Apartamentos Turísticos em Lisboa

Lisboa

O que é um apartamento turístico?

Pode ser uma questão difícil de responder, tendo em conta o elevado número e os diferentes tipos de oferta de estadias de curta duração existentes em Lisboa.

Apartamentos turísticos, serviced apartments e alojamento local, são produtos relativamente recentes na indústria hoteleira. Este tipo de alojamento tem ganho popularidade especialmente nos últimos anos, tendo-se tornado uma oferta alternativa face à oferta hoteleira

convencional.

Principalmente para férias e “city-breaks”, o alojamento local oferece muitas vezes uma localização mais central e uma estadia mais autêntica e informal, dando ainda a possibilidade de acomodar toda a família ou grupos de amigos a preços bastante competitivos. Estes apartamentos têm surgido no mercado individualmente ou em edifícios totalmente dedicados a este fim, podendo ser geridos por operadores profissionais ou pelos seus proprietários.

Por outro lado, para visitantes corporativos ou expatriados, os serviced apartments também são uma boa alternativa face aos hotéis. Estes apartamentos são normalmente operados por cadeias hoteleiras e são classificados como “HA – Hotel Apartamentos”.

Lisboa... What else?

Não há dúvida quanto à popularidade de Portugal nos dias de hoje e Lisboa está no top das preferências do turismo global. É fácil de perceber o motivo porque Lisboa é tão popular e o que a torna tão especial. História, tradição, contemporaneidade, beleza, praias, clima, gastronomia e charme, tornam a capital portuguesa um destino único na Europa e a preços bastante competitivos. De acordo com um inquérito realizado pelo Turismo de Lisboa em 2013, mais de metade dos turistas inquiridos afirmaram que a viagem superou as expectativas e incluem Lisboa no Top 5 das suas recomendações. Esta satisfação é reforçada pelas diversas distinções internacionais e destaques que a cidade tem recebido ultimamente. De acordo com a BBC Travel, Lisboa está entre as cinco cidades do mundo onde se pode viver melhor, por um custo menor. Lisboa foi também escolhida como Melhor Destino Europeu para “City Break” pela World Travel Awards e pela Amadeus & WTM Travel Experience Awards e alcançou o 9º lugar no ranking mundial de cidades escolhidas para receber conferências e reuniões feito pela ICCA (International Congress & Convention Association). Para além das distinções ganhas, o Governo português tem investido muito no turismo nos últimos anos, e nomes conhecidos como Cristiano Ronaldo, José Mourinho ou Sara Sampaio, também promovem Portugal para onde quer que vão, dando uma maior visibilidade ao nosso país.

A revista Weatherwise considera Lisboa como a 6ª cidade com

o melhor clima, tornando-a uma das cidades mais confortáveis do mundo. Lisboa é também a capital Europeia com mais horas

Turismo de Lisboa – Um

Breve Olhar

Os indicadores turísticos de Lisboa têm evoluído positivamente na última década e a tendência de crescimento é agora mais evidente. De acordo com os dados da ANA Aeroportos, o Aeroporto de Lisboa registou um crescimento de mais de 65% no número de passageiros durante os últimos 10 anos. Em 2013, passaram pelo Aeroporto 16 milhões de passageiros, mais 4,6% do que no ano anterior e em 2014, este número ascendeu aos 18 milhões de passageiros, o que representa um crescimento homólogo de 13,3%. Simultaneamente, o número de destinos diretos também aumentou, com Lisboa atualmente ligada a mais de 120 destinos no mundo. Os voos low cost são uma tendência cada vez mais presente e estratégica para muitas companhias de aviação. Em 2014 mais de 20% dos passageiros que passaram no Aeroporto de Lisboa provinham deste tipo de voos. A Ryanair, com base em Lisboa desde 2013, transportou mais de um milhão de passageiros em 2014 e conta atualmente com 17 rotas desde a capital Portuguesa. Relativamente aos passageiros de cruzeiros, depois de um crescimento de 7% entre 2012 e 2013, o número destes turistas reduziu 10% em 2014. Contudo, perspetiva-se que o crescimento retome novamente. Nos primeiros três meses de 2015 já se verificou uma aumento de 20% em termos homólogos e a conclusão do novo terminal “check in - check out” vem aumentar a capacidade de parqueamento de cruzeiros, o que também deverá impulsionar o crescimento de passageiros neste segmento.

Apesar do decréscimo registado em 2008 e 2009, o número de hóspedes em Lisboa cresceu 50% nos últimos 10 anos. De 2012 para 2013 o número de hóspedes aumentou 4,6% e em 2014, com um total de 3,6 milhões, o crescimento alcançou os 14,5%, relativamente a 2013.

Foram registadas 8,4 milhões de dormidas em Lisboa durante 2014, o que representa um crescimento de 16% face ao ano anterior. Este foi o indicador que mais cresceu e destaca-se por dar continuidade ao aumento de 7% verificado em 2013.

