MANUAL
SUMÁRIO
03 03 04 05 05 06 06 07 07 08 08 08 08 08 13 14 14 15 16 19 19 20 21 22 23 25 25 26 26 27 28 29 29 29 31 32 32 36 36O CONDOMÍNIO – LEIS, REGULAMENTOS E ATRIBUIÇÕES
Condomínio Edilício
Outras Leis e decretos que afetam os condomínios Convenção do Condomínio Regimento Interno Síndico Subsíndico Conselho Consultivo Conselho Fiscal A ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO Funções do Condomínio Administração de Pessoal
Recrutamento, Seleção e Admissão de Empregados Pagamento do Empregado Férias Afastamento Dissídios Individuais Rescisão Pagamentos Gestão da Conta Assembleias Previsão Orçamentária Pagamento de Cotas Prestação de Contas Documentos Manutenção
Cuidados com o Patrimônio
SERVIÇOS ESPECIAIS – BCF ADMINISTRADORA DE BENS
Locações de Imóveis Instalação de Condomínios
CANAIS DE ATENDIMENTO BCF ADMINISTRADORA
Central de Atendimento
Portal BCF ADMINISTRADORA DE BENS na Internet Área Exclusiva de Clientes
Pontos de Atendimento
INFORMAÇÕES ÚTEIS
Processos importantes – Fique por dentro dos prazos Telefones de Emergência Sites Importantes 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.1.6 2.2 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.4 2.5 2.5.1 3. 3.1 3.2 4. 4.1 4.2 4.3 4.4 5 5.1 5.2 5.3
O
CÓDIGO CIVIL, Lei 10.406, de 10/01/2002, através das disposições
conti-das nos artigos 1331 a 1358, passou a orientar as relações condominiais,
desde 11/01/2003, e entende-se que a Lei n° 4.591 de 1964 (antiga Lei de
Condomínios) permanece em vigor em tudo que for compatível com o Código Civil.
Nelas são definidas as obrigações e direitos dos integrantes do condomínio, assim
como as normas para a elaboração da convenção condominial.
CONDOMÍNIO – LEIS,
REGULAMENTOS E ATRIBUIÇÕES
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
1
REFERÊNCIA
NÚMERO
DISPÕE SOBRE
1.2
OUTRAS LEIS E DECRETOS QUE AFETAM
OS CONDOMÍNIOS
Organização da Seguridade Social, institui Plano de Custeio, e dá outras providências, inclusive quanto à Contribuição Previdenciária do Síndico. (Art. 12, V, “f”)
CSLL, COFINS e PIS/PASEP - Altera a Legislação Tributária Federal (Art. 30, § 1º, IV c/c Art. 31).
Declaração anual de quitação de débitos.
Proteção contra a poluição sonora, estendendo, a todo o estado do Rio de Janeiro, o disposto no decreto-lei n.º 112, de 12 de agosto de 1969, do ex- estado da Guanabara, com as modificações que menciona. Instituição do Dia do Síndico no Estado do Rio de Janeiro.
Vedação de restrição de acesso aos edifícios de qualquer natureza, em virtude de raça, cor ou condição social.
Obrigatoriedade da limpeza e higienização dos reservatórios de água para fins de manutenção dos padrões de potabilidade.
Obrigatoriedade da permanência de salva-vidas em piscinas localizadas em clubes e prédios residenciais.
Limpeza e inspeção de aparelhos de ar-condicionado central.
A criação, a propriedade, a posse, a guarda, o uso, o transporte e a presença temporária ou permanente de cães e gatos no âmbito do estado do Rio de Janeiro. Proíbe o consumo de cigarros e similares nas áreas comuns dos condomínios. Segurança contra incêndio e pânico (corrimão nas escadas, uso de gás
em botijão, etc.)
Segurança contra incêndio e pânico nas edificações construídas anteriormente à vigência do decreto nº 897, de 21 de setembro de 1976.
Torna obrigatória a afixação do Certificado de Aprovação do Corpo de Bombeiros na portaria da edificação.
Moradia dos porteiros de edifícios.
Obrigatoriedade da conservação das fachadas e das laterais de imóveis residenciais e/ou comerciais no município do Rio de Janeiro.
Colocação de aviso nas portarias dos edifícios do Município, alertando quanto à proibição de se criar qualquer obstáculo ao acesso de pessoas, em virtude de raça, cor ou atividade profissional, conforme dispõe a Lei Estadual 962, de 27.12.85. Obrigatoriedade da presença de ascensoristas no interior de elevadores em prédios comerciais e mistos no Município do Rio de Janeiro.
Separação do lixo reciclável, lixo orgânico e lixo de banheiros e similares no Município.
Gotejamento irregular proveniente de aparelhos de ar-condicionado. Instalação de luz de emergência no interior de elevadores dos prédios comerciais, residenciais e públicos.
Obrigatoriedade da instalação de iluminação de emergência nas edificações que menciona e dá outras providências.
Garantia do ingresso e da permanência de cães guias para pessoas portadoras de deficiência visual nos locais que menciona (incluindo os condomínios). 8212/91 Lei Federal Lei Federal Lei Federal Lei Estadual Lei Estadual Lei Estadual Lei Estadual Lei Estadual Lei Estadual Lei Estadual Lei Estadual Decreto Estadual Decreto Estadual Lei Municipal Lei Municipal Lei Municipal Lei Municipal Lei Municipal Lei Municipal Lei Municipal Lei Municipal Lei Municipal 10833/03 12007/09 126/77 817/84 962/85 1893/91 3728/01 4192/03 4808/06 5517/09 897/76 35671/04 966/87 e 1384/89 1218/88 1316/88 1536/90 1626/90 2306/95 2749/99 2872/99 2917/99 Lei Municipal 3295/99 1.3 1.4
REFERÊNCIA
NÚMERO
DISPÕE SOBRE
Obrigatoriedade da instalação de botoeiras de cabina com sinalização em braille e convencional nos elevadores dos edifícios que menciona.
Obrigatoriedade da conservação, manutenção e/ou construção de marquises e muros.
Obrigatoriedade de os condomínios residenciais multifamiliares promoverem adaptações para pessoas portadoras de deficiência de locomoção.
Vedação de qualquer forma de discriminação no acesso aos elevadores existentes no Município do Rio de Janeiro.
Fixação de número de telefone para denúncia contra violência, abuso e exploração sexual infanto-juvenil .
Disponibilização de sacos plásticos para recolhimento de fezes de animais domésticos por parte de condomínios residenciais.
Obrigatoriedade da colocação de placa indicativa de profundidade nas bordas das piscinas. Lei Municipal Lei Municipal Lei Municipal Lei Municipal Lei Municipal Lei Municipal Lei Municipal 2983/00 3032/00 3311/01 3629/03 3860/04 4327/06 4342/06
1.3
CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO E FRAÇÃO IDEAL
A CONVENÇÃO É UM ATO CONTRATUAL
PLURILA-TERAL, derivado da vontade de todos que a
subscre-vem. Além disso, é um ato normativo, pois impõe-se a toda comunidade condominial. Nela são normatizados todos os procedimentos do condomínio, como quorum para as votações, forma de convocação das Assem-bleias, eleição dos representantes do condomínio e de-mais regras necessárias para a manutenção da ordem e convívio da comunidade.
Definida pela Lei 10.406, de 10/01/2002 (artigo 1333), a participação na convenção é obrigatória a todos os condôminos. Para sua aprovação, é necessário o voto de no mínimo 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio, presentes em Assembleia Geral especial-mente convocada para esta finalidade.
FRAÇÃO IDEAL É A COTA DE TERRENO
DE CADA UNIDADE EM RELAÇÃO
AO TERRENO E PARTES COMUNS
DO CONDOMÍNIO. ELA PODERÁ
DETERMINAR O PESO DO VOTO DE
CADA CONDÔMINO NAS ASSEMBLEIAS
GERAIS E NO RATEIO DAS DESPESAS
NORMAIS OU EXTRAORDINÁRIAS DO
CONDOMÍNIO, SE ASSIM ESTABELECER
A CONVENÇÃO.
1.4
REGIMENTO INTERNO
O regimento interno deve ser parte integrante da convenção. Ele é destinado a
esclarecer detalhes e disciplinar as normas de conduta dos condôminos, funcioná-rios e visitantes, quanto a horáfuncioná-rios, utilização dos espaços coletivos, entre outros procedimentos. Nada impede, entretanto, que, além do regimento interno, o con-domínio institua separadamente normas específicas de utilização de outras áreas e coisas comuns (regulamento do salão de festas, da garagem, etc.), que poderão ser aprovados na forma que a convenção definir.
