Altura das edificações

A partir do levantamento da data de construção das edificações de cada uma das três centralidades, e o registro dos dados nos respectivos mapas de cada área (Figuras 53 a 55), foi possível analisar que as três áreas em estudo tem uma variação de configuração formal das edificações com relação à altura (Gráfico 3).

Gráfico 3 – Número de pavimentos das edificações dos trechos de levantamento de dados das três áreas de estudo: Park Avenue, Av. Paulista e Av. Dr. Chucri Zaidan.

O trecho de levantamento da Park Avenue tem uma grande quantidade de edificações baixas, entre 1 e 9 pavimentos, o que corresponde a aproximadamente 48% do total, como pode ser observado na cor azul clara do Gráfico 3. Por outro lado, já possui 4 edifícios com número de pavimentos entre 50 e 59, o que corresponde a 3% do total.

A Avenida Paulista, por sua vez, apresenta quase 45% de edifícios com até 9 pavimentos, sendo exatamente 50 unidades, e uma parcela também expressiva de edifícios entre 10 e 19 pavimentos, o que corresponde a aproximadamente 39% do total. Apenas um edifício na área levantada tem mais do que 30 pavimentos.

A Avenida Dr. Chucri Zaidan, é a avenida com menor gabarito de altura entre as três áreas selecionadas, apresentando 62% das edificações entre 1 e 9 pavimentos e apenas um edifício com mais de 30 pavimentos. Quando se compara a média do número de pavimentos dos três trechos em análise, pode-se observar que a Park Avenue tem a maior média com 16 pavimentos. A Avenida Paulista e a Avenida Dr. Chucri Zaidan apresentam valores muito próximos, com média de 11 pavimentos e 10 pavimentos respectivamente (Tabela 3). Estes dados demonstram que apesar de a Park Avenue possuir proporcionalmente a maior quantidade de edifícios até 09 pavimentos, é uma área que passou por um processo de verticalização significativo, que elevou a média geral.

Local do levantamento Média do nº de pavimentos

Park Avenue – NY 16

Avenida Paulista – SP 11

Av. Dr. Chucri Zaidan - SP 10

Tabela 3 – Média do número de pavimentos das edificações nos trechos em análise.

0 10 20 30 40 50 60 70 80

Park Avenue Av. Paulista Av. Dr. C. Zaidan

Quantidade de edifícios

Número de pavimentos das edificações

50 - 59 pav. 40 - 49 pav. 30 - 39 pav.

A análise do número de pavimentos das edificações nos trechos levantados está relacionada com a questão da verticalização de setores das cidades e, consequentemente, com o aumento da densidade demográfica e diminuição de espaços livres de edificação.

A cidade vertical envolve a noção de edifício alto, de arranha-céu. A verticalização foi definida como a multiplicação efetiva do solo urbano, possibilitada pelo uso do elevador. A essa ideia associam-se a característica da verticalidade, o aproveitamento intensivo da terra urbana (densidade) e o padrão de desenvolvimento

tecnológico do século XX, demonstrando-se a relação

verticalização/adensamento. (SOMEKH, 1997, p.20).

Ao mesmo tempo em que a verticalização representa um aumento de área construída em áreas urbanas já consolidadas e com aproveitamento de infraestrutura existente, por outro lado, também representa um aumento populacional que necessita proporcionalmente de mais áreas para circulação, permanência, acesso.

Nos setores residenciais verticalizados surge a demanda por mais áreas de uso livre de edificações voltadas para os usos de recreação e lazer, como as praças e parques. Nos setores de comércio e serviços, há um aumento na demanda por áreas para atividades a ser realizada no tempo livre dos funcionários, principalmente em horários de intervalo do trabalho. Em qualquer um dos casos, existe uma necessidade de aumento de áreas para uso coletivo.

A verticalização também está relacionada com a legislação que regulamenta os diferentes setores das cidades.

Nos anos 90, quando se estudou a forma de ocupação da cidade de São Paulo, observou-se que, em relação a outras metrópoles, as áreas verticalizadas da cidade não eram efetivamente densas. Uma das justificativas para o fato era justamente a legislação urbanística que sempre limitou os coeficientes de aproveitamento permitidos, como instrumento de controle das densidades. O objetivo era de evitar maior saturação do sistema viário e de infraestrutura, ao mesmo tempo em que tentava se controlar os valores do solo urbano (SÃO PAULO, 1990).

[...] o estabelecimento de coeficientes não determina necessariamente a densidade demográfica: o coeficiente de aproveitamento determina a densidade construída, mas a demográfica será muito influenciada pelos padrões de urbanização e pela própria renda média da população que habita determinada área (SÃO PAULO, 1990, p. 110).

De acordo com o perfil histórico, Souza (2005) observou que o processo de urbanização de São Paulo, inicialmente ocorreu horizontalmente, se espraiando para áreas cada vez mais distantes do centro, principalmente devido ao baixo custo dos terrenos. O início do processo de verticalização de São Paulo aconteceu nos anos de 1910, a partir da construção de edifícios de escritórios localizados na área central da cidade.

Após a crise de 1929, acontece um aumento significativo deste processo de verticalização, principalmente para escritórios, apresentando maior destaque na chamada região do Centro Novo.

Já nos anos 1940, a cidade apresentou uma nova tendência de expansão vertical, desta vez com os edifícios residenciais dos bairros próximos ao setor sudoeste do centro.

Até a promulgação da Lei 5.261, em 1957, a legislação urbanística controlava apenas a altura dos edifícios, a partir do estabelecimento de alturas máximas permitidas. Fora da região central, por exemplo, a altura máxima era de 80 metros. A Lei 5.261 passou a utilizar os coeficientes de aproveitamento para controle da verticalização, e limitou em seis vezes a área do terreno para uso comercial e quatro vezes a área do terreno para o uso residencial (ROLNIK; KOWARIK; SOMEKH, 1991).

A Lei de Zoneamento de 1972 trouxe novos limites para os coeficientes de aproveitamento, associados não mais apenas ao tipo de uso do edifício, mas atrelado a uma diferenciação da trama da cidade.

Em 4% da área de São Paulo, nas zonas estritamente residenciais, o coeficiente máximo é 1; em 86%, o coeficiente máximo é igual a 2; e em apenas 10% da cidade atinge quatro vezes a área (ROLNIK; KOWARIK; SOMEKH, 1991, p. 111).

A opção por permitir o máximo coeficiente de aproveitamento, equivalente a construção de quatro vezes a área do terreno em apenas 10% da cidade, é uma das variáveis que fizeram com que os níveis de densidade construída de São Paulo fossem relativamente menores do que em outras metrópoles.

Em Nova York, os coeficientes máximos de aproveitamento correspondem a índices de 18 a 20 vezes a área do terreno.

Kuchpil (2002) observa que a Europa apresentou um crescimento de cidades na horizontal, anexando áreas próximas às já consolidadas, enquanto na América, houve um paralelismo entre crescimento horizontal, com os subúrbios residenciais, e o crescimento vertical, com o adensamento de áreas consolidadas.

A análise dos dados históricos sobre o processo de verticalização de São Paulo permite compreender porque há uma diferença expressiva na proporção das alturas dos edifícios da Park Avenue, com relação à Avenida Paulista e à Avenida Doutor Chucri Zaidan.