A quota de países como Angola, Rússia e China ainda é residual. No entanto, as previsões de um crescimento exponencial das classes médias destes mercados, terão sem dúvida um impacto positivo no mercado turístico português.

De acordo com o “Inquérito Motivacional” feito pelo Turismo de Lisboa em 2013, 69,5% dos turistas estrangeiros visitaram Portugal em viagens de lazer, o que geralmente significa estadias mais longas face aos cerca de 19% que visitaram Portugal em viagem de negócios. Em termos de gasto médio, os turistas americanos são os que mais gastam, com despesas diárias de 141€ por dia (excluindo transportes e estadia).

Fonte: INE

Fonte: INE

Fonte: ANA; Porto de Lisboa

122 destinos directos a partir do Aeroporto de Lisboa, mais 16

dos que em 2013.

Lisboa-Bogotá-Panamá é uma das novas rotas.

Os passageiros de cruzeiros que param em Lisboa, classificam a capital como um dos top 10 destinos a

visitar.

Hóspedes

(Cidade de Lisboa – 2014) Dormidas (Cidade de Lisboa – 2014)

Passageiros

80% são estrangeiros, representando um

crescimento de 16%.

Origem de Dormidas dos Turistas Estrangeiros

(Cidade de Lisboa - 2014)

Relativamente aos indicadores operacionais, a Taxa de Ocupação na cidade de Lisboa em 2013 foi de 67%, representando um crescimento de 2,3%. Em 2014 este indicador atingiu os 73%, o que representa um crescimento homólogo de 8,8%. O Preço Médio por Quarto em 2013 foi de 74,65€, 4% superior a 2012 e em 2014 este valor aumentou para 78,31€, crescendo cerca de 5%. Resultado desta tendência, o RevPar também aumentou. O Preço Médio por Quarto Disponível em 2014 fixou-se nos 57,04€, o que representa um aumento de 14,1% face a 2013 demonstrando uma franca melhoria na performance deste mercado.

Em suma, a performance desta indústria está em franco crescimento, impulsionada pela elevada procura que se tem registado, o que se confirma pelo marcante crescimento em todos os indicadores turísticos.

Do lado da oferta, a tendência mantém-se, com um aumento de 40% do número de quartos durante última década. Em 2014, entraram no mercado hoteleiro de Lisboa 500 novos quartos, elevando a oferta total para as 17.600 unidades. A maior parte desta oferta encontra-se em estabelecimentos de 4 estrelas e está muito concentrada no CBD (Central Business District) de Lisboa, nomeadamente no eixo da Avenida da Liberdade - Avenida da República e envolvente. No centro histórico a oferta é, ainda, bastante reduzida.

Em termos de pipeline é esperado o desenvolvimento de mais de 20 novas unidades hoteleiras na cidade de Lisboa, representando um aumento de mais de 2.000 quartos entre 2015 e 2017. Esta oferta será principalmente de unidades de 4 e 5 estrelas, algumas situadas no centro histórico, mas a maioria continua a desenvolver-se no eixo das Avenidas.

Oferta de Quartos de Hotel: Existente & Pipeline

Evolução da Oferta de unidades Hoteleiras

Fonte: INE 2.685 5.996 4.055 765 1.017 725 66 345 1.154 74 161 452 115

Fonte: Observatório do Turismo de Lisboa

Fonte: INE e Observatório do Turismo de Lisboa

0 2.500 5.000 7.500 10.000 12.500 15.000 17.500 20.000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 N º Qua rto s

5 star 4 star 3 star 2 star

2015

2016

2017

Jupiter Hotel Lisboa Hotel Vincci Palace Lisboa Hotel Lux Lisboa Park

Eurostars Cais de Santarém Turim Saldanha Hotel Turim Terreiro do Paço Hotel Hostel Pestana

…

Meliá Convento de Santa Justa

1.648

160

Número de Quartos

341 Memmo Príncipe Real Turim Boulevard Hotel Turim Marquês de Pombal Hotel Real

Taxa de Ocupação

(Cidade de Lisboa - 2014) Preço Médio por Quarto (Cidade de Lisboa - 2014)

Mercado de Apartamentos Turísticos de Lisboa

Tal como noutras capitais europeias, em Lisboa, este tipo de estabelecimentos tem sido considerado, cada vez, mais uma alternativa à oferta mais tradicional e “massiva“ como os hotéis. A mudança nos hábitos dos hóspedes, que começaram a procurar estadias mais económicas e autênticas, capazes de proporcionar novas experiências e um estilo de vida mais local, teve um grande impacto neste mercado. Estas mudanças levaram ao surgimento de diversas “guest houses”, hostels e apartamentos turísticos, localizados

maioritariamente no centro histórico, onde a oferta hoteleira tem sido reduzida. Simultaneamente, investidores que procuram a obtenção do Golden Visa, viram neste mercado uma oportunidade para obter rendimento nos seus ativos imobiliários. Com toda esta dinâmica, atualmente podemos assistir a um grande dinamismo na reabilitação de edifícios no centro histórico da cidade, o que contribuí para o aumento contínuo da oferta deste tipo de alojamento.

