O objectivo da gestão do armazém é proporcionar à Manutenção, nas melhores condições técnicas e económicas, a logística imediata dos artigos e dos sobressalentes necessários para o seu desempenho.
Uma gestão eficaz dos stocks é importante para qualquer empresa, uma vez que stock insuficiente pode provocar por vezes a paralisação dos equipamentos e dos técnicos da manutenção. O controlo de stocks envolve um planeamento cuidadoso de forma a assegurar que a Manutenção tem stock suficiente na qualidade desejada e no tempo certo. Num ambiente de manutenção planeada, uma das vertentes do planeamento é precisamente ter os materiais também planeados.
Para que se possam satisfazer atempadamente os pedidos da Manutenção, os materiais devem estar disponíveis a partir do stock, embora algumas empresas optem por sistemas de stock Just In Time, ou seja, encomendam aos fornecedores apenas na hora exacta de modo a não terem despesas de aquisição e de posse. No entanto a grande maioria desses fornecedores também optam por entregas Just In Time o que retarda ainda mais a disponibilidade do material.
No caso particular do edifício Atrium Saldanha o stock de armazém é essencialmente constituído por material consumível (lâmpadas, balastros, silicones, parafusos, lubrificantes, etc.) e peças de maior desgaste (correias de distribuição, bombas de condensados, termóstatos, etc.).
As necessidades de aprovisionamento de materiais são determinadas quando um dos técnicos de manutenção detecta a necessidade de repor stocks para restabelecer os níveis desejados ou através do planeamento da manutenção (por exemplo: é necessário comprar os filtros de ar das UTAs para se substituírem daqui a 2 meses).
A Manutenção procura garantir que o stock de materiais consumíveis em armazém se mantenha nos níveis mais baixos possíveis permitindo manter os níveis de serviços adequados, ou seja, manter o stock existente a níveis razoáveis de modo a não existirem atrasos nos trabalhos.
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Há medida que os materiais de stock vão sendo usados, a informação do número de materiais utilizados na realização das tarefas de manutenção é inserida nas ordens de trabalho (OT) e transmitida à gestão da manutenção, neste caso ao director de manutenção, que avalia a necessidade de encomendar ou não esse material. O dimensionamento das quantidades a encomendar é, na maioria dos casos, estabelecido por sensibilidade e baseado no planeamento da manutenção.
Tendo em conta que cerca de 90% do material de stock que se encontra em armazém é material consumível, ou seja, material que se utiliza com frequência, optar por um sistema de stock Just In Time para este tipo de material não seria vantajoso.
No entanto para materiais de desgaste (correias de distribuição, válvulas, filtros de ar, etc.) já seria interessante do ponto de vista económico optar-se por um sistema Just In
Time, ou seja, só adquiridos quando forem necessários, decorrente de exigências do
planeamento (por exemplo, um jogo de correias de transmissão para a revisão dos ventiladores das UTAs só terá razão para ter existência em armazém a pouca distância dessa intervenção), em vez de se terem grandes quantidades em armazém. Isso verifica- se por exemplo nos filtros de ar das UTAs, que são comprados algumas semanas antes da próxima mudança de filtros, evitando desse modo ter em armazém o elevado número de filtros que são necessários para cada mudança.
A instalação de um software de gestão de manutenção seria certamente um “aliado” da Manutenção no que diz respeito à gestão de stocks uma vez que além de outros recursos, permitiria, como já foi referido anteriormente, a organização dos materiais de manutenção, não só os de armazém, como também outros necessários para as tarefas de manutenção. Os avisos de alerta, quando se atingem níveis mínimos de stock, permitiriam que não se chegasse a uma situação de ruptura de stock como se verifica algumas vezes.
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6 Conclusões
A realização de um estágio desta natureza exige um estudo completo do princípio de funcionamento das instalações técnicas instaladas em grandes edifícios para que se possa compreender e fazer uma análise dos procedimentos de manutenção preventiva a realizar na manutenção dos equipamentos.
O estabelecimento de uma política de manutenção e condução não é uma tarefa fácil nem tão pouco exequível a partir de padrões inalteráveis e pré-estabelecidos, ou seja, depende de inúmeros factores que, particularmente na indústria imobiliária, são extremamente variáveis e vão desde a dimensão, a tipologia dos espaços, a sua funcionalidade, as soluções técnicas, o nível de automação, até à cultura da própria empresa.
Um edifício moderno tem particularidades técnicas que exigem uma gestão de manutenção esclarecida, reforçada pela legislação moderna que exige que os edifícios sejam objecto de planeamento da sua manutenção. Por outro lado, a informática e a automação têm vindo a dar passos significativos nesta área para que se tornem mais simples todas as actividades ligadas à Gestão Técnica de Edifícios.
A gestão da manutenção de edifícios utiliza exactamente os mesmos conceitos e metodologias de qualquer gestão de manutenção, comtemplando algumas particularidades decorrentes da natureza técnica dos seus equipamentos e de exigências legais de monitorização de consumos energéticos e de QAI. Entre essas particularidades, constam-se as seguintes exigências particulares:
- Plano de manutenção e decorrente registo histórico com identificação dos interventores;
- Técnico responsável qualificado e credenciado (TRF);
- Manutenção de AVAC por técnicos qualificados e credenciados (TIM);
- Auditorias energéticas e de qualidade do ar interior periódicas, em cada 2, 3 ou 6 anos, conforme a tipologia do edifício;
- Implementação obrigatória das medidas de melhoria que forem identificadas como necessárias e julgadas viáveis sob o ponto de vista técnico-económico.
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O acompanhamento das equipas de manutenção nas tarefas de manutenção, que se estendeu ao longo de todo o estágio, interagindo com os diversos equipamentos que fazem parte da vasta gama de instalações técnicas do edifício, foi sem dúvida uma experiencia enriquecedora que permitiu comprovar a importância da manutenção das instalações técnicas e o impacto que esta tem na eficiência energética de um edifício e na qualidade do ar interior. Por outro lado, também se veio a comprovar que “...a manutenção é quase sempre vista como um mal necessário…”, como muitos autores referem nos seus livros, e que os orçamentos destinados à manutenção do edifício dependem muito dos seus lucros e da sua valorização por parte de “quem decide” na área financeira.
Depois de uma caracterização geral das instalações técnicas que existem na grande maioria dos grandes edifícios, foi feita uma caracterização, individual, das instalações existentes no edifício Atrium Saldanha.
A análise das tarefas de manutenção preventiva de algumas instalações (chillers, caldeiras, etc.), cuja manutenção é feita por empresas externas, apresentou algumas dificuldades dado serem equipamentos específicos, que requerem um estudo bastante aprofundado do seu princípio de funcionamento, de modo a que se consiga ter uma percepção das intervenções a serem adoptadas na sua manutenção. Para estes equipamentos, a análise baseou-se nas check-lists do Plano de Manutenção do edifício. Da mesma maneira, verificaram-se algumas dificuldades na análise de algumas tarefas de manutenção preventiva executadas pela Manutenção do edifício, uma vez não serem seguidos os respectivos procedimentos de manutenção que fazem parte do Plano de Manutenção. Estes equipamentos são aqueles que apresentam, actualmente, uma maior preocupação em termos da sua Manutibilidade e que requerem por isso uma intervenção do tipo “ O ”, de modo a que possam ser repostos num estado que lhes permita novamente alcançar a função requerida e contribuírem para a eficiência energética do edifício.
Para a manutenção de equipamentos e sistemas com tecnologia muito avançada e que requer pessoal especializado, como é o caso dos Chillers, Caldeiras, Grupo Gerador, Elevadores e escadas rolantes, etc., justifica-se a subcontratação de empresas especializadas, ao contrário de outros equipamentos, cuja manutenção podia ser executada pela equipa de manutenção do edifício que reúne conhecimentos e experiência suficiente para a executar.
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O SGTC instalado no edifício seria, em situações normais, ou seja, com todos os seus equipamentos de campo a funcionar nas devidas condições e programados correctamente, o principal responsável pela redução (significativa) do consumo energético do edifício e do desgaste dos equipamentos, optimizando as instalações que controla e consequentemente a sua manutenção.
No sentido de contribuir para as necessidades prementes de diminuir o consumo de energia no edifício Atrium Saldanha, e consequentemente optimizar assim a função manutenção, podem ser tomadas algumas medidas que poderão contribuir para esse objectivo e equacionar, ao mesmo tempo, estudos no sentido de verificar a viabilidade de determinadas opções.
A instalação de um software de gestão da manutenção ajudaria a Manutenção no planeamento e na implementação das suas operações de manutenção, gerindo de forma eficiente as tarefas de manutenção preventiva e correctiva, a gestão de activos e controle dos stocks.
No sistema de AVAC por exemplo deverá ser feito um estudo/análise, com base nas limitações de energia eléctrica, à aplicação de chillers em substituição dos existentes “RC”, para a produção de bancos de gelo, por forma a poder utilizar este meio de produção/exploração para optimização energética da instalação, rentabilizando o equipamento instalado. Os chiller´s existentes a R22 representam, uma limitação, considerando a sua vida útil face à legislação e regulamentação em vigor, nomeadamente ao nível da aquisição de gás refrigerante. Deverá assim ser elaborado um estudo técnico-económico para verificar a viabilidade do proposto, determinando a sua rentabilidade e impacto no consumo energético do edifício e determinar o impacto da aplicação desta solução na exploração do edifício e no sistema de produção de água gelada. Ainda na central térmica (piso -6), e considerando o peso substancial da produção de água gelada no consumo energético do edifício, podem ser adoptadas medidas de maior vigilância e acompanhamento dos diferentes ciclos de exploração dos chillers. Poderão ser adequadas, de acordo com as necessidades térmicas do edifício, a produção para que sempre que possível evitar as horas de ponta, utilizando nesses períodos, sempre que possível, os bancos de gelo. Durante os meses de menor necessidade térmica de frio, deverão ser utilizados o menor número de chillers possível.
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De maneira a diminuir o consumo térmico de frio, será necessário melhorar a ventilação na área da restauração e equacionar numa fachada dupla, melhorar a ventilação para diminuir a temperatura nesse local durante o verão.
Nos elevadores, poder-se-á estabelecer uma política da sua utilização, no sentido de parar os elevadores durante o fim-de-semana e à noite, tendo em conta as necessidades operacionais do edifício, da vigilância/segurança e causando o menor impacto possível no funcionamento do edifício e reclamações por parte dos utentes.
Deverá ser promovida uma auditoria energética do edifício de acordo com o decreto de lei 79/2006 e promover a aplicabilidade do respectivo decreto de lei, nomeadamente ao nível da manutenção, consumos energéticos e qualidade do ar interior.
Deverão ainda ser revistos/renegociados todos os contratos de manutenção, no sentido de baixar os custos de exploração e solicitar medidas a adoptar para diminuição dos consumos energéticos dos equipamentos representados pelas respectivas empresas. Não fazendo parte dos objectivos do presente documento, a elaboração do Plano de Manutenção Preventiva do edifício Atrium Saldanha 2011, que é uma das exigências legais estabelecidas pelo RSECE, permitiu que este se mantenha actualizado, sendo esta uma das responsabilidades do TRF.
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