Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira. Contrato de Investimento Coletivo CIC Condo-Hotel Edifício Hotel Itu Terras de São José SP

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Econômico-Financeira

Contrato de Investimento Coletivo – CIC

Condo-Hotel – Edifício Hotel Itu Terras de São José– SP

Grupo Senpar Terras / Sol Brasil Empreendimentos - PGC Construtora

Agosto de 2015

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Viabilidade Mercadológica e

Econômico Financeira

Agosto de 2015

Cliente:

Projeto:

Contrato de Investimento Coletivo – CIC

Condo-Hotel – Edifício Hotel Itu Terras de

São José; projeto que será administrado

pela Accor Hotels e que ostentará a

bandeira Novotel.

Edifício Hotel Itu Terras

de São José - SP

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Este objeto trata-se de estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para o Grupo Senpar Terras e Sol Brasil Empreendimentos/ PGC Construtora entre os meses de julho e agosto de 2015, que desenvolve o projeto Edifício Hotel Itu Terras de São José, na cidade de Itu, SP que será ofertado ao mercado no modelo de Contrato de Investimento Coletivo (CIC) – Condo-Hotel – Edifício Hotel Itu Terras de São José. O estudo segue a metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-24 realizou este trabalho com o objetivo de atualizar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para empreendimento hoteleiro situado na Rua São Paulo Golfe, em Itu - SP.

O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat Jacob, Engenheiro, Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.

Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados

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O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho.

As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte

São Paulo, Agosto de 2015.

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Fundada em 1996, a

CAIO CALFAT

atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e

hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado,

identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.

No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de

mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute – instituição

mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor

por meio de cursos, publicações e ações educacionais.

A

CAIO CALFAT

tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das

quais destacamos alguns na página seguinte:

Mais informações:

www.caiocalfat.com

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6

ATUAÇÃO

 Planejamento e

Desenvolvimento

Hoteleiro e Imobiliário

 Diagnósticos e Retrofit

Hoteleiro

 Planejamento e

Desenvolvimento de

Imobiliário Turístico

 Flat para estudantes

 Comunidades

Planejadas

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7

ANEXO III Deliberação CVM 734/2015 Páginas

I – Tendências e perspectivas macroeconômicas; 37 a 62 II – Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução; 16 a 22 e _{73 a 100} III – Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança; 15 e 64 a 70 IV – Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no

mercado;

23 a 26 e 102 a 110 V – Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval,

despesas pré-operacionais e capital de giro inicial;

28 e 112 VI – Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos

de operação hoteleira; 114 a 120

VII – Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez)

anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados; 30 e 123 VIII – Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento

(rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado; e

31 a 33 e 125 a 127 IX – Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada

para o empreendimento. 12 a 14

O estudo que se apresenta contempla o desenvolvimento de um condo-hotel. Esse tipo de projeto é analisado pelo CVM – Comissão de Valores Mobiliários, o qual determina a necessidade ou não de registro junto ao órgão.

Em abril de 2015 foi publicada a Deliberação 734/2015 que solicita que os Estudos de Mercado e de Viabilidade Econômica Financeira atendam alguns tópicos. Ao lado esses tópicos são listados e anotou-se as páginas em que são atendidos, dessa forma busca-se auxiliar a leitura e conferência dos interessados nesse projeto.

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Contrato de Investimento Coletivo – CIC Condo-Hotel – Edifício Hotel Itu Terras de São José– SP

Rede Accor

Bandeira Novotel

Administração Atrio Hotéis

Categoria Midscale Superior

Uhs 343

Lazer

Contará com piscina, quadras de tênis e campo de futebol, espaço In Balance com fitness center, saunas e salas de massagem, bar e restaurante.

Eventos

Centro de convenções: salão principal com capacidade para até 1.800 pessoas em formato

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1. Sumário executivo

2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial

7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

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O atual objeto de estudo conta com a bandeira Novotel da Accor Hotels, com 343 UHs de 29,14m² a 64,65m² e sala de convenções com capacidade para até 1800 pessoas.

A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de

Investidores Imobiliários Pulverizados – SECOVI – SP e às

orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and

Market Studies – Appraisal Institute. A elaboração das

projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting

for the Lodging Industry. MA.

