PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA. Vista frontal condomínio do imóvel avaliando

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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA

Vista frontal condomínio do imóvel avaliando

Imóvel Avaliando: Rua Guarani Futebol Clube, 250 - Dic. I Conjunto Habitacional

Monsenhor Luiz Fernando Abreu -

Condomínio Recife Bloco B

Apto 41 - Campinas - SP CEP 13.056-400

Finalidade do Parecer: Definir valor de venda do imóvel objeto da ação.

Solicitante: Meritíssimo Juiz de Direito da Terceira Vara Judicial do Foro Regional da Vila Mimosa, Comarca de Campinas, Dr Cassio Modenesi

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Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito Cassio Modenesi Barbosa

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

FINALIDADE

A finalidade de o presente parecer é determinação do valor de mercado do imóvel avaliando para fins de venda. Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) n.º 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração.

IMÓVEL AVALIANDO

O imóvel avaliando, de propriedade de COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CAMPINAS- COHAB-

CAMPINAS, com sede Av. Faria Lima n° 10, Parque Itália - Campinas /SP, inscrita no CGC/MF sob n° 46.044.871/0001-08, gravando de qualquer forma o imóvel constante de Apartamento n° 41. 4° Pavimento, do Bloco B, I Segmento. Condomínio Recife, no conjunto Habitacional Monsenhor Luis Fernandes de

Abreu – DIC I, à rua Guarani Futebol Club n° 250, com as seguintes Áreas: Privativa de 43,98m² comum de

7,12m² construída de 51,10m² parte ideal no terreno de 42,67m² neste 3° Subdistrito 3ª Circunscrição Imobiliaria. Objeto da matrícula de nº 68.968, R.02 em 13/10/1.983 do 3 I SRI (3° Cartório de Registro de

imóveis Campinas SP). Adquirido pelo senhor Gilson Alves de Souza RG 38.784.937 e CPF 000.814.967.45

por meio de instrumento de contrato particular.

VISTORIA

O imóvel avaliando encontra desocupado fechado, as informações contidas neste parecer foram baseadas em pesquisa de mercado com imóveis semelhantes e características ao imóvel avaliando objeto da ação. Por ser tratar de imóveis de conjunto habitacional de padrão definido o valor estabelecido neste laudo torna se fiel aos valores estabelecidos pelo mercado.

Apartamento com as seguintes Áreas: Privativa de 43,98m² comum de 7,12m² construída de 51,10m² parte ideal no terreno de 42,67m² padrão construtivo do condomínio baixo, em estado de conservação caracterizado como regular. A edificação na qual o imóvel avaliando está localizado no 4º pavimento sendo 5 pavimentos, 2 apartamentos por andar. sem vaga de garagem.

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PTAM Perito Judicial Djalma Dias De Souza CRECISP 183.738-F CNA24114 _{Página 3} CONTEXTO URBANO

O imóvel avaliando localiza-se em bairro dotado de infraestrutura básica água, rede de esgoto, energia elétrica, telefone, coleta de lixo, transporte coletivo.

ANÁLISE MERCADOLÓGICA

Conforme informações de imobiliárias que atuam na cidade, a procura por imóveis semelhantes ao avaliando na atualidade não é uma constante devido à localização e atual cenário de mercado. O que pode inviabilizar a sua comercialização em curto espaço de tempo, levando em consideração que o imóvel avaliando está dentro da faixa de preço que tem a menor demanda de procura no mercado.

METODOLOGIA UTILIZADA

Para a realização do presente trabalho utilizou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação de imóveis. Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação deste com outros de natureza e características intrínsecas ou a mais próxima e extrínsecas semelhantes, a partir de dados pesquisados no mercado. As características e os atributos dos dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização normatizadas.

PESQUISA DE MERCADO

A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 05 (cinco) imóveis com características intrínsecas e extrínsecas ao imóvel avaliando, enumerados a seguir, cujas características encontram-se detalhadamente descritas no Anexo 2:

+--+---+---+---+----+---+---+---+ |Nº| Bairro |Quartos|Idade|Vida| Área Total | Valor | R$/m2 | | | | | |Útil| (m2) | (R$) | | +--+---+---+---+----+---+---+---+ |01| DIC I | 2 | 36 | 0 | 43,00 | 71.385,00| 1,660.12| +--+---+---+---+----+---+---+---+ |02| DIC I | 2 | 36 | 0 | 43,00 | 110.000,00| 2,558.14| +--+---+---+---+----+---+---+---+ |03| DIC I | 2 | 36 | 0 | 43,00 | 120.000,00| 2,790.70| +--+---+---+---+----+---+---+---+ |04| DIC I | 2 | 36 | 0 | 43,00 | 120.000,00| 2.790,70| +--+---+---+---+----+---+---+---+ |05| DIC I | 2 | 36 | 0 | 43,00 | 150.000,00| 3.488,21| +--+---+---+---+----+---+---+---+

* Preço tipo "Oferta"

EXISTÊNCIA DE PREÇOS DO TIPO OFERTA

A existência de preços do tipo "oferta", normalmente superiores ao valor real do imóvel, torna necessário a aplicação de um redutor (Fator de Oferta) para adequá-los ao valor de mercado, uma vez que nesses casos a euforia do vendedor ou do corretor exige que o interessado apresente uma contraproposta. Aplicando então um redutor (Fator de Oferta) de 10% aos preços do tipo "oferta":

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+--+---+---+---+----+---+---+---+ |Nº| Bairro |Quartos|Idade|Vida| Área Total | Valor | R$/m2 | | | | | |Útil| (m2) | (R$) | | +--+---+---+---+----+---+---+---+ |01| DIC I | 2 | 36 | 0 | 43,00 | 64.246,00| 1,494.09| +--+---+---+---+----+---+---+---+ |02| DIC I | 2 | 36 | 0 | 43,00 | 99.000,00| 2,302.33| +--+---+---+---+----+---+---+---+ |03| DIC I | 2 | 36 | 0 | 43,00 | 108.000,00| 2,511.63| +--+---+---+---+----+---+---+---+ |04| DIC I | 2 | 36 | 0 | 43,00 | 108.000,00| 2.511,63| +--+---+---+---+----+---+---+---+ |05| DIC I | 2 | 36 | 0 | 43,00 | 135.000,00| 3.139.53| +--+---+---+---+----+---+---+---+

| * Preço ajustado (reduzido) pelo "Fator de Oferta" de 10%

EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS

2) Cálculo da Média Ponderada:

Adotou-se 20% como Fator de Ponderação, eliminando-se os imóveis pesquisados com valores/m2

superiores à R$ 2,657.57 (média aritmética + 10%) e inferiores à R$ 2.391.84 (média aritmética - 10%). Após a ponderação restaram os seguintes imóveis pesquisados:

1) Cálculo da Média Aritmética: Preço de oferta pelo mercado

Média Aritmética = Somatório dos valores pesquisados Número de valores pesquisados

Média Aritmética = R$ 13,287.85 ₀₅

Média Aritmética = R$ 2,657.57 /m2

3) Cálculo da Média Aritmética: Preço ajustado (contra proposta) pelo _{“Fator de oferta” de 10%}

Média Ponderada = Somatório dos valores pesquisados, após ponderação _{Número de valores pesquisados, após ponderação}

Média Ponderada = R$ 11,959.20

5

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PTAM Perito Judicial Djalma Dias De Souza CRECISP 183.738-F CNA24114 _{Página 5} Cálculo da Média Homogeneizada:

A homogeneização de 5% tem por objetivo descartar os imóveis pesquisados cujos dados eventualmente expressem anomalias em relação à média, uma vez que só é possível equalizar-se matematicamente grandezas comparáveis. No presente caso, concluídos os procedimentos de Ponderação, não identificamos anomalias que exijam a eliminação de qualquer uma das amostras remanescentes. Portanto, concluídos os procedimentos de Ponderação e Homogeneização restou o seguinte grupo de imóveis pesquisados:

