RELATÓRIO DE CONTAS 2015
IMORECUPERAÇÃO
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
IMORECUPERAÇÃO - Fundo de Investimento
Imobiliário
RELATÓRIO DE ACTIVIDADE DE 2015
ENQUADRAMENTO MACROECONÓMICO
ECONOMIA INTERNACIONAL
A economia mundial, em 2015, desacelerou face ao ano anterior, com um crescimento previsto apenas marginalmente acima de 3%, o ritmo mais lento desde a Grande Recessão. À semelhança do ano transato, a desaceleração resultou sobretudo da deterioração das condições económicas nas economias emergentes, não sem efeitos de contágio às economias desenvolvidas, em especial as que têm maiores volumes de comércio mundial com a China, como os EUA e o Japão.
Na zona euro, o PIB acelerou, com um crescimento de 1,6% no conjunto do ano, ligeiramente acima das expetativas de início do ano, em que terá havido um efeito positivo da política monetária não-convencional do BCE, em especial ao nível da confiança económica.
A inflação, contudo, permaneceu claramente abaixo do objetivo do BCE, de “próximo, mas abaixo de 2,0%”, refletindo o “output gap” gerado durante a crise, o ajustamento estrutural em curso em alguns países, e os efeitos da descida do preço do petróleo. As medidas do BCE têm um impacto sobretudo ao nível das expetativas dos agentes económicos, no combate a expetativas deflacionistas.
ECONOMIA PORTUGUESA
A economia portuguesa, em 2015, consolidou a trajetória de recuperação iniciada em meados de 2013, com o PIB a crescer 1,5%, acelerando face aos 0,9% registados em 2014, e após a contração acumulada de 6,8% observada entre 2010 e 2013.
1,3% no último trimestre do ano, sobretudo devido a um abrandamento do investimento.
No conjunto do ano, o crescimento económico foi claramente suportado pela procura interna, em especial pelo consumo privado, já que as exportações líquidas tiveram um contributo negativo para o crescimento, como já tinha ocorrido em 2014.
O MERCADO IMOBILIÁRIO EM 2015
No ano de 2015 o volume de investimento imobiliário, em Portugal, alcançou um registo histórico com €1,9 mil milhões, o que representa um crescimento superior a 170% em relação a 2014 (€700 milhões). Esta melhoria da performance deu continuidade à evolução registada em 2014, com a participação determinante dos investidores estrangeiros, com 86% do capital investido.
Para 2016, as previsões para o mercado imobiliário em Portugal, apontam para a manutenção de uma boa performance, embora com números inferiores aos registados em 2015. Apesar de ainda apresentar uma boa relação qualidade / preço, a crescente instabilidade – geopolítica, económica e financeira – poderá conduzir ao refrear das expetativas por parte dos investidores nacionais, mas sobretudo internacionais.
De seguida, apresentaremos uma análise sobre o mercado imobiliário em Portugal por segmento, uma vez que os diferentes segmentos do mercado apresentaram dinâmicas distintas.
Mercado Habitacional
As perspetivas do mercado residencial para 2016 mantêm-se positiva, devido à manutenção da procura interna (facilitada pela crescente redução dos spreads nos créditos a habitação), a que se adiciona a crescente a procura de ativos residenciais por parte de investidores privados (nacionais e internacionais).
Em Dezembro de 2015, o valor médio de avaliação bancária de habitação em Portugal Continental situou-se em €1.050/m2, o que correspondeu a um crescimento de 4,5% face ao verificado no final de 2014 (€1.005/m²).
Mercado de Retalho
No segmento de retalho, após vários anos de forte deterioração devido à conjuntura económica, os níveis de atividade, especialmente nos centros comerciais prime e nas lojas de rua, mantiveram-se elevados devido principalmente ao forte dinamismo gerado pelo turismo.
A finitude dos espaços provocou que a dinâmica se alastrasse a localizações secundárias – especialmente no comércio de rua - na cidade de Lisboa e Porto.
Assim, em 2015, reflexo da recuperação sentida no mercado, verificou-se o aumento generalizado nas rendas praticadas, com enfoque no comércio de rua, tendo-se mantido inalterados os valores de rendas nos centros comerciais secundários e nos retail parks
Apesar da crescente procura, em 2015, continuou-se o caminho de modernização do sector (em oposição ao expansionismo anterior), o que se traduziu na estagnação dos projetos que se encontravam em pipeline.
Para 2016, espera-se a continuação da atual dinâmica dos espaços comercias, mas desta vez concentrada nos centros comerciais devido à abertura do Nova Arcada (âncora Ikea) em Braga com 67.500m² e do Ikea Center Algarve (Loulé) com 42.000 m².
Mercado de Escritórios
relação à média dos últimos 5 anos), o que se traduziu numa absorção de cerca de 145.000m².
Apesar da oferta nova em 2015 se ter mantido em níveis muito reduzidos, o crescimento da absorção não resultou numa descida da taxa de desocupação – manteve-se em 11,1% - uma vez que a maioria dos novos arrendamentos ocorreu devido a relocalizações de empresas (passaram para edifícios com melhores condições). No entanto, no final de 2015 havia alguns projetos que os promotores estavam a equacionar retomar, pelo que a oferta futura estimada, até final de 2018, poderá totalizar cerca de 50.000m².
