São Paulo

Esta parte do capítulo tem por objetivo apresentar a Legislação Municipal vigente atualmente em São Paulo, através da Lei 13.430 (Plano Diretor Estratégico de São Paulo, de 13 de setembro de 2002) e da Lei 13.885 (Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras, de 25 de agosto de 2004), com o objetivo de identificar como e onde a Legislação Municipal aborda a questão da implantação de espaços para o uso público em propriedades privadas.

A Lei 13.430 que implanta o Plano Diretor Estratégico de São Paulo, de 13 de setembro de 2002, através do Projeto de Lei nº 290/02, do Executivo, dividiu o território do Município em duas macrozonas complementares: a Macrozona de Proteção Ambiental e a Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana (art. 147 da Subseção I, da Seção II da Lei).

A Seção III desta mesma Lei trata do Zoneamento do Município e estabelece que a Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, se configura como a área que possui diferentes graus de consolidação e manutenção e que, portanto, compreende as seguintes zonas de uso: I – ZER – Zonas Exclusivamente Residenciais; II – ZIR – Zona Industrial em Reestruturação; e III – ZM – Zonas Mistas.

As Zonas Mistas (ZM) correspondem às áreas destinadas à implantação de usos residenciais e não residenciais, de comércio, de serviços e indústrias, conjugadamente aos usos residenciais, segundo critérios gerais de compatibilidade de incômodo e qualidade ambiental (art. 164 da Subseção III, da Seção III, que dispõe sobre o Zoneamento).

Dois anos após a implantação do Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo, foi promulgada a Lei nº 13.885, em 25 de agosto de 2004,

que institui os Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras, dispõe sobre o parcelamento, disciplina e ordena o Uso e Ocupação do Solo do Município de São Paulo (Projeto de Lei nº 139/04, do Executivo). Esta Lei instituiu mais um tipo de zona, a Zona de Centralidade, que pode ser uma ZCP – Zona de Centralidade Polar, ou uma ZCL, Zona de Centralidade Linear¹⁶.

As duas zonas: as Zonas Mistas (ZM) e as Zonas de Centralidades (ZC) são de especial interesse para esta pesquisa, pois são dentro destas zonas que foram determinadas as Áreas de Intervenção Urbana¹⁷, que trata dos eixos e polos de centralidades, e onde pode se utilizar uma bonificação de área construída, em função da criação de espaços públicos dentro dos lotes. Esta bonificação está estabelecida na Seção IV da Lei 13.885, que

trata das características de aproveitamento, ocupação e

dimensionamento dos lotes, em seus artigos 195 e 196, que dispõe sobre a utilização dos pavimentos térreos de edifícios:

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Centralidades lineares ou polares são áreas onde se pretende estimular a intensificação e diversificação dos usos do solo e a formação de polos terciários, propiciando adensamento populacional (segundo definição do item XII, do Art. 2º da Lei nº 13.885, de 25 de agosto de 2004 – que institui os Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras). 17

Áreas de Intervenção Urbana são porções do território de especial interesse para o desenvolvimento urbano, objeto de projetos urbanísticos específicos, nas quais poderão ser aplicados instrumentos de intervenção, previstos na Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001 - Estatuto da Cidade, para fins de regularização fundiária, execução de programas e projetos habitacionais de interesse social, constituição de reserva fundiária, ordenamento e direcionamento da expansão urbana, implantação de equipamentos urbanos e comunitários, criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes, criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental. (segundo definição apresentada no Capítulo II - que trata do Uso e Ocupação do Solo – no Art. 146, da Lei 13.430 - Plano Diretor Estratégico de São Paulo, de 13 de setembro de 2002).

Art. 195. Em lotes com duas ou mais frentes, nos casos em que o pavimento térreo seja destinado às atividades não residenciais de acesso público, não exclusivo dos condôminos ou ocupantes da edificação, bem como à circulação de pedestres, entre as vias:

I. O recuo mínimo lateral e de fundos será exigido a partir da altura de 12 m (doze metros) acima do perfil natural do terreno com prejuízo da taxa de ocupação, mas sem prejuízo da taxa de permeabilidade e do recuo mínimo de frente;

II. Será concedido gratuitamente um acréscimo de área computável ao

equivalente a 50% (cinquenta por cento) da área coberta destinada à circulação de pedestres entre as vias no pavimento térreo;

III. Nos casos em que o lote ocupar toda a quadra, o recuo obrigatório de frente será exigido apenas para duas das frentes do lote.