Os players deste mercado podem-se dividir em 4 grande grupos: os Promotores, que desenvolvem edifícios totalmente alocados a este uso e posteriormente vendem as frações com a garantia da gestão da operação, como são exemplo a Coporgest/ Lisbon Best Apartments ou a Habitat Vitae ( Five Stars)/ Lisbon Downtown Lovers; os Operadores/ Proprietários que promovem e exploram os seus edifícios de apartamentos turísticos, por exemplo Heritage Apartaments ou Lisbonaire Apartaments; os Operadores, que normalmente têm, sob gestão, unidades de terceiros (apartamentos avulso ou edifícios dedicados), como são exemplos a Feels Like Home, ou a Lisbon Serviced

Apartments; e os Particulares que gerem os seus próprios apartamentos e que, num mercado que tende a profissionalizar-se e por questões de economia de escala, deverão ser cada vez mais absorvidos pelos grandes operadores.

Apesar do forte crescimento, este é um ainda um mercado “não consolidado”, com uma legislação muito recente e praticamente sem dados estatísticos organizados, o que dificulta a aferição de números com exatidão. Antes da entrada em vigor da legislação que regula o Alojamento Local (no final de 2014), muitos dos apartamentos turísticos estavam registados apenas com o uso habitacional sem qualquer referência ao uso turístico. Neste sentido, este estudo baseia-se em diversas entrevistas realizadas a diversos players do mercado, bem como numa amostra de 70 apartamentos disponíveis na plataforma booking.com.

Como é que este mercado surgiu?

Durante os últimos anos conjugaram-se diversos fatores que culminaram no crescimento exponencial deste mercado em Lisboa:

• Tendência a nível global – aumento da procura por estabelecimentos turísticos alternativos – mais autenticidade, mais experiência.

• Aumento do número de plataformas B2C que permitem ao próprio consumidor efetuar a sua reserva: Booking.com, Airbnb, Windu, Homeaway, etc.;

• Falta de oferta hoteleira no centro histórico da cidade, onde, por outro lado, havia um elevado número de edifícios devolutos;

• Decréscimo da procura de apartamentos para aquisição;

• Surgimento de taxas que penalizam proprietários com edifícios desocupados; • Nova Lei do Arrendamento que permitiu desbloquear vários edifícios para a

reabilitação;

• Perceção de rentabilidades mais elevadas que no arrendamento de longo prazo; • Inexistência de legislação que permitiu a fácil entrada de qualquer interessado; Estes fatores impulsionaram a entrada de novos operadores, muitos deles

individuais e informais, o que levou, numa fase inicial, a um mercado desregulado e consequentemente com margens bastante pressionadas. Contudo, a nova legislação e o funcionamento do mercado deverá, no curto e médio prazo, ajudar a equilibrar e consolidar este segmento de mercado.

Top Serviced Apartments em Lisboa

3. Continental Hotels 1. Vip Hotels

2. Altis Hotels

Serviced Apartments

- € 50 € 100 € 150 € 200 € 250 € Chiado Bairro Alto Baixa Av. Liberdade S. Bento / P. Real Santos / Estrela Castelo / Alfama €/d ay

2 Pessoas 4 Pessoas 6 Pessoas

- € 50 € 100 € 150 € 200 € Chiado Bairro

Alto Baixa LiberdadeAv. S. Bento /P. Real Santos /Estrela Castelo /Alfama

€/ d

ay

Época Alta Resto do Ano Época Baixa

Alojamento Local

Oferta

De acordo com a pesquisa realizada, estimamos a existência de cerca de 3.500 – 4.000 apartamentos turísticos em Lisboa, sendo que grande parte são operados individual ou informalmente. Este tipo de

apartamentos é principalmente procurado por estrangeiros que viajam em família ou em grupo, oferecendo, em geral, uma experiência mais autêntica que os hotéis tradicionais e os serviced apartments. De acordo com a análise, a maioria dos apartamentos são T1 ou T2, mas a oferta pode variar entre T0 e T4.

A oferta existente também difere em termos de qualidade. As Casas da Baixa – Jules & Madeleine, os Heritage Apartments ou o Mercador, são exemplos do que melhor se faz por cá, não só se diferenciam pela qualidade dos acabamentos e decoração premium/luxury como também do serviço personalizado que prestam aos seus hóspedes. No que toca a localização, estimamos que 85% dos apartamentos turísticos estão localizados nas principais zonas do centro histórico de Lisboa como Castelo/ Alfama, Baixa, Chiado / Bairro Alto e Príncipe Real. No entanto, devido à informalidade deste mercado, não existem dados estatísticos que o confirmem.