Assim, fruto da atual escassez de produto e da manutenção de elevados níveis de absorção, estimamos que para 2016 se assista a uma redução da taxa de desocupação e uma ligeira recuperação dos valores das rendas.
Mercado Industrial / Logística
Ao contrário dos outros setores do mercado imobiliário, o segmento de logística apenas apresentou ligeiras melhorias no segundo semestre de 2015, principalmente devido a aquisição de muitos ativos de rendimento por parte dos maiores fundos / private
equities internacionais.
Apesar do reduzido nível de oferta especulativa (a maioria dos imóveis apenas são desenvolvidos quando já estão prometidos arrendar), tal como já tinha sucedido nos últimos anos, o elevado número de espaços usados disponíveis, embora de menor qualidade e com menos valências, continuou a colocar alguma pressão na renegociação dos arrendamentos.
O MERCADO DOS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Em Portugal, os Fundos Imobiliários Abertos, durante o ano de 2015, apesar do decréscimo superior a 22% no nível de endividamento (de €474,8 para €368,3), o valor dos ativos sob gestão desceu 6,3% em relação ao final de 2014, de €4.503 para €4.220 milhões.
No ano de 2015, o valor líquido global dos Fundos Imobiliários geridos pela Santander Asset Management desceu 2,2% para €478,9 milhões tendo a quota de mercado subido dos 4,3% para os 4,5%.
Durante o ano de 2015, fruto da melhoria do mercado imobiliário, verificou-se um elevado número de alienações de ativos por parte dos Fundos Imobiliários nacionais. Os níveis de rentabilidade dos Fundos Imobiliários continuaram baixos, tendo sido em muitos casos negativos, principalmente devido às reavaliações dos ativos imobiliários que compõe as suas carteiras.
Os valores dos imóveis foram particularmente afetados pela redução das rendas ou aumento do nível de desocupação. Este efeito foi em parte compensado pela descida das yields de mercado. Perspetivamos para 2016 a continuação do baixo, ou mesmo negativo, nível de rentabilidade dos Fundos Imobiliários.
ACTIVIDADE DO IMORECUPERAÇÃO - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO EM 2015
O IMORECUPERAÇÃO iniciou a respectiva actividade em 15 de Julho de 2005, data da respectiva constituição, com um capital inicial de € 25.000.000,00 (vinte e cinco milhões de euros).
O prazo de duração inicial de 10 anos terminou em 15 de julho de 2015, tendo sido convocada a Assembleia de Participantes para 30 de janeiro de 2015, a qual foi suspensa para 24 de fevereiro de 2015 e 25 de março de 2015, com sessão final a 29 de abril de 2015, tendo sido decidido, prorrogar o Fundo por mais 5 anos, a contar de 15 de julho de 2015. Esta decisão foi aprovada por maioria, correspondente a 76% dos votos dos participantes, com voto favorável do Fundo Pensões Banco Santander Totta e com o voto contra da FIDELIDADE - Companhia de Seguros, S.A..
Em consequência desta votação, a FIDELIDADE - Companhia de Seguros, S.A. pode solicitar o resgate das Unidades de Participação que detinha, tendo a Sociedade Gestora recebido, em 29 de maio de 2015, um pedido de resgate de 120.000 UP’s.
O valor da unidade de participação, para efeitos de resgate, correspondeu ao valor da UP do último dia do período inicialmente previsto para a duração do Fundo, ou seja, a UP do dia a 15 de julho de 2015, no valor de €44,4932, o qual foi confirmada por parecer do Auditor do Fundo, tendo sido apurado um valor de resgate de €5.339.186,40.
As Partes acordaram que o valor de resgate seria pago em espécie, por dação em pagamento de parte dos ativos que compõem a carteira do Fundo, podendo, para fins de acerto de contas, ser realizado, um pagamento em numerário ou recebidas tornas.
Deste modo, ocorreu, a 5 de agosto de 2015, a escritura de dação em pagamento, com a entrega de imóveis (3 lojas na Rua da Madalena, 110 a 118, Lisboa e 6 frações habitacionais sita na Rua da Artilharia Um, Lote 3 e respetivos avos do lote 8) no montante de €4.292.081,50; de 286.016 unidades de participação do fundo Vision, pelo valor de €991.874,89 e o restante em numerário no valor de €55.230,01.
Foi igualmente deliberado na Assembleia de Participantes, que não seria aplicada a comissão de resgate de 1,25%, prevista no regulamento de gestão.
A reavaliação da totalidade dos imóveis teve como consequência a desvalorização de alguns dos ativos importantes do Fundo, com impacto na rentabilidade e no Valor Líquido Global do Fundo.
À data de encerramento do exercício encontravam-se emitidas as 380.000 unidades de participação, representativas da totalidade do capital do fundo.
