham adquirido em 7/01/2011), quando os AA./recorrentes intentaram a acção em 07/06/2011 eles já eram proprietários confinantes, o que exclui o seu direito.
14. É entendimento unânime da Doutrina e da pressupostos ou requisitos da existência do direito de preferência no momento da transmissão, no caso sub iudice em 07/01/2011, e não posteriormente.
15. “O direito de preferência é um direito real que confere ao titular o direito de prevalência e sequela sobre o objecto preferido, tudo se passando, quando feito valer judicialmente, como se o contrato de alienação houvesse sido
celebrado com o preferente, o comprador na escritura de compra e venda.”.
16. Da matéria de facto dada como provada na sentença recorrida consta expressamente, no seu ponto 6, que os 2ºs Réus/recorridos à data da venda do prédio preferido não eram proprietários de qualquer prédio confinante com o mesmo.
17. O momento relevante preferência exercitado pelos AA. negócio jurídico violador do venda efectuada pelos 1ºs RR. aos 2ºs RR. do prédio referido em 4 da matéria de facto assente, a qual ocorreu em 7.01.2011 que a presente acção deu entrada em juízo.
18. O direito de preferência dos recorrentes surge na data em que o prédio preferido é alienado, é neste exacto momento que têm de se verificar todas as circunstâncias ou pressupostos necessários à existência e exercício do direito de preferência, o que de facto se verificava, se depois de constituído o o
direito de preferência, este torna vicissitudes e alterações das circunstâncias posteriores.
19. Neste sentido da imodificabilidade do direito de preferência após a sua constituição dispõe o artº 1410, mesmo código, que “O direito de preferência e a respectiva acção não são prejudicados pela modificação ou distrate da
alienação, ainda que estes efeitos resultem de confissão ou transacção judicial.”.
20. “A circunstância de o adquirente de um prédio sujeito a preferência se tornar, posteriormente à aquisição, proprietário de um prédio confinante com o alienado não afasta o direito de preferência que a lei atribui aos donos de prédios confinantes à data da alienação Ac. da Rel. Porto de 14/04/1978, in Pires de Lima, Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. III, 2º Ed., pág. 271 – Anotação ao artº 1380.
21. O facto de os 2ºs Réus terem adquirido em 28/04/2011 um prédio
confinante com o prédio preferido e objecto dos presentes autos, não afasta o direito de preferência que devia ter sido reconhecido aos AA./Recorrentes na sentença proferida.
22. A sentença proferida não fez uma correcta aplicação do direito aos factos
dados como provados, tendo violado o disposto nos artºs 1380 e 1410 ambos do Código Civil.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II – É pelas conclusões do recurso que se refere e delimita o objecto do mesmo, ressalvadas aquelas questões que sejam do conhecimento oficioso – artigos 635º e 639º Código de Processo Civil -.
Em 1ª instância foi dada como provada a seguinte matéria de facto:
1. Na Conservatória do Registo Predial de Vieira do Minho encontra-se inscrita a favor do autor marido a aquisição por usucapião de um prédio rústico denominado Ribeirinhas, sito em Sanguinhedo, concelho de Vieira do Minho, ali descrito sob o nº 1252/Vieira do Minho como tendo a área total descoberta de 15.400 m2 e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 105 – alínea a) dos factos assentes.
2. Os autores têm, por si e antecessores, detido a posse exclusiva do
mencionado prédio, dele retirando todos os proveitos e utilidades, bem como, suportando todos os encargos, designadamente, efectuando o amanho da terra, a recolha dos seus frutos, fazendo roçar o seu mato, aproveitando lenhas, limpando-o para evitar incêndios, pagando os respectivos impostos – alínea b) dos factos assentes.
3. O que fazem há mais de vinte anos, dia após dia, sem qualquer interrupção ou hiato, à vista de toda a gente, com público e geral conhecimento,
designadamente, dos aqui réus, sem oposição ou estorvo de ninguém, e com o ânimo de quem pretende exercer os poderes correspondentes ao direito de propriedade - alínea c) dos factos assentes.
