Conforme já explanado em tópico anterior, a maior extensão do Complexo
Paraisópolis é composta por imóveis de proprietários particulares, os quais, pelo
processo de ocupação e favelização ocorrido, deixaram o local e omitiram-se nos
pagamentos de taxas e tributos sobre eles incidentes.
Assim, com o fulcro de possibilitar a regularização dos imóveis, a
Prefeitura passou a incentivar a doação dessas terras para o programa, com a
remissão das dívidas tributárias.
Foi sancionada em 13 de outubro de 2005 a Lei 14.062 – regulamentada pelo Decreto 47.144, de 30 de março de 2006 – que autoriza o Executivo a receber em doação imóveis destinados ao Programa Paraisópolis e a conceder remissão de créditos tributários e anistia de multas incidentes sobre tais imóveis. Nesta hipótese, o proprietário será beneficiado pelo perdão de sua dívida. São medidas que visam incentivar o proprietário a doar o imóvel subutilizado, evitando que a Prefeitura arque com despesas de desapropriação ou que seja enfrentada a complexidade e morosidade de ações de usucapião.158
Ainda, aqueles que não possuem dívidas e desejam doar suas terras
deverão utilizar-se do instrumento de transferência do direito de construir previsto no
artigo 217 do Plano Diretor Estratégico (Lei 13.430) e artigo 26 da Lei nº 13.885/04.
158 PONTUAL, Ricardo Duarte. Proposta para o estabelecimento do plano de regularização urbanística e fundiária de núcleos habitacionais da cidade de São Paulo. Dezembro de 2006, p. 39. Disponível em
<http://www.habisp.inf.br/theke/documentos/estudosepesquisas/proposta_plano_regularizacao_urbani stica_fundiaria.pdf>. Acesso em 23 set. 2013.
O trabalho desenvolvido por Ricardo Duarte Pontual
159, no ano de 2006,
apontava problemas decorrentes da falta de publicidade da possibilidade de doação
dos imóveis constatada pelo nível baixíssimo de adesão, além da falta de cadastro
dos compradores originais, assim como grande dificuldade para levantamento e
identificação dos proprietários de cada um dos lotes: “Convém considerar que ainda
não está definido o enquadramento legal que será utilizado para amparar a futura
transferência de áreas do município para os atuais ocupantes que se habilitarem a
ser titulados”.
Assim, a peculiaridade que envolve o projeto Paraisópolis – onde a
maioria dos imóveis não é público – traz novos desafios a serem enfrentados para
alcançar a regularização.
Ainda, em material disponibilizado pela Rádio Paraisópolis
160, em maio de
2008, consagrou-se a promoção da regularização urbanística das áreas públicas
municipais ocupadas por população de baixa renda, através da outorga de termos
de Concessão de Uso para Fins de Moradia, nas seguintes formas:
(...) segurança da posse:
posse legalizada, através da outorga de termos de concessão ou autorização de uso;
registro das áreas e dos termos de concessão ou autorização nos CRIs. integração formal das áreas na cidade:
endereço oficial; IPTU;
facilitação do acesso oficial a serviços públicos (água, esgoto, etc.).
Na matéria é tratada a regularização fundiária como forma de intervenção
nas áreas particulares – peculiaridade do Projeto Paraisópolis – com construção de
unidades habitacionais para reassentamento de famílias, através de dois institutos
jurídicos principais, o primeiro que possibilita e estimula as doações, e, o segundo
por meio da desapropriação de 190 mil m².
159 Ibidem.
160 Disponível em SÃO PAULO. Prefeitura Municipal. Programa Paraisópolis. Regularização Fundiária. Política Habitacional da Cidade de São Paulo. Disponível em <http://paraisopolis.org/wp- content/uploads/2008/05/Regulariza%C3%A7%C3%A3o-Fundiaria-Conselho-Gestor.pdf>. Acesso em 18 out. 2013.
Tem direito à concessão de uso especial para fins de moradia aquele que,
nos termos da Medida Provisória 2.200/01 em seu artigo 1º:
Aquele que, até 30 de junho de 2001, possuiu como seu, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, até duzentos e cinquenta metros quadrados de imóvel público situado em área urbana, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, tem o direito à concessão de uso especial para fins de moradia em relação ao bem objeto da posse, desde que não seja proprietário ou concessionário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural.
Já a concessão de direito real de uso é faculdade do Poder Público
mediante a existência de utilidade pública ou interesse social, através de autorização
legislativa, podendo ser concedida a título gratuito ou oneroso, e, pelo prazo
indeterminado ou determinado.
Na concessão do direito real de uso há discricionariedade em relação à
restrição temporal desta, uma vez que há faculdade do Poder Público em fixar se é
onerosa e por prazo determinado, com duas possibilidades de finalidade: a utilidade
pública ou a moradia. Enquanto a concessão de uso especial para fins de moradia é
direito subjetivo, sempre implica prazo indeterminado, sendo gratuita e
obrigatoriamente tem a finalidade exclusiva de moradia.
Além destes instrumentos, serão utilizadas as diversas modalidades de
usucapião, sendo elas exaustivamente explanadas no item 3.3, o usucapião especial
de imóvel urbano (posse por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, até
duzentos e cinquenta metros quadrados situado em área urbana, utilizando-o para
sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel
urbano ou rural), plúrima (vários autores contra um mesmo com a área de cada um
descrita em croqui com individualização) e coletivo (diversos autores que com o
sucesso tornar-se-ão condôminos na propriedade do imóvel sem margem de
delimitação).
161161 SÃO PAULO. Prefeitura Municipal. Op. cit. Disponível em <http://paraisopolis.org/wp- content/uploads/2008/05/Regulariza%C3%A7%C3%A3o-Fundiaria-Conselho-Gestor.pdf>. Acesso em 18.10.2013.
Além destes mecanismos, o Poder Público conta com todas as inovações
da Lei Minha Casa Minha Vida que determina a adoção de dois mecanismos na
implantação da regularização:
Demarcação urbanística: procedimento administrativo pelo qual o Poder Público, no âmbito da regularização fundiária de interesse social, demarca imóvel de domínio privado, definindo seus limites, área, localização e confrontantes, com a finalidade de identificar seus ocupantes e qualificar a natureza e o tempo das respectivas posses;
Legitimação de posse: ato do Poder Público destinado a conferir título de reconhecimento de posse de imóvel objeto de demarcação urbanística, com a identificação do ocupante e do tempo e natureza da posse.
O Poder Público responsável pela regularização fundiária de interesse social poderá lavrar auto de demarcação urbanística, com base no levantamento da situação da área a ser regularizada e na caracterização da ocupação162.