+--+---+---+---+----+---+---+---+ |Nº| Bairro |Quartos|Idade|Vida| Área Total | Valor | R$/m2 | | | | | |Útil| (m2) | (R$) | | +--+---+---+---+----+---+---+---+ |01| DIC I | 2 | 36 | 0 | 43,00 | 61.033,70| 1,419.39| +--+---+---+---+----+---+---+---+ |02| DIC I | 2 | 36 | 0 | 43,00 | 94.050,00| 2,187,21| +--+---+---+---+----+---+---+---+ |03| DIC I | 2 | 36 | 0 | 43,00 | 102.600,00| 2,386,05| +--+---+---+---+----+---+---+---+ |04| DIC I | 2 | 36 | 0 | 43,00 | 102.600,00| 2.386,05| +--+---+---+---+----+---+---+---+ |05| DIC I | 2 | 36 | 0 | 43,00 | 128.250,00| 2,982.56| +--+---+---+---+----+---+---+---+

| * Preço ajustado (reduzido) pelo "Fator de Oferta" de 10% + 5 % homogeneização

Média Homogeneizada =

Somatório dos valores pesquisados, Após ponderação e homogeneização

Número de valores pesquisados, Após ponderação e homogeneização

Média Ponderada = R$ 11,361.24

5

Média Ponderada = R$ 2,272,25 m2

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DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO

Valor do imóvel avaliando = Área total do imóvel avaliando X Valor médio do m2

Valor do imóvel avaliando = 43,00 m2_{X R$ 2,272,25 /m}2

Valor do imóvel avaliando = R$ 97,706.66

Portanto:

Considerando que o imóvel avaliando possui 36 anos de idade se aplica a tabela de depreciação ross heidecke na legislação vigente, o estado de conservação definido como regular baseado em pesquisa de mercado, sem acesso ao apartamento foi não possível aplicar depreciação na presente avaliação. A depreciação física leva em conta o estado de conservação com avarias o Valor de Mercado do imóvel avaliando e de R$ 97,707.66. Este imóvel pode sofrer preço ajustado (reduzido) pelo fator de mercado levando em consideração as avarias apuradas que vier a existir.

Valor de mercado do imóvel avaliando R$ 97.706,66

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PTAM Perito Judicial Djalma Dias De Souza CRECISP 183.738-F CNA24114 _{Página 7} GRÁFICO MERCADOLÓGICO

O poder de predição do modelo utilizado no presente parecer pode ser verificado no Gráfico Mercadológico abaixo, que evidencia a conformidade entre os preços observados nas diversas amostras e o valor calculado

para o imóvel avaliando, sem depreciação. O ponto maior, sobre a linha horizontal, indica o valor/m2

calculado para o imóvel avaliando, e os pontos menores indicam os preços/m2_{de cada uma das amostras}

consideradas, excluídas as que foram eliminadas nos processos de ponderação e homogeneização.

CONCLUSÃO

Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, ponderando as características e os atributos dos dados obtidos por meio de técnicas de homogeneização normatizadas que permitem a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, concluí-se que o Valor

de Mercado do imóvel objeto deste Parecer Técnico de Análise Mercadológica é de R$97,706.66 (Noventa e sete mil setecentos e seis reais e sessenta e seis centavos), admitindo-se uma variação de

até 5% (cinco por cento), para cima ou para baixo, ou seja, entre o máximo de R$102,591,99 (cento e dois mil quinhentos e noventa e um reais e noventa e nove centavos) e o mínimo de R$ 92.821.33 (noventa e dois mil oitocentos e vinte e um reais e trinta e três centavos).

Campinas SP, 27 de maio de 2019.

Djalma Dias de Souza

Corretor de Imóveis

CRECI nº 183738 -2ª Região (Brasil) CNAI n° 24114

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Anexo 1

DESCRIÇÃO DETALHADA

MAPA DE LOCALIZAÇÃO / VISTA AÉREA RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

Ficha Descritiva do Imóvel Avaliando

1 - Identificação e caracterização do imóvel avaliando: 1.1 - Matrícula:

- Nº: 68.968

- Cartório: 3° Cartório de Registro de Imóveis de Campinas - SP 1.2 - Proprietário:

- Nome: GILSON ALVES DE SOUZA

- Endereço :Rua Guarani Futebol Club, 250 _{– Condomínio- Recife- Bloco B 4 º A- apto 41}

– Bairro: Dic. I (Conjunto Habitacional Monsenhor Luiz Fernando Abreu) - Município: Campinas

- UF: SP

1.3 - Situação e localização:

- Tipo: Vertical (Apartamento posição fundos)

- Agrupamento: um prédio de apartamentos - Idade: 36 anos

1.4 - Áreas:

- Área Privativa: 43,98 m2

- Área de Uso Comum: 7,12 m2

- Área Real Total: 51,0 m2

- Parte Ideal no terreno: 42,67%

2 - Infraestrutura disponível no logradouro e na região onde se encontra o imóvel: rede de abastecimento de

água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto, rede telefônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de lixo, pavimentação.

3 - Características da edificação: Apartamento de padrão construtivo baixo, em estado de conservação

que podemos caracterizar como regular, com 05 pavimentos, não possui vaga de garagem.

4 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel: sala, 2 dormitórios, 1 banheiro social cozinha

com área de serviço conjugada.

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PTAM Perito Judicial Djalma Dias De Souza CRECISP 183.738-F CNA24114 _{Página 9} MAPA DE LOCALIZAÇÃO / VISTA AÉREA DIC I CAMPINAS SP

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5 - Fotografias do imóvel avaliando:

Portaria do condomínio

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PTAM Perito Judicial Djalma Dias De Souza CRECISP 183.738-F CNA24114 _{Página 11}

Entrada do Bloco

Porta de entrada do apartamento

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Anexo 2

DOS IMÓVEIS COMPARANDOS

1 Amostra 1

1 - Identificação e caracterização do imóvel: 1.1 - Situação e localização:

- Tipo: Vertical

- Endereço: Rua Carlos Renato Frederico, 501- Bloco A Apto 23 – Bairro: DIC I

- Município: Campinas - UF: SP

1.2 - Áreas:

água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto, rede telefônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de lixo e pavimentação.

conjugada com área de serviço.

5 - Preço (comercialização): R$ 71.835,00 6 - Fonte das Informações:

7- Fonte: Site Viva Real:

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-1-quartos-dic-i-bairros-campinas-43m2-venda-RS71385-id-2167275476/?__vt=rpmb:a

(COD. 2018VD4097)

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PTAM Perito Judicial Djalma Dias De Souza CRECISP 183.738-F CNA24114 _{Página 13} Amostra 2

- Tipo: Vertical

- Endereço: Rua Alcides Fonseca Junior, 501- Bloco D Apto 43 – Bairro: DIC I

1.2 - Áreas:

5 - Preço (oferta): R$ 110.000,00 6 - Fonte das Informações:

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-dic-i-bairros-campinas-com-garagem-45m2-venda-RS110000-id-2438766392/?__vt=rpmb:a

(COD. AP003738)

8 - Fotografia da amostra: Anuncio

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Amostra 3

- Tipo: Vertical

- Endereço: Rua Carlos Renato Frederico, 461- Condomínio Aracaju- Bloco B Apto 21 – Bairro: DIC I

1.2 - Áreas:

7- Fonte: Site Viva Real :

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-dic-i-bairros-campinas-com-garagem-44m2-venda-RS120000-id-1042659455/?__vt=rpmb:a

(COD. 1340)

.

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PTAM Perito Judicial Djalma Dias De Souza CRECISP 183.738-F CNA24114 _{Página 15} Amostra 4

- Tipo: Vertical

- Agrupamento: um prédio de apartamentos - Idade: 36 anos - Endereço: – Bairro: DIC I - Município: Campinas - UF: SP 1.2 - Áreas:

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-dic-i-bairros-campinas-com-garagem-47m2-venda-RS120000-id-1042659554/?__vt=rpmb:a

(COD. 1201)

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Amostra 5

- Tipo: Vertical

- Agrupamento: um prédio de apartamentos - Idade: 36 anos - Endereço: – Bairro: DIC I - Município: Campinas - UF: SP 1.2 - Áreas:

5 - Preço (comercialização): R$150.000,00 6 - Fonte das Informações:

