Engenheiro Marcelo Augusto Perito Judicial

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Engenheiro Marcelo Augusto

± Perito Judicial

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1 Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 6º Vara

Civil da Comarca de Araraquara

Dr. João Roberto Casali da Silva

Processo n° 0006036-20.2018.8.26.0037

Requerente: Luis Carlos Demori

Requerido: Simone Cristiane de Andrade.

Marcelo Augusto, CREA: 5061446850 perito nomeado nos

Autos em epígrafe conforme folha 14, tendo concluído seu

Trabalho Pericial conforme solicitado vem até V. Excia, para

requerer a juntada do Laudo e a necessária oficialização junto a

Defensoria do estado para a expedição da autorização para o

levantamento dos honorários profissionais já reservados

conforme folha 30 e renovar nossos protestos de apreço e

consideração.

Termos em que,

P. Deferimento

Araraquara, 07 de dezembro de 2018.

Engº Marcelo Augusto

Engenheiro Agrimensor- Civil- Segurança do Trabalho

Perito Criminal / Ambiental e Técnico em Mecânica.

CREA. 5061446850

ABINP 438/11

INCRA C3B

Para conferir o original, acesse o site https://esa

j.t

jsp.

jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o proces

so 0006036-20.2018.8.26.0037 e código 220B9CF.

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por M

A

RCELO

A

UGUSTO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, pro

tocolado em 07/12/2018 às 14:29 , sob o número W

A

RQ18701673661 .

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Engenheiro Marcelo Augusto

± Perito Judicial

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2 LAUDO TÉCNICO

1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES:

1.1. Objetivo:

Tem o presente, a finalidade de se determinar o Valor relativo

mais apropriado aos Imóveis, objeto desta Avaliação.

.

1.2. Características da Região:

Imóvel respectivamente localizado na Avenida Abeylard Netto

Amarante, 740, Jardim das Estações, no Município de

Araraquara-SP.

1.2.1. Titularidade

Segundo observado nos Autos folhas 12 a 13, visualizamos o

número da Matrícula nº 53.761, Cadastro 06.152.004

emitida pelo Primeiro Cartório de Registro de Imóveis

Araraquara, Área do terreno 300,00m

2

_{e Área Edificada}

Principal Edificada com 86,04m² e uma Edificação em estágio

de abandono com área em torno de 42m², localizado na

Avenida Abeylard Netto Amarante, 740, Jardim das Estações,

no Município de Araraquara-SP.

³Imóvel: O lote 180 do loteamento Jardim das Estações,

nesta cidade, com a área de 300,00m

2

_{, medindo 10,00 metros}

da frente aos fundos, de ambos os lados, confrotando na

frente com a avenida Dr. Amarantes de Alemeida, de um lado

com o lote 181, do outro lado com os lotes 177,178 e 179 e

nos fundos com o lote 190.

1.2.2. Vocação

A vocação do imóvel e de toda a região circunvizinha é

residencial.

1.2.3. Benfeitorias

Descritas oportunamente

Data das Vistorias e Participantes:

As vistorias foram realizadas no imóvel objeto dos Autos

na data e no dia conforme abaixo:

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3 Data 08/10/2018 às 14h00min.

Participantes:

x Engenheiro Marcelo Augusto - Perito Técnico Nomeado.

x Luis Carlos Demori - Requerente.

x Simone Cristina de Andrade ± Requerida.

2. PERÍCIA:

2.1. Metodologia:

2.1.1. -

Fizemos uma análise investigativa de Cadernos

Imobiliários veículos informativos Idôneos;

2.1.2.

Um Levantamento de Dados e Valores junto a

Imobiliárias Tradicionais da Região;

2.1.3.

No transcorrer deste trabalho, foram observados

os preceitos básicos das Normas:

¾ No transcorrer deste trabalho, são obedecidos os preceitos

básicos das Normas NBR 14653

±1, NBR 14653 ±2 e 14653

±3 as quais incorporam em seu conteúdo as Normas NBR

5676, NBR 8951, NBR 8799, que se encontrão

descontinuadas conforme site

www.abnt.gov.br

, como

também o das NBR 14653

±4, NBR 14653 ±5, 14653 ±6 e

14653

±7.

¾ Também foram consultados para a adoção dos parâmetros

e critérios:

" Pesquisas indiretas no Mercado Imobiliário de Araraquara

- SP, através de ofertas de Jornais, Publicações e site das

Imobiliárias e os Jornais de Imobiliárias Conceituadas:

" Imobiliária Borsari;

"Vitalli Imóveis;

"Imobiliária São Paulo;

"Toscano Imóveis;

"Imobiliária Morada Center;

"Rede Imobiliária;

"Corretores Locais;

2.1.3.1. Também foram consultados os seguintes:

" Código Tributário Brasileiro;

" Vade Mecum

± Editora Saraiva;

" Lei nº 6.766 - Parcelamento do Solo Urbano;

" Lei nº 9.785 - Altera a Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979

;

" Curso de Engenharia de Avaliações

± IBAPE/SP;

"Curso Básico de Engenharia legal e de Avaliações;

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2.2. Nível de Precisão:

1. Pesquisas de Mercado e precisão das Informações:

- Nível de precisão adotado será de Alta Precisão dentro das

informações apresentadas e do universo encontrado.

- Pesquisas ao Mercado Imobiliário de Araraquara - SP.

2.3. Anexos:

2.3.1.

Anexo 1

± Fotos do Imóvel.

2.4. Avaliação:

Quando da vistoria Pericial do local em 08/10/2018, onde

identificamos conforme relatado acima, era uma área muito bem

distribuída, servida por 02 edificações sendo uma principal e outra

nos fundos do imóvel, existe uma construção inacabada com

somente paredes levantadas em condição de abandono.

