Para o cálculo de rentabilidade, utilizou-se a fração ideal do apartamento conforme tabela abaixo:
Fonte: Sol Brasil
Habitações UHs Área Privativa (UHs x Área Privativa Fração
Tipo 1 219 29,14 6.382 0,002581 Tipo 2 100 35,1 3.510 0,003109 Tipo 3 7 53,3 373 0,004721 Tipo 4 6 56,87 341 0,005038 Tipo 5 5 59 295 0,005226 Tipo 6 6 64,65 388 0,005727 Total /Média 343 32,91 11.289
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Análise de Investimento
Tipo do Apto - m² 29,14 35,1 53,3 56,87 59 64,65
Investimento 18.994,91 Rentab. 18.986 Rentab. 18.970 Rentab. 18.968 Rentab. 18.967 Rentab. 18.965 Rentab. -553.512 -666.394 -1.011.102 -1.078.718 -1.119.060 -1.226.071 Ano 1 29.045 5,2% 34.985 5,2% 53.126 5,3% 56.684 5,3% 58.807 5,3% 64.439 5,3% Ano 2 35.741 6,5% 43.051 6,5% 65.374 6,5% 69.753 6,5% 72.365 6,5% 79.295 6,5% Ano 3 41.698 7,5% 50.226 7,5% 76.270 7,5% 81.378 7,5% 84.426 7,5% 92.511 7,5% Ano 4 46.940 8,5% 56.541 8,5% 85.858 8,5% 91.609 8,5% 95.040 8,5% 104.141 8,5% Ano 5 50.429 9,1% 60.743 9,1% 92.239 9,1% 98.417 9,1% 102.103 9,1% 111.881 9,1% Ano 6 51.437 9,3% 61.958 9,3% 94.084 9,3% 100.386 9,3% 104.145 9,3% 114.119 9,3% Ano 7 52.466 9,5% 63.197 9,5% 95.966 9,5% 102.393 9,5% 106.228 9,5% 116.401 9,5% Ano 8 53.515 9,7% 64.461 9,7% 97.885 9,7% 104.441 9,7% 108.353 9,7% 118.729 9,7% Ano 9 54.586 9,9% 65.750 9,9% 99.843 9,9% 106.530 9,9% 110.520 9,9% 121.104 9,9% Ano 10 55.677 10,1% 67.065 10,1% 101.839 10,1% 108.661 10,1% 112.730 10,1% 123.526 10,1% FC Perpetuidade 690.878 831.673 1.261.619 1.345.954 1.396.272 1.529.745 Média 10 anos 8,5% 8,5% 8,5% 8,5% 8,5% 8,5%
Média ano 3 a10 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% 9,2%
TIR Com Perpetuidade 9,7% 9,7% 9,7% 9,7% 9,7% 9,7%
Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de julho de 2015 2) – Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; 4) Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10; 5) FC da Perpetuidade: Perpetuidade calculada com o CapRate de 10,1% e considerando o crescimento do FC em 2% a.a. 6) TIR com Perpetuidade: Cálculo da TIR com o FC de Perpetuidade somado ao FC 10. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2018 e 2022, a partir de 2023 foi considerado crescimento vegetativo de 2% ao ano do fluxo de caixa.
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1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
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A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza
suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m (Bruta).
Líquida: Após Taxas e Impostos e Retenção do Fundo de Reinvestimento Bruta: Antes do Ir e Após Retenção do Fundo de Reinvestimento
Taxa de Atratividade - Entrevista
Líquida 5,0% 7,0%
Bruta 6,5% 9,5%
Setor Imobiliário - Atratividade
Mínima Máxima
Mês 0,50% 1,00%
Ano 6,17% 12,68%
A Caio Calfat realizou em Junho de 2015 entrevistas com duas empresas que comercializam unidades de condo-hotés, a empresa Só Flats e a Compra e Venda de Hotéis, A resposta obtida foi que a faixa de concentração considerada atrativa pelos clientes estava entre:
Informações Públicas - Vendas Secundárias / Condo-Hotel Unidade Valor Anunciado Distrinuição Divulgada Rentabilidade Nominal Mês Rentabilidae Nominal Ano Tryp Campinas 425.000 2.000 0,47% 5,80% Mercure Campinas 310.000 1.657 0,53% 6,61% Ibis Campinas 315.000 1.600 0,51% 6,27% Blue Tree Santo André 350.000 1.640 0,47% 5,77% Blue Tree Verbo Divino 385.000 2.080 0,54% 6,68%
0,50% 6,22%
Em pesquisa direta nos sites de imobiliárias eletrônicas Viva Real ( www.vivareal.com.br) e SóFlats (www.soflatsnet.com), - informações que não foram auditadas, foram obtidos os
seguintes dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em estudo:
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1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): O setor imobiliário atrai investidores de vários perfis, diz- se e aceita-se quando se planejam projetos nessa área, que potenciais investidores estão interessados em taxas entre 6,17% a 12,68% ao ano (bruto).
2. Rentabilidade do Setor de Condo-hotéis - Pesquisa: A rentabilidade desse setor varia conforme cada mercado e condições específicas do momento analisado. Dados do mercado secundário colhidos, com unidades similares e de mercados próximos de Itu (SP), apontam uma média de 6,22% a,a.; em outra fonte consultada, entrevistas com executivos de empresas especializadas em comercialização de condo-hotéis, o interesse dos investidores estaria concentrado na faixa entre 6,5% e 9,5% a.a., considerando taxa bruta (antes do IR e após a retenção do Fundo de Reinvestimento), o que equivaleria a aproximadamente uma faixa de 5% a 7% a.a. após todos as taxas, impostos e retenções.
3. Taxa de Rentabilidade para Cálculo da Perpetuidade: foi adotado a taxa de 10,1%, rentabilidade nominal e simples estimada para o fluxo de caixa do ano 10. Foi adotado essa taxa pelo método de perpetuidade que considera trazer FC futuros para o presente, assim a rentabilidade corrente do FC 10 representaria a taxa de capitalização para os fluxos futuros.
4. Cálculo da TIR: A TIR foi calculada com o acréscimo da Perpetuidade no último ano; tal metodologia foi adotada pois o perfil de investimento de hotelaria é de longo prazo, não exaurindo a capacidade de geração de caixa no décimo ano de operação. Assim, utilizou-se o CapRate de 10,1% e considerou-se o crescimento vegetativo de 2% a.a. do FC do hotel nos últimos cinco anos. A TIR representa a máxima rentabilidade que um fluxo de caixa determinado pode gerar em relação ao investimento realizado. ( Ver Anexo: Cálculo da Taxa Interno a de Retorno ).
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Empreendimentos similares em operação no mercado
Fonte: Abyara e Saúva Construtora
Em pesquisa direta com as corretoras Abyara e Saúva Construtora e Goincorp Construtora foram obtidos os seguintes dados referências de mercado de lançamentos de empreendimentos localizados em nos mercados do entorno de Itú. Foram analisadas as cidades de Campinas, Jundiaí e Barueri que estão próximas ao mercado em estudo e são comparáveis ao hotel em estudo.
Empreendimento Hotel Contemporâneo Gran Bourbon Alphaville Intercity Premium Jundiaí
Tipo do Empreendimento Condo -Hotel Condo -Hotel Condo -Hotel
Categoria Econômico Midscale Superior Midscale
Localização Campinas Barueri Jundiaí
Qtde Uhs / Aptos 310 461 155
m² apartamentos 20 m² 23.55 m² a 59,35 m² 24,30 m²
Valor de venda (Uhs/Aptos) 470.000 470.000 370.000
Valor de venda/m² 23.000/ m² 20.128/ m² 15.226/m²
Previsão de entrega 2018 2018 2016
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1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
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Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Sofitel Jequitimar Guarujá
Encontra-se em bom estado de conservação, sem necessidade de reparos. O hotel é considerado upscale dadas a estrutura e a gama de serviços que oferece.
O hotel considera como concorrentes o Royal Palm Plaza, o Casa Grande Hotel Resort & Spa e alguns hotéis da cidade de São Paulo como Hyatt, Hilton e Sheraton WTC. Por ser um produto de nível superior, muitas vezes acaba perdendo propostas para hotéis mais acessíveis como o Tauá Hotel & Convention Atibaia e o Paradise Golf & Lake Resort, por clientes que prezam mais pelo custo.
O empreendimento promove shows no Espaço Arena que movimenta a demanda de lazer.
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Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Área Pé-direito Auditório U Diretoria Escolar Banquete Begonia 72 m² 2,60 m 35 21 36 25 0 Bromelia 50 m² 2,45 m 25 18 25 18 0 Manacá 29 m² 3,80 m 0 0 0 0 0 Orquidea 49 m² 2,45 m 25 18 24 18 25 Samambaia 49 m² 2,45 m 30 18 24 20 25 Figueira I 42 m² 4,00 m 30 15 21 24 0 Figueira II 58 m² 4,00 m 30 15 29 24 0 Figueira III 47 m² 4,00 m 45 15 23 24 0 Figueira I + II + III 147 m² 4,00 m 120 51 73 78 70 Ipe I 40 m² 4,00 m 25 10 20 15 0 Ipe II 64 m² 4,00 m 35 20 32 25 0 Ipe III 88 m² 4,00 m 98 25 43 40 0 Ipe I + II + III 194 m² 4,00 m 178 57 96 100 80 Jequitiba I 274 m² 5,20 m 250 60 135 150 200 Jequitiba II 274 m² 5,20 m 250 60 135 150 200 Jequitiba III 274 m² 5,20 m 250 60 135 150 200 Jequitiba IV 274 m² 5,20 m 250 60 135 150 200 Jequitiba I + II + III + IV 1096 m² 5,20 m 1100 0 0 600 1000 Foyer 800 m² 3,70 m 0 0 0 0 0
Sofitel Jequitimar Guarujá
O espaço de eventos Sofitel Jequitimar Guarujá é formado por 16 salas equipadas e com capacidade para até 1.100 pessoas que podem ser adaptadas de acordo com as necessidades dos clientes. O hotel ainda disponibiliza arena ao ar livre, que oferece mais de 6.000m² para eventos de grande porte.
O maior salão é o Jequitibá, que pode ser dividido em 4 salas menores e comporta eventos para até 1.200 pessoas em auditório.
De acordo com a direção do hotel, a maior sala possui uma taxa de ocupação de 40% a 50%, o que representa uma boa utilização do espaço.
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Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Casa Grande Hotel Resort & Spa
Encontra-se em bom estado de conservação, sem necessidade de reparos. Apesar de ser considerado midscale superior, o hotel atua com um mercado semelhante ao Sofitel Jequitimar Guarujá.
Os principais concorrentes do empreendimento são Sofitel Jequitimar Guarujá, Royal Palm Plaza, Bourbon Atibaia Convention & Spa Resort e alguns hotéis da cidade de São Paulo como Hyatt, Hilton e WTC.
Seus principais clientes são estabelecimentos bancários e financeiros, indústrias farmacêuticas, laboratórios, associações médicas, indústrias de bebidas, indústrias automobilísticas e empresas de informática.
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Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Planta Baixa – Salão Imperial Casa Grande Hotel Resort & Spa
O espaço do Casa Grande Hotel Resort & Spa é composto por um Centro de Convenções e um Centro de Exposições.
O Centro de Convenções é formado por 4 salas no piso térreo que podem ser unidas e formam o Salão Imperial, a maior sala, com 800 m² e capacidade para até 800 pessoas em auditório. Além disso, o Centro de Convenções conta também com mais uma sala de 200 m² no pavimento superior.
Já o Centro de Exposições é composto por 4 salas no térreo e 2 no mezanino que são mais utilizadas para feiras e exposições diversas.
Segundo a direção do hotel, são realizados cerda de 450 eventos/ano com uma média de 250 participantes por evento.
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Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Royal Palm Plaza
Encontra-se em bom estado de conservação, sem necessidade de reparos. O atendimento e serviços são compatíveis com a atmosfera requintada do empreendimento.
Concorrentes: Com relação ao espaço de eventos considera o Bourbon Atibaia Convention & Spa Resort, o Paradise Golf & Lake Resort, o Sofitel Jequitimar Guarujá e o Casa Grande Hotel Resort & Spa. Já relacionado a qualidade do produto, considera como concorrentes os hotéis Hilton, Hyatt e Sheraton WTC na cidade de São Paulo, e empreendimentos de outros estados como Costão do Santinho.
Royal Palm Vacation Club: no ano de 2013 o Royal Palm Plaza passou a ser um dos resorts filiados à RCI, operadora que faz intercâmbio de semanas de Timeshare.
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Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Planta Baixa – Salão Imperial Royal Palm Plaza
O espaço de eventos do Royal Palm Plaza é formado por 36 salas e ocupa área de 5.400 m², com capacidade para 3.700 pessoas. O maior salão é o Imperial, que conta com 10 salas e possui capacidade de atendimento para 1.200 pessoas. Além do salão, o hotel ainda conta com a Sala Infante Dom Henrique (150 pessoas), com o Paço dos Nobres (1660 pessoas), com 2 Boardrooms (12 a 18 pessoas) além da Sala de Projeção Lumini (70 pessoas).
De acordo com a direção do hotel, há forte demanda de eventos corporativos, responsáveis pela boa ocupação durante a semana, além de eventos sociais e demanda de lazer que complementa a ocupação aos finais de semana.
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Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Planta Baixa – Salão Orquídea Paradise Golf & Lake Resort
O espaço de eventos do Paradise Golf & Lake Resort conta com mais de 30 espaços diferentes, entre eles áreas abertas, espaços alternativos e espaço gourmet que permitem a realização das mais diversas modalidades de eventos.
A maior sala é o Salão Orquídea que conta com um espaço único (não modulável) de 2.030 m², com 6,40 m de pé-direito que comporta até 2.000 pessoas em auditório.
O último espaço inaugurado foi o Espaço Gourmet, exclusivo para realização de almoços, jantares e festas privativas. O espaço acomoda até 650 pessoas em banquete e conta com um bar.
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Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Bourbon Atibaia Convention & Spa Resort
O hotel encontra-se em estado de conservação adequado nas áreas comuns e privativas, com poucos reparos sendo necessários.
Os principais concorrentes do hotel são o Royal Palm Plaza e o Paradise Golf & Lake Resort.
O restaurante foi ampliado e um anfiteatro para 300 pessoas inaugurado em 2013. Também foram inauguradas dois novos campos de golfe e um campo de paintball de 500m².
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Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Bourbon Atibaia Convention & Spa Resort
O espaço de eventos do Bourbon Atibaia Convention & Spa Resort conta com mais de 10.000 m² de área distribuídos em 47 salas de reuniões e um Pavilhão de 2.028 m², destinado a realização de feiras e exposições. Há o Grand Ballroom - modulável com 1.532 m² para até 2.500 pessoas, com camarote, palco, camarim e sala VIP equipada para videoconferência. Além disso, conta ainda com área para eventos externos, entrada privativa e completa infraestrutura.
Segundo a direção do hotel, não ocorrem muitos eventos sociais nas, pois há a exigência de atrelamento de no mínimo 500 UHs para locação do maior espaço (2.500 pessoas).
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Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Tauá Hotel & Convention Atibaia
As áreas comuns e privativas encontram-se em bom estado de conservação, sem necessidade de reparos.
Seus principais concorrentes são o Bourbon Atibaia Convention & Spa Resort, o Royal Palm Plaza e o Paradise Golf & Lake Resort. No momento, estão ampliando a área de lazer e há projeto de expansão do número de UHs, espaço de eventos, restaurantes e áreas de serviço (informações detalhadas em Oferta Futura).
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Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Planta Baixa – Pavimento do Salão Brasil
Tauá Hotel & Convention Atibaia
Dispõe de 32 salas de eventos no total, sendo a maior delas com 1.007 m² e capacidade máxima para até 1.400 pessoas em auditório. Nenhuma sala do Centro de Convenções do Tauá Hotel & Convention Atibaia é modulável, sendo todas com espaço físico fixo e diversos tamanhos que, segundo a administração do hotel, atende bem as necessidades dos clientes.
Foi informado pela direção do hotel, que a maior sala é utilizada frequentemente, cerca de 2 a 3 vezes por mês. Os principais eventos realizados nesta sala costumam ser sociais, como jantares e festas.
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Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Quality Resort & Convention Center Itupeva
Está localizado em frente ao Hopi Hari e ao Wet´n Wild, e ao lado do Outlet Premium e do Shopping Serra Azul Itupeva.
Mesmo caracterizado como resort, há poucas opções de lazer.
Segundo a direção do hotel, os seus principais concorrentes são o Tauá Hotel & Convention Atibaia, Bourbon Atibaia Convention & Spa Resort, Royal Palm Plaza, Mendes Convention (Santos) e até mesmo hotéis menores como Rancho Silvestre e o Almenat.
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Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Quality Resort & Convention Center Itupeva
O espaço de eventos do Quality Resort & Convention Center Itupeva conta com mais de 1.500 m² de área com 13 salas de reuniões com capacidade total para até 1.460 pessoas em auditório.
O maior salão é o Salão Serrazul, que possui 464 m² e comporta até 500 pessoas em auditório.
Segundo a direção do hotel, a maior sala é a mais utilizada, contando com uma taxa de ocupação anual de cerca de 55%. Para locação dessa sala existe a política de atrelamento com hospedagem.
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