4. O supra identificado prédio confronta pelo lado poente com o prédio rústico, composto de mato, denominado “Sorte da Pena Forcada”, com a área de 8200 m2, sito no lugar do Calvário, freguesia de Anissó, concelho de Vieira do Minho, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vieira do Minho sob o nº 353/Anissó e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 759 - alínea d) dos factos assentes.
5. Prédio esse que, por título de compra e venda, datado do dia 7 de Janeiro de 2011, lavrado na Conservatória do Registo Predial de Vieira do Minho, o 1º réu
marido, com o consentimento da 1ª ré mulher, vendeu aos segundos réus, mediante o preço de € 5.000,00 - alínea e) dos factos assentes.
6. À data da celebração do negócio mencionado no número anterior, os
segundos réus não eram proprietários de qualquer terreno vizinho do terreno descrito em 4. dos factos provados – alínea f) dos factos assentes.
7. Em 28 de Abril de 2011, mediante escritura de compra e venda, os segundos réus EE e FF formalizaram a compra a GG e mulher do prédio rústico denominado “Sorte das Castanheiras das Leiras ou Bouça Velha ou Sorte de Mato de Pescas ou Pena Forcada”, inscrito na matriz sob o artigo 700 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 371/Anissó – alínea g) dos factos assentes.
8. O prédio descrito em 7. confronta a sul com o prédio descrito em 4. dos factos provados – alínea h) dos factos assentes.
9. GG e mulher HH enviaram aos autores a carta que consta de fls. 96/97 dos autos, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os
efeitos legais – alínea i) dos factos assentes.
10. O mandatário dos autores respondeu àquela carta através da missiva que consta de fls. 100 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais – alínea j) dos factos assentes.
11. Os prédios descritos em 1., 4. e 7. são aptos para cultura florestal, sendo as suas áreas inferiores à unidade de cultura para a região em que se
localizam – resposta ao artigo 1º da base instrutória.
12. Os prédios descritos em 1. e 4. encontram-se inseridos na Reserva Agrícola Nacional - artigo 2º da base instrutória.
13. Nem os 1ºs réus, ou quem quer que fosse, comunicou aos autores, nem verbalmente, nem por carta ou através de qualquer outro meio, o projecto da venda mencionada em 5. - artigo 3º da base instrutória.
14. Nem os 1ºs réus, ou quem quer que fosse, comunicou aos autores, nem verbalmente, nem por carta ou através de qualquer outro meio as respectivas cláusulas dessa venda, designadamente, o preço do negócio, qual era a sua forma de pagamento, a identificação do comprador, qual o local e prazo para celebrar a respectiva escritura, nem quaisquer outras condições de cuja observância dependesse a realização do negócio – artigo 4º da base instrutória.
15. Os autores tiveram conhecimento do negócio mencionado em 5., em data não concretamente apurada – resposta ao artigo 5º da base instrutória.
16. Por contrato promessa de compra e venda celebrado em 20 de Maio de 2010, GG e mulher prometeram vender aos 2ºs réus EE e FF o prédio rústico descrito em 7º – resposta ao artigo 6º da base instrutória.
17. No mesmo contrato promessa clausulado ficou que os 2ºs réus entravam na posse e fruição do prédio imediatamente após a sua assinatura - artigo 7º da base instrutória.
18. Posse essa que os 2ºa réus desde a referida data sempre vieram
exercendo, nele levando a cabo diversos trabalhos, nomeadamente de limpeza e corte de vegetação selvagem - artigo 8º da base instrutória.
19. O que fizeram à vista e com o conhecimento de toda a gente,
nomeadamente os autores que jamais se opuseram a tais actos – artigo 9º da base instrutória.