Terreno:

É um terreno é regular.

Edificações:

Sendo uma Edificação 01 de Alvenaria na parte frontal da residência

com idade aparente em média de 25 anos, passeio público calçado,

muros de alvenaria nas laterais, portão de ferro na parte frontal,

quintal todo concretado na parte frontal, cobertura de telhas de

barro do tipo portuguesa (faltando algumas telhas), lajotadas,

esquadrias de ferro, proteção de grades de ferro em todas as

janelas, portas de ferro/madeira,

sem reboco, parte com chapisco e

parte sem chapisco nas paredes externas, na parte interna da

residência as paredes são rebocadas e pintadas, contendo com os

seguintes compartimentos: Garagem: piso cerâmico e pintura em

látex; Sala/ Copa: piso cerâmico e pintura em látex; Cozinha: piso

cerâmico, azulejo até o teto, pia de granito sobre estrutura de

alvenaria revestida com a²zulejo; 2 Dormitórios: piso cerâmico e

pintura em látex; 01 Banheiro: piso cerâmico, azulejo até o teto

faltando algumas peças, vaso sanitário e lavatório de louça.

Edificação 02 nos fundos tem uma parte concretada e uma uma

construção inacabada com somente paredes levantadas em estágio

de abandonos com área em torno de 42 m².

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so 0006036-20.2018.8.26.0037 e código 220B9CF.

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5 Observamos que o Imóvel é correspondente a padrão popular Baixo.

Aonde para tal análise utilizamos o Critério de Heidecke Estado de

conservação 4

± com reparos importantes, para a edificação 01.

E no mesmo Critério de Heidecke Estado de conservação 4,5

± com

reparos importantes e sem valor para a edificação 02

Entendemos que conforme NBR-14653:1 da ABNT

± em sua parte 1:

2 FRQFHLWR GH YDORU GH PHUFDGR FRPSUHHQGH D ³TXDQWLD PDLV

provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente

um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado

YLJHQWH´ WRGDYLD HQWHQGHPRV que mesmo atendendo todos os

fatores de correção, ponderação e homogeneização, nunca

conseguiremos atingir o fator de flutuação do mercado, pois é uma

variante imensurável por este motivo, em situação quando possível,

e entendemos este ser o caso das áreas foi utilizado o Método

Comparativo de Dados de Mercado para o Terreno e para edificação

estaremos utilizando os dados da Siduscon fazendo a Aplicação do

Critério de Heidecke, onde classificamos pelo encontrado e

representado pelo anexo 01 o Estado para as Edificações que

representa uma depreciação sobre o valor do padrão da edificação

referente a Reparos Regulares e Simples de Edificação (REPARO DE

ESTRUTURAS,

PINTURA,

TELHADO,

CALHAS,

ETC),

serão

apresentados oportunamente abaixo.

2.4.1.

Método de Comparativo Direto:

Matrícula

Pesquisas do Mercado Imobiliário

nº 53.761

Avaliação

Pericia

Amostras

Terreno

R$ 390,00

R$ 450,00

R$ 441,18

R$ 410,00

R$ 383,74

Valor

Médio

Desvio Padrão

Intervalo de Gaus

Média saneada Dimensões

Valor Imóvel

R$/ m²

R$/m²

m²

R$

R$ 414,98

R$ 29,74

R$ 385,24

R$ 444,72

R$ 413,73

300,00

R$ 124.117,65

2.4.2.

Benfeitorias:

AVALIAÇÃO PELO CRITÉRIO DE HEIDECKE - Padrão do Imóvel R1 - B

2.4.2.1 EDIFICAÇÕES

Unidade

Qte

Valor

2.4.2.1.1 Edificação Principal

m²

86,04 R$ 1.350,27

Edificação Secundária

m²

42,00 R$ 1.350,27

2.4.3.

Cálculo do Valor da Edificação:

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6 Edificação (m2) x Valor da Pini x depreciação (Critério de

Heidecke)

AVALIAÇÃO PELO CRITÉRIO DE HEIDECKE - Padrão do Imóvel R1 - A

2.4.2.1 EDIFICAÇÕES

Estado

Depreciação

Valor

2.4.2.1.2 Edificação Principal

4 33,2%

R$ 77.606,39

Edificação Secundária

4,5

75,2%

R$ 14.064,41

Todavia, vemos nesta perícia a existência de Quatro situações, a

saber, e que foram levadas em consideração para esta análise:

1) A Principal vocação do imóvel em Questão;

2) Classificação do padrão construtivo em Questão;

3) Dimensão da Edificação e Benfeitorias;

4) Depreciação da Construção.

Sendo assim encerramos conforme abaixo:

Lembramos a avaliação tem com base no valor de mercado do

imóvel, observados através das publicações e nas pesquisas

também da flutuação do mercado imobiliário, onde dentro da

metodologia aplicada e dados comparativos, cabe ao Engenheiro de

Avaliações a aplicação da Melhor metodologia para esta purificação

através da Estatistica, onde pode haver diferenças conforme a

qualidade da amostra.

Onde e diante de tal segue abaixo o resultado desta avaliação:

Matricula nº

Valor Imóvel

53761

R$

Terreno

R$ 124.117,65

Edificações

R$ 91.670,80

Total

R$ 215.788,45

³Duzentos e quinze mil setecentos e oitenta e oito reais e

quarenta e cinco centavos

´

ERA O QUE HAVIA A EXPOR

Sendo assim encerramos com a apresentação de 06 laudas e 01

anexo, sendo todas digitalmente assinadas.

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so 0006036-20.2018.8.26.0037 e código 220B9CF.

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Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0006036-20.2018.8.26.0037 e código 220B9D0.

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MARCELO AUGUSTO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 07/12/2018 às 14:29 , sob o número WARQ18701673661 .

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