Art. 196. Quando no mínimo 50% (cinquenta por cento) da área do lote for destinada para praça de uso público, poderá ser acrescida gratuitamente à área construída decorrente do coeficiente de aproveitamento básico, uma área construída computável equivalente a 50% (cinquenta por cento) da área destinada àquela finalidade, desde que:

I. O lote tenha duas ou mais frentes e área igual ou maior que 2.500 m2 (dois mil e quinhentos metros quadrados);

II. A área destinada à praça de uso público seja devidamente averbada em Cartório de Registro de Imóveis, não sendo permitido seu fechamento ou ocupação com edificações, instalações ou equipamentos.

A Lei nº 13.885 (SÃO PAULO, 2004), que institui os Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras, foi dividida em três partes:

 Parte I da Lei – trata das Normas Complementares ao Plano Diretor Estratégico

 Parte II da Lei – apresenta os Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras

 Parte III da Lei – disciplina e Ordena o Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo - LUOS

Os Anexos da Parte II da Lei compreendem os Planos Regionais de cada uma das 31 Subprefeituras: Aricanduva, Butantã, Campo Limpo, Capela do Socorro, Casa Verde, Cidade Ademar, Cidade Tiradentes, Ermelino Matarazzo, Freguesia do Ó, Guaianases, Ipiranga, Itaim Paulista, Itaquera, Jabaquara, Jaçanã/Tremembé, Lapa, M’Boi Mirim, Moóca, Parelheiros, Penha, Perus, Pinheiros, Pirituba/Jaraguá, Santana/Tucuruvi, Santo Amaro, São Mateus, São Miguel Paulista, Sé, Vila Maria /Vila Guilherme, Vila Mariana e Vila Prudente.

A partir da leitura e análise destes Anexos, foi possível identificar que em três deles havia menção ao tema da criação de espaços públicos em áreas privadas (Figura 228).

 _{O Anexo VIII da Lei 13.885, no Livro VIII, que institui o Plano} Regional Estratégico da Subprefeitura da Lapa.

 O Anexo IX da Lei 13.885, no Livro IX, que institui o Plano Regional Estratégico da Subprefeitura da Sé.

 O Anexo XII da Lei 13.885, no Livro XII, que institui o Plano Regional Estratégico da Subprefeitura da Vila Mariana.

Figura 228 – Mapa do Município de São Paulo, em destaque as três Subprefeituras – Lapa, Sé, Vila Mariana - que contemplam o tema da criação de espaços públicos em áreas privadas.

O uso coletivo em lotes privados na cidade de São Paulo não é recente. A cidade já apresenta alguns exemplos bem sucedidos de térreos com livre acesso à população, tanto de espaços fechados e cobertos, como áreas livres ajardinadas.

Entre os exemplos mais conhecidos estão: o Conjunto Nacional (1956) (Figura 229 e 230), e o edifício Copan (1961) projetado por Oscar Niemeyer (Figuras 231 a 233).

Figura 229 – Edifício do Conjunto Nacional, Avenida Paulista.

Figura 230 – Galeria comercial do Conjunto Nacional, Av.Paulista.

Figura 231 – Galeria comercial do COPAN.

Figura 232 – Galeria comercial do COPAN.

Exemplos do século XXI são os empreendimentos Times Square Cosmopolitan Mix (2001), em Moema (Figura 234), e o Brascan Century Plaza (2003), na Vila Olímpia (Figura 235), ambos projetos do escritório Königsberger e Vannucchi; e o Rochaverá Trade Center (2008), na Marginal Pinheiros, projeto de Aflalo e Gasperini (Figuras 236 e 237).

Figura 234 – Praça do Times Square Cosmopolitan Mix.

Figura 235 – Vista da Praça do Brascan Century Plaza.

Figura 236 – Edifícios do Rochaverá Trade Center. Figura 237 – Praça entre os edifícios do

Rochaverá.

Estes empreendimentos estão localizados em áreas de centralidades do município de São Paulo, que corresponde ao quadrante sudoeste da cidade, região identificada por Flávio Villaça (2001, p.339) como área predominantemente de segregação na distribuição espacial dos bairros ocupados por camadas de alta renda.