PELA LEI 10.406, DE
10/01/2002 (ARTIGO
1334, V):
1.6 1.5
SUBSÍNDICO
COMPETE AO SÍNDICO
SÍNDICO
O Subsíndico também deve ser eleito em Assembleia, respeitando a convenção condominial. A exemplo do que acontece com o Síndico, o mandato do Subsíndico também é estabelecido na convenção e não pode ultrapassar dois anos, salvo em caso de reeleição.
convocar a Assembleia dos condôminos; representar, ativa e passivamente, o condomí-nio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; dar imediato conhecimento à Assembleia da existência de procedimento judicial ou adminis-trativo, de interesse do condomínio;
cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimen-to interno e as determinações da Assembleia; diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessam aos possuidores;
determinações da Lei e da convenção do condomínio. Seu mandato é estabelecido na convenção e não pode ultrapassar dois anos, salvo em caso de reeleição. O Síndico pode ser ou não condômino (artigo 1347 da Lei 10.406, de 10/01/2002), receber ou não uma remuneração, dependendo do que a convenção determinar. A remuneração pode ser direta (pró-labore) ou indireta (isenção do pagamento das cotas normais do condomínio, por exemplo) e está sujeita à tributação.
O quorum para eleição do Síndico, Subsíndico e Conselho Consultivo ou Fiscal é de maioria simples dos condôminos presentes em Assembleia.
O Síndico pode transferir poderes de representação ou as funções administrativas para outra pessoa, mediante aprovação da
Assembleia, salvo dispositivo em contrário da convenção (Lei 10.406, de 10/01/2002, art. 1348, parágrafo 2º).
É O RESPONSÁVEL
POR SUBSTITUIR O
SÍNDICO QUANDO
ESTE SE AUSENTA,
ALÉM DE
AUXILIÁ-LO EM SUAS
ATIVIDADES.
É O REPRESENTANTE
LEGAL DA
COMU-NIDADE
CONDO-MINIAL, TENDO A
RESPONSABILIDADE
DE ADMINISTRAR O
CONDOMÍNIO.
elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; prestar contas à Assembleia anualmente e quan-do exigidas;
realizar o seguro da edificação. I V VI VII VIII IX II III IV
1.7
CONSELHO CONSULTIVO
Com a revisão imposta pelo Código Civil vigente a partir de 2003, sua constituição deixou de ser obrigatória, mas deve ser respeitada em caso de previsão na conven-ção, mesmo que esta tenha sido instituída ou revisada após 2003. Seus membros devem ser condôminos e seus respectivos mandatos não podem durar mais que dois anos, embora a reeleição seja permitida. Nada impede que a convenção atri-bua outras funções ao Conselho, mas o principal objetivo do Conselho é auxiliar o Síndico na resolução de problemas que afetam o condomínio.
É O ÓRGÃO CUJA
PRINCIPAL FUNÇÃO
É ASSESSORAR
O SÍNDICO NA
ADMINISTRAÇÃO
DO CONDOMÍNIO.
1.8CONSELHO FISCAL
Tendo como papel principal dar parecer sobre as contas do Síndico, o Conselho Fiscal deve ser constituído por três membros, que podem ser condôminos ou não. O mandato do Conselho Fiscal também é estabelecido na convenção e não pode ultrapassar dois anos, salvo em caso de reeleição.
É O ÓRGÃO
FISCALIZADOR DO
CONDOMÍNIO
2
2.1.2
ADMINISTRAÇÃO DE EMPREGADOS
A
PÓS ESCOLHER O CANDIDATO A SER CONTRATADO, o condomínio deve
fazer o encaminhamento do profissional à BCF ADMINISTRADORA DE BENS
por escrito, indicando salário, cargo, jornada de trabalho e outras
infor-mações, além de especificar se o mesmo irá residir no condomínio ou não. Em
caso de permanência do empregado no condomínio, utilizando-se da moradia
funcional como residência, esta condição deverá ser informada para elaboração
do contrato de comodato, conforme determina a legislação.
A ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
- FUNCÕES DO CONDOMÍNIO
ADMINISTRAÇÃO DE PESSOAL
A BCF ADMINISTRADORA DE BENS sugere que o empregado seja sem-pre admitido por contrato de experiência, que tem um limite máximo de 90 dias. Além disso, é indicado que o prazo seja desdobrado em 2 (dois) períodos distintos (ex.: 60+30, 45+45 ou 30+60).
2.1.2.1
2.1.2.2
DOCUMENTAÇÃO DOS EMPREGADOS ADMITIDOS
BCF MED
Uma foto 3x4
Carteira de trabalho - C.T.P.S. Carteira de identidade
Cartão de identificação do contribuinte no Cadastro de Pessoa Física (CPF) Título de eleitor com os comprovantes de votação nas três (3) últimas eleições Cartão de inscrição no PIS
Certificado de Reservista se menor de 45 anos Cópia do comprovante de residência
Cópia da certidão de casamento
Cópia da certidão de nascimento de filho menor de 14 anos Cópia do cartão de vacinação de filho menor de 7 anos
Cópia do comprovante de freq. escolar de filho maior de 07 e menor de 14 anos
O BCF MED é um serviço adicional da BCF ADMINISTRADORA DE BENS, prestado aos condomínios através de empresa parceira e visa o cumpri-mento dos programas obrigatórios de medicina do trabalho: o PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) e o PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais).
Assim que admitido, antes mesmo do início das suas atividades no con-domínio, o profissional contratado realiza um exame médico de admissão e é automaticamente incluído no PCMSO (Programa de Controle Médi-co da Saúde Ocupacional). Caso o Médi-condomínio cumpra as exigências do PCMSO através de outra empresa de medicina e segurança do trabalho que não seja a parceira da BCF ADMINISTRADORA DE BENS, é preciso que o síndico envie uma carta à BCF ADMINISTRADORA DE BENS informando que está em dia com a Norma Regulamentadora do Ministério do Trabalho e qual a empresa responsável pela manutenção do programa no condomí-nio.
PARA A ADMISSÃO DE UM
FUNCIONÁRIO, SEM QUE
HAJA O RISCO DE SUBMETER
O CONDOMÍNIO A MULTAS
CUSTOSAS, É OBRIGATÓRIA
A APRESENTAÇÃO DOS
SEGUINTES DOCUMENTOS:
“... O PROFISSIONAL
CONTRATADO REALIZA
UM EXAME MÉDICO
DE ADMISSÃO E É
AUTOMATICAMENTE
INCLUÍDO NO PCMSO...”
+
2.1.2.3
DURAÇÃO DA JORNADA DE TRABALHO
No seu Art. 59, § 2º, a CLT estabelece que, por força de acordo ou con-trato coletivo, o excesso de horas em um dia pode ser compensado pela correspondente diminuição da jornada em outro dia, de maneira que não exceda o horário normal da semana, nem seja ultrapassado o limite máximo de dez horas diárias.
Para admissão de menores (16 a 18 anos), são necessários cuidados especiais, visto estarem regidos por legislação específica.
NENHUM EMPREGADO PODERÁ INICIAR SUAS ATIVIDADES SEM QUE ESTEJA DEVIDAMENTE REGISTRADO.
Dependendo da função para a qual o empregado estiver sendo con-tratado, poderão ser exigidos outros documentos. Antes do registro da admissão o empregado será encaminhado a exame médico admissional e ao banco para abertura de conta.
A JORNADA NORMAL DE
TRABALHO PREVISTA NA
CLT - CONSOLIDAÇÃO DAS
LEIS DE TRABALHO, PARA
TODOS OS EMPREGADOS
EM QUALQUER ATIVIDADE
PRIVADA É DE NO MÁXIMO
8 HORAS DIÁRIAS E DE 44
HORAS SEMANAIS (ART.
58 DA CLT E CF/88, ART. 7,
INCISO XIII).
O PPRA É UM PROGRAMA
CONTÍNUO COM LAUDO
DE VALIDADE ANUAL.
SUA FINALIDADE É A
PRESERVAÇÃO DA SAÚDE E
DA INTEGRIDADE FÍSICA DOS
TRABALHADORES.
A partir da Norma Regulamentadora no 9, todas as empresas (incluindo con-domínios) que admitam trabalhadores como empregados são obrigadas a manter um programa de prevenção de riscos ambientais. O não cumprimen-to desta determinação pode acarretar multa para o empregador.
Para elaborar o PCMSO e o PPRA e manter o condomínio em dia com as exigências legais, é fundamental que o Síndico consulte o Gerente de Conta responsável pela administração do seu condomínio.
Além dos exames admissionais, periódicos, demissionais, de mudança de função e de retorno ao trabalho, através do BCF MED, poderão ser solicitados exames laboratoriais complementares para os empregados do condomínio.
QUANTO À CONTRATAÇÃO DE FUNCIONÁRIOS:
NÃO PODEM SER ADMITIDOS APOSENTADOS
POR INCAPACIDADE OU LICENCIADOS PARA
TRATAMENTO DE SAÚDE.
2.1.2
PAGAMENTO DO EMPREGADO
A emissão da folha de pagamento, do contracheque edo crédito do salário líquido dos empregados são feitos de forma informatizada, o que otimiza a administração do processo de recolhimento de contribuições sociais (INSS, FGTS, PIS, etc).
É importante que o Síndico siga as recomendações transmitidas pela BCF ADMINISTRADORA DE BENS, especialmente quanto aos pagamentos de extras e alterações nos salários para melhor compilação de dados e perfeita elaboração dos documentos.