20. O prédio rústico descrito em 4. encontrava-se, à data da celebração do negócio mencionada em 5. em total abandono, onde a existência de intensa vegetação constituída por matos, giestas e silvas impossibilitavam o seu acesso – artigo 10º da base instrutória.
21. Tendo os 2ºs réus procedido à limpeza do prédio rústico levando a efeito o corte de vegetação selvagem – artigo 11º da base instrutória.
22. Limpeza de ramos e corte de árvores velhas - artigo 12º da base instrutória.
23. Terraplanagem do terreno – artigo 13º da base instrutória.
24. Nova plantação de árvores de várias espécies nomeadamente, eucaliptos, pinheiros e carvalhos - artigo 14º da base instrutória.
25. Procederam à vedação do prédio mediante a colocação de pilares e redes – artigo 15º da base instrutória.
26. Bem como levaram a cabo a exploração de três nascentes de água e
respectivas canalizações das nascentes, que valorizaram o prédio em quantia não concretamente apurada, mas não superior a € 10.000 – artigo 16º da base instrutória.
27. Realizando tudo isto à vista e com o conhecimento de toda a gente, à luz do dia e num longo período de tempo, sem oposição de ninguém e com o
ânimo de quem exerce um legítimo direito de propriedade – artigo 17º da base instrutória.
28. Os segundos réus despenderam, para esse efeito:
i) Quantia não concretamente apurada, com o limite máximo de € 80,50, na compra de tubo PVC 125 corrugado para efeito de canalização das nascentes de águas.
ii) Quantia não concretamente apurada, com o limite máximo de € 307,50, pelo serviço prestado para efeitos de exploração das nascentes de água.
iii) Quantia não concretamente apurada, com o limite máximo de € 2091,00, na terraplanagem e movimento de terras para plantação de árvores e
captação de nascentes de água.
iv) Quantia não concretamente apurada, com o limite máximo de € 132,00, na compra de cimento e M. de viga.
v) Quantia não concretamente apurada, com o limite máximo de € 72,32, na aquisição de tubo PVC 125 DIN.
vi) Quantia não concretamente apurada, com o limite máximo de € 1697,40, pelos serviços prestados na exploração das nascentes de água.
vii) Quantia não concretamente apurada, com o limite máximo de € 1300,00, na aquisição de novas árvores para plantação.
viii) Quantia não concretamente apurada, com o limite máximo de € 360,00, na compra de material necessário e mão-de-obra para vedação do prédio.
ix) Quantia não concretamente apurada, com o limite máximo de € 900,00, a título de mão-de-obra com a contratação de jornaleiros – resposta ao artigo 18º da base instrutória.
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Os recorrentes impugnam a resposta que obtiveram os quesitos 10º, 14º, 16º e 18º, que correspondem, respectivamente, aos factos sob os n.ºs 20º, 24º, 26º e 28º, da sentença.
Invocam como meios de prova que conduziriam a uma resposta diversa o depoimento de parte da ré DD e os depoimentos das testemunhas Luís, Tiago, Jorge, António.
Alegam os recorrentes que tais factos deveriam ter sido considerados como não provados.
A parte que pretender impugnar a matéria de facto tem que cumprir determinados ónus, sob pena da rejeição do recurso.
Tais ónus do recorrente consistem em, de acordo com o disposto nos nºs 1 e 2 do artigo 640 do Código de Processo Civil (cfr, na jurisprudência, embora no domínio do Código revogado, mas inteiramente aplicável ao código actual, os acórdãos do S.T.J. de 7/07/2009 e do TRP de 20/10/2009, entre outros, ambos acessíveis em www.dgsi.pt):
- especificar os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados (que deverá referir na motivação do recurso e nas conclusões), mencionando o sentido em que, no seu entender, o tribunal deveria ter decidido relativamente a cada um dos concretos pontos de facto impugnado (ver o actual art. 640 n.º 1 al. a) e c) do C. P. Civil);
- fundamentar as razões da discordância, referindo os concretos meios
probatórios em que fundamenta a impugnação ( actual art. 640 n.º 1 al. b) do C. P. Civil);
- quando se baseie em depoimentos testemunhais que tenham sido gravados, indicar os depoimentos em que se funda, indicando com exactidão as
passagens da gravação em que se fundamenta, sem prejuízo da possibilidade de proceder à respectiva transcrição (indicação exacta dos trechos da
gravação, com referência ao que tenha ficado assinalado na acta, diz Abrantes Geraldes na sua obra Recursos em Processo Civil, Novo Regime, Dec-Lei n.º
303/07 de 24 de Agosto, pág. 136, Almedina, Fevereiro de 2008).
É entendimento dominante na jurisprudência que a convicção do julgador, firmada no principio da livre apreciação da prova (artigo 607 n.º 5 do Código de Processo Civil), só pode ser modificada pelo tribunal de recurso quando fundamentada em provas ilegais ou proibidas ou contra a força probatória plena de certos meios de prova, ou então quando afronte as regras da experiência comum.
Vejamos então se os depoimentos foram assim tão dissonantes com o sentido que lhe foi conferido pelo tribunal recorrido.
No quesito 10º perguntava-se: O prédio rústico descrito em D) encontrava-se, à data da celebração do negócio mencionada em E) em total abandono, onde a existência de intensa vegetação constituída por matos, giestas e silvas
impossibilitavam o seu acesso”
O quesito foi dado como provado.
Com base no depoimento de Luís Silva entendem os recorrentes que tal facto deveria ter sido dado como não provado.
Efectivamente esta testemunha disse que tinha andado a abrir caminhos com uma retroescavadora, e que a mata já estava limpa quando foi lá fazer os trabalhos. No entanto, a este facto depuseram outras testemunhas que o tribunal recorrido valorou.
Por seu turno o depoimento da testemunha Luís não é contraditório com o que foi dado como provado, pois a mata estava limpa quando ele foi abrir caminho, e depois de ter sido vendida, pois que quando foi adquirida estava com intensa vegetação.
E o mesmo se dirá em relação aos demais quesitos .
Nos quesitos 14º, 16º e 18º estava em causa saber se os segundos réus procederam a nova plantação de árvores de várias espécies nomeadamente, eucaliptos, pinheiros e carvalhos, bem como levaram a cabo a exploração de três nascentes de água e respectivas canalizações das nascentes, que
valorizaram o prédio em quantia não concretamente apurada, mas não superior a € 10.000 e se para o efeito tiveram diversas despesas.
Entendem também os recorrentes que tal matéria de facto deve ser dada como não provada.
Ora, e como já se referiu a propósito da resposta ao quesito 10º, as testemunhas que prestaram serviços para o réu EE, nomeadamente as
testemunhas Luís e António confirmaram a matéria que foi dada provada nos referidos quesitos.
Ouvidos os depoimentos das testemunhas não vemos qualquer motivo para alterar a convicção do tribunal recorrido.
O Luís disse que andou lá com uma retroescavadora a abrir caminhos, sendo
que quando ele foi fazer os trabalhos a mata estava limpa.
A testemunha Tiago disse que a mata tinha eucaliptos e quando a vendeu tinha pinheiros e estava arborizada.
A testemunha Jorge disse que fez uma escavação para uma plantação e uma exploração de água. também referiu que a parte da canalização e da afectação dos tubos já não foi com ele.
Quanto ao número de nascentes disse já não se recordar bem, mas haveria lá duas ou três nascentes.
Já quanto ao depoimento da testemunha António entendeu o tribunal não lhe dar credibilidade, para além de que o mesmo foi contrariado pelos
depoimentos das demais testemunhas.
É, assim, de manter a resposta que mereceram os referidos quesitos.
Conforme resulta da matéria de facto provada, à data da celebração da
escritura os segundos réus não eram proprietários de qualquer terreno vizinho do terreno descrito em 4 – alínea f) dos factos assentes.
Assim, à data da escritura os autores eram proprietários de um terreno confinante com o prédio referido em 4, e por isso, tinham o direito de preferência.
Tal não acontecia com os segundos réus.
No caso dos autos, o que vem a suceder é que, posteriormente à venda, os segundos réus adquiriram (em 28 de Abril de 2011) um prédio que também confina com o prédio referido em 4.
De acordo com o artigo 1380.º do Código Civil, são estes os requisitos exigidos para que se possa deferir o direito de preferência nele consignado:
1. Que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura;
2. Que o preferente seja dono de prédio confinante com o prédio alienado;
3. Que o prédio do proprietário que se apresenta a preferir tenha área inferior à unidade de cultura; e
4. Que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.
Feita a prova de todos os pressupostos exigidos para o exercício do direito real de preferência, de que se ocupa o n.º 1 do art.º 1380.º do Código Civil, a acção só improcederá se se verificar a hipótese mencionada na parte final da alínea a) do art.º 1381.º do mesmo diploma legal que estabelece que esse direito não existe quando o terreno alienado se destine a algum fim que não seja a cultura - não deve considerar-se necessário que o terreno de cultura vendido ou dado em cumprimento se encontre à data da alienação já afectado a um fim
diferente, desde que tal afectação seja permitida por lei; o fim que releva é aquele que o adquirente pretende dar ao terreno (M. Henriques Mesquita; CJ;
1986; 5.º; 49).
Ao titular do direito de preferência caberá, nos termos do disposto no nº1 do artigo 342º do Código Civil, enquanto autor de uma acção de preferência, fazer prova dos factos dos quais dependa a existência do seu direito.
Ou seja, a sua qualidade de preferente.
Mas já não é sobre o preferente que impende o ónus de provar a falta de comunicação a que se reporta o nº1 do artigo 416º do Código Civil.
Com efeito, a realização da comunicação para preferir, aliada ao não exercício tempestivo do respectivo direito, constituem factos extintivos do direito
invocado pelo preferente.
Como tal, a sua prova cabe ao réu.
É o que resulta do disposto no nº2 do citado artigo 342º.
E resulta também do disposto no nº2 do artigo 343º do mesmo diploma, que encontra a sua justificação em a ausência da realização do aviso constituir um facto negativo e assim de extrema dificuldade.
A acção de preferência a que se refere o artigo 1382º do Código Civil deverá ser intentada, sob pena de caducidade - cfr. nº2 do artigo 282º do Código Civil – no prazo de seis meses, a contar da data em que o titular do direito de
preferência tenha tido conhecimento dos elementos essenciais da alienação.
E é de extrema relevância tomar posição sobre o exacto momento em que nasce o direito na esfera jurídica do preferente: se no momento da venda, se antes dela, ou posteriormente, como foi decidido na sentença.
Como se refere no Ac. do STJ de 2/03/04, em www.dgsi.pt “com efeito, não se está mais perante a primeira fase da «relação jurídica complexa, integrada por direitos de crédito e direitos potestativos, que visam proporcionar e assegurar ao preferente uma posição de prioridade na aquisição, por via negocial, do direito (...)», de que fala o Prof. Henrique Mesquita ("Obrigações Reais e Ónus Reais", 225 e ss.), que se inicia com o momento em que o obrigado à
preferência decide realizar o negócio de alienação e se desenvolve até à respectiva efectivação, fase em que, sucessivamente, o preferente goza do direito (creditório) à notificação do negócio projectado, do direito (potestativo) de declarar preferir e do direito (creditório) de exigir que consigo seja
realizado o contrato projectado. Está-se já numa segunda fase, em que, por via da omissão da primeira, o preferente "passa a ter o direito potestativo de, através da acção de preferência, se substituir ou sub-rogar ao adquirente, no contrato celebrado com o obrigado à prelação", direito que não incide
directamente sobre a coisa transmitida mas sobre o contrato (cfr. ob. cit., 227). Do que fica dito e da lei resulta pode assentar-se em que os direitos legais de preferência incidem sempre sobre uma alienação, tendo por objecto a compra e venda ou a dação em cumprimento.
Mas de tudo resulta também que se, ou enquanto, o obrigado não efectuar a
notificação para preferir e enquanto o negócio de venda ou dação projectado, haja ou não contrato-promessa, se não efectivar, o preferente legal não pode invocar ou exercitar qualquer direito. Até que ocorra um desses factos ou situações, através dos quais adquire o respectivo direito subjectivo, o
preferente legal mantém-se tão só como detentor da expectativa que a norma legal que lhe reconhece o direito lhe atribui - a de virem a verificar-se essas condições, que fazem surgir o direito a favor do preferente (no caso de alienação, o direito potestativo de substituição através da acção de
preferência) - vd. H. Mesquita, cit., 211, nota 132, RLJ, 126.º-62 e 132.º-191 e ss.”.
Assim, à data em que nasceu o direito de preferência, os autores eram titulares desse direito, o mesmo não acontecendo com os segundos réus.
É certo que se, após a verificação de todos os pressupostos do direito real de preferência, o preferente vender o seu prédio antes de exercer o direito, este transmite-se ao adquirente, que poderá fazê-lo valer nas mesmas condições enquanto não decorrer o prazo que a lei fixa para o respectivo exercício.
Mas o mesmo não sucede se aquele que não era titular do direito de preferência vier posteriormente a adquirir um prédio confinante.
Posto que os segundos réus não eram, à data da aquisição do prédio
proprietários de um terreno confinante com aquele, é de concluir que não estão reunidos os pressupostos referidos no artigo 1380º, para os mesmos se arrogarem do direito de preferência e impedirem que os autores exerçam esse direito do qual são e eram titulares à data do negócio.
Os segundos réus só se tornaram proprietários de um prédio confinante com o vendido após a escritura, logo à data em que ocorreu o negócio não eram titulares do direito, embora ao adquiri-lo se tivessem transferido para eles todos os direitos do anterior proprietário.
A circunstancia de o adquirente de um prédio sujeito a preferência se tornar, posteriormente à aquisição, proprietário de um prédio confinante com o alienado não afasta o direito de preferência que a lei atribui aos donos dos prédios confinantes à data da alienação Ac. da Rel. do Porto de 14 de Abril de 1978 BMJ 278, pág. 308
Porquanto o direito de preferência não se adquire com a propositura da acção, uma vez que nasce logo que se efectua o contrato de compra e venda,
radicando-se na pessoa a quem ele assiste.
E por isso, a acção tem que proceder, uma vez que aos adquirentes do prédio não assiste o direito de preferência, na venda do prédio.
Em síntese, dir-se-á que o direito de preferência é um direito real que confere ao titular o direito de prevalência e sequela sobre o objecto preferido, tudo se passando, quando feito valer judicialmente, como se o contrato de alienação
houvesse sido celebrado com o preferente, o qual se substitui ao comprador na escritura de compra e venda.
A circunstancia de o adquirente de um prédio sujeito a preferência se tornar, posteriormente à aquisição, proprietário de um prédio confinante com o alienado não afasta o direito de preferência que a lei atribui aos donos dos prédios confinantes à data da alienação.
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III- Pelo exposto, acordam os Juízes desta Secção em julgar a apelação parcialmente procedente e, em consequência, revogam a sentença recorrida nos seguintes termos:
Julgam a acção procedente, e em consequência, condenam os réus nos
pedidos referidos em a), b) c) e d), mantendo-se no mais a sentença recorrida.
Custas da acção por autores e réus na proporção de 1/3 e 2/3 e do recurso pelos réus.
Guimarães, 12 de Março de 2015.
Conceição Bucho Maria Luísa Duarte Raquel Rego