Da amostra que analisámos, as zonas com o preço mais elevado são o Chiado, seguido do Bairro Alto e da Baixa, sendo no Chiado e Baixa que se encontram os apartamentos com maior capacidade. O preço é influenciado pela localização, bem como pela qualidade e capacidade de cada apartamento. Enquanto o Chiado, com uma maior oferta de apartamentos premium e de maior dimensão, tem um preço médio diário por pessoa de 39€, a zona do Castelo que tem apartamentos de categoria inferior e de menor dimensão, tem um preço médio diário por pessoa de 26€. Comparativamente à prospeção realizada durante 2014, os preços reduziram ligeiramente, devido à forte pressão do lado da oferta, principalmente dos apartamentos avulso pertencentes a privados.

Procura

Os apartamentos turísticos são principalmente procurados por turistas estrangeiros que vêm em lazer e “city-breaks”. Este tipo de visitantes viajam principalmente em grupos de duas ou mais pessoas,

procurando uma estadia mais económica e autêntica. De acordo com as entrevistas feitas a alguns operadores, estimamos que taxa de ocupação anual deste tipo de alojamento se tenha situado na ordem dos 60% em 2014. No entanto, com os elevados níveis de procura, é esperado o crescimento deste indicador.

Pipeline

É expectável um crescimento continuo deste mercado. Investidores e promotores nacionais e internacionais continuam a comprar edifícios no centro histórico de Lisboa para reabilitar para este uso especifico. A conversão destes ativos para o uso de apartamentos turísticos permite uma maior rentabilidade para os investidores, tendência cada vez mais tida em conta pelos investidores “Golden Visa” que tiram assim rendimento dos seus ativos. Devido ao ainda informal processo de gestão destes ativos, é difícil de identificar novos projetos neste mercado, mas é esperado um ritmo de crescimento continuo.

Preço Médio para 2015 por época e capacidade de alojamento

Fonte: Análise JLL Alcântara Alm. Reis Av. Liberdade Avenidas Baixa Chiado Pq. Nações Santos / Estrela S. Bento / P. Real Castelo / Alfama Preço Médio para 2015 por capacidade do apartamento e zona

Nota: Analises feitas com base numa amostra de 70 apartamentos durante 2015. Fonte: Booking – análise JLL

Oferta de Apartamentos Turísticos

149€ 112€ 144€ 149€ 115€ 140€ 147€ 120€ 135€ _126€ 103€ 118€ 121€ 103€ 116€ 117€ 90€ 105€ 99€ 85€ 98€ 207€ 105€ 133€ 146€ 83€ 143€ 187€ 86€ 139€ 81€ 137€ 166€ 74€ 123€ 121€ 84€ 114€ 111€ 73€ 96€ - € 50 € 100 € 150 € 200 €

2 pessoas 4 pessoas 6 pessoas

(€

/d

ay)

Novas Regras do Alojamento Local

Em novembro de 2014, o Governo criou um Decreto-Lei para regular o mercado do Alojamento Local. De acordo com este novo regime, um Alojamento Local é qualquer unidade residencial com autorização para fornecer alojamento temporário em troca de remuneração, não tendo condições para ser considerado um empreendimento turístico. Nesta lei, estão incluídas moradias, apartamentos ou alojamentos compostos por quartos, tais como hostels. A atividade deste tipo de estabelecimento é considerada como prestação de serviços de alojamento, não sendo equivalente à atividade de empreendimentos turísticos. Esta distinção permite uma operação mais simples quando comparado com estabelecimento hoteleiros tradicionais, cuja lei é muito mais exigente.

Em resumo, uma unidade residencial é considerada alojamento local quando:

a) É publicitada ou intermediada por uma entidade como alojamento turístico ou temporário;

b) Para além de alojamento, são oferecidos serviços como limpeza de quarto e receção para um período inferior a 30 dias.

Entre os requisitos estabelecidos por esta lei destaque também para a capacidade máxima. Cada estabelecimento de alojamento local não poderá exceder os nove quartos e os 30 hóspedes (exceto hostels) e cada proprietário só poderá explorar, por edifício, o máximo de nove apartamentos.

Para cumprir com esta lei, os operadores devem registar o estabelecimento na Câmara Municipal respetiva, fornecendo um conjunto de elementos/informações legais e requisitos, que irão indiscutivelmente contribuir para a profissionalização do setor. O registo não requer custos, mas é condição obrigatória para operar.

De acordo com o Turismo de Portugal, desde que esta lei entrou em vigor, foram registados como Alojamento Local no concelho de Lisboa 1.300 apartamentos, o que mais que triplica a oferta registada até então.

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