O volume total de ativos do Fundo diminuiu cerca de 25,4%, apresentando, em 31 de Dezembro de 2015, ativos sob gestão no montante global de € 18.931.715,61, com a seguinte estrutura de ativos:
O resultado negativo do exercício de 2015, no montante €253.274,08, é composto por um valor efetivo positivo de €745.172,04 e por um resultado potencial negativo adicional de €998.446,12. Este resultado potencial negativo foi devido, na sua maioria, ao processo de reavaliação de imóveis que compõem o Fundo e consequente ajustamento do seu valor para a média simples das avaliações efetuadas por 2 peritos independentes.
A rentabilidade anualizada do Fundo, líquida de impostos e comissões, à data de 31 de dezembro de 2015, foi de -0,30%, sendo a bruta de 0,01%. Em termos de rendibilidade a 5 anos, a rendibilidade líquida do Fundo encontra-se em -4,59% e a bruta em -4,24%.
Relativamente aos desinvestimentos, procedeu-se à alienação de (i) 13 frações no imóvel sito na Rua Artilharia Um, Lote 3, Lisboa e os respetivos 83,86 mil avos indivisos do Lote 8 na Rua Artilharia Um (área verde privada) associados às fracções de habitação, no valor global de €8.992.834,00 e (ii) 6 frações no imóvel sito Av. Dr.
ESTRUTURA DO ACTIVO 2015 VALOR %
Moreira de Sousa, 529, Carvalhos, V. N. Gaia, no montante de € 494.000,00, conforme estratégia delineada para os mesmos.
A composição do património imobiliário, utilizando como critério de valor as funções do mesmo, era a seguinte, em 31 de Dezembro de 2015:
DISPONIBILIDADES E APLICAÇÕES FINANCEIRAS
As disponibilidades do F.I.I. apresentavam, à data de 31 de Dezembro de 2015, um saldo de €8.242.601,34, tendo sido auferidos juros no exercício no montante de €2,52, de acordo com o quadro a seguir reproduzido:
VALOR DA APLICAÇÕES FINANCEIRAS A 31 DEZEMBRO 2015 8.242.601,34 DEPÓSITOS À ORDEM 8.242.601,34
PROVEITOS DE JUROS 2,52
DEPÓSITOS À ORDEM 2,52
Em Março de 2013, o IMORECUPERAÇÃO contraiu um empréstimo de €10.000.000,00 para concretizar a aquisição das fracções acima mencionadas do empreendimento Nova Amoreiras. A liquidez obtida por via das vendas de imóveis, ocorridas ao longo de 2013 e 2014, permitiu regularizar a quase totalidade do empréstimo, pelo que, a 31 de Dezembro de 2014, o montante em dívida ascende a €1.700.000,00. Durante o 1º semestre de 2015, foi regularizado o restante valor em dívida, com a liquidação da última prestação a 23 de junho de 2015.
Os juros associados ao empréstimo acima mencionado ascenderam, no exercício de 2015, ao montante de €35.113,05.
Composição da carteira de activos imobiliários
Armazéns e Logística 4 266 000,00 58%
Comércio e Retalho 0,00 0%
Habitação 3 032 863,50 42%
Outros 1 456,00 0%
PERSPECTIVAS PARA O ANO DE 2016
Relativamente às tendências do mercado imobiliário nacional e às suas expectativas, poderemos caracterizar as mesmas, em traços gerais, da seguinte forma:
• Manutenção dos elevados níveis de transações imobiliárias registados em 2015, quer ao nível do mercado de investimento institucional, quer no mercado habitacional em todos os seus segmentos (1ª habitação e turístico);
• Melhoria da absorção de escritórios em relação a 2015, mantendo-se, no entanto, estáveis os valores de renda;
• Expectável recuperação da atividade na área da logística e armazenagem devido as crescentes necessidades de terciarização da distribuição por parte dos produtores de bens e serviços.
No exercício de 2016, a atividade do IMORECUPERAÇÃO manterá o foco na venda dos imóveis habitacionais adquiridos para revenda.