7- Fonte: Site Viva Real :

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-dic-i-bairros-campinas-49m2-venda-RS150000-id-91300939/?__vt=rpmb:a

(COD. AP0085)

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PTAM Perito Judicial Djalma Dias De Souza CRECISP 183.738-F CNA24114 _{Página 17}

CURRICULUM DO AVALIADOR Dados do Escritório Imobiliário

Hm&Polo Consultoria Imobiliária

Rua Guerra Junqueira, 09 – Bairro Taquaral Campinas – SP

CEP 13.076-266 Telefone Comercial 55-19- 3794-3900

Site: www.hmpolo.com.br e-mail: djalmadias@creci.org.br

Currículo do Corretor Perito Avaliador Brasileiro, casado, 51 anos

Rua Ruth Pereiras Astolf, 300 Bloco F Apto 14- Condomínio Santos Dumont I Jardim San Diego – Campinas SP – CEP 13.052-572

(19) 3025.1126 Residencial. – (19) 9.8275-7216 celulares.

Habilidades Profissionais

Experiência na área Imobiliária como Corretor e Avaliações Imobiliárias.

Formação Acadêmica

Técnico de Transações Imobiliárias (Instituto Monitor)

CRECISP n° 183.738-F CNAI n° 24114

Cursos/Extra Curriculares

Curso de Avaliação de Imóveis (Ibrep)

PROECCI - Programa de Educação Continuada ao Corretor de Imóveis, para reciclar conhecimentos e tratar das questões sobre Avaliação de

Imóveis, cujo certificado permite cadastro no CNAI – Cadastro Nacional

de Avaliadores de Imóveis, de competência do COFECI - Conselho Federal de Corretores de Imóveis.

Curso Perito Judicial em avaliação imobiliária (CRECISP)

O curso dirigido exclusivamente a Corretores de Imóveis, que aborda assuntos referentes ao relacionamento com o judiciário, às legislações que regulamentam essa atividade, os prazos que devem ser respeitados, os riscos e penalidades, bem como elaborações de petições para diversas ocorrências.

Atividades Complementares

Caixa Econômica Federal vendas de imóveis adjudicados

Referências Pessoais:

Dr. Mario Augusto Uchoa Filho

Telefone (019) 9.9474-5333 Telefone (19) 3794-3900 Advogado, Presidente da Rede Imobiliária de campinas.

Jubram Kifuri

Telefone: (19) 9.4537-9839 Telefone: (019) 3753.3000 Empresário: Jubram Kifuri Imóveis

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COMARCA de Campinas

FORO REGIONAL DE VILA MIMOSA

3ª VARA

Rua Dionisio Gazotti, n.º 719, Compl. do Endereço da Vara << Informação

indisponível >> - Vila Mimosa

CEP: 13050-050 - Campinas - SP

Telefone: 19-3229-9888 - E-mail: vimimosa3@tjsp.jus.br

CONCLUSÃO

Aos 19 de julho de 2019, faço estes autos conclusos ao Meritíssimo Juiz de Direito Titular da

Terceira Vara Judicial do Foro Regional de Vila Mimosa, Comarca de Campinas, Dr. CÁSSIO

MODENESI BARBOSA. Solange Alves Fernandes, assistente judiciário, matrícula 318.099-6.

DESPACHO

Processo nº: 1003654-61.2016.8.26.0084

Classe – Assunto:

Execução de Título Extrajudicial - Obrigações

Exequente: Condomínio Edifício Recife

Executado: Gilson Alves Souza

Fls. 216/217: serão levados à hasta pública somente os direitos decorrentes do

contrato de compra e venda de fls. 33, penhorados a fls. 112.

Remetam-se os autos ao leilão eletrônico (DR LEILÕES).

Em primeiro leilão o preço mínimo será o valor da avaliação; em segundo leilão, o

preço mínimo será igual a 70% da avaliação.

O interessado em adquirir o bem em prestações, deverá depositar 25% do valor à

vista, podendo parcelar o restante em até doze vezes.

Int.

Campinas, 19 de julho de 2019.

CÁSSIO MODENESI BARBOSA

Juiz de Direito

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA