Apostila do Curso de
Documentação
Imobiliária
para
Sumário
ASPECTOS DO DIREITO IMOBILIÁRIO 2
ASPECTOS SOBRE DIREITO DE PROPRIEDADE 2
ASPECTOS SOBRE DIREITO DE CONSTRUIR 4 ASPECTOS DO DIREITO DE VIZINHANÇA 4 ASPECTOS SOBRE DIREITO AMBIENTAL 5 RESPONSABILIDADE CIVIL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS 5
DOCUMENTAÇÃO OBRIGATÓRIA 7
ESCRITURA 7
LISTA DE DOCUMENTOSDOVENDEDOR,SEPESSOAFÍSICA 8 LISTA DE DOCUMENTOS DE COMPRADOR(ES),SEPESSOAFÍSICA 9 LISTA DE DOCUMENTOS DE COMPRADOROUVENDEDOR,SEPESSOAJURÍDICA 11 LISTA DE DOCUMENTOSDECORRETOR(A)DEIMÓVEIS 12 LISTA DE DOCUMENTODEPROCURADOR(CASO HAJA) 12 LISTA DE DOCUMENTOSDOIMÓVEL 12 LISTA DE DOCUMENTOSADICIONAIS PARA LAVRATURADAESCRITURA 13
REGISTRO DE IMÓVEIS 13
TIPOS DE CARTÓRIOS NO BRASIL 14 LISTADEDOCUMENTOSPARAREGISTRODOIMÓVEL 15
SOBRE CERTIDÕES 16
CERTIDÃO DOS DISTRIBUIDORES CRIMINAIS 17
CERTIDÃO DOS CARTÓRIOS DE PROTESTOS 17 CERTIDÃO DOS DISTRIBUIDORES CÍVEIS ESTADUAIS 18 CERTIDÃO DE FALÊNCIA E CONCORDATA 18 CERTIDÃO DO DISTRIBUIDOR DE EXECUTIVOS FISCAIS MUNICIPAIS E ESTADUAIS 18 CERTIDÃO DE OBJETO E PÉ 18 CERTIDÃO DE DISTRIBUIÇÃO DA JUSTIÇA FEDERAL 19
CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS TRABALHISTAS 19 CERTIDÃO DA JUSTIÇA DO TRABALHO 19 CERTIDÃO DE INTERDIÇÃO,TUTELA E CURATELA 19 CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS RELATIVOS AOS TRIBUTOS FEDERAIS E À DÍVIDA ATIVA DA UNIÃO 20
CERTIDÃO DA JUNTA COMERCIAL (SE PESSOA JURÍDICA) 20 CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS DO INSS(SE PESSOA JURÍDICA) 20 CERTIDÃO DE REGULARIDADE DE SITUAÇÃO DO FGTS(SE PESSOA JURÍDICA) 20 CERTIDÃO NEGATIVA DE TRIBUTOS FEDERAIS DA PESSOA JURÍDICA 21 CERTIDÃO NEGATIVA DE IMPOSTOS MUNICIPAIS (DO IMÓVEL) 21 CERTIDÃO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL 21
CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO FLORESTAL (PARA IMÓVEL RURAL) 21
O CONTRATO 22
CONTRATO DE COMPRA E VENDA 22 CONTRATO DE LOCAÇÃO 22
CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA TEMPORADA 23 CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS 23 FRAUDES E PENHORA 24
IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA 26
DOAÇÃO E USUFRUTO 28 USUCAPIÃO 30
USUCAPIÃO ORDINÁRIA 30 USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA 30
USUCAPIÃO ESPECIAL 31 USUCAPIÃO POR ABANDONO DO LAR DE EX-CÔNJUGE 31
Aspectos do Direito Imobiliário
Neste material sobre “DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA”, serão discorridos sobre aspectos relevantes quanto aos documentos envolvidos na compra, na venda ou na locação de um imóvel, seja urbano ou rural, assim como serão abordadas questões condominiais.
A maioria dos problemas que ocorrem nas transações de imóveis, entre particulares, pode ser evitada com cautelas adotadas anteriormente à concretização da negociação. É necessário realizar uma adequada pesquisa da documentação do imóvel e da saúde financeira dos envolvidos, bem como é de fundamental importância preparar um contrato que defina claramente os direitos e as obrigações que serão de responsabilidade de cada parte envolvida.
ASPECTOS SOBRE DIREI TO DE PROPRIEDADE Propriedade: denota aquilo que pertence a uma pessoa.
Princípio de grande importante no fundamento da nossa sociedade.
Art. 5º da Constituição da República Federativa do Brasil (CRFB) de 1988: Todos são
iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, GARANTINDO-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a INVIOLABILIDADE do DIREITO à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à PROPRIEDADE.
Alínea XXIII do Art. 5º da CRFB/1988: A propriedade atenderá a sua função social. Art. 170 da CRFB/1988: A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho
humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios: [...] II - propriedade
privada; III - função social da propriedade; [...]
A SABER:
A função social da propriedade está diretamente relacionada à sua capacidade produtiva (objetivo social). Portanto, ao objeto da propriedade deve-se dar um destino ÚTIL em termos sociais.
Exemplos de destino útil no caso de propriedades imobiliárias: Moradia, produção rural, instalação de uma empresa, seja escritório, loja ou indústria.
Exemplos de imóveis que não apresentam destinação útil: Terreno baldio, casa abandonada.
É nesse contexto que reside parte da justificativa para a existência do que se chama
USUCAPIÃO, que é a obtenção do direito de posse ou de aquisição de um bem, devido
ao seu uso prolongado, contínuo e ininterrupto, durante um tempo estabelecido por lei
Seguem artigos do Código Civil (CC), LEI nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito
de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
§ 1º. O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades
econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2º. São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou
utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
§ 3º. O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por
necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.
§ 4º. O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir
em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.
§ 5º. No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao
proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.
Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo
correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.
Art. 1.230. A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos
minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais.
Parágrafo único. O proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais
de emprego imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação industrial, obedecido o disposto em lei especial.
Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário. Art. 1.232. Os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quando separados, ao
ASPECTOS SOBRE DIREITO DE CONSTRUIR Seguem artigos do Código Civil (CC), LEI nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002:
Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe
aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas,
diretamente, sobre o prédio vizinho.
Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro
e meio do terreno vizinho.
§ 1º. As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as
perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.
§ 2º. As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não
maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.
Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir
que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.
Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a
quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.
Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três
metros do terreno vizinho.
ASPECTOS DO DIREITO DE VIZINHANÇA
Seguem artigos do Código Civil (CC), LEI nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002:
Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em
comum aos donos dos prédios confinantes.
Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio,
poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.
Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo
onde caíram, se este for de propriedade particular.
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode,
mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
§ 1º. Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se
prestar à passagem.
ASPECTOS SOBRE DIREI TO AMBIENTAL
Art. 1.309 do CC/2002: São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para
uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes.
Artigo 225 da CRFB/1988: Todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente
equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preimpondo-servá-lo para as presentes e futuras gerações. [...] § 3º. As condutas e atividades consideradas lesivas ao meio ambiente sujeitarão os infratores, pessoas físicas ou jurídicas, a sanções penais e administrativas, independentemente da obrigação de reparar os danos causados.
Art. 2º, § 2º, do Código Florestal (Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012): As obrigações
previstas nesta Lei têm natureza real e são transmitidas ao sucessor, de qualquer natureza, no caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural.
A SABER:
Área Contaminada: uma área, local ou terreno onde há comprovadamente poluição ou contaminação causada pela introdução de quaisquer substâncias ou resíduos que nela tenham sido depositados, acumulados, armazenados, enterrados ou infiltrados de forma planejada, acidental ou até mesmo natural.
Por não haver fronteiras físicas determinísticas no solo entre os terrenos, a contaminação do solo e do lençol freático expande-se na condição e velocidade de fluidez do elemento contaminante.
RESPONSABILIDADE CIV IL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS
Art. 5º do CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL dos Corretores de Imóveis (Resolução COFECI 326 de 1992): O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos
profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.
Art. 14 do CDC - Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990): O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa,
pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. [...] § 4º. A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada mediante a verificação de culpa.
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de
mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a
prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao
cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar
direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede
manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa,
nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.
Documentação Obrigatória
Em se tratando de documentação imobiliária, há de se entender que para os trâmites obrigatórios que determinam a transferência da propriedade existe uma lista de documentos obrigatórios a serem utilizados para efetivar a escrituração e o registro no Cartório de Imóveis.
Em adição, existe uma lista de documentos importantíssimos que será apresentada para assegurar que um corretor de imóveis, de verdade, realizou sua atividade com todo o zelo, prudência e emprenho que a Lei estabelece.
ESCRITURA
Fato Jurídico: todo acontecimento relevante para o direito e suscetível de regulação
pela norma jurídica, podendo decorrer de uma ocorrência natural ou de uma conduta pessoal.
Art. 212 do CC/2002: Salvo o negócio a que se impõe forma especial, o fato jurídico
pode ser provado mediante: I - confissão; II - documento; III - testemunha; IV - presunção; V - perícia.
Ato Jurídico: toda conduta lícita que tem por objetivo a aquisição, o resguardo, a
transmissão, a modificação ou ainda a extinção do direito (Escritura pública é um ato jurídico).
Art. 108 do CC/2002: Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à
validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
A SABER:
A escritura de um imóvel é um ato jurídico praticado no Cartório de Notas, o qual contém a manifestação de vontade das partes em realizar essa transmissão de propriedade.
A escritura pode ser lavrada em qualquer cartório de notas, mesmo que em outro município daquele onde se localiza o imóvel.
Art. 215 do CC/2002: A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento
dotado de fé pública, fazendo prova plena.
I - data e local de sua realização;
II - reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos hajam comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas; III - nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes e demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do casamento, nome do outro cônjuge e filiação;
IV - manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;
V - referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato;
VI - declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes, ou de que todos a leram;
VII - assinatura das partes e dos demais comparecentes, bem como a do tabelião ou seu substituto legal, encerrando o ato.
Também é necessária a apresentação de uma lista de documentos do comprador, do vendedor, do imóvel e de procuradores (caso haja), assim como do corretor de imóveis que intermediou o negócio.
Seguem 7 listas de documentos para cada caso.
LISTA DE DOCUMENTOS DO VENDED OR, SE PESSOA FÍSICA
1. Documento de Identificação válido em todo território nacional. Pode ser o RG ou a CNH. Mas é importante que esteja atualizado. É comum ser solicitado que o RG tenha menos de 10 anos de emissão. Já a CNH é um documento que já tem data de validade.
2. CPF - Cadastro de Pessoas Físicas.
3. Se a pessoa for SOLTEIRA, deve apresentar a Certidão de Nascimento original, ou sua cópia autenticada, com data de emissão há, no máximo, 90 dias. Esse documento é obtido no Cartório de Registro Civil, onde foi registrado seu nascimento.
4. Se a pessoa for CASADA, então apresentará a Certidão de Casamento, original, ou sua cópia autenticada, também com data de emissão há, no máximo, 90 dias. Esse documento é obtido no Cartório de Registro Civil, onde foi registrado seu casamento.
5. Se a pessoa for casada ANTES de 31 de dezembro de 1977, no regime de Comunhão Parcial de Bens ou no regime de Separação Total de Bens, deverá apresentar Escritura de Pacto Antenupcial com Registro no Ofício de Registro de Imóveis.
6. Se a pessoa for casada APÓS 31 de dezembro de 1977, no regime da Comunhão Universal de Bens ou no regime da Separação Total de Bens, ou ainda pelo regime da Participação Final nos Aquestos, então, nestes casos é que deverá apresentar a Escritura de Pacto Antenupcial com Registro no Ofício de Registro de Imóveis. 7. Se a pessoa for SEPARADA, DIVORCIADA ou VIÚVA, apresentará a Certidão de
Casamento contendo a devida averbação do atual estado civil. Igualmente pode-se apresentar a original, ou sua cópia autenticada, com data de emissão há, no máximo, 90 dias. Esse documento é obtido no Cartório de Registro Civil, onde foi registrado seu casamento.
8. Quando a pessoa não for casada, ou seja, se for solteira, separada judicialmente, divorciada ou viúva, também deve apresentar uma declaração, que pode ser feita no próprio ato de escritura do imóvel, de que não vive em regime de união estável. 9. Se houver união estável, então o companheiro ou a companheira deverá
comparecer no Cartório de Notas e manifestar sua anuência em relação ao ato no próprio instrumento. Também deverá apresentar a Escritura Pública de União Estável, se houver, com registro no Ofício de Registro de Títulos e Documentos, lembrando, se houver.
10. No caso de estrangeiros, apresenta-se a certidão de Nascimento, quando solteiro, ou de Casamento, quando casado, separado, divorciado ou viúvo, contendo a devida averbação do atual estado civil. O documento apresentado deve ser o original ou cópia autenticada e extraída no máximo em 90 dias, além de ter que conter a devida legalização Consular e posteriormente traduzida para o português através de Tradutor Público Juramentado e registrada no Ofício de Registro de Títulos e Documentos.
11. Fotocópia do comprovante de residência, que pode ser uma conta de água, luz, telefone fixo ou mesmo uma declaração com firma reconhecida do proprietário, quando imóvel for locado.
12. Certidão Negativa da Secretaria da Fazenda Estadual. 13. Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas.
14. Certidão Conjunta de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União.
15. Se a pessoa for empregador ou produtor, também deve apresentar a Certidão Negativa da Previdência Social.
16. Por fim, deverá informar qual é a sua Profissão.
LISTA DE DOCUMENTOS DE COMPRADOR(ES), SE PESSOA FÍSICA
São os mesmos documentos dos vendedores, exceto as Certidões Negativas da Secretaria da Fazenda Estadual, de Débitos Trabalhistas, da Previdência Social e a Certidão Conjunta de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União. 1. Documento de Identificação válido em todo território nacional. Pode ser o RG ou a CNH. Mas é importante que esteja atualizado. É comum ser solicitado que o RG tenha menos de 10 anos de emissão. Já a CNH é um documento que já tem data de validade.
2. CPF - Cadastro de Pessoas Físicas
3. Se a pessoa for SOLTEIRA, deve apresentar a Certidão de Nascimento original, ou sua cópia autenticada, com data de emissão há, no máximo, 90 dias. Esse documento é obtido no Cartório de Registro Civil, onde foi registrado seu nascimento.
4. Se a pessoa for CASADA, então apresentará a Certidão de Casamento, original, ou sua cópia autenticada, também com data de emissão há, no máximo, 90 dias. Esse documento é obtido no Cartório de Registro Civil, onde foi registrado seu casamento.
5. Se a pessoa for casada ANTES de 31 de dezembro de 1977, no regime de Comunhão Parcial de Bens ou no regime de Separação Total de Bens, deverá apresentar Escritura de Pacto Antenupcial com Registro no Ofício de Registro de Imóveis. 6. Se a pessoa for casada APÓS 31 de dezembro de 1977, no regime da Comunhão
Universal de Bens ou no regime da Separação Total de Bens, ou ainda pelo regime da Participação Final nos Aquestos, então, nestes casos é que deverá apresentar a Escritura de Pacto Antenupcial com Registro no Ofício de Registro de Imóveis. 7. Se a pessoa for SEPARADA, DIVORCIADA ou VIÚVA, apresentará a Certidão de
Casamento contendo a devida averbação do atual estado civil. Igualmente pode-se apresentar a original, ou sua cópia autenticada, com data de emissão há, no máximo, 90 dias. Esse documento é obtido no Cartório de Registro Civil, onde foi registrado seu casamento.
8. Quando a pessoa não for casada, ou seja, se for solteira, separada judicialmente, divorciada ou viúva, também deve apresentar uma declaração, que pode ser feita no próprio ato de escritura do imóvel, de que não vive em regime de união estável. 9. Se houver união estável, então o companheiro ou a companheira deverá comparecer no Cartório de Notas e manifestar sua anuência em relação ao ato no próprio instrumento. Também deverá apresentar a Escritura Pública de União Estável, se houver, com registro no Ofício de Registro de Títulos e Documentos, lembrando, se houver.
10. No caso de estrangeiros, apresenta-se a certidão de Nascimento, quando solteiro, ou de Casamento, quando casado, separado, divorciado ou viúvo, contendo a devida averbação do atual estado civil. O documento apresentado deve ser o original ou cópia autenticada e extraída no máximo em 90 dias, além de ter que conter a devida legalização Consular e posteriormente traduzida para o português através de
Tradutor Público Juramentado e registrada no Ofício de Registro de Títulos e Documentos.
11. Fotocópia do comprovante de residência, que pode ser uma conta de água, luz, telefone fixo ou mesmo uma declaração com firma reconhecida do proprietário, quando imóvel for locado.
12. Por fim, deverá informar qual é a sua Profissão.
LISTA DE DOCUMENTOS DE COMPRADOR OU VENDEDOR, SE PESSOA JURÍDICA
1. Cópia autenticada do Contrato Social, quando não houver alterações.
2. Se o Contrato Social sofreu alguma alteração, então deve-se apresentar a cópia autenticada do Contrato Social e Alterações Contratuais, ou a última Alteração Contratual Consolidada.
3. Se for uma Associação, sociedade anônima ou entidades sem fins lucrativos, então apresenta-se a cópia autenticada do Estatuto Social.
4. Cópia autenticada da Ata de Eleição da Diretoria.
5. Ata de autorização de alienação. Esta ata somente é necessária quando determinado pelo Estatuto Social ou Contrato Social.
6. Cartão do CNPJ.
7. Certidão Conjunta de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União.
8. Certidão Negativa da Previdência Social.
9. Certidão Negativa da Secretaria da Fazenda Estadual.
10. Certidão Simplificada da Junta Comercial com validade de 90 dias. 11. Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas.
Devem ser apresentados os documentos do representante legais da empresa, sendo:
12. Documento de Identificação válido em todo território nacional. Pode ser o RG ou a CNH. Mas é importante que esteja atualizado. É comum ser solicitado que o RG tenha menos de 10 anos de emissão. Já a CNH é um documento que já tem data de validade.
13. CPF - Cadastro de Pessoas Físicas.
14. Fotocópia do comprovante de residência, que pode ser uma conta de água, luz, telefone fixo ou mesmo uma declaração com firma reconhecida do proprietário, quando imóvel for locado.
16. Por fim, deverá informar qual é a sua Profissão.
LISTA DE DOCUMENTOS DE CORRETOR(A) DE IMÓVEIS
Se Pessoa física:
1. Documento de Identificação válido em todo território nacional. Pode ser o RG ou a CNH. Mas é importante que esteja atualizado.
2. CPF - Cadastro de Pessoas Físicas
3. Fotocópia do comprovante de residência, que pode ser uma conta de água, luz, telefone fixo ou mesmo uma declaração com firma reconhecida do proprietário, quando imóvel for locado.
Se Pessoa Jurídica: 1. Cartão do CNPJ.
2. Certidão Conjunta de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União.
3. Certidão Negativa da Previdência Social.
4. Certidão Simplificada da Junta Comercial (validade 90 dias).
LISTA DE DOCUMENTO DE PROCURADOR (CAS O HAJA)
1. Documento de Identificação válido em todo território nacional. Pode ser o RG ou a CNH. Mas é importante que esteja atualizado.
2. CPF - Cadastro de Pessoas Físicas.
3. Fotocópia do comprovante de residência, que pode ser uma conta de água, luz, telefone fixo ou mesmo uma declaração com firma reconhecida do proprietário, quando imóvel for locado.
4. Informar qual é a sua Profissão. 5. Procuração Pública original.
LISTA DE DOCUMEN TOS DO IMÓVEL
1. Certidão Negativa de Ônus, de Ações Reais ou Pessoais Reipersecutórias e de Inteiro Teor, emitida pelo Ofício do Registro de Imóveis competente, com validade de 30 dias.
2. Carnês do IPTU.
3. Certidão Negativa de Débitos Municipais.
4. Declaração de Quitação do Condomínio emitida pela Administradora de Condomínio ou pelo Síndico.
5. Isenção do ITBI emitida pela Prefeitura da sede do imóvel. 6. Cópia do Contrato Particular da negociação do imóvel.
Importante: Quando tratar-se de Imóvel de marinha, existem 2 documentos adicionais: 7. CAT - Certidão de Autorização para Transferência, emitida pela Secretaria do
Patrimônio da União – SPU.
8. Recolhimento do Laudêmio, que é recolhido por meio de guia apresentada pelo Cartório ou pelo órgão arrecadador.
Importante: Caso tratar-se de imóvel da COHAB, existe mais um documento necessário: 9. Termo de quitação, podendo ser fotocópia do instrumento de cancelamento junto
ao Ofício de Registro de Imóveis.
LISTA DE DOCUMENTOS ADICIONAIS PARA LAVRATURA DA ESCRITU RA
Trata-se dos documentos de comprovação de pagamento de valores recolhidos por parte dos compradores, antes da lavratura da escritura, sendo:
1. ITBI - Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis, o qual é recolhido por meio de guia apresentada pelo Cartório ou pela Prefeitura da sede do imóvel.
2. ITCMD - Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação, recolhido por meio de guia apresentada pelo Cartório ou pelo órgão arrecadador.
3. FRJ - Fundo do Reaparelhamento do Judiciário, recolhido por meio de guia apresentada pelo Cartório.
Registro de Imóveis
O Registro do imóvel é o ato jurídico que estabelece quem é o proprietário do imóvel ou se a propriedade deste bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra.
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre
vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título
translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido
como dono do imóvel.
§ 2º. Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade
do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial
do registro, e este o prenotar no protocolo.
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar
que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel,
independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
TIPOS DE CARTÓRIOS N O BRASIL
1. Cartório de Registro Civil é responsável pelos atos que afetam diretamente a relação jurídica entre diferentes cidadãos, ou seja, emitir certidões de nascimento e casamento, acordos pré-nupciais, adoção, registro de óbito, reconhecimento de paternidade, interdição, opções de nacionalidade e emancipação de menores. 2. Cartório de Notas é o responsável por dar fé pública a um documento, ou seja,
elaborar escrituras, procurações, testamentos, reconhecer firma e autenticar cópias. Lembrando, este é o cartório para lavrar a Escritura Pública do imóvel.
3. Cartório de Registro de Imóveis é responsável pela matrícula, registro e averbação de atos relativos a bem imóvel. Por isso, neste cartório é arquivado todo o histórico dos imóveis da região onde se localiza. Portanto, o registro do imóvel está restrito ao cartório de imóveis que atende à região onde o imóvel está situado. Somente existirá um único Cartório de Registro de Imóveis em cada região. Em cidades pequenas é comum ter um único Cartório de Registro de Imóveis para atender a cidade inteira, mas as cidades maiores são divididas em algumas regiões e cada região tem um único Cartório de Registro de Imóveis.
4. Tabelionato de protesto serve para dar publicidade da inadimplência de uma obrigação. O protesto de títulos e outros documentos de dívida é um direito do credor para provar que a obrigação que tinha o devedor de lhe pagar uma quantia certa, reconhecida como dívida em dinheiro, não foi cumprida na data marcada para o pagamento. Então, é no cartório de protestos que se protocolam os documentos
de dívidas para cumprimento da obrigação, intima os devedores, recebe pagamento, lavra o protesto em caso de não quitação e expede certidões relativa a dívidas. 5. Cartório de Registro Civil de Títulos e das Pessoas Jurídicas, também conhecido
apenas por Cartório de Registro de Títulos, trata das relações de pessoas jurídicas, registrando e guardando documentos particulares. É nesse cartório que se pode registrar contratos, atos constitutivos, estatuto ou compromissos das sociedades civis, religiosas, morais, científicas ou literárias, bem como o das fundações e das associações de utilidade pública.
A SABER:
Os cartórios que interessam no contexto deste material são o de Notas (para a escritura) e o de Registro de Imóveis (para o registro do imóvel).
O registro do imóvel é feito na matrícula, ou seja, os dados da compra e venda são anotados na matrícula daquele determinado imóvel transacionado.
A matrícula do imóvel é o número que um determinado imóvel recebe na primeira vez que seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Esse número de ordem é único, exclusivo e intransferível. É o número desse imóvel e de nenhum outro. Na matrícula do imóvel são averbados todos os atos jurídicos do imóvel.
LISTA DE DOCUMENTOS PARA REGISTRO DO IMÓVEL
1. Escritura Pública original ou uma cópia autenticada pelo Cartório que a lavrou. Se a escritura pública tiver sido lavrada fora da comarca, será necessário proceder ao reconhecimento de firma do subscritor desta. Existem casos de alienação fiduciária em que não existe a Escritura Pública, mas sim um Instrumento Particular com força de Escritura Pública. Nesses casos, deve-se apresentar as 3 vias desse documento. Muitos cartórios dispensam o reconhecimento de firma das partes envolvidas. Contudo, a indicação é que se faça, sim, o reconhecimento de firma das partes envolvidas.
2. Pagamento do ITBI referente ao imóvel a ser registrado.
3. Apresentar o comprovante de quitação do IPTU do corrente ano.
4. Certidão do registro do imóvel, devidamente atualizada, com validade de 30 dias, caso o título anterior esteja registrado em outro Ofício.
5. Cópias autenticadas da cédula de identidade e do Cadastro de Contribuinte de Pessoa Física (CPF) do adquirente.
Sobre Certidões
As Certidões dos vendedores e do imóvel compõem um conjunto de documentos de suma importância nas transações imobiliárias.
Pelas certidões torna-se possível demonstrar atos, fatos ou direitos que se queira, ou precise, comprovar.
Numa transação imobiliária, importa comprovar que o imóvel esteja livre de ônus e que pode ser transacionado com segurança. Também importa comprovar que os vendedores não estejam inadimplentes, nem estejam sendo processados, a ponto de o imóvel correr risco de ficar impedido à venda.
Portanto, é fundamental comprovar que, tanto o imóvel, quanto seus proprietários, estejam livres para procederem a transferência da propriedade.
A propriedade imóvel é assunto inerente aos Direitos Reais ou Direitos das Coisas.
Direito Real é o campo do direito patrimonial cujas regras tratam do poder dos homens
sobre as coisas apropriáveis. É um ramo do direito privado que trata dos direitos de posse e propriedade tanto dos bens móveis quanto dos bens imóveis. As coisas apropriáveis são aquelas que podem ser objeto de propriedade e que, por serem úteis e raras, despertam interesse econômico. Não são coisas apropriáveis os bens abundantes que não tenham valoração econômica, como, por exemplo, a água do mar, o ar que se respira, a luz do sol. Ninguém pode ser proprietário da luz do sol. A energia gerada a partir do uso da luz, a qual pode ser comercializada, não é a luz do sol. A coisa pública também não é apropriável.
Direito Real trata das formas pelas quais os direitos de posse e propriedade podem ser
transmitidos. É importante entender que somente pessoas, exclusivamente, podem ter direitos sobre as coisas. Os Direitos Reais se constituem do direito sobre a coisa própria (propriedade) e o direito sobre a coisa alheia (posse por usufruto, gozo ou fruição).
Art. 1.225 do CC/2002: São direitos reais:
I - a propriedade; II - a superfície; III - as servidões; IV - o usufruto; V - o uso; VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do imóvel; VIII - o penhor;
X - a anticrese.
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; XII - a concessão de direito real de uso; e
XIII - a laje.
Art. 1.227 do CC/2002: Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por
atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
As Certidões, portanto, apresentam a legitimidade desse direito.
CERTIDÃO DOS DISTRIB UIDORES CRIMINAIS
Esta é uma certidão que se torna necessária em função do Artigo 91 do Código Penal que estabelece como efeito da condenação em processo criminal, a obrigação de indenizar o dano causado pelo crime, prevendo a perda do bem em favor da União.
Art. 91 do Código Penal (Decreto-Lei nº 2.848, de 7 de dezembro de 1940): Art. 91 - São
efeitos da condenação:
I - tornar certa a obrigação de indenizar o dano causado pelo crime;
II - a perda em favor da União, ressalvado o direito do lesado ou de terceiro de boa-fé: a) dos instrumentos do crime, desde que consistam em coisas cujo fabrico, alienação, uso, porte ou detenção constitua fato ilícito;
b) do produto do crime ou de qualquer bem ou valor que constitua proveito auferido pelo agente com a prática do fato criminoso.
§ 1º. Poderá ser decretada a perda de bens ou valores equivalentes ao produto ou
proveito do crime quando estes não forem encontrados ou quando se localizarem no exterior.
§ 2º. Na hipótese do § 1º, as medidas assecuratórias previstas na legislação processual
poderão abranger bens ou valores equivalentes do investigado ou acusado para posterior decretação de perda.
CERTIDÃO DOS CARTÓRI OS DE PROTESTOS
O Código de Processo Civil (Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015), em seu Artigo 789, dispõe que “O devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições estabelecidas em lei”.
Portanto a Certidão dos Cartórios de Protestos ganha peso e relevância. É interessante que seja obtida esta certidão, pelo menos, dos últimos 5 anos.
Caso não existam protestos, será expedida a certidão negativa.
Se existirem protestos, a certidão será expedida como positiva e detalhará quais são os dados dos protestos existentes para o documento pesquisado. Na certidão de protesto positiva, conterá informações do credor, devedor e qual o tipo de protesto. Nas cidades que possuem mais de um cartório de protesto, a pesquisa deve ser feita em todos os cartórios de protestos para torna-la eficiente.
CERTIDÃO DOS DISTRIB UIDORES CÍVEIS ESTAD UAIS
No contexto de débitos, esta certidão é muito importante, pois abrange as ações judiciais movidas em nome da parte requisitante. Nesta Certidão constarão quaisquer ações cíveis que o requerente possa estar respondendo.
CERTIDÃO DE FALÊNCIA E CONCORDATA
Esta certidão é igualmente útil para aferir a qualificação econômico-financeira do vendedor. Como o nem diz, é apresentada a existência ou a inexistência de ações de falência e concordata. Ainda que seja uma certidão, normalmente, vista como opcional no caso de o vendedor ser uma pessoa física, vale a pena obtê-la.
CERTIDÃO DO DISTRIBU IDOR DE EXECUTIVOS FISCAIS MUNICIPAIS E ESTADUAIS
Essa Certidão atesta possíveis ações em nome do vendedor, que possam estar sofrendo algum tipo de cobrança de crédito de natureza fiscal, sejam impostos, taxas e tributos. Caso, nessa Certidão, conste algum apontamento, torna-se necessário obter a Certidão de Objeto e Pé.
CERTIDÃO DE OBJETO E PÉ
Este é um documento oficial sobre o objeto do processo e em que "pé" ele está, ou seja, em que fase do trâmite está o processo.
A Certidão de Objeto e Pé é expedida pelo cartório judicial da vara em que tramita ou tramitou a ação e contém um breve resumo do processo, incluindo a natureza da ação, as partes envolvidas, os principais atos praticados, a movimentação, as intimações das partes e a fase processual. Com esta certidão, é possível que alguém que não consultou os autos do processo tenha informação a respeito dos atos já praticados.
Dessa forma, pode-se avaliar o risco da compra de um imóvel em que o vendedor tenha algum processo e, junto com o comprador, decidir, de acordo com atos já praticados desse processo, se a compra poderá ou não ser realizada.
CERTIDÃO DE DISTRIBUIÇÃO DA JUSTIÇA FEDERAL
Esta certidão é um documento que informa a existência de processo em nome do requisitante nos Fóruns da Justiça Federal do Estado onde for solicitada, seja processo cível, fiscal ou criminal.
Caso esta certidão apresente-se positivada, seja em razão de processo distribuído, existência de homônimo ou qualquer inconsistência do banco de dados, o interessado deverá procurar a Seção Judiciária da Justiça Federal mais próxima de seu domicilio.
CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS TRABALHISTAS
A CNDT - Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas, comprova a inexistência de débitos inadimplidos perante a Justiça do Trabalho. A Certidão não é emitida quando em seu cadastro constar um dos seguintes dois casos:
1. Se houver inadimplemento de obrigações estabelecidas em sentença condenatória transitada em julgado proferida pela Justiça do Trabalho ou em acordos judiciais trabalhistas;
2. Se houver inadimplemento de obrigações decorrentes de execução de acordos firmados perante o Ministério Público do Trabalho ou Comissão de Conciliação Prévia.
Para expedição da CNDT, organizou-se o Banco Nacional de Devedores Trabalhistas - BNDT, centralizado no Tribunal Superior do Trabalho, a partir de informações remetidas por todos os 24 Tribunais Regionais do Trabalho do país. Deste Banco constam as pessoas físicas e jurídicas que são devedoras inadimplentes em processo de execução trabalhista definitiva.
CERTIDÃO DA JUSTIÇA D O TRABALHO
Esta certidão é um documento fornecido pela Justiça do Trabalho onde consta a existência ou a inexistência de ações trabalhistas, em uma determinada Comarca. Dessa forma, o documento aponta a quantidade de ações e o número do processo ao qual está relacionado àquele CPF, no caso de pessoa física, ou CNPJ, no caso da pessoa jurídica.
CERTIDÃO DE INTERDIÇ ÃO, TUTELA E CURATEL A
Esta certidão também é conhecida por Certidão de Incapacidade Civil ou ainda por Certidão de Não Interdição. Esta certidão ganha importância, pois um dos requisitos legais para a validade do Ato Jurídico é que o agente desse ato seja capaz.
Essa Certidão de Interdição serve para comprovar se a pessoa está interditada, tutelada ou curatelada. A certidão será negativa caso a pessoa não esteja interditada, nem tutelada, tampouco curatelada. As pessoas interditadas são impossibilitadas de
administrar bens e movimentar contas. As pessoas tuteladas são os menores incapazes e protegidos por parentes ou pessoas capazes. As pessoas que possuam curatelas de outra pessoa também não poderão, sozinhas, administrar bens e movimentar contas bancárias.
CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS RELATIVOS AO S TRIBUTOS FE DERAIS E À DÍVIDA AT IVA DA UNIÃO
Esta certidão somente será emitida quando for verificada a regularidade fiscal do contribuinte quanto aos créditos tributários federais administrados pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e quanto à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria Geral da Fazenda Nacional.
A regularidade fiscal, caracteriza-se pela não existência de pendências relativas a débitos, a dados cadastrais e à apresentação de declarações.
CERTIDÃO DA JUNTA CO MERCIAL (SE PESSOA JURÍDICA )
Esta certidão é emitida pela Junta Comercial do Estado onde se encontra a empresa. A Junta Comercial normalmente disponibiliza uma Certidão Simplificada que já é suficiente, pois é nela que são relatadas algumas informações básicas sobre a empresa tais como nome empresarial, CNPJ, data de início de atividade, atividades econômicas, capital social, sócios e suas respectivas participações no capital social e filiais, quando existirem.
CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS DO INSS (SE PESSOA JURÍDICA)
Esta certidão é emitida pela Secretaria de Estado da Fazenda e aponta se existem pendencias e débitos tributários do contribuinte junto ao Instituo Nacional de Seguridade Social.
CERTIDÃO DE REGULARIDADE DE SITUAÇÃO DO FGTS (SE PESSOA JURÍDICA)
Estar regular perante o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço é condição obrigatória para o empregador. Esta certidão, que também é chamada de CRF - Certificado de Regularidade do FGTS, demonstra a situação de regularidade do empregador.
CERTIDÃO NEGATIVA DE TRIBUTOS FEDERAIS DA PESSOA JURÍDICA
Esta certidão é emitida no CNPJ do estabelecimento matriz, tendo validade para todos os demais estabelecimentos.
CERTIDÃO NEGATIVA DE IMPOSTOS MUNICIPAI S (DO IMÓVEL)
Também chamada de Certidão Negativa de Débitos de Tributos Imobiliários, esta certidão aponta a existência de débitos de IPTU, Contribuição de Melhoria e taxas diversas, abrangendo débitos inscritos e não inscritos na Dívida Ativa.
Não confunda a Certidão Negativa de Débitos de Tributos Imobiliários com a Certidão de INFORMAÇÕES de Tributos Imobiliários, que é uma certidão que apenas traz informações cadastrais relativas ao lançamento de IPTU de um determinado imóvel, mas não apresenta seus débitos.
CERTIDÃO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL
A CCIR - Certidão de Cadastro de Imóvel Rural, como o nome já diz, se refere especificamente a imóveis rurais, sendo um documento pelo INCRA - Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, e constitui prova do cadastro do imóvel rural. O certificado é indispensável para desmembrar, remembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda o imóvel rural e para homologação de partilha amigável ou judicial.
CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO FLORESTAL (PA RA IMÓVEL RURAL)
Esta certidão informa a existência ou inexistência de processos em tramitação, além dos resultados de recursos a autos de infração com base no banco de dados do Sistema de Cadastro, Arrecadação e Fiscalização (SICAFI), bem como informações sobre autuações ambientais.
O Contrato
Basicamente, existem 4 contratos muito comumente utilizados no exercício da atividade profissional dos corretores de imóveis:
1. Contrato de Compra e Venda;
2. Contrato de Locação (ou Arrendamento); 3. Contrato de Locação para Temporada; 4. Contrato de Administração de Imóvel.
Em todos os contratos imobiliários, devem ser respeitados alguns requisitos contratuais que garantam a validade do contrato, dentre eles, o Princípio da Autonomia da Vontade, que consiste no poder das partes de estipular livremente, mediante acordos de vontade, a disciplina de seus interesses, limitando-se apenas às normas de ordem pública e dos bons costumes.
Ainda que as partes concordem consensualmente, o contrato deve reportar à legislação, não podendo estabelecer direitos ou obrigações que sejam contrários ao que a lei estabeleça.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
Pelo Contrato de Compra e Venda, um dos contratantes se obriga a transferir a propriedade ao outro, que, por sua vez, se obriga a pagar-lhe o preço em dinheiro. Nesse contrato, é fundamental que conste:
- Dados pessoais e endereço das partes envolvidas;
- Dados do imóvel, objeto do contrato, incluindo a localização do imóvel, seu número e data de registro, descrição, confrontações, áreas e demais características que distinguem o imóvel;
- Preço e descrição da forma e local de pagamento, incluindo o valor de sinal e prazo de financiamento (se for o caso).
CONTRATO DE LOCAÇÃO
Pelo Contrato de Locação, uma das partes, intitulada locador, cede à outra parte, intitulada locatário, o uso e gozo do imóvel, por tempo determinado ou não, mediante certa retribuição, normalmente em dinheiro. Nesse contrato, importa que conste, pelo menos:
- Dados pessoais das partes envolvidas, seja do locador, do locatário e do fiador, caso tenha sido definido um fiador;
- Descrição do imóvel objeto do contrato, incluindo o endereço completo;
- Valor do aluguel, forma e local de pagamento, índices e periodicidade de reajuste; - Garantia apresentada pelo locatário, a qual pode ser caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento;
- Identificação das despesas que ficarão a cargo do locatário, como por exemplo, IPTU e taxas, entre outras;
- Destinação do imóvel (se residencial, comercial ou outra); - Período de vigência do contrato.
CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA TEMPORADA
O Contrato de Locação para Temporada é relativamente similar ao contrato de Locação, com a diferença que esta locação se destina especificamente à residência, de forma temporária, por tempo não superior a 90 dias. Neste caso é comum que o locador ofereça o imóvel mobiliado e, neste caso, deve constar no contrato a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, assim como o estado em que se encontram, mediante um termo de vistoria.
CONTRATO DE ADMINIST RAÇÃO DE IMÓVEIS
Pelo Contrato de Administração de Imóveis, o contratante, proprietário de um imóvel que fora alugado, pagará à contratada um preço em dinheiro, normalmente definido por taxa percentual do valor do aluguel, para que esta preste os serviços para promover a administração do aluguel do seu imóvel. Dentre os serviços que podem ser contratados, normalmente, se incluem acompanhar o procedimento da locatária no que tange ao bom uso do imóvel locado e na execução das cláusulas contratuais, vistoriar periodicamente o imóvel, notadamente quando de sua efetiva ocupação ou desocupação, providenciar a renovação do contrato de locação ou dos termos de reajuste de aluguel em épocas oportunas, bem como denunciá-la em seu vencimento, se for o caso; efetuar o recebimento mensal de aluguel, expedindo os respectivos recibos, colocando o valor líquido à disposição do contratante.
Fraudes e Penhora
Para a concretização do negócio imobiliário com sucesso, faz-se necessário compreender, e evitar, os riscos inerentes à fraude ao credor e fraude à execução.
A principal diferença entre a Fraude contra Credor e a Fraude contra Execução está relacionada ao momento de sua ocorrência. A fraude contra credor ocorre se a dívida já exista antes de existir alguma demanda judicial. Já a fraude contra execução ocorre se a demanda judicial já existe.
Seguem artigos do Código Civil (CC), LEI nº 10.406/, de 10 de janeiro de 2002, sobre FRAUDE CONTRA CREDOR:
Art. 158. Os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida, se os
praticar o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência, ainda quando o ignore, poderão ser anulados pelos credores quirografários, como lesivos dos seus direitos.
§ 1º. Igual direito assiste aos credores cuja garantia se tornar insuficiente.
§ 2º. Só os credores que já o eram ao tempo daqueles atos podem pleitear a anulação
deles.
Art. 159. Serão igualmente anuláveis os contratos onerosos do devedor insolvente,
quando a insolvência for notória, ou houver motivo para ser conhecida do outro contratante.
Art. 160. Se o adquirente dos bens do devedor insolvente ainda não tiver pago o preço
e este for, aproximadamente, o corrente, desobrigar-se-á depositando-o em juízo, com a citação de todos os interessados.
Parágrafo único. Se inferior, o adquirente, para conservar os bens, poderá depositar o
preço que lhes corresponda ao valor real.
Art. 161. A ação, nos casos dos arts. 158 e 159 , poderá ser intentada contra o devedor
insolvente, a pessoa que com ele celebrou a estipulação considerada fraudulenta, ou terceiros adquirentes que hajam procedido de má-fé.
Art. 162. O credor quirografário, que receber do devedor insolvente o pagamento da
dívida ainda não vencida, ficará obrigado a repor, em proveito do acervo sobre que se tenha de efetuar o concurso de credores, aquilo que recebeu.
Art. 163. Presumem-se fraudatórias dos direitos dos outros credores as garantias de
dívidas que o devedor insolvente tiver dado a algum credor.
Art. 164. Presumem-se, porém, de boa-fé e valem os negócios ordinários indispensáveis
Art. 165. Anulados os negócios fraudulentos, a vantagem resultante reverterá em
proveito do acervo sobre que se tenha de efetuar o concurso de credores.
Parágrafo único. Se esses negócios tinham por único objeto atribuir direitos
preferenciais, mediante hipoteca, penhor ou anticrese, sua invalidade importará somente na anulação da preferência ajustada.
Seguem artigos do Código de Processo Civil (CPC), LEI nº 13.105/2015, sobre FRAUDE CONTRA EXECUÇÃO:
Art. 674. Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de
constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.
§ 1º. Os embargos podem ser de terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor. § 2º. Considera-se terceiro, para ajuizamento dos embargos:
I - o cônjuge ou companheiro, quando defende a posse de bens próprios ou de sua meação, ressalvado o disposto no art. 843;
II - o adquirente de bens cuja constrição decorreu de decisão que declara a ineficácia da alienação realizada em fraude à execução;
III - quem sofre constrição judicial de seus bens por força de desconsideração da personalidade jurídica, de cujo incidente não fez parte;
IV - o credor com garantia real para obstar expropriação judicial do objeto de direito real de garantia, caso não tenha sido intimado, nos termos legais dos atos expropriatórios respectivos.
Art. 831. A penhora deverá recair sobre tantos bens quantos bastem para o pagamento
do principal atualizado, dos juros, das custas e dos honorários advocatícios.
Art. 832. Não estão sujeitos à execução os bens que a lei considera impenhoráveis ou
inalienáveis.
Art. 833. São impenhoráveis:
I - os bens inalienáveis e os declarados, por ato voluntário, não sujeitos à execução; II - os móveis, os pertences e as utilidades domésticas que guarnecem a residência do executado, salvo os de elevado valor ou os que ultrapassem as necessidades comuns correspondentes a um médio padrão de vida;
III - os vestuários, bem como os pertences de uso pessoal do executado, salvo se de elevado valor;
IV - os vencimentos, os subsídios, os soldos, os salários, as remunerações, os proventos de aposentadoria, as pensões, os pecúlios e os montepios, bem como as quantias recebidas por liberalidade de terceiro e destinadas ao sustento do
devedor e de sua família, os ganhos de trabalhador autônomo e os honorários de profissional liberal, ressalvado o § 2º;
V - os livros, as máquinas, as ferramentas, os utensílios, os instrumentos ou outros bens móveis necessários ou úteis ao exercício da profissão do executado;
VI - o seguro de vida;
VII - os materiais necessários para obras em andamento, salvo se essas forem penhoradas;
VIII - a pequena propriedade rural, assim definida em lei, desde que trabalhada
pela família;
IX - os recursos públicos recebidos por instituições privadas para aplicação compulsória em educação, saúde ou assistência social;
X - a quantia depositada em caderneta de poupança, até o limite de 40 (quarenta) salários-mínimos;
XI - os recursos públicos do fundo partidário recebidos por partido político, nos termos da lei;
XII - os créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, sob regime de
incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra.
§ 1º. A impenhorabilidade não é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem,
inclusive àquela contraída para sua aquisição.
§ 2º. O disposto nos incisos IV e X do caput não se aplica à hipótese de penhora para
pagamento de prestação alimentícia, independentemente de sua origem, bem como às importâncias excedentes a 50 (cinquenta) salários-mínimos mensais, devendo a constrição observar o disposto no art. 528, § 8º , e no art. 529, § 3º .
§ 3º. Incluem-se na impenhorabilidade prevista no inciso V do caput os equipamentos,
os implementos e as máquinas agrícolas pertencentes a pessoa física ou a empresa individual produtora rural, exceto quando tais bens tenham sido objeto de financiamento e estejam vinculados em garantia a negócio jurídico ou quando respondam por dívida de natureza alimentar, trabalhista ou previdenciária.
Art. 834. Podem ser penhorados, à falta de outros bens, os frutos e os rendimentos dos
bens inalienáveis.
IMPENHORABILIDADE DO BEM DE F AMÍLIA
Assunto disposto na Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990:
Art. 1º. O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável
e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.
Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam
a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.
Art. 3º. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal,
previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: I - revogado;
II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;
III – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida;
IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;
VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens;
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Art. 5º. Para os efeitos de impenhorabilidade, de que trata esta lei, considera-se
residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente.
Parágrafo único. Na hipótese de o casal, ou entidade familiar, ser possuidor de vários
imóveis utilizados como residência, a impenhorabilidade recairá sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado, para esse fim, no Registro de Imóveis e na forma do art. 70 do Código Civil.
Doação e Usufruto
A pessoa proprietária de um bem, conforme o Artigo 1.228 do Código Civil, tem a faculdade de usar, gozar e DISPOR da coisa. Por dispor, entende-se o direito de transferir essa propriedade para outra pessoa, seja de forma onerosa, num processo de compra e venda, ou de forma gratuita, através de uma doação.
A SABER:
Considera-se DOAÇÃO o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra (Art. 538 do Código Civil - Lei nº 10.406/2002).
Para se efetivar a doação de um imóvel, deve-se lavrar uma Escritura Pública de Doação, feita e assinada em Cartório de Notas. Todas as documentações se fazem necessárias, sendo a documentação do imóvel, a do doador (mesmos documentos da lista de documentos do vendedor) e do donatário (mesmo documentos da lista de documento do comprador). Os impostos também deverão ser pagos.
Depois de lavrada a escritura de doação do imóvel, ela deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Somente depois do registro na matrícula desse imóvel é que a propriedade fica de fato transferida à pessoa do donatário.
Também é possível realizar uma doação com reserva de usufruto. Nesse caso, transmite-se somente a nua-propriedade para o donatário, transmite-sendo que o usufruto fica retransmite-servado ao doador. Isso significa que o doador tem o direito de permanecer no uso e no gozo do imóvel pelo prazo estipulado, que pode, inclusive, ser vitalício.
Seguem alguns artigos do Código Civil (CC), LEI nº 10.406/2002, sobre USUFRUTO:
Art. 1.390. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um
patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.
Art. 1.391. O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á
mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.399. O usufrutuário pode usufruir em pessoa, ou mediante arrendamento, o
prédio, mas não mudar-lhe a destinação econômica, sem expressa autorização do proprietário.
Art. 1.402. O usufrutuário não é obrigado a pagar as deteriorações resultantes do
Art. 1.403. Incumbem ao usufrutuário:
I - as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebeu; II - as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.
Art. 1.407. Se a coisa estiver segurada, incumbe ao usufrutuário pagar, durante o
usufruto, as contribuições do seguro.
§ 1º. Se o usufrutuário fizer o seguro, ao proprietário caberá o direito dele resultante
contra o segurador.
§ 2º. Em qualquer hipótese, o direito do usufrutuário fica sub-rogado no valor da
indenização do seguro.
Art. 1.408. Se um edifício sujeito a usufruto for destruído sem culpa do proprietário, não
será este obrigado a reconstruí-lo, nem o usufruto se restabelecerá, se o proprietário reconstruir à sua custa o prédio; mas se a indenização do seguro for aplicada à reconstrução do prédio, restabelecer-se-á o usufruto.
Art. 1.409. Também fica sub-rogada no ônus do usufruto, em lugar do prédio, a
indenização paga, se ele for desapropriado, ou a importância do dano, ressarcido pelo terceiro responsável no caso de danificação ou perda.
Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de
Imóveis:
I - pela renúncia ou morte do usufrutuário; II - pelo termo de sua duração;
III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;
IV - pela cessação do motivo de que se origina;
V - pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;
VI - pela consolidação;
VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação;
VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).
Usucapião
Usucapião é uma forma de transferência de propriedade disciplinada pela Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 (Artigo 183 e 191) e pelo Código Civil (artigos 1.238 a 1.244).
Pré-requisito básico e fundamental para aquisição da propriedade por usucapião é a
posse do imóvel, por determinado lapso de tempo, de forma contínua e ininterrupta.
O ornamento jurídico para a usucapião encontra-se em legislação esparsa.
Existem quatro modalidades de usucapião de bens imóveis, as quais se subdividem em um total de oito possibilidades, de acordo com a situação.
USUCAPIÃO ORDINÁRIA
Esta modalidade de usucapião se fundamenta pela prescrição aquisitiva, havendo 2 possibilidades, sendo:
1. Posse prolongada pelo tempo de 10 anos contínuos, com justo título (alguma comprovação da posse) e boa-fé (Art. 1.242 do CC).
2. Posse prolongada pelo tempo de 5 anos contínuos, tendo constituído moradia ou ter realizado obras ou serviços produtivos, bem como tenha havido aquisição onerosa do imóvel com base em registro regular que fora posteriormente cancelado (parágrafo único do Art. 1.242 do CC).
USUCAPIÃO EXTRAORDIN ÁRIA
Esta modalidade de usucapião apresenta 2 possibilidades, sendo uma fundamentada no decurso de tempo que causa a prescrição aquisitiva e outra pela prescrição diminuída por ter o possuidor dado destinação que atende a função social:
1. Posse prolongada pelo tempo de 15 anos contínuos (Artigo 1.238 do CC).
2. Posse prolongada pelo tempo de 10 anos contínuos e ter o possuidor constituído sua moradia, ou ter realizado obras ou serviços produtivos (parágrafo único do Art. 1.238 do CC).
USUCAPIÃO ESPECIAL
Esta modalidade de usucapião apresenta 3 possibilidades, sendo uma para imóvel rural, outra para imóvel urbano individual e uma terceira para imóvel urbano coletivo:
1. Para imóvel rural: Posse prolongada pelo tempo de 5 anos contínuos de imóvel com área máxima de 50 hectares em zona rural, ter tornado a propriedade produtiva, ter constituído moradia e não ser possuidor ou proprietário de outro imóvel, seja urbano ou rural (Artigo 191 da Constituição Federal, Lei nº 6.969/1981 e Artigo 1.239 do CC).
2. Para imóvel urbano individual: posse prolongada pelo tempo de 5 anos contínuos de imóvel em área urbana com, no máximo, 250 m2, onde tenha sido constituída
moradia própria ou da família, não sendo possuidor ou proprietário de outro imóvel seja urbano ou rural, além de não ter tido esse tipo de benefício de usucapião anteriormente Artigo 183 da Constituição Federal, Lei nº 10.257/2001 e Artigo 1.240 do CC).
3. Para imóvel urbano coletivo: posse prolongada pelo tempo de 5 anos contínuos de imóvel em área urbana com mais de 250 m2, destinada à moradia da população
posseira, que estes sejam de baixa renda e que não sejam possuidores ou proprietários de outro imóvel urbano ou rural (Lei nº 10.257/2001).
USUCAPIÃO POR ABANDO NO DO LAR DE EX -CÔNJUGE
Por esta modalidade de usucapião, aquele que exercer, por 2 anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m², cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua mutilizando-oradia utilizando-ou de sua família, adquirir-lhe-á utilizando-o dutilizando-omíniutilizando-o integral, desde que nãutilizando-o seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural (Art. 1.240-A do CC e Lei nº 12.424/2011).