O pagamento do salário dos empregados é feito através de crédito em Conta Salário. Os funcionários dos condomínios administrados pela BCF ADMINISTRADORA DE BENS recebem seus vencimentos através de um cartão magnético do banco conveniado. A Conta Salário é isenta de encargos bancários como emissão de cheques e outras tarifas, além de evitar a circulação de dinheiro no condomínio e permitir a retirada total ou parcial dos vencimentos pelo empregado diretamente das agências do banco conveniado durante o expediente bancário ou nos terminais de autoatendimento, 24 horas por dia.
A dispensa sem justa causa do empregado optante gerará ônus para o condomínio de 50% sobre o saldo do FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. Contudo, quando o empregado pedir demissão, não há este ônus.
Para atender às despesas com demissões, é aconselhável o rateio de verba específica para esse fim.
Com o intuito de evitar contradições posteriores que podem vir a ser le-vantadas por condôminos, recomendamos cautela em relação à quantia a ser despendida. Caso contrário, o Síndico estará incorrendo em paga-mento não autorizado, excedendo, assim, aos seus poderes.
Nestes casos, é devida indenização correspondendo a um mês de remuneração por ano de trabalho ou de seis meses trabalhados nesta condição (a condição existe até 04/10/1988, a partir daí todos passa-ram a ser participantes do FGTS), além dos demais direitos decorrentes de uma demissão sem justa causa. O tempo de serviço anterior à atual Constituição poderá ser transacionado entre empregador e empregado, respeitando um limite mínimo de 60% da indenização prevista. Em caso de pedido de demissão, a indenização mencionada não é devida, tendo porém que seguir alguns procedimentos adicionais junto ao MTE.
FOLHA DE PAGAMENTO DO
EMPREGADO
CONTA SALÁRIO
EMPREGADOS OPTANTES -
PARTICIPANTES DO FGTS
EMPREGADOS
NÃO-OPTANTES
Se há empregados que prestam serviços além do horário normal de 44 ho-ras semanais de forma habitual e constante, o Síndico, para sua comodida-de, pode autorizar a fixação da quantidade de horas mensal no cadastro do empregado, observando sempre que não se pode ultrapassar o máximo de 2 horas extras diárias. Entretanto, caso não seja do interesse do condomínio mantê-las fixadas e a quantidade de horas for variável a cada mês, o Síndico deve fornecer autorização mensal, informando o número de horas extras trabalhadas, através de formulário específico até a data indicada no formu-lário, a fim de possibilitar a inclusão desses valores na folha mensal.
A extrajornada é aquela fora da jornada de trabalho (pode ser anterior ou posterior à mesma). No caso de condomínios é prudente ter o acordo firmado dentro dos limites estabelecidos (CF - Art.7° - XIII e Previsão na CCT, considerando que as prorrogações (horas extras) quase sempre são habituais. Neste caso, há remuneração adicional com o acréscimo previsto na CCT. A intrajornada é aquela entre os dois turnos, o “intervalo para refeição e des-canso”. É necessário ter um termo de acordo, por escrito, para dar validação ao ato e cumprir o disposto no Art. 71 da CLT e previsão na CCT do SEEMRJ (Sindicato dos Empregados de Edifícios do Município do Rio de Janeiro), em que se estabelecem os limites mínimo (uma hora - CLT) e máximo (quatro horas - CCT). Neste caso, não há nenhuma remuneração adicional, mas a hora do intervalo, se trabalhada pelo empregado, deverá ser paga em rubrica es-pecífica (Hr. Intervalo Art.71). Na escala unificada de 12x36 horas, o intervalo deverá ser de 01 (uma) hora na jornada diurna e de 02 (duas) na jornada no-turna, o qual já está embutido nas 12 horas corridas da jornada de trabalho. O pagamento das horas extras, fixas ou variáveis, conforme entendimento dos tribunais, se incorpora ao salário para todos os efeitos (aviso prévio, 13º salário, férias, etc), podendo no entanto, ser suprimido mediante indenização.
O intervalo entre o final de uma jornada de trabalho do empregado e o início de outra deverá obrigatoriamente obedecer o mínimo de 11 horas. Em qualquer forma de prorrogação de horário, inclusive intervalo para re-feições, é necessário que haja formalização por escrito entre as partes. Este acordo deve ser deixado em exposição junto ao quadro de horário. A prorro-gação extrajornada do horário normal de trabalho (oito horas e 20 minutos diários e 44 horas semanais) não poderá exceder duas (2) horas diárias ou 52 horas mensais, as quais serão remuneradas de acordo com os acréscimos previstos na Convenção ou Acordo Coletivo de Trabalho da Categoria. Deve-se evitar que os empregados trabalhem mais do que duas horas extras por dia, no intuito de evitar problemas trabalhistas e multas. Se a prorrogação ultrapassar as duas horas diárias, o condomínio poderá ser multado em valor elevado, que, na reincidência, tornará a multa ainda mais pesada.
HORAS EXTRAS DO
EMPREGADO
OBSERVAÇÕES:
A PRORROGAÇÃO PODE
SER EXTRAJORNADA E
INTRAJORNADA
2.1.3O vale-transporte é o benefício pelo qual o empregador antecipa e custeia as despesas de seus empregados realizadas com o deslocamento residência-trabalho e vice-versa.
A concessão de Vale-Transporte autoriza o empregador a descontar mensalmente do empregado beneficiado a parcela correspondente a até 6% do seu salário base, proporcional aos dias trabalhados.
O fornecimento de vales no decorrer do mês é fator de controle espe-cífico. A prática nos ensinou que a facilidade do empregado em obter adiantamento por conta do salário é fator de desequilíbrio financeiro de difícil recuperação. Este expediente só deve ser permitido em casos extremos de doença, morte, casamento e outras situações especiais.
O prazo para comunicação de faltas descontáveis em folha é o mesmo indicado para as horas extras e deverão ser apontadas no mesmo formu-lário. Vale lembrar que algumas situações de falta são justificadas pela própria legislação.
Sempre que o Síndico autorizar férias entre os meses de fevereiro e novembro, pode autorizar também o pagamento de 50% do 13º salário, quando houver solicitação do empregado, conforme previsto em lei. Neste caso, a parcela restante será paga até 20 de dezembro. Se não houver essa antecipação a 1ª parcela deverá ser paga junto com o salá-rio de novembro.
VALE-TRANSPORTE
ADIANTAMENTO
(VALES)
FALTAS AO
TRABALHO
13º SALÁRIO
2.1.3
FÉRIAS
As férias são de 30 dias corridos, e é facultado ao empregado reduzir operíodo de gozo para 20 dias, sendo os outros 10 dias convertidos para pagamento em dinheiro, o que a legislação chama de “Abono de Férias” ou “Pecuniário”. Todas as férias, inclusive o abono, são acrescidas em mais um terço do seu valor e devem ser concedidas até 11 (onze) meses após o término do período aquisitivo, devendo o pagamento ser efetua-do até 2 (efetua-dois) dias antes efetua-do seu início.
Após o prazo de 11 (onze) meses, as férias não concedidas terão seu pa-gamento efetuado em dobro. Pelo entendimento do Tribunal Superior do Trabalho, quando esse prazo não é observado, as férias também poderão ser exigidas em dobro pelo empregado.
“APÓS O PRAZO DE
11 (ONZE) MESES, AS
FÉRIAS NÃO CONCEDIDAS
TERÃO SEU PAGAMENTO
EFETUADO EM DOBRO.”
Frequentemente, há empregados que se afastam do trabalho para tratamento de saúde, sem que a BCF ADMINISTRADORA DE BENS seja comunicada.
É dever do Síndico informar imediatamente ao seu Gerente de Conta o afastamento de um funcionário do condomínio para tratamento de saúde a fim de evitar pagamentos indevidos.
As vias são pela ordem: a CCPI – Comissão de Conciliação Prévia Intersin-dical – quando o empregado e o condomínio (representado pelo Síndi-co) negociam em busca de um consenso, sem que haja a necessidade da presença de advogados. Não havendo acordo no âmbito da CCPI, o empregado irá promover uma Reclamação Trabalhista. Nesta fase, faz-se necessária assessoria jurídica competente, pois há análise de provas e julgamento do mérito. Sendo assim, ao receber a notificação da Vara do Trabalho, o Síndico deve entrar em contato imediatamente com a BCF ADMINISTRADORA DE BENS.
A BCF ADMINISTRADORA DE BENS é oferece plano de saúde para os empregados de condomínios, pois reconhece a importância em proteger a saúde dos funcionários.
O plano inclui cobertura para consultas, exames, internações e cirurgias, conforme as Normas da ANS (Agência Nacional de Saúde). No padrão enfermaria, com co-participação opcional, permite a inclusão de depen-dentes (esposa e filhos). A forma de pagamento (a ser determinado pelo contratante).
Para mais informações de preços e rede credenciada, entre em contato com a BCF Administradora pelo Telefone: (21) 3543-2981
Quando ocorre acidente de trabalho com algum empregado, o condo-mínio tem o prazo de 24 horas para preencher a CAT - Comunicação de Acidente de Trabalho e informar ao INSS do fato ocorrido.
Assim, caso ocorra qualquer tipo de acidente, o Síndico deve encami-nhar um relatório do ocorrido por escrito à BCF ADMINISTRADORA DE BENS, para o devido preenchimento da CAT e sua entrega ao empregado ou a seu representante, a fim de que se faça a apresentação da comuni-cação ao INSS, para efeito de benefício.
AFASTAMENTO DO
EMPREGADO PARA
TRATAMENTO DE SAÚDE
ATUALMENTE, O
EMPREGADO DISPÕE DE
DUAS VIAS PARA PODER
QUESTIONAR ALGUM
DIREITO QUE JULGUE TER
SIDO VIOLADO DURANTE A
RELAÇÃO DE EMPREGO.
SERVIÇO ESPECIAL:
PLANO DE SAÚDE
ACIDENTES
DE TRABALHO
2.1.4 2.1.5AFASTAMENTO
DISSÍDIOS INDIVIDUAIS
A) Na portaria, em local visível, devem estar expostos os seguintes
docu-mentos:
Quadro de horário atualizado
Escala de revezamento, que deve ser preparada mensalmente, salvo nos casos em que o condomínio tenha apenas um empregado
Acordo de prorrogação ou compensação de horário
Intervalo para refeição e descanso, quando este for superior a 2 horas, até o máximo de 4 horas
Cópia do CNPJ
Cópia da GPS do último mês
Cópia da última guia de recolhimento do INSS Certificado de Aprovação do Corpo de Bombeiros
Comprovante da limpeza dos reservatórios e da análise da água Livro de inspeção do trabalho
B) É importante que o condomínio mantenha o PCMSO (Programa de
Controle Médico da Saúde Ocupacional) atualizado, de forma a manter os exames médicos (ASO) renovados nos períodos determinados no pro-grama. Para os empregados que realizam atividades insalubres, o exame médico deve ser realizado a cada 6 meses.
C) O livro de inspeção do trabalho deve ser mantido no condomínio à
disposição da fiscalização.
É comum o condomínio receber a visita de fiscais para verificar a docu-mentação de interesse do INSS. É necessário, diante do prazo concedido pela fiscalização (48 ou 72 horas), que quaisquer notificações, autos de infração ou levantamentos de débitos que forem entregues no condo-mínio sejam imediatamente encaminhados à BCF ADMINISTRADORA DE BENS para as providências necessárias.
FISCALIZAÇÃO
TRABALHISTA
FISCALIZAÇÃO
DO INSS
2.1.6
RESCISÃO
O empregado contratado a título de experiência (30/60/90 dias), ou por prazo determinado, não deve ser demitido antes do término do contrato.A demissão deverá ocorrer no último dia do período contratado. Nem antes, nem depois.
Demitir empregados antes do prazo fixado para término da experiência ou do prazo determinado sujeita o condomínio a indenizar ao emprega-do em 50% emprega-dos dias restantes ao término emprega-do contrato, baseaemprega-do na sua maior remuneração mensal, além de férias e 13º proporcional. Demi-ti-los sem aviso prévio após vencido o contrato, sujeitará o Condomínio a pagar-lhe a indenização do período do aviso prévio, férias proporcionais, 13º salário proporcional e 50% sobre o saldo do FGTS.
DEMISSÃO
IMOTIVADA DO
EMPREGADO
Toda demissão de empregado, cuja data efetiva do desligamento, contando ou projetando os dias do aviso prévio, ocorrer no mês que antecede a data base da categoria, acarretará ao condomínio o ônus de mais uma maior remuneração como penalidade, sem prejuízo dos demais benefícios. No Rio de Janeiro, a data base para Porteiros, Vigias, Serventes e Zeladores é 01 de abril e para Cabineiros é 01 de julho. O pagamento de “serviços eventuais” à pessoa que presta serviços con-siderados de rotina do condomínio, ainda que por pequeno período, não descaracteriza um contrato de trabalho, podendo o condomínio ficar obrigado a assinar carteira do profissional e pagar-lhe os direitos devidos em caso de rescisão, além dos encargos sociais decorrentes.
Quando houver demissão, o empregado, munido de carteira profis-sional, deve ser encaminhado ao Departamento de Pessoal da BCF ADMINISTRADORA DE BENS que formalizará legalmente este ato. O encaminhamento deve ser feito com comunicação escrita, informando que tudo está em ordem com o funcionário perante o condomínio. No Rio de Janeiro, caso o empregado esteja residindo no local, também deverá ser informado se o mesmo desocupou a moradia, pois quando a desocupação ocorre num prazo de até 40 dias, o empregado fará jus a indenização prevista na convenção coletiva de trabalho da categoria. O descumprimento desse prazo sujeita o empregado ao pagamento de multa, também prevista na convenção coletiva de trabalho da categoria. Para fins desses dispositivos, esse prazo terá início:
A) Aviso prévio trabalhado - no dia imediato ao término do período
destinado ao aviso prévio
B) Aviso prévio indenizado - no dia seguinte a comunicação da dispensa
OS 30 DIAS DE AVISO
PRÉVIO QUE O
TRABALHADOR DEMITIDO
SEM JUSTA CAUSA JÁ
TEM DIREITO, DEVEM SER
ACRESCIDOS DE MAIS
3 (TRÊS) DIAS POR ANO
TRABALHADO PARA O
MESMO EMPREGADOR,
ATÉ O LIMITE 60
(SESSENTA) DIAS. DESTA
FORMA, O TEMPO
TOTAL DO AVISO PRÉVIO
PODE CHEGAR A ATÉ 90
(NOVENTA) DIAS.
2.2
PAGAMENTOS
A BCF ADMINISTRADORA DE BENS é responsável por efetuar, através de meio eletrônico, o pagamento de todas as despesas do condomíniopré-autorizadas pelo nosso contrato, independente de autorização, tais como: concessionárias de serviços públicos (fornecimento de água, luz, gás ou telefone), salários dos empregados, encargos sociais, contribui-ções sindicais e demais obrigacontribui-ções fiscais e trabalhistas e outras com as mesmas características.
As despesas extraordinárias ou as de caráter eventual só serão pagas com a autorização expressa do Síndico no documento. No caso do condomínio possuir contas especiais, escrituradas em separado, com fim específico de aplicação das suas receitas, o Síndico deverá indicar (quan-do autorizar pagamento dessas despesas) em qual conta específica deve ser debitada. Ex.: Autorizo o pagamento de ... reais. DEBITAR CTA. Principal/Especial/Obras ou Fundo de Reserva, conforme o caso.
DESPESAS FIXAS
DESPESAS
O pagamento aos prestadores de serviço será feito por meio eletrônico ou em cheque nominal ao emitente do documento mediante recibo devidamente autorizado pelo Síndico. Todavia, nos casos em que hou-ver alguma dúvida sobre o referido pagamento (assinatura do Síndico diferente do cadastro, verba não aprovada, falta de saldo na conta, documento impróprio, etc.), será necessária uma averiguação para liberação do mesmo.
No caso da contratação de serviços de empresas haverá retenção de 4,65% do valor total da nota fiscal, relativo ao PIS, COFINS e CSLL, sempre que o valor pago ou o somatório dos valores pagos no mês forem supe-riores ao limite mínimo estabelecido pela Receita Federal. Anualmente, o condomínio terá que fornecer ao prestador de serviços comprovante das retenções que efetuar, além de apresentar Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte (DIRF), discriminando, mensalmente, o soma-tório dos valores pagos e o total retido, por contribuinte e por código de recolhimento.
QUANDO HOUVER CESSÃO DE MÃO-DE-OBRA, HAVERÁ TAMBÉM A RETENÇÃO DE 11% PARA O INSS. ESTA PARCELA DEVERÁ SER DESTA-CADA PELA PRESTADORA DO SERVIÇO NA RESPECTIVA NOTA FISCAL.
Se a empresa estiver situada num município diferente daquele onde está situado o condomínio, poderá haver ainda a retenção do ISS. Para empre-sas estabelecidas no município do Rio de Janeiro, é obrigatória a emissão da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFSE). Nas empresas estabelecidas em outros municípios, é necessário verificar se a legislação local também faz essa exigência.
PRESTAÇÃO
DE SERVIÇOS
PAGAMENTO À
PESSOA JURÍDICA
RECOMENDAMOS AOS SÍNDICOS QUE AO FIRMAREM CONTRATO DE OBRAS OU EMPREITADAS
• Não adiantem, a título de sinal, valor superior a 20% do total orçado
• Não antecipem pagamentos acima dos serviços executados
• Não assinem títulos antecipadamente, salvo se o pagamento estiver condicionado, no
contrato, ao andamento da obra
• Verifique se o prestador de serviço é pessoa física ou jurídica, pois isto poderá afetar a
retenção e o recolhimento de INSS
HABITUALIDADE (AUTÔNOMOS)
NOS TERMOS DO ITEM 2.4.1 DA PORTARIA 2 SPS, DE
06.06.79, AUTÔNOMO “É AQUELE QUE, SEM RELAÇÃO
DE EMPREGO, PRESTA A UMA OU MAIS EMPRESAS,
SERVIÇOS DE CARÁTER EVENTUAL.” ASSIM, A
HABITUALIDADE E A EXCLUSIVIDADE SÃO ELEMENTOS
QUE PODEM EVIDENCIAR E PROVOCAR O VÍNCULO
EMPREGATÍCIO.
POR CONSEGUINTE, OS CONDOMÍNIOS CORREM O
RISCO DE TER TAIS PROFISSIONAIS CARACTERIZADOS
COMO EMPREGADOS, DAÍ DECORRENDO A
FORMAÇÃO DE CONTINGÊNCIAS TRABALHISTAS E
PREVIDENCIÁRIAS, ALÉM DO CONDOMÍNIO FICAR
SUJEITO A MULTAS.
Todo e qualquer serviço prestado ao condomínio por pessoa física, sem vínculo empregatício, inclusive a remuneração do Síndico, seja ela direta ou indireta, onerará o condomínio em mais 20% de contribuição em favor do INSS. Além disso, o condomínio é obrigado a reter 11% sobre o valor do serviço prestado ou da remuneração, direta ou indireta, do Síndico.
Quando for emitido o recibo dos serviços prestados, deste deve cons-tar apenas o valor da mão-de-obra. Os valores referentes a qualquer compra de material deverão ser reembolsados separadamente, median-te autorização expressa do Síndico. Para tanto, é necessário que sejam apresentados os comprovantes das despesas.
Recomendamos que só sejam contratados profissionais autônomos devidamente inscritos no INSS, PIS ou PASEP, de forma a permitir que os respectivos pagamentos sejam relacionados na GFIP (Guia de Recolhi-mento do Fundo de Garantia e Informações à Previdência Social), caso contrário o condomínio é obrigado a inscrevê-lo no ato do pagamento. Se o prestador de serviços pessoa física se recusar a fornecer os dados necessários, inclusive o RG, CPF e endereço, não poderá receber o seu pagamento. Anualmente, o condomínio deverá especificar na Declara-ção de Imposto de Renda Retido na Fonte (DIRF) o pagamento de rendi-mentos aos prestadores de serviço pessoa física, inclusive o síndico com remuneração direta (pró-labore) ou indireta (isenção de cotas condomi-niais) sempre que este valor ultrapassar o valor mínimo anual estipulado pela Receita Federal.
PAGAMENTO À
PESSOA FÍSICA
O reembolso ao Síndico de despesas realizadas por conta do Condomí-nio será efetuado na apresentação dos respectivos comprovantes, atra-vés de remessa eletrônica para sua conta bancária ou cheque nominal.
REEMBOLSO AO SÍNDICO
COMO OS PAGAMENTOS DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO À PESSOA FÍSICA OU PESSOA
JURÍDICA ESTÃO SUJEITOS À RETENÇÃO DE IMPOSTOS, RECOMENDAMOS QUE OS
MESMOS SEJAM EFETUADOS EXCLUSIVAMENTE PELA BCF ADMINISTRADORA DE BENS,
DE FORMA A ASSEGURAR O CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES LEGAIS.
2.3 2.3.1
GESTÃO DA CONTA
ASSEMBLEIAS
A Assembleia é o órgão máximo deliberativo do condomínio, no qual são discutidos e aprovados todos os assuntos de interesse da comunidade condominial. As decisões tomadas em Assembleia devem ser acatadas por todos os condôminos, contanto que não contrariem a lei.Os participantes devem escolher um presidente e um secretário, que lavrará a ata, a qual deverá ser assinada por ambos ao final da Assembleia. É obrigatória também a existência de uma lista de presenças, que deverá ser assinada pelos participantes.
O prazo de convocação é determinado pela convenção e a ata da Assembleia com as resoluções deve ser divulgada aos condôminos.
ORDINÁRIA
É obrigatória a realização de pelo menos uma Assembleia ordinária ao ano. Essa Assembleia tem como finalidade a aprovação de con-tas e outros assuntos pertinentes ao condomínio, de acordo com a convenção.
A época prevista para a Assembleia ordinária deve estar explicitada na convenção condominial, ficando a cargo do
Síndico determinar o dia, a hora e o local para sua realização.
EXTRAORDINÁRIA
A Assembleia extraordinária é realizada quando há a necessidade de discutir assuntos de interesse geral, que pedem certa urgência. A convocação da Assembleia deve ser feita pelo Síndico ou por condôminos que representem pelo menos ¼ do Condomínio. As deliberações devem sempre respeitar as normas da convenção.
TIPOS DE ASSEMBLEIAS
GERAIS
SOMENTE OS CONDÔMINOS
QUE ESTIVEREM EM DIA
COM OS PAGAMENTOS DAS
COTAS VENCIDAS,
ORDINÁ-RIAS OU EXTRAORDINÁORDINÁ-RIAS,
PODERÃO PARTICIPAR E
VO-TAR NAS DELIBERAÇÕES DAS
ASSEMBLEIAS.
OBSERVAÇÃO:
CASO SEU
CONDOMÍNIO POSSUA
UMA CONVENÇÃO QUE
DETERMINE FORMAS
DE APROVAÇÃO
DIFERENTES
DAS ACIMA,
RECOMENDAMOS A
IMEDIATA ATUALIZAÇÃO
DA CONVENÇÃO DO
CONDOMÍNIO.
2.3.2PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA
Para uma administração mais eficiente de suas receitas e despesas, o condomínio deve formular uma previsão orçamentária que deve ser sub-metida a Assembleia para aprovação.
Além de estipular verba para as despesas previstas no período, também deverá ser feita uma previsão para cobrir eventuais reparos de pequeno valor e manter o equilíbrio orçamentário.
É fundamental que o Síndico não ordene despesas que não possuam verba prevista no orçamento, sem que determine, com a aprovação prévia de Assembleia, a respectiva cobertura com a arrecadação suple-mentar dos condôminos.
Oferecemos aos condomínios sob nossa administração uma completa assessoria para a realização de Assembleias Ordinárias e Extraordinárias. A BCF ADMINISTRADORA DE BENS providencia convocações, reproduz e expede atas, além de acompanhar as deliberações.
O Gerente de Conta do condomínio também pode estar disponível para assistir às Assembleias. O Síndico deve entrar em
contato com a BCF ADMINISTRADORA DE BENS para solicitar a prestação desse serviço adicional.
ASSESSORIA EM
ASSEMBLEIAS
QUORUM
A Lei no 10.406, de 10/01/2002 determina quorum especial para aprovação das deliberações nos seguintes casos, por exemplo:
A) Para assuntos relativos à reconstrução ou venda do condomínio, em
caso de destruição total ou considerável ou que
ameace ruína do Condomínio, é necessária metade mais uma das frações ideais
B) Para destituição do Síndico, é preciso que haja os votos da maioria
ab-soluta dos condôminos (mais da metade da totalidade do condomínio) em Assembleia especialmente convocada
C) Para modificação da convenção é exigido 2/3 da totalidade do
con-domínio
D) Para as modificações da destinação do edifício/unidades imobiliárias
e criação de outro pavimento ou edifício que contenham novas unidades imobiliárias, é necessária a unanimidade por parte do condomínio.
Preocupada com a saúde financeira de seus clientes, a BCF ADMINISTRA-DORA DE BENS ajuda o Síndico a equacionar de forma inteligente o orça-mento do condomínio. Nossos Gerentes de Conta têm sempre a melhor alternativa para racionalizar as despesas, não importando o tamanho ou o tipo do condomínio.
CONSULTORIA
FINANCEIRA E
ADMINISTRATIVA
2.3.3
PAGAMENTOS DE COTAS
OS PAGAMENTOS DAS COTAS CONDOMINIAIS PODEM SER FEITOS ATRAVÉS DA REDE BANCÁRIA E DO DÉBITO FÁCIL.
Os pagamentos de cotas condominiais podem ser feitos em qualquer agên-cia da rede bancária do país, até a data limite indicada na guia de cobrança. Os clientes BCF ADMINISTRADORA DE BENS podem usufruir de nosso sistema de débito automático das cotas condominiais em conta corrente bancária: o Débito BCF.
Os interessados devem procurar as agências BCF ADMINISTRADORA DE BENS ou acessar o nosso site na Internet: bcfadm.com.br e preencher uma ficha cadastral, autorizando o débito automático. A cota condo-minial seguinte ao cadastro estará sendo debitada automaticamente da conta corrente do condômino.
Este serviço, que oferece segurança e rapidez, está disponível aos clien-tes BCF ADMINISTRADORA DE BENS com contas correnclien-tes nos bancos: Bradesco, HSBC, Itaú e Santander.
O Recebimento Express é um serviço disponível em todas as agências BCF ADMINISTRADORA DE BENS para recebimento de cotas condomin-iais, exclusivamente em cheque cruzado e nominal a BCF ADMINISTRA-DORA DE BENS.
Importante: a confirmação do pagamento está condicionada à conferên-cia dos documentos e valores.
Seguro individual que oferece respaldo aos segurados (titular da uni-dade, sendo ele proprietário ou locatário) em casos de incêndio, raio ou explosão. Garantindo a reposição dos seus móveis, utensílios. Este se-guro é opcional mensal. Além da cobertura em caso de incêndio, queda de raio e explosão, o segurado terá direito a uma indenização adicional de até R$ 6.000,00 para pagamento de aluguel ou hospedagem no caso de sisnistro.
REDE
BANCÁRIA
DÉBITO
FÁCIL
RECEBIMENTO
EXPRESS
SEGURO
CONTEÚDO
Seguro coletivo de vida, acidentes pessoais e funeral, que garante a ar-recadação do condomínio em caso de morte ou invalidez total e perma-nente do segurado
Para mais informações, entre em contato com a BCF no Telefone: (21) 3543-2981
O rateio dos orçamentos ordinários ou de verbas extraordinárias deve obedecer sempre a forma estabelecida na Convenção.
As cobranças dos condôminos inadimplentes que não atenderem às primeiras comunicações, após 30 dias de atraso ou prazo que venha ser definido pelo condomínio, serão encaminhadas à escritório especializa-do escolhiespecializa-do pelo conespecializa-domínio, para tentar reaver os valores em aberto amigavelmente.
As multas só poderão ser cobradas se assim estipular a convenção ou regimento interno e estas não poderão ser alteradas por Assembleias comuns.
A Lei 10.406, de 10/01/2002, limita a multa pelo atraso no pagamento das cotas condominiais em até 2% do valor devido, além dos juros de mora. Para o condômino descumpridor de seus deveres e para o condômino com comportamento anti-social, a Lei estabelece
multa de até cinco vezes e de até dez vezes o valor da cota normal do condomínio, respectivamente. Essas penalidades, ou qualquer uma out-ra que venha a ser estipulada pelo condomínio, devem estar previstas na convenção e devem ser aprovadas por Assembleia convocada com esta finalidade específica, observado o quorum previsto nos artigos 1336 e 1337 da Lei 10.406, de 10/01/2002.
2.3.3
PRESTAÇÃO DE CONTAS
A) Relatório de informações gerenciais - contém informações
impor-tantes para o Síndico, como relação de inadimplentes, lembretes sobre férias de empregados, Assembleia Geral Ordinária e outros.
B) Demonstrativo de receitas e despesas - é um extrato mensal da conta
do condomínio e contas especiais (se houver), que demonstra de forma clara todos os pagamentos e recebimentos do mês.
C) Comprovantes - todos os comprovantes originais de pagamentos são
anexados na pasta, para permitir um maior controle sobre as contas.
BCF VIDA
RATEIOS
INADIMPLÊNCIA
MENSALMENTE,
ENVIAMOS AO SÍNDICO A
PASTA COM DOCUMENTOS
DE DESPESAS PARA EXAME
POR PARTE DO CONSELHO
CONSULTIVO OU FISCAL.
CONSTAM DA PASTA:
COBRANÇA DE MULTAS
D) Documentos sujeitos à fiscalização - todos os comprovantes originais
de documentos sujeitos a fiscalização e autorização de extras variáveis são anexados na pasta, para permitir um maior controle sobre as contas. Os condôminos também recebem a prestação de contas do condomínio no decorrer do mês seguinte, com demonstração de todos os recebi-mentos e pagarecebi-mentos.
OBSERVAÇÃO:
A Lei nº 7182 de 27/03/84 criou a obrigatoriedade do condomínio for-necer ao condômino que vende o seu apartamento uma declaração de que está quite com suas contribuições condominiais. Caso o condomínio esteja em “déficit” no momento de dar a quitação e não o tenha rateado e colocado em cobrança, poderá ser questionado se houver a alienação em seguida, pois o adquirente poderá alegar que possui documento dizendo que estava quite e que o “déficit” pertence ao proprietário anterior.
Recomendamos evitar essas ocorrências, porque a BCF ADMINISTRA-DORA DE BENS, na qualidade de prestadora de serviço auxiliar à ad-ministração, é obrigada a fornecer o documento e o fará pelas cotas em cobrança no dia da emissão do documento, e não poderá fazer ressalva quanto à existência de eventual “déficit”.
Para garantir a comodidade e segurança na movimentação de documentos, utilize o malote BCF ADMINISTRADORA DE BENS.
NESTE MOMENTO É MUITO IMPORTANTE MONITORAR QUAL É COMPORTAMENTO
DO SALDO DO CONDOMÍNIO. SE DEVEDOR, INDICA OCORRÊNCIA DE ANORMALIDADE
FINANCEIRA, QUE PODERÁ SER INSUFICIÊNCIA DA VERBA ORDINÁRIA, CONDÔMINOS
INADIMPLENTES OU GASTOS EXTRAORDINÁRIOS SEM A NECESSÁRIA RECEITA PARA
COBRI-LOS. EM QUALQUER DOS CASOS, É RECOMENDÁVEL PROVIDÊNCIAS PARA A
RECUPERAÇÃO DO EQUILÍBRIO DO CAIXA.
Nossos clientes têm mais conforto e economia de tempo e dinheiro, utilizando o malote BCF ADMINISTRADORA DE BENS. Um sistema de atendimento local ao condomínio, para transporte de documentos por uma equipe de motociclistas profissionais.
Este sistema otimiza o processo de comunicação entre a BCF ADMINIS-TRADORA DE BENS e os condomínios, agilizando o envio de documen-tos e solicitações que fazem parte da rotina da administração.
O MALOTE BCF ADMINISTRADORA DE BENS PERCORRE OS CON-DOMÍNIOS DIARIAMENTE.
Para mais segurança e controle, todos os documentos deverão ser guardados em envelope próprio do malote e deixados na portaria do condomínio, junto com o protocolo discriminando o material a ser en-caminhado ao gerente de contas do condomínio. E sempre que a BCF ADMINISTRADORA DE BENS deixar algum documento em seu condo-mínio, o recebedor também terá que assinar um protocolo, confirman-do a entrega.
Veja alguns dos documentos que o Síndico poderá remeter através do malote BCF ADMINISTRADORA DE BENS:
Correspondências à BCF ADMINISTRADORA DE BENS
Minutas de correspondências, circulares ou comunicações a serem elaboradas e remetidas aos condôminos
Contas a pagar relativas ao Condomínio (enviar com no mínimo 48 horas úteis de antecedência)
Solicitação de adiantamento para despesas ou remessa dos recibos e notas fiscais para reembolsos, devidamente autorizados.
PARA QUE O SÍNDICO POSSA UTILIZAR ADEQUADAMENTE ESSE SERVIÇO, É ESSENCIAL
QUE ELE E OS FUNCIONÁRIOS DO CONDOMÍNIO CONHEÇAM BEM OS PROCEDIMENTOS
DO MALOTE BCF ADMINISTRADORA DE BENS.
VALORES - POR QUESTÕES DE SEGURANÇA, NÃO É PERMITIDO AO CONDOMÍNIO A
REMESSA DE VALORES EM DINHEIRO OU CHEQUE PELO SISTEMA DE MALOTE, FICANDO
A BCF ADMINISTRADORA DE BENS ISENTA DE QUALQUER RESPONSABILIDADE PELA
NÃO OBSERVÂNCIA DESTA ORIENTAÇÃO.
REEMBOLSO E ADIANTAMENTO - PARA QUE SEJAM EFETIVADOS, SERÃO OBSERVADAS
TODAS AS FORMALIDADES OPERACIONAIS EM VIGOR. ALÉM DISSO, OS REEMBOLSOS E/
OU ADIANTAMENTOS SERÃO EFETUADOS EM CHEQUES NOMINAIS AOS SÍNDICOS OU
DEPÓSITO ELETRÔNICO EM SUA CONTA CORRENTE.
MALOTE BCF
ADMINISTRADORA
DE BENS
DO CONDOMÍNIO PARA
A BCF ADMINISTRADORA
DE BENS
CONTAS A PAGAR - AS CONTAS QUE NÃO ESTEJAM COM PAGAMENTO
PRÉ-AUTORIZADO PELO CONTRATO COM A BCF ADMINISTRADORA DE BENS SÓ SERÃO
QUITADAS QUANDO DEVIDAMENTE AUTORIZADAS.
ACONDICIONAMENTO E CONTROLE - TODOS OS DOCUMENTOS EXPEDIDOS PELO
MALOTE BCF ADMINISTRADORA DE BENSCONTERÃO PROTOCOLOS PREENCHIDOS
QUE DEVERÃO SER ASSINADOS PELO RECEBEDOR, QUE TAMBÉM DEVE REGISTRAR O
SEU NOME DE FORMA LEGÍVEL.
Através do malote BCF ADMINISTRADORA DE BENS, Síndicos, condômi-nos e empregados do condomínio terão a comodidade de receber, entre outros documentos:
Correspondências dirigidas ao Síndico
Convocações, Atas ou Circulares dirigidas aos condôminos que tenham como endereço de correspondência o do próprio condomínio
Recibos de cobrança de cotas condominiais normais ou extraordinárias Prestação de contas aos condôminos
Pasta de prestação de contas
Cheques relativos à solicitação de adiantamentos ou reembolsos, estes nominativos ao Síndico ou a quem por ele indicado;
Material para realização de Assembleias sem a presença de funcionários BCF ADMINISTRADORA DE BENS
Recibo de salários
Quadro de horário e da escala de revezamento de folgas dos empregados Informativos
Propostas de seguro, entre outros materiais.
DA BCF ADMINISTRADORA
DE BENS PARA O
CONDOMÍNIO
2.5 2.5.1MANUTENÇÃO
CUIDADOS COM
O PATRIMÔNIO
SEGUROS
A BCF ADMINISTRADORA DE BENS conta com uma corretora de seguros pronta a assessorá-lo na contratação dos seguros obrigatórios para o seu condomínio, além de também orientar na escolha de outras modalida-des de seguro, como vida, acidentes pessoais, conteúdo e automóveis. Contando com profissionais especializados, a Corretora BCF ADMI-NISTRADORA DE BENS avalia, contrata e faz o acompanhamento de apólices de seguros, inclusive o seguro de conteúdo das unidades, cuja cobertura não está garantida pelo seguro obrigatório do condomínio. Em parceria com as melhores seguradoras do mercado, a Corretora BCF ADMINISTRADORA DE BENS agiliza os processos para o recebimento rápido das indenizações.
3
A
BCF ADMINISTRADORA DE BENS oferece atendimento personalizado e uma
ampla assessoria para quem tem ou procura um imóvel para alugar. Caso
queira utilizar este serviço, entre em contato com a Central de Atendimento
BCF ADMINISTRADORA DE BENS.
A relação dos imóveis disponíveis também
pode ser consultada pela Internet.
SERVIÇOS ESPECIAIS BCF
ADMINISTRADORA DE BENS
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
3.1bcfadm.com.br
Acesse
3.2
INSTALAÇÃO DE CONDOMÍNIOS
A Instalação de condomínios é um produto especial que reúne toda a experiência da BCF ADMINISTRADORA DE BENS e de seus parceiros no apoio a projetos de construtoras, incorporadoras, cooperativas de construção e Fundos de Investimentos Imobiliários de construir novos condomínios.
O suporte no desenvolvimento do projeto de um novo condomínio ofe-recido pela BCF ADMINISTRADORA DE BENS intenta adequar o empre-endimento, desde sua concepção, aos futuros moradores. O apoio pode se dar em três formas: técnica, através de análises de impactos de custos no valor final da cota de condomínio; jurídica, por meio de legalizações e documentações necessárias; ou criativa, dando suporte ao proces-so de entrega do empreendimento aos seus novos proprietários, com convocações de Assembleias, atas, documentos iniciais, contratação de empregados, etc.
PARA MAIS INFORMAÇÕES SOBRE O SERVIÇO DE INSTALAÇÃO DE CONDOMÍNIOS,
BASTA ENTRAR EM CONTATO COM A CENTRAL DE ATENDIMENTO BCF
4
A
BCF ADMINISTRADORA DE BENS tem uma rede de pontos de atendimento
totalmente informatizadas, com instalações modernas e confortáveis nos
principais bairros da cidade do Rio de Janeiro. Em cada agência BCF
ADMI-NISTRADORA DE BENS, o Síndico encontra atendimento exclusivo e personalizado
para resolver problemas ou esclarecer qualquer dúvida com seu Gerente de Conta,
no horário de 8h30 às 17h30.
O Gerente de Conta é o colaborador responsável por atender o seu condomínio.
Ele foi treinado para assessorá-lo em qualquer assunto relativo à administração do
mesmo, fornecendo sempre informações atualizadas.
CANAIS DE ATENDIMENTO BCF
ADMINISTRADORA DE BENS
4.1
4.2
4.3
CENTRAL DE ATENDIMENTO BCF ADMINISTRADORA DE BENS
PORTAL BCF ADMINISTRADORA DE BENS NA INTERNET –
BCF ADMINISTRADORA DE BENS.COM.BR
ÁREA EXCLUSIVA
DE CLIENTES
A Central de Atendimento BCF ADMINISTRADORA DE BENS é um canal de relacionamento que colocamos à disposição de nossos clientes, oferecendo comodidade e rapidez nas informações do condomínio ou imóvel com profissionais prontos à prestar qualquer esclarecimento, tirar dúvidas e receber elogios e reclamações.
O site da BCF ADMINISTRADORA DE BENS na Inter-net é um portal que reúne informações sobre a em-presa e seus serviços e produtos. Possui uma ferra-menta de busca de imóveis aprimorada, moderna e eficiente, para quem deseja alugar um imóvel. Em nosso site, há também um canal de relacionamento onde você pode entrar em contato conosco para sugestões, dúvidas, elogios e reclamações.
Basta acessar a página “Fale conosco > Contato” e enviar seu comentário.
Clientes BCF ADMINISTRADORA DE BENS - síndicos, condôminos, funcio-nários de condomínio, proprietários de imóveis, locatários e prestadores de serviço, terão mais vantagens e facilidades com um canal de rela-cionamento online totalmente reformulado e interativo, para acesso a todas as informações do condomínio ou imóvel com total segurança.
PARA FALAR CONOSCO,
LIGUE (21) 2509-9002 OU NOS
ENVIE UM E-MAIL PARA:
BCFADM@BCFADM.COM.BR
Dados cadastrais do condomínio Convenção e Regulamento Atas, Circulares e Convocações Segunda Via de Cotas Condominiais
Financeiro (Balancetes, demonstrativos, acompanhamento de precessos e devedores)
Gráficos de consumos (água e Luz) Dados cadastrais da sua unidade
Dados cadastrais de condôminos e procuradores Convenção e Regulamento
Atas, Circulares e Convocações Segunda Via de Cotas Condominiais Financeiro (Balancetes e demonstrativos)
Dados cadastrais dos funcionários Contracheques
Folha de Pagamentos Escala de Revesamentos
Formulário de autorização de férias Emissão de vales
Concessão de vale-transporte
Declaração de não beneficiário de vale-transporte
Formulários de autorização e de pedido de rescisão de contrato de trabalho (demissão com antecedência 30 dias, com ou sem dispensa de aviso prévio)
Serviços para contratação de pessoal: formulários de admissão, recru-tamento e seleção com sindicância e somente sindicância
Resumo do saldo em contas
Prestação de contas analítica e sintética detalhada Extrato e filtro por período, conta e tipo de lançamento Cotas em aberto com visão geral, pagas no mês ou futuras Receitas previstas com vencimento no mês ou em meses futuros
O CONDOMÍNIO
CONDÔMINOS
FUNCIONÁRIOS
FINANCEIRO
VEJA OS SERVIÇOS DISPONÍVEIS NA ÁREA EXCLUSIVA DE CLIENTES
BCF ADMINISTRADORA DE BENS:
Acompanhamento do andamento de processos jurídicos sob a responsa-bilidade do Condomínio
PROCESSOS JURÍDICOS
Manual do Síndico
Listagem de fornecedores e prestadores de condomínios
Legislação Federal, Estadual, Municipal (Código Civil; Consolidação das Leis Trabalhistas; Convenções Coletivas de Trabalho - Empregados de Condomínios e Cabineiros do município do RJ; Lei do Inquilinato; Outras Leis e Decretos)
Fale com a BCF ADMINISTRADORA DE BENS
ÁREA COMUM DA ÁREA
EXCLUSIVA
PARA ACESSAR, BASTA ENTRAR NO SITE BCFADM.COM.BR E UTILIZAR SEU LOGIN E
SENHA DE ACESSO. CASO NÃO POSSUA, VOCÊ PODE SOLICITAR CADASTRAMENTO DE
SEUS DADOS ATRAVÉS DA NOSSA CENTRAL DE ATENDIMENTO. PARA TER SEU LOGIN E
SENHA DE ACESSO À ÁREA EXCLUSIVA DE CLIENTES BCF ADMINISTRADORA DE BENS.
4.4
PONTOS DE ATENDIMENTO BCF ADMINISTRADORA DE BENS
ESPAÇO CENTRO
Rua da Quitanda, 19 – Sobreloja – Centro - RJ
(21) 2114-9350
ESPAÇO BARRA
Av. Das Américas, 500 – BL. 22 – Loja 106 – Downtown – Barra da Tijuca
5
COTAS CONDOMINIAIS
A
emissão das guias de cobrança de cotas condominiais é feita sempre 20
(vinte) dias antes da data do vencimento. Qualquer comunicação sobre o
assunto (alteração de valor, vencimento, cancelamento de cotas em
ça ou cobrança de nova cota) deve ser feita neste prazo, de forma a evitar
cobran-ças indevidas e custos adicionais para o condomínio. Após este prazo não será
possível efetuar qualquer alteração.
INFORMAÇÕES ÚTEIS
PROCESSOS IMPORTANTES - FIQUE POR
DENTRO DOS PRAZOS
COMO OS PAGAMENTOS DE SERVIÇO À PESSOA JURÍDICA ESTÃO SUJEITOS À
RETENÇÃO DO INSS, ISS, PIS, COFINS E CSLL E OS DE SERVIÇO À PESSOA FÍSICA ESTÃO
SUJEITOS À RETENÇÃO DO INSS E ISS, RECOMENDAMOS QUE OS MESMOS SEJAM
EFETUADOS EXCLUSIVAMENTE POR INTERMÉDIO DA BCF ADMINISTRADORA DE BENS,
DE FORMA A ASSEGURAR O CUMPRIMENTO DESSAS OBRIGAÇÕES LEGAIS.
NO CASO DO CONDOMÍNIO POSSUIR CONTAS ESPECIAIS, SOLICITAMOS QUE, AO
AUTORIZAR O PAGAMENTO, NA NOTA FISCAL OU RECIBO TAMBÉM SEJA INDICADO EM
QUE CONTA AQUELA DESPESA DEVERÁ SER DEBITADA (POR EXEMPLO: AUTORIZO O
PAGAMENTO. DEBITAR NA CONTA OBRAS).
De forma a possibilitar tempo hábil para processamento, os pedidos de reembolso devem ser encaminhados à BCF ADMINISTRADORA DE BENS com antecedência mínima de 48 horas úteis em relação a data programada para pagamento, que será efetuado, preferencialmente através de DOC para a conta bancária do favorecido. Os documentos de despesas para contabilização (prestação de contas de adiantamen-tos ou retorno de aplicação) devem ser encaminhados à BCF ADMI-NISTRADORA DE BENS de imediato ou em até cinco dias antes do encerramento do mês.
Todos os documentos de cobrança devem ser encaminhados à BCF ADMINISTRADORA DE BENS com antecedência mínima de 48 horas úteis em relação a data do vencimento ou data programada para pagamen-to, de forma a possibilitar tempo hábil para o seu processamento. As despesas que não estejam com pagamento pré-autorizado pelo contrato do condomínio com a BCF ADMINISTRADORA DE BENS só serão quitadas mediante a sua autorização expressa. Os pagamentos serão efetuados, preferencialmente, por meio eletrônico leitura do código de barras ou através de DOC eletrônico para a conta bancária do favorecido.
Deve ser solicitada com, pelo menos, 15 (quinze) dias de antecedência, possibilitando tempo hábil para processamento e distribuição dentro do prazo estipulado pela convenção, que em geral estabelece 8 (oito) dias.
PEDIDOS DE REEMBOLSO
E CONTABILIZAÇÃO DE
DESPESAS
TÍTULOS BANCÁRIOS E
OUTRAS DESPESAS PARA
PAGAMENTO
CONVOCAÇÃO DE
ASSEMBLEIA
AS FÉRIAS DEVEM SER CONCEDIDAS ATÉ ONZE MESES APÓS O INÍCIO DO PERÍODO
AQUISITIVO (CADA PERÍODO DE 12 MESES DE TRABALHO), DEVENDO O PAGAMENTO
SER EFETUADO ATÉ DOIS (2) DIAS ANTES DO SEU INÍCIO. APÓS O PRAZO DE ONZE
MESES, O PAGAMENTO DAS FÉRIAS É EFETUADO EM DOBRO.
(*) FORMULÁRIO PARA AUTORIZAÇÃO DISPONÍVEL NO NOSSO SITE NA INTERNET.
NÃO INCLUA NESTA AUTORIZAÇÃO AS HORAS EXTRAS FIXAS, JÁ AUTORIZADAS/
INFORMADAS ANTERIORMENTE.
A autorização para concessão/pagamento de férias, deve ser apresenta-da à BCF ADMINISTRADORA DE BENS com antecedência de 30 dias em relação a data prevista para o seu início, de forma a possibilitar o cumpri-mento de todas as formalidades legais dentro dos respectivos prazos.
O registro da admissão de empregados deve ser efetuado de imediato. O empregado deve ser encaminhado ao Departamento de Pessoal da BCF ADMINISTRADORA DE BENS, munido da autorização, que deve ser dada, preferencialmente, através de formulário próprio, e da documentação necessária, especificada no mesmo, no primeiro dia de trabalho para o condomínio. (*) Formulário para autorização disponível no nosso site na Internet ou nas agências BCF ADMINISTRADORA DE BENS.
A autorização para demissão deve ser encaminhada ao Departamento de Pessoal da BCF ADMINISTRADORA DE BENS até 2 (dois) dias antes da data do início do aviso prévio, caso seja trabalhado, ou da data do deslig-amento, caso o aviso prévio seja indenizado. Na data do início do aviso prévio ou no último dia trabalhado, conforme o caso, o empregado deve ser encaminhado ao Departamento de Pessoal da BCF ADMINISTRADO-RA DE BENS, para tomar conhecimento formal da sua demissão.
FÉRIAS (*)
ADMISSÃO (*)
DEMISSÃO (*)
A autorização para pagamento de horas extras adicionais, folgas ou feriados trabalhados, faltas, gratificações por serviços prestados, alte-ração de salário, função, horário e quaisquer outras alterações na folha de pagamento ou no contrato de trabalho do empregado (horário de trabalho, cargo, etc) devem ser apresentadas à BCF ADMINISTRADORA DE BENS até até a data indicada no formulário, a fim de possibilitar a inclusão desses valores na folha mensal.
HORAS EXTRAS DO
EMPREGADO E OUTRAS
ALTERAÇÕES NA FOLHA DE
PAGAMENTO
Quando ocorre acidente de trabalho com algum empregado, o condomí-nio tem o prazo de 24 horas para preencher a CAT - Comunicação de Acidente de Trabalho e informar ao INSS do fato ocorrido. Caso ocorra qualquer tipo de acidente, informe o fato imediatamente à BCF ADMIN-ISTRADORA DE BENS, por escrito. Quando o empregado for afastado do trabalho para tratamento de saúde, encaminhe o atestado médico imediatamente à BCF ADMINISTRADORA DE BENS.
É comum o condomínio receber a visita de fiscais solicitando a verifi-cação de documentos, sendo normalmente concedido um prazo de 48/72 horas para sua apresentação.
É necessário que quaisquer notificações, autos de infração ou levantam-entos de débitos que forem entregues no condomínio sejam apresenta-dos imediatamente à BCF ADMINISTRADORA DE BENS, para as providên-cias necessárias.
Deve ser providenciada imediatamente após a eleição de um novo síndico.
ACIDENTES DE TRABALHO E
LICENÇA MÉDICA
FISCALIZAÇÃO DO INSS/
MIN. TRABALHO
ATUALIZAÇÃO DO CNPJ E
DO CERTIFICADO DIGITAL
TODA DEMISSÃO DE EMPREGADO, CUJA DATA EFETIVA DO DESLIGAMENTO,
PROJETANDO OS DIAS DO AVISO PRÉVIO, OCORRER ANTES DOS 30 DIAS QUE
ANTECEDEM A DATA BASE DA CATEGORIA, ACARRETARÁ AO CONDOMÍNIO O ÔNUS
DE MAIS UMA MAIOR REMUNERAÇÃO COMO PENALIDADE. NO RIO DE JANEIRO, A
DATA BASE PARA PORTEIRO, VIGIAS, SERVENTES E ZELADORES É 1º DE ABRIL E PARA
CABINEIROS É 1º DE JULHO.
(*) FORMULÁRIO PARA AUTORIZAÇÃO DISPONÍVEL NO NOSSO SITE NA INTERNET.
Caso o empregado resida no condomínio, deverá ser informado à BCF ADMINISTRADORA DE BENS, por escrito, se ele já desocupou, ou não, o cômodo destinado a sua moradia. Demitir o empregado antes do térmi-no da experiência, sujeita o condomínio a indenizar o empregado em 50% dos dias restantes para término do contrato. Demiti-lo após o prazo da experiência, sujeita o condomínio a concessão ou a indenização do aviso prévio.
5.2
5.3
TELEFONES DE EMERGÊNCIA
SITES IMPORTANTES
BCF ADMINISTRADORA DE BENS
ABADI: Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis SECOVI RIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO
TRIBUNAL REGIONAL DO TRABALHO - 1ª REGIÃO - RIO DE JANEIRO RECEITA FEDERAL bcfadm.com.br abadi.com.br secovirio.com.br tj.rj.gov.br trtrio.gov.br receita.fazenda.gov.br OI (auxílio à lista) OI (conserto) LIGHT (reclamações) Hora Certa Telegrama fonado Farmácia de plantão Polícia Militar Pronto Socorro
Bombeiro, Ambulância, Salvamar Trânsito CEDAE (água/esgoto) Luz Gás (CEG) Sunab Defesa Civil Despertador SOS Criança Comlurb Polícia Civil 102 103 31 0800 210 0120 130 0800 570 0100 136 190 192 193 2508-5500 0800 282 1195 0800 210 0120 0800 24 7766 198 199 134 2299-1434 2204-9999 197