Este trabalho teve como objetivo atualizar o estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira do projeto Contrato de

Investimento Coletivo – Condo Hotéis – Edifício Hotel Itu Terras de São José, localizado em frente ao Terras de São José Golfe

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1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento

O projeto foi concebido como um hotel midscale superior,

e deve ser operado com a marca Novotel.

A marca Novotel é de propriedade da Accor Hotels.

A Accor Hotels opera no Brasil desde a década de 1970 e

hoje é a empresa com maior número de hotéis e de

unidades habitacionais. Os empreendimentos que

ostentam as marcas Accor podem ser gerenciados,

franqueados ou próprios.

O Novotel terá 343 UHs ofertadas ao mercado conforme o

Memorial de Incorporação exigido pela Lei de

Incorporação 14961/64.

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A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios:

Reconhecimento de Marca: Novotel pertence a rede Accor, que

opera a maior quantidade de hotéis no Brasil, com cerca de 210 unidades empreendimentos.

Canais de Distribuição: a Accor é uma rede mundial de origem

francesa, com cerca de 3.800 hotéis e possui uma rede de marketing e vendas integrada com todas as unidades. A rede Accor possui sua própria rede B2B de reservas, além de acesso B2C via internet.

Tipologia de hotel de eventos e convenções: A marca Novotel em

São Paulo possui três empreendimentos que possuem grande destaque na área de eventos e convenções: Novotel Morumbi, São Paulo Convention Center e Novotel Jaraguá, fato importante para a proposta mercadológica para o hotel em estudo.

1

2

3 4

São Paulo Center Norte Jaragua Convention

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O projeto será administrado deverá ser operado pela Atrio Hotéis, empresa catarinense que está no mercado a mais de 25 anos e administra 21 hotéis da rede Accor no Brasil.

A Atrio Hotéis é especializada no desenvolvimento, implantação e gerenciamento de hotéis nos segmentos de negócios e de lazer. A Atrio possui modelo de negócios, que alia a associação com marcas hoteleiras internacionais a um sistema de gestão focado no retorno para o investidor e a manutenção do seu patrimônio.

No Estado de São Paulo, a Atrio Hotéis está presente com na operação do Ibis Araçatuba (1), Ibis Guaratingueta e Ibis Mogi das Cruzes.

Com a bandeira Mercure, a Atrio está presente em Santa Cataria com o Mercure Jaraguá do Sul (2) e o Mercure Joinville Prinz, e com a bandeira Novotel, em Rio Grande do Sul com o Novotel Porto Alegre Aeroporto (3).

1

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15

1.2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

O hotel em estudo está localizado em frente ao loteamento Terras de São José e possui fácil

acesso a partir da saída 78 da Rodovia Castelo Branco, pela SP-079 Rodovia Waldomiro

Corrêa de Camargo.

De acordo com o Mapa de Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo da cidade, o entorno do hotel em estudo é formado, em sua maioria, por áreas destinadas ao uso exclusivo de

residenciais e por áreas destinadas a implantação de indústrias.

Alguns dos novos empreendimentos na região próxima ao hotel em estudo são: Terras de

São José 2, loteamento de alto padrão com área total de 5 milhões de m², o UNA Loteamento Conceito – Itu (condomínio residencial com 391 lotes com áreas a partir de 360

m²) e o Bethaville 3, complexo industrial e comercial de 338 milhões de m², com 177 lotes sendo 165 industriais a partir de 1000 m² e 12 comerciais, a partir de 360 m².

A região também possui infraestrutura turística como o San Raphael Country Hotel e atrativos como o Parque Maeda, centros eqüestres, de tênis e de golfe.

Hotel em Estudo

Igreja Matriz

Parque do Varvito

Centro Hípico

Golfe Clube

Parque Maeda _Academy of Golf

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1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

A oferta hoteleira local não foi considerada como parte da cesta competitiva do empreendimento em estudo, por não representar concorrência direta.

Após análise do mercado de hotéis de convenções e levantamento dos principais empreendimentos deste segmento, chegou-se a uma área de abrangência

concorrencial de até 150 km da cidade de São Paulo,

acrescido hotéis de Campos do Jordão e Água de São Pedro pela semelhança ao produto em estudo.