Lisboa, 25 de Fevereiro de 2016
O Conselho de Administração da Sociedade Gestora
Joaquim António Aires Mateus de Calça e Pina – Presidente
José Manuel Neves – Administrador
IMORECUPERAÇÃO - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
(G e rido pe la S A NTAN DER AS S ET MA NAG EMENT - S oc . G e stora de Fundos de Inve stime ntos Mobiliá rios, S . A. )
(Valores em Euros) B A L A N Ç O Data: 31 DEZ 2015
A C T I V O P A S S I V O
3 1 D EZ. 2 0 14
Código De signa ç ã o Bruto Mv mv/ P Lí quido Lí quido C ódigo Designação 3 1 DEZ. 2 0 15 3 1 D EZ. 2 0 14 AC TIV O S IMO BILIÁRIO S C AP ITAL D O FUN DO
31 Terrenos 1 634,38 178,38 1 456,00 13 304,38 61 Unidades de Partic ipaç ão 19 000 000,00 25 000 000,00 32 Construções 11 005 929,81 209 957,80 3 917 024,11 7 298 863,50 20 900 664,00 62 Variaç ões Patrimoniais 660 813,60
34 Adiantamentos por Compra de Imóveis 64 Resultados Transitados - 1 913 960,06 514 388,66 TOTAL DE ACTIVOS IMOBILIÁRIOS 11 007 564,19 209 957,80 3 917 202,49 7 300 319,50 20 913 968,38 65 Resultados distríbuidos
CA RTEIRA TÍ TULO S E P ARTIC IP AÇÕ ES 66 Resultados Líquidos do Período - 253 274,08 - 2 428 348,72 22 Partic ipaç ões em Soc . Imobiliárias TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO 17 493 579,46 23 086 039,94 24 Unidades de Partic ipaç ão 4 058 374,17 1 219 707,36 2 194 448,72 3 083 632,81 4 202 598,75
TOTAL DA CARTEIRA DE TÍTULOS E PARTIC. 4 058 374,17 1 219 707,36 2 194 448,72 3 083 632,81 4 202 598,75
A JU S TAMENTO S E P RO V IS Õ ES
CO NTA S DE TERC EIR O S 47 Ajustamentos de Dividas a Rec eber 216 366,94 216 366,94 411 Devedores por Crédito Venc ido 48 Provisões Ac umuladas
412 Devedores por Rendas Venc idas 299 835,26 299 835,26 266 133,26 TOTAL PROVISÕES ACUMULADAS 216 366,94 216 366,94 413+…+419 Outras Contas de Devedores
424 Estado e Outros Entes públic os 138,00
429 Outras Contas de Credores
TOTAL DOS VALORES A RECEBER 299 835,26 0,00 0,00 299 835,26 266 271,26
C O N TAS DE TER CEIRO S DIS P O N IBILIDAD ES 421 Resgates a Pagar a Partic ipantes
11 Caixa 422 Rendimentos a Pagar a Partic ipantes
12 Depósitos à Ordem 8 242 601,34 8 242 601,34 2 392,78 423 Comissões e Outros Encargos a Pagar 5 355,44 14 132,25 13 Depósitos a Prazo e c om pré- aviso 424+…+429 Outras Contas de Credores 20 688,18 18 906,03
14 Certificados de Depósito 432 Empréstimos Não Titulados 1 700 000,00
18 Outros Meios Monetários 44 Adiantamentos por venda de Imóveis 1 000 000,00 137 000,00 TOTAL DOS VALORES A PAGAR 1 026 043,62 1 870 038,28 TOTAL DAS DISPONIBILIDADES 8 242 601,34 0,00 0,00 8 242 601,34 2 392,78
A CRÉS CIMO S E DIFERIMENTO S
AC RÉS C IMO S E DIFERIMENTO S 53 Ac résc imos de Custos 168 325,59 190 436,58 51 Ac résc imos de Proveitos 1,22 56 Rec eitas com Proveito Diferido 27 400,00 28 110,72 52 Despesas c om Custo Diferido 904,70 904,70 904,70 58 Outros Ac réscimos e Diferimentos 66,63 58 Outros Ac réscimos e Diferimentos 4 422,00 4 422,00 4 922,00 59 Contas Transitórias Passivas
59 Contas Transitórias Ac tivas TOTAL DOS ACRÉSCIMOS E DIFERIM. PASSIVOS 195 725,59 218 613,93 TOTAL DOS ACRÉSCIMOS E DIFERIM. ACTIVOS 5 326,70 0,00 0,00 5 326,70 5 827,92
TO TAL D O AC TIV O 23 613 701,66 1 429 665,16 6 111 651,21 18 931 715,61 25 391 059,09 TO TA L D O P A S S IV O 18 931 715,61 25 391 059,09
IMORECUPERAÇÃO - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
( Gerido pela SANT ANDE R ASS ET MANAGE MENT - Soc. Gestora de Fundos de Investimento Mobiliários, S .A.)
(Valores em Euros ) D E M O N S T R A Ç Ã O D O S R E S U L T A DO S Data:31- DE Z-2015
CUSTOS E PERDAS PROVEITOS E GANHOS
Código DESIGNAÇÃO 31 DE Z.2015 31 DE Z.2014 Código DESIGNAÇÃO 31 DEZ.2015 31 DE Z.2014
CUS T OS E P ERDAS CORRENT E S PROV EIT OS E GANHOS CORRE NT ES
JUROS E CUSTOS EQUIPARADOS JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS
711+718 De Operações Correntes 35 116,84 330 292,95 812 Da Carteira de Títulos e Participações
719 De Operações Extrapatrimoniais 811+818 Outros, de Operacões Correntes 2,52 29,24
COMISSÕES RENDIMENTO DE TÌTULOS
722 Da Carteira de Titulos e Participações 822…825 Da Carteira de Titulos e Participações 189 068,18 0,00 723 Em Activos Imobiliários 451 410,00 451 142,73 828 De Outras Operações Correntes
724+...+728 Outras, de Operações Correntes 124 891,58 260 220,92
GANHOS OPER. FINANCEIRAS E ACT. IMOBILIÁRIOS
PERDAS OPER. FINANCEIRAS E ACT. IMOBILIÁRIOS 832 Da Carteira de Títulos e Participações 111 519,12 87 576,15 732 Na Carteira de Títulos e Participações 238 610,17 708 210,66 833 Em Activos Imobiliários 3 225 224,11 3 180 275,58 733 Em Activos Imobiliários 3 059 957,49 3 995 373,17 831+838 Outros, em Operações Correntes
731+738 Outras, em Operações Correntes
IMPOSTOS REVERSÕES DE AJUSTAMENTOS E DE PROVISÕES
7411+7421 Impostos sobre o Rendimento 101 638,38 68 257,21 851 De Ajustamentos de Dividas a Receber 1 342,92 82,52 7412+7422 Impostos Indirectos 6 702,68 4 417,56 852 De Provisões para Encargos
7418+7428 Outros Impostos 42 504,44 54 823,61
PROVISÕES DO EXERCÍCIO 86 RENDIMENTOS DE ACTIVOS IMOBILIÁRIOS 333 866,75 347 779,00 751 Ajustamentos de Dividas a Receber 1 342,92 82,52
752 Provisões Para Encargos
87 OUTROS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES 25 877,28 3 204,92 76 FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS 184 747,90 144 266,37
77 OUTROS CUSTOS E PERDAS CORRENTES 3 731,88 36 122,56
TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS CORRENTES (A) 4 250 654,28 6 053 210,26 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES (B) 3 886 900,88 3 618 947,41 CUS T OS E P ERDAS EV ENT UAIS PROV EIT OS E GANHOS EV ENT UAIS
781 Valores Incobráveis 881 Recuperação de Incobráveis
782 Perdas Extraordinárias 882 Ganhos Extraordinários
783 Perdas de Exercícios Anteriores 1 204,84 883 Ganhos de Exercícios Anteriores 111 683,63 2 555,46
784...788 Outras Perdas Eventuais 884...888 Outras Ganhos Eventuais 0,53 3 358,67
TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS (C) 1 204,84 0,00 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS (D) 111 684,16 5 914,13 RES ULT ADO LÍQUIDO DO PE RÍODO 0,00 RE SULT ADO LÍQUIDO DO PE RÍODO 253 274,08 2 428 348,72
TOTAL 4 251 859,12 6 053 210,26 TOTAL 4 251 859,12 6 053 210,26
8X2-7X2-7x3 Resultados da Carteira de Titulos 61 977,13 - 620 634,51 D-C Resultados Eventuais 110 479,32 5 914,13
8X3+86-7X3-76 Resultados em Activos Imobiliários - 26 545,74 - 1 060 172,23 B+D- A- C+742 Resultados Antes de Imposto s/o Rendimento - 151 635,70 - 2 360 091,51
(em euros) DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS
OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO RECEBIMENTOS:
Subscrição de unidades de participação 0,00 0,00
PAGAMENTOS:
Resgates de unidades de participação 5 339 186,40 Rendimentos pagos aos participantes
Devolução imposto - DL 37/96 5 339 186,40 0,00
Fluxo das operações sobre unidades do fundo -5 339 186,40 0,00 OPERAÇÕES COM ACT IVOS IMOBILIÁRIOS
RECEBIMENTOS:
Alienação de activos imobiliários 12 755 599,32 11 509 851,51 Rendimento de activos imobiliários 375 078,03 424 595,39 Adiantamentos por conta de venda de activos imobiliários 1 886 316,18 995 495,00
Outros recebimentos de activos imobiliários 15 016 993,53 12 929 941,90
PAGAMENTOS:
Aquisição de activos imobiliários 3 650 307,53 Grandes reparações em activos imobiliários
Comissões em activos imobiliários 446 367,00 451 142,73 Despesas Correntes (FSE) com activos imobiliários 155 380,67 139 432,09 Adiantamentos por conta de compra de activos imobiliários
Despesas com activos imobiliários em curso
Outros pagamentos de activos imobiliários 601 747,67 4 240 882,35
Fluxo das operações sobre valores imobiliários 14 415 245,86 8 689 059,55 OPERAÇÕES DA CART EIRA DE T ÍT ULOS
RECEBIMENTOS:
Resgates de Unidades de Participação 991 874,89
Rendimento de Titulos 189 068,18 0,00
Outros recebimentos relacionados com a carteira 1 180 943,07 0,00
PAGAMENTOS:
Subscições de unidades de participação
Outros pagamentos relacionados com a carteira 0,00 0,00
Fluxo das operações da carteira de tí tulos 1 180 943,07 0,00 OPERAÇÕES A PRAZO E DE DIVISAS
RECEBIMENTOS:
Outros recebimentos op. a prazo e de divisas PAGAMENTOS:
Outros pagamentos op. a prazo e de divisas
Fluxo das operações a prazo e de divisas OPERAÇÕES DE GEST ÃO CORRENT E
RECEBIMENTOS:
Juros de depósitos bancários 0,49 28,02
Juros de Certificado de depósito
Contratação de Empréstimos 1 740 000,00
Outros recebimentos correntes 25 961,79 1 765 962,28 7 010,84 7 038,86
PAGAMENTOS:
Comissão de gestão 125 029,64 206 325,07
Comissão de depósito 2 077,65 2 410,10
Juros devedores de depósitos bancários 72 434,25 401 533,54 Compras com acordo de revenda
Impostos e taxas 236 036,78 179 355,16
Comissão de supervisão 6 561,10 7 643,85
Reembolso de empréstimos 3 440 000,00 7 800 000,00
Outros pagamentos correntes 11 096,88 3 893 236,30 95 586,08 8 692 853,80
Fluxo das operações de gestão corrente -2 127 274,02 -8 685 814,94 OPERAÇÕES EVENT UAIS
RECEBIMENTOS: Ganhos extraordinários
Ganhos imputáveis a exercícios anteriores 111 683,63 3358,67 Recuperação de incobráveis
Outros recebimentos de operações eventuais 0,53 111 684,16 3 358,67
PAGAMENTOS: Perdas extraordinárias
Perdas imputáveis a exercícios anteriores 1 204,11
Outros pagamentos de operações eventuais 1 204,11 0,00
Fluxo das operações eventuais 110 480,05 3 358,67
Saldo dos fluxos monetários do perí odo ...(A) 8 240 208,56 6 603,28 PERÍODO 2014
PERÍODO 2015
ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS
EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015
1 - Introdução
O IMORECUPERAÇÃO - Fundo de Investimento Imobiliário, é um fundo comum de investimentos
imobiliários, fechado e cujos valores constituem uma compropriedade pertencente aos detentores das
respetivas unidades de participação.
A sua atividade encontra-se, atualmente, regulamentada pela Lei nº 16/2015 de 24 de Fevereiro, sobre o
Regime Geral dos Organismos Coletivo, revogando o Regulamento da CMVM nº.8/2002, anteriormente
em vigor.
O IMORECUPERAÇÃO é administrado desde 15 de Julho de 2005 (altura em que iniciou a sua
actividade) pela SANTANDER GESTÃO ACTIVOS - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento
Mobiliário, S.A.
A SANTANDER GESTÃO DE ACTIVOS - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Mobiliário,
S.A., alterou a sua denominação para SANTANDER ASSET MANAGEMENT - Sociedade Gestora de
Fundos de Investimento Mobiliário, S.A em 29 de Agosto de 2007.
2 - Bases de Apresentação
As demonstrações financeiras do Fundo – Balanço, Demonstração dos Resultados, Demonstração dos
Fluxos Monetários e Anexo – reportadas a 31 de Dezembro de 2015 foram elaboradas e apresentadas
com base nos registos contabilísticos e de acordo com o Regulamento da CMVM nº 2/2005, emitido em
14 de Abril de 2005.
3 – Políticas Contabilísticas
3.1. Princípios Contabilísticos
O Regulamento que estabelece a “Contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário” define o
Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário – PCFII, cujo normativo foi
rigorosamente respeitado.
É respeitado o princípio contabilístico de especialização dos exercícios. Os custos e os proveitos são
contabilizados no exercício a que dizem respeito, independentemente da data do seu pagamento ou
recebimento.
3.2. Critérios Valorimétricos
Os valores são apresentados em euros, exceto quando expressamente indicado.
Os critérios valorimétricos são os que constam do PCFII e que sucintamente se indicam:
- Disponibilidades
As disponibilidades à vista estão contabilizadas pelos valores imediatamente realizáveis. As
disponibilidades a prazo estão contabilizadas pelos valores de constituição dos depósitos. Os
juros devidos são especializados diariamente.
- Imóveis
Os imóveis que integram a carteira do Fundo são valorados ao valor venal. São avaliados em
conformidade com as regras definidas pelos RGOIC e Regulamento da CMVM, devendo os
imóveis ser valorizados no intervalo compreendido entre o valor de aquisição e a média
aritmética simples dos valores atribuídos pelos dois peritos avaliadores.
Os projetos de construção devem ser reavaliados de acordo com o método definido acima ou
sempre que o auto de medição da situação da obra, elaborado pela empresa de fiscalização,
apresentar uma incorporação de valor superior a 20% relativamente ao anterior, mas com uma
periodicidade mínima de 12 meses e sempre que ocorram circunstancias suscetíveis de induzir
alterações significativas no valor do imóvel.
- Comissão de Gestão
A comissão de gestão constitui um encargo do fundo, a título de remuneração dos serviços de
gestão, prestados pela Sociedade Gestora.
Segundo o regulamento de gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação da taxa
anual de 0.75% sobre os imóveis do fundo, sendo cobrada mensal e postecipadamente.
- Comissão de Depósito
A comissão de depósito destina-se a fazer face às despesas do banco depositário relativas aos
serviços prestados.
- Provisões para Devedores de Cobrança Duvidosa
São contabilizadas como rendas vencidas a regularizar, todas aquelas que se encontram
em divida, no final do mês da sua emissão. Se no mês seguinte ao da sua emissão,
continuarem em divida, são contabilizadas automaticamente como rendas vencidas em
contencioso.
As rendas vencidas em contencioso são provisionadas integralmente.
As dividas vencidas, não relacionadas com rendas, quer sejam condomínios, débito de
despesas ou outras, são provisionadas na sua totalidade, pelo fundo, quando atingem uma
antiguidade superior a seis meses.
- Unidades de Participação
O valor da Unidade de Participação resulta da divisão do valor líquido global do Fundo pelo
número de Unidades de Participação em circulação.
O valor líquido global do Fundo corresponde ao somatório das rúbricas do capital do Fundo,
nomeadamente unidades de participação, variações patrimoniais, resultados transitados,
resultados distribuídos e resultado líquido de exercício.
- Outros Valores Patrimoniais
Estão registados a valores nominais.
- Demonstração dos Fluxos Monetários
Na demonstração dos fluxos monetários, a rubrica de Caixa e seus equivalentes
corresponde ao saldo da rubrica de disponibilidades apresentada no balanço.
4 – Anexo às Demonstrações Financeiras
4.1. A diferença entre o valor contabilístico de cada imóvel e a média aritmética simples das avaliações
periciais é o que se apresenta no quadro seguinte:
4.2. Movimento das U.P.’s
Em 29 de Maio de 2015, a Fidelidade Companhia de Seguros, S.A., comunicou formalmente a
intenção de resgate das suas UP’s (120.000), na sequência do voto desfavorável à prorrogação do
prazo de vida do fundo por mais 5 anos.
A redução do capital do Fundo, por extinção das UPs resgatadas, ocorreu no dia 15 de Julho de 2015,
com o valor total de 5.339.186,40€.
DESCRIÇÃO No Início Subscr. Resgates Dist. Res. Outros Res. Per. No Fim
Valor base 25 000 000.00 6 000 000.00 19 000 000.00 Diferença em subs. e resgates 660 813.60 660 813.60
Resultados distribuídos
Resultados acumulados 514 388.66 -2 428 348.72 -1 913 960.06 Resultados do periodo -2 428 348.72 2 428 348.72 -253 274.08 -253 274.08
SOMA 23 086 039.94 0.00 6 660 813.60 0.00 0.00 -253 274.08 17 493 579.46
Nº de unidades de participação 500 000 120 000 380 000 Valor unidade de participação 46.1721 46.0357
Valor Contabilistico (A)
Média dos Valores das Avaliações (B)
Valia Potencial (B) - (A) 1.1 -Terrenos Urbanizados
1.1.2 Não arrendados
Rua Artilharia Um, Lote 8, Lisboa - 2 Frações 1 456 1 456 0
1.4 - Construções Acabadas 1.4.1 - Arrendadas
Outros
Centro de Negócios Norcentro Bloco 10 - 4 Frações 4 266 000 4 266 000 0
1.4.2 - Não Arrendadas Habitação
Rua Artilharia Um, Lote 3, Lisboa - 2 Frações 1 743 614 1 743 614 0 Rua Dia Mundial da Criança, 375, Parede - 1 Fração 98 000 98 000 0
Calçada das Lajes, 21, Lisboa - 2 frações 248 800 248 800 0
Carvalhos - Av. Dr. Moreira de Sousa, V.N.Gaia - 11 frações 942 450 942 450 0
Total 7 300 320 7 300 320 0
4.3. Inventário dos Ativos do Fundo:
4.4. Inventário da Carteira de Títulos
Descrição Quantidade Dívisa Cotação Euros Mais e Menos
Valias
Juros
Decorridos Valor Global
Unidades de Participação:
Maxirent 169 500 Eur 9,7715 1 656 269,25
Logística e Distribuição 366 677 Eur 3,8927 1 427 363,56
Soma 3 083 632,81
Na sequência da redução de capital detido pela Fidelidade Companhia de Seguros, foi realizada em
Agosto de 2015, uma escritura de Dação em Pagamento, registando-se uma saída da carteira de títulos,
correspondente às 286.016 Up’s do Fundo Vision Escritórios, ao valor unitário de 3,4679€.
4.5. Valorimetria da Carteira de Títulos
As Unidades de Participação estão registadas ao valor da última cotação conhecida.
País Municipio
1.1 -Terrenos Urbanizados 1.1.2 Não arrendados
Rua Artilharia Um, Lote 8, Lisboa - 2 Frações 46 26-mar-13 1 634 26-mar-15 1 344 16-mar-15 1 568 1 456 Portugal Lisboa
1.4 - Construções Acabadas 1.4.1 - Arrendadas
Outros
Centro de Negócios Norcentro Bloco 10 - 4 Frações 9 375 04-ago-08 7 897 725 15-abr-15 4 460 000 17-abr-15 4 072 000 4 266 000 Portugal V. F. Xira
1.4.2 - Não Arrendadas Habitação
Rua Artilharia Um, Lote 3, Lisboa - 2 Frações 412 26-mar-13 1 533 656 16-mar-15 1 657 827 26-mar-15 1 829 400 1 743 614 Portugal Lisboa Rua Dia Mundial da Criança, 375, Parede - 1 Fração 143 28-jul-06 132 132 17-abr-15 96 000 01-abr-15 100 000 98 000 Portugal Cascais Calçada das Lajes, 21, Lisboa - 2 frações 200 15-nov-06 300 526 01-abr-15 227 600 01-abr-15 270 000 248 800 Portugal Lisboa Carvalhos - Av. Dr. Moreira de Sousa, V.N.Gaia - 11 frações 1 261 31-out-07 1 141 891 15-abr-15 938 800 13-abr-15 946 100 942 450 Portugal V. N. Gaia
Total 11 437 11 007 564 7 381 571 7 219 068 7 300 320 Data da Avaliação II Valor da Avaliação II Valor do Imóvel Localização
Imóveis Área (m2) Data de
4.7. Liquidez do Fundo
CONTAS Saldo Inicial Aumentos Reduções Saldo Final
Numerário
Depósitos à ordem 2.392,78 18.075.583,04 9.835.374,48 8.242.601,34
Depósitos a prazo e com pré-aviso Certificados de depósito
Outras contas com disponibilidades
TOTAL 2.392.78 18.075.583,04 9.835.374,48 8.242.601,34
4.8. Dívidas de Cobrança Duvidosa
CONTAS Dev. p/Obrig.
Vencidas Dev. p/Juros Vencidos Dev. p/Rendas Vencidas Outros Devedores SOMA Conta 4122 216.366,94 216.366,94 TOTAL 216.366,94 216.366,94
O único devedor de cobrança duvidosa existente, a 31 de Dezembro de 2015, é a Obriverca -
Construções e Projectos, SA, estando o total da sua dívida totalmente provisionada no montante de
216.366,94€
4.9. Comparabilidade das Demonstrações Financeiras
As Demonstrações Financeiras do exercício são comparáveis com as do exercício anterior.
4.11. Provisões
CONTAS Saldo Inicial Aumento Redução Saldo Final
471 – Ajustamentos para Crédito Vencido 216.366,94 1.342,92 1.342,92 216.366,94
4.12. Impostos
Com a aprovação do Decreto-Lei nº 7/2015 de 13 de Janeiro, procedeu-se à reforma do Regime de
Tributação dos Organismos de Investimento Coletivo, alterando-se assim o Estatuto dos Benefícios
Fiscais e o Código do Imposto de Selo nas matérias aplicáveis a tais Organismo de Investimento
Coletivos.
As regras do novo regime de tributação, só foram aplicáveis aos rendimentos obtidos após 1 de Julho de
2015.
Assim, até 30 de Junho de 2015, os Organismos de Investimento Coletivo apuraram o respetivo imposto
nos termos do artigo 22º do EBF vigente, até aquela data.
No caso do fundo Imorecuperação o imposto apurado e pago foi de 70.551,73€.
Após 1 de Julho de 2015, é aplicada a taxa de 21% ao lucro tributável dos Organismos de Investimento
Coletivo, corresponde ao resultado líquido de exercício expurgado dos rendimentos de prediais, capitais
e de mais-valias e dos gastos ligados a esses mesmos rendimentos.
O lucro tributável, do fundo Imorecuperação, referente ao 2º semestre de 2015, foi negativo, no entanto
há lugar ao pagamento de imposto de mais-valias prediais no valor de 31.086,65€, apurada nos termos
do novo regime fiscal, para imóveis adquiridos até 30 Junho de 2015.
Ainda de acordo com o novo regime de tributação é criada uma taxa, em sede de Imposto de selo, que
incide sobre o valor líquido dos organismos de Investimento Coletivo.
O montante total de imposto de selo, calculado à taxa de 0.0125% (base trimestral) suportado pelo
fundo Imorecuperação, referente ao 2º Semestre de 2015, foi de 3.471,30€
O património do fundo está ainda sujeito ao IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis e ao IMT (Imposto
Municipal sobre Transmissões de Imóveis) de acordo com a lei nº 83-C/2013, de 31 de Dezembro.
O valor do IMI suportado pelo fundo durante o ano de 2015, foi de 42.504,44€
4.13. Responsabilidades
Tipo de Responsabilidade Montantes
No Início No Fim
Operações a prazo de compra – Imóveis
Operações a prazo de venda – Imóveis 298.000,00 1.125.000,00
Valores recebidos em garantia 111.142,80 111.142,80
Valores cedidos em garantia Outras
A rubrica “Operações a prazo de venda – Imóveis” diz respeito a valores a receber de contratos
promessa de compra e venda das frações "X" e “AB” Rua Artilharia Um, Lote 3 e Lote 8 em Lisboa.
A Rubrica “Valores Recebidos em Garantias” refere-se a garantias recebidas de arrendatários no âmbito
de contratos de arrendamento.
4.14. Outras Informações
– Valor Global do Fundo
31-Dez-14 30-Jun-15 31-Dez-15
23.086.039,94 22.316.401,71 17.493.579,46
– Valor Global do Fundo Por Unidades de Participação
31-Dez-14 30-Jun-15 31-Dez-15
46.1721 44.6328 46.0357