Definida esta área, foram considerados apenas os hotéis com mínimo (ou aproximadamente) 100 UHs e capacidade para eventos acima de 250 pessoas.

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Taxa de Ocupação 55%

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

Cesta Competitiva

Item Inauguração Hotel Cidade UHs Eventos

1 1997 Royal Palm Plaza Campinas 500 1200

2 2006 Sofitel Jequitimar Guarujá Guarujá 301 1100

3 2002 Bourbon Convention & Spa Resort Atibaia 572 1500

4 1972 Casa Grande Hotel Resort & Spa Guarujá 265 800

5 2001 Paradise Golf & Lake Resort Mogi das Cruzes 416 2000

6 1993 Fazenda Dona Carolina Itatiba 94 410

7 2010 Blue Moutain Hotel & SPA Campos do Jordão 94 240

8 2008 Tauá Hotel & Convention Atibaia Atibaia 340 1400

9 1984 Vacance Hotel Águas de Lindóia 208 1500

10 1934 Hotel Monte Real Resort Águas de Lindóia 243 1900

11 2006 Quality Resort & Convention Center Itupeva 220 500

12 1940 Grande Hotel São Pedro Águas de São Pedro 117 220

13 1998 Grande Hotel Campos do Jordão Campos do Jordão 95 300

14 1992 Hotel Villa Rossa São Roque 103 400

15 1987 Hotel Alpino São Roque 85 350

3.653 Após a realização dos filtros mencionados, definiu-se a cesta competitiva formada por 15

hotéis de convenções. No total, a cesta competitiva oferece 3.653 UHs.

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Os hotéis diferenciam-se entre si e com o hotel em estudo, seja por preço, localização, produto, serviços ou demanda, por exemplo. Sendo assim, cada hotel da cesta competitiva foi analisado de forma individual e comparado ao produto em estudo para avaliar o nível de competitividade entre eles.

Foram criados índices de competitividade, onde:

1. Primária: compete 100% com o hotel em estudo e todas as UHs são consideradas no grupo competitivo;

2. Secundária: compete 50% com o hotel em estudo e metade do número total de UHs são consideradas no grupo competitivo;

3. Terciária: compete 25% com o hotel em estudo e um quarto do número total de UHs são consideradas no grupo competitivo;

4. Não competitivo: onde o produto é retirado do grupo por não oferecer UHs que possam vir a concorrer com o hotel em estudo.

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Índice de Competitividade

Item Inauguração Hotel UHs IC UHs Comp.

1 1997 Royal Palm Plaza 500 100% 500

2 2006 Sofitel Jequitimar Guarujá 301 100% 301

3 2002 Bourbon Convention & Spa Resort 572 100% 572

4 1972 Casa Grande Hotel Resort & Spa 265 100% 265

5 2001 Paradise Golf & Lake Resort 416 100% 416

6 1993 Fazenda Dona Carolina 94 100% 94

7 2010 Blue Moutain Hotel & SPA 94 50% 47

8 2008 Tauá Hotel & Convention Atibaia 340 100% 340

9 1984 Vacance Hotel 208 50% 104

10 1934 Hotel Monte Real Resort 243 50% 122

11 2006 Quality Resort & Convention Center 220 100% 220

12 1940 Grande Hotel São Pedro 117 100% 117

13 1998 Grande Hotel Campos do Jordão 95 50% 48

14 1992 Hotel Villa Rossa 103 100% 103

15 1987 Hotel Alpino 85 50% 43

3.653 3.291

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Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting IC = Índice de Competitividade

Dessa forma, após essa nova análise, chegou-se a uma cesta competitiva que conta com 15 hotéis, dos quais 3.291 UHs

irão competir efetivamente com as que serão disponibilizadas pelo empreendimento em estudo.

Upscale Midscale Superior Midscale

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20

Abaixo o mapeamento dos hotéis considerados na cesta competitiva:

Fonte: Google Maps – Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Upscale

Midscale Superior Midscale

Grande Hotel São Pedro

Vacance Hotel Monte Real Resort

Royal Palm Plaza

Dona Carolina Blue Mountain Quality Itupeva Bourbon Atibaia Tauá Atibaia Villa Rossa Hotel Alpino

Paradise Golf & Lake Resort

Sofitel Jequitimar Guarujá Casa Grande

Hotel em Estudo

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21

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting Diária - Ao lado os valores da diária média ponderada, calculada com base nos valores do

segmento de lazer e de eventos. As ponderações foram realizadas pela equipe da Caio Calfat e se basearam em entrevistas diretas com executivos

dos hotéis e pesquisas em fontes secundárias,

como, por exemplos, OTA´s – on line travel agency. Os valores não contemplam qualquer valor

referente a alimentos e bebidas.

 Diária Média Geral:

R$ 526,00

Hotel Diária Media

Royal Palm Plaza

Acima de R$ 600,00 Média Simples: R$ 728,00 Blue Moutain Hotel & SPA

Sofitel Jequitimar Guarujá Hotel Villa Rossa

Entre R$ 400,00 e R$ 599,00 Média Simples: R$ 511,76 Bourbon Convention & Spa Resort Atibaia

Paradise Golf & Lake Resort Grande Hotel Campos do Jordão Fazenda Dona Carolina

Casa Grande Hotel Resort & Spa Grande Hotel São Pedro

Quality Resort & Convention Center

Abaixo de R$ 400,00 Média Simple: R$ 263,74 Tauá Hotel & Convention Atibaia

Hotel Alpino

Hotel Monte Real Resort Vacance Hotel

Média Simples: Média Aritmética das Diárias Médias dos Hotéis, sem ponderar pelo volume de vendas

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22

Com a realização do contato com diretores de desenvolvimento de redes hoteleiras, foi possível obter informações dos

empreendimentos futuros abaixo:

Fonte: Google Maps – Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Cidade Royal

1 Midscale com Serviços Reduzidos 1 Midscale Superior Total de 525 UHs Midscale Tauá = 360 UHs Cidade Royal Tauá Atibaia Hotel em Estudo

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Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda

Item Inauguração Hotel UHs UH Comp. Demanda

1 1997 Royal Palm Plaza 500 500 290

2 2006 Sofitel Jequitimar Guarujá 301 301 175

3 2002 Bourbon Convention & Spa Resort 572 572 297

4 1972 Casa Grande Hotel Resort & Spa 265 265 154

5 2001 Paradise Golf & Lake Resort 416 416 241

6 1993 Fazenda Dona Carolina 94 94 47

7 2010 Blue Moutain Hotel & SPA 94 47 24

8 2008 Tauá Hotel & Convention Atibaia 340 340 194

9 1984 Vacance Hotel 208 104 60

10 1934 Hotel Monte Real Resort 243 122 70

11 2006 Quality Resort & Convention Center 220 220 106

12 1940 Grande Hotel São Pedro 117 117 59

13 1998 Grande Hotel Campos do Jordão 95 48 24

14 1992 Hotel Villa Rossa 103 103 52

15 1987 Hotel Alpino 85 43 21

3.653 3.291 1.813

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Legenda:

UH: Número de unidades habitacionais disponibilizadas pelos hotéis; TO (Taxa de Ocupação): Porcentagem de unidades habitacionais que foi preenchida no hotel durante determinado período, calculada através da divisão do número de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais ofertadas; Demanda: número de pessoas que ocupou o hotel durante determinado período, calculado pela multiplicação do número de unidades habitacionais ofertadas pela taxa de ocupação.

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting  Com base nas informações de desempenho

coletadas com os gerentes gerais dos hotéis da cesta, pode-se identificar o número de room

nights vendidos por dia (demanda). O número

de diárias/dia confrontado com o número de UHs disponíveis indica que a taxa de ocupação para a cesta competitiva foi de 55%.

Upscale Midscale Superior Midscale

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24

Com o passar dos anos, adotou-se a taxa de crescimento da demanda (valor ponderado a partir de dados sobre demanda e taxa de ocupação divulgados no relatório Resorts Brasil em Perspectiva – Informativo Especial n° 19 - Edição Anual 2013 - 2014 realizado por Resorts Brasil e Senac e do relatório Resorts no Brasil 2014 realizado por Resorts Brasil e BSH) identificada de 4,55%.

Por segurança e metodologia, a taxa apurada de projeção foi reduzida ao longo tempo para evitar uma super valorização da demanda nas projeções para o mercado e para a inserção do hotel em estudo, com redução de 10% do primeiro ao terceiro ano, do quarto ao sexto ano reduzida em

25%, e 50% do sétimo ao décimo ano.

Taxa de Projeção de Demanda

Taxa Peso

Demanda Resorts do Interior 2,85% 4 Taxa de Ocupação

Resorts Brasil - Senac 5,93% 3

Demanda Resorts Brasil - BSH 5,42% 3

Taxa de Projeção 4,55% 10

Taxas de Projeção de Demanda

Corte Taxa 2015 a 2017 10% 4,09% 2018 a 2020 25% 3,41% 2021 a 2024 50% 2,27% Projeção Demanda Ano Demanda 2014 1.813 2015 1.887 2016 1.964 2017 2.045 2018 2.114 2019 2.186 2020 2.261 2021 2.312 2022 2.365 2023 2.419 2024 2.474

1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

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25

Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se ao reposicionamento dos mesmos em novos grupos competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na cesta em análise.

Entradas:

Royal Palm Convenções – 131 UHs (2018)

Ampliação Tauá Hotel & Convention Atibaia – 360 UHs (2018) Entrada de Segurança – 300 UHs (2019)

Entrada de Segurança – 300 UHs (2020) Saídas:

Hotel Alpino – 43 UHs (2018)

Blue Moutain Hotel & SPA – 47 UHs (2018) Vacance Hotel – 104 UHs (2018)

Hotel Monte Real Resort – 122 UHs (2018)

Projeção de Oferta

Inicial Entrada Saída Final

2014 3291 3291 2015 3291 3291 2016 3291 3291 2017 3291 3291 2018 3291 491 315 3467 2019 3467 300 3767 2020 3767 300 4067 2021 4067 4067 2022 4067 4067 2023 4067 4067 2024 4067 4067

1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

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Desempenho: Adequado ao posicionamento

Diária Média: Posicionamento Hotel Midscale

Desempenho: Ideal é estabilização em pelo menos 52%

Posicionamento Intermediário entre os empreendimentos mais sofisticados e resorts midscale da faixa concorrencial definida Legenda:

Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share – Considerou-se até 3% de penetração positiva pois é um hotel realinhado para novas tecnologias na área de eventos, considerada superior aos considerados concorrentes. Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 5% e 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o mercado inteiro. Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de Agosto de 2015. Projeção de diária média: Diária média ano 1 foi baseada na análise da cesta competitiva Upscale, Midscale Superior e Midscale – pag. 21 e 88, os demais anos refletem processo de posicionamento do hotel no mercado – marca, localização e público alvo.

Oferta Hotel X mercado Demanda Desempenho

Mercado Hotel Total D. Ideal Penetração Pick UP Mercado Hotel % TO DM

2018 3467 343 3810 9,00% 80,00% 8 2114 160 46,73% R$ 490,00

2019 3767 343 4110 8,35% 90,00% 10 2186 174 50,79% R$ 514,50

2020 4067 343 4410 7,78% 100,00% 12 2261 188 54,77% R$ 522,22

2021 4067 343 4410 7,78% 103,00% 14 2312 199 58,09% R$ 530,05

2022 4067 343 4410 7,78% 103,00% 16 2365 205 59,90% R$ 537,47

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27

1.5. Resultado para Investidores:

Resumo da Projeção Operacional e Financeira para o Hotel - Modelo completo e premissas utilizadas ver as páginas 114, 115 e 118 a 120 Percentual - proporção do valor registrado em relação à receita bruta gerada pelo hotel

Resultado para Investidor Antes IR 2018 2019 2020 2021 2022

Receita Variável dos Locadores 11.149.081 23,2% 13.743.246 25,2% 16.050.928 26,7% 18.081.771 27,9% 19.433.246 28,6%

Aluguel Fixo 102.900 0,2% 102.900 0,2% 102.900 0,2% 102.900 0,2% 102.900 0,2%

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1.6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial

Tabela de Vendas Dezembro de 2014 – Valores a Vista, podem variar conforme tabela de venda escolhida pelo comprador e data da compra.

Fonte: Sol Brasil

Tipologia N° de UHs m² privativo Valor UH

Por Unidade Valor de Venda da Unidade Desembolso total por m² Decoração Pré-Operacional e Capital de Giro Afiliação 1 219 29,14 484.307 57.697 9.908 1.600 553.512 18.995 2 100 35,1 583.362 69.498 11.934 1.600 666.394 18.986 3 7 53,3 885.846 105.534 18.122 1.600 1.011.102 18.970 4 6 56,87 945.179 112.603 19.336 1.600 1.078.718 18.968 5 5 59 980.580 116.820 20.060 1.600 1.119.060 18.967 6 6 64,65 1.074.483 128.007 21.981 1.600 1.226.071 18.965

(29)

29

1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno

Para o cálculo de rentabilidade, utilizou-se a fração ideal do apartamento conforme tabela abaixo:

Habitações UHs Área Privativa (UHs x Área Privativa Fração

Tipo 1 219 29,14 6.382 _0,002581 Tipo 2 100 35,1 3.510 0,003109 Tipo 3 7 53,3 373 0,004721 Tipo 4 6 56,87 341 _0,005038 Tipo 5 5 59 295 0,005226 Tipo 6 6 64,65 388 0,005727 Total /Média 343 32,91 11.289

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30

1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno

Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de julho de 2015 2) – Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; 4) Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10; 5) FC da Perpetuidade: Perpetuidade calculada com o CapRate de 10,1% e considerando o crescimento do FC em 2% a.a. 6) TIR com Perpetuidade: Cálculo da TIR com o FC de Perpetuidade somado ao FC 10. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2018 e 2022, a partir de 2023 foi considerado crescimento vegetativo de 2% ao ano do fluxo de caixa.

Tipo do Apto - m² 29,14 35,1 53,3 56,87 59 64,65

Investimento 18.994,91 Rentab. 18.986 Rentab. 18.970 Rentab. 18.968 Rentab. 18.967 Rentab. 18.965 Rentab. -553.512 -666.394 -1.011.102 -1.078.718 -1.119.060 -1.226.071 Ano 1 29.045 5,2% 34.985 5,2% 53.126 5,3% 56.684 5,3% 58.807 5,3% 64.439 5,3% Ano 2 35.741 6,5% 43.051 6,5% 65.374 6,5% 69.753 6,5% 72.365 6,5% 79.295 6,5% Ano 3 41.698 7,5% 50.226 7,5% 76.270 7,5% 81.378 7,5% 84.426 7,5% 92.511 7,5% Ano 4 46.940 8,5% 56.541 8,5% 85.858 8,5% 91.609 8,5% 95.040 8,5% 104.141 8,5% Ano 5 50.429 9,1% 60.743 9,1% 92.239 9,1% 98.417 9,1% 102.103 9,1% 111.881 9,1% Ano 6 51.437 9,3% 61.958 9,3% 94.084 9,3% 100.386 9,3% 104.145 9,3% 114.119 9,3% Ano 7 52.466 9,5% 63.197 9,5% 95.966 9,5% 102.393 9,5% 106.228 9,5% 116.401 9,5% Ano 8 53.515 9,7% 64.461 9,7% 97.885 9,7% 104.441 9,7% 108.353 9,7% 118.729 9,7% Ano 9 54.586 9,9% 65.750 9,9% 99.843 9,9% 106.530 9,9% 110.520 9,9% 121.104 9,9% Ano 10 55.677 10,1% 67.065 10,1% 101.839 10,1% 108.661 10,1% 112.730 10,1% 123.526 10,1% FC Perpetuidade 690.878 831.673 1.261.619 1.345.954 1.396.272 1.529.745 Média 10 anos 8,5% 8,5% 8,5% 8,5% 8,5% 8,5%

Média ano 3 a10 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% 9,2%

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A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza

suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m (Bruta).

Líquida: Após Taxas e Impostos e Retenção do Fundo de Reinvestimento Bruta: Antes do Ir e Após Retenção do Fundo de Reinvestimento

Taxa de Atratividade - Entrevista

Líquida 5,0% 7,0%

Bruta 6,5% 9,5%

Setor Imobiliário - Atratividade

Mínima Máxima

Mês 0,50% 1,00%

Ano 6,17% 12,68%

A Caio Calfat realizou em Junho de 2015 entrevistas com duas empresas que comercializam unidades de condo-hotés, a empresa Só Flats e a Compra e Venda de Hotéis, A resposta obtida foi que a faixa de concentração considerada atrativa pelos clientes estava entre:

1.8. Comparação entre a Taxa de Capitalização

Informações Públicas - Vendas Secundárias / Condo-Hotel Unidade Valor Anunciado Distrinuição Divulgada Rentabilidade Nominal Mês Rentabilidae Nominal Ano Tryp Campinas 425.000 2.000 0,47% 5,80% Mercure Campinas 310.000 1.657 0,53% 6,61% Ibis Campinas 315.000 1.600 0,51% 6,27% Blue Tree Santo André 350.000 1.640 0,47% 5,77% Blue Tree Verbo Divino 385.000 2.080 0,54% 6,68%

0,50% 6,22%

Em pesquisa direta nos sites de imobiliárias eletrônicas Viva Real ( www.vivareal.com.br) e SóFlats (www.soflatsnet.com), - informações que não foram auditadas, foram obtidos os

seguintes dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em estudo:

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1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): O setor imobiliário atrai investidores de vários perfis, diz-se e aceita-diz-se quando diz-se planejam projetos nessa área, que potenciais investidores estão interessados em taxas entre 6,17% a 12,68% ao ano (bruto).

2. Rentabilidade do Setor de Condo-hotéis - Pesquisa: A rentabilidade desse setor varia conforme cada mercado e condições específicas do momento analisado. Dados do mercado secundário colhidos, com unidades similares e de mercados próximos de Itu (SP), apontam uma média de 6,22% a,a.; em outra fonte consultada, entrevistas com executivos de empresas especializadas em comercialização de condo-hotéis, o interesse dos investidores estaria concentrado na faixa entre 6,5% e 9,5% a.a., considerando taxa bruta (antes do IR e após a retenção do Fundo de Reinvestimento), o que equivaleria a aproximadamente uma faixa de 5% a 7% a.a. após todos as taxas, impostos e retenções.

3. Taxa de Rentabilidade para Cálculo da Perpetuidade: foi adotado a taxa de 10,1%, rentabilidade nominal e simples estimada para o fluxo de caixa do ano 10. Foi adotado essa taxa pelo método de perpetuidade que considera trazer FC futuros para o presente, assim a rentabilidade corrente do FC 10 representaria a taxa de capitalização para os fluxos futuros.

4. Cálculo da TIR: A TIR foi calculada com o acréscimo da Perpetuidade no último ano; tal metodologia foi adotada pois o perfil de investimento de hotelaria é de longo prazo, não exaurindo a capacidade de geração de caixa no décimo ano de operação. Assim, utilizou-se o CapRate de 10,1% e considerou-se o crescimento vegetativo de 2% a.a. do FC do hotel nos últimos cinco anos. A TIR representa a máxima rentabilidade que um fluxo de caixa determinado pode gerar em relação ao investimento realizado. ( Ver Anexo: Cálculo da Taxa Interno a de Retorno ).

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1.9. Empreendimentos similares em operação no mercado

Fonte: Abyara e Saúva Construtora

Em pesquisa direta com as corretoras Abyara e Saúva Construtora e Goincorp Construtora foram obtidos os seguintes dados referências de mercado de lançamentos de empreendimentos localizados em nos mercados do entorno de Itú. Foram analisadas as cidades de Campinas, Jundiaí e Barueri que estão próximas ao mercado em estudo e são comparáveis ao hotel em estudo.

Empreendimento Hotel Contemporâneo Gran Bourbon Alphaville Intercity Premium Jundiaí

Tipo do Empreendimento Condo -Hotel Condo -Hotel Condo -Hotel

Categoria Econômico Midscale Superior Midscale

Localização Campinas Barueri Jundiaí

Qtde Uhs / Aptos 310 461 155

m² apartamentos 20 m² 23.55 m² a 59,35 m² 24,30 m²

Valor de venda (Uhs/Aptos) 470.000 470.000 370.000*

Valor de venda/m² 23.000/ m² 20.128/ m² 15.226/m²

Previsão de entrega 2018 2018 2016

Estudo Hotel Contemporâneio Campinas - http://cms.mediagruppe.com/or/ROYAL/PDF/HOTEL_CONTEMPORANEO_LAUDO.PDF * Valor pré lançamento

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1.10. Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP

Localização – ADEQUADA: A região em que se encontra o hotel tem importância econômica e turística. A cidade desenvolve projeto de corredores industrial e de serviços e busca atrair empresas com pacote de incentivos fiscais, ações que estão obtendo bom retorno para a cidade. A região também possui várias atrações turísticas, Itu se destaca pelas fazendas do ciclo do café, pela presença de centros equestres, tênis e de golfe, além da existência de bons hotéis de lazer na região. A cidade e o hotel em estudo são de fácil acesso à capital do Estado, ao Aeroporto Internacional de Viracopos, às atrações da região e cidades importantes do Estado.

Mercado – EM CRESCIMENTO: Grande parte dos hotéis considerados na cesta competitiva são antigos e possuem áreas de eventos adaptadas. Nas pesquisas com os organizadores, verificou-se que o momento atual do segmento de eventos/convenções exige instalações, modulagem de salas e tecnologia que muitos não conseguem oferecer. Apesar da pequena queda no volume de vendas em 2015, os executivos de vendas não estão apavorados, entendem que é momento de racionalização de custos, mas mesmo assim, as vendas estão acontecendo; constatação que fortalece o histórico do mercado que aponta o setor com crescimento robusto e contínuo desde 2001. O segmento de lazer é essencial para gerar resultados que minimizem a sazonalidade do segmento de eventos/convenções. Além disso, os preços praticados são maiores e possibilitam uma melhor margem de contribuição no cômputo geral do hotel.

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1.10. Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP

Absorção do Hotel em Estudo – VIÁVEL: As taxas de ocupação estimadas estão dentro de faixa considerada adequada (acima de

52%) já a partir do primeiro ano de operação.

Retorno para o Investidor Imobiliário – ADEQUADO: As estimativas operacionais e financeiras para o hotel em estudo e o preço

de venda sugerido ao investidor pulverizado, aponta retorno da expectativa média do mercado.

Importante lembrar que investir em uma unidade HIIP traz riscos, como qualquer negócio. Esses riscos podem ser de ordem interna, capacidade de administração e concorrência da Operadora, quanto externa, como mudanças no ambiente sócio econômico estudado, assim, os resultados apresentados não certos de serem alcançados devido a esses mesmos riscos mencionados .

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▪

Em Janeiro de 2015, o Governo do Estado de São Paulo promulgou a Agência Metropolitana de Sorocaba, entidade já existente em outras regiões do Estado de São Paulo como na Região Metropolitana de Campinas, da Baixada Santista e do Vale do Paraíba e Litoral Norte. A Agência faz parte do Sistema Estadual de Desenvolvimento Metropolitano e tem por finalidade elaborar política que assegure o planejamento, a coordenação e a execução de programas, projetos e ações voltados ao desenvolvimento integrado.

▪

A Região Metropolitana de Sorocaba é formada por 26 cidades. São elas: Alambari, Alumínio, Araçariguama, Araçoiaba da Serra, Boituva, Capela do Alto, Cerquilho, Cesário Lange, Ibiúna, Iperó, Itu, Jumirim, Mairinque, Piedade, Pilar do Sul, Porto Feliz, Salto, Salto de Pirapora, São Miguel Arcanjo, São Roque, Sarapuí, Sorocaba, Tapiraí, Tatuí, Tietê, Votorantim.

Região Metropolitana de Sorocaba

Fonte: Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano, Subsecretaria de Assuntos Metropolitanos do Estado de São Paulo e Google Maps Região Metropolitana de Sorocaba

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N° Cidade PIB 2012 (R$) % Área (km²) População 2010 População Est. 2014

1 Sorocaba 19.019.098 39% 450,382 586.625 637.187 2 Itu 4.772.543 10% 640,719 154.147 165.511 3 Salto 2.811.010 6% 133,057 105.516 113.127 4 Tatuí 2.592.395 5% 523,749 107.326 115.515 5 Cerquilho 2.508.119 5% 127,803 39.617 44.320 6 Boituva 2.120.462 4% 248,968 48.314 54.594 7 Votorantim 2.067.785 4% 183,517 108.809 116.706 8 São Roque 1.713.584 4% 306,908 78.821 85.502 9 Alumínio 1.526.433 3% 83,66 16.839 17.924 10 Araçariguama 1.425.276 3% 145,204 17.080 19.636

▪

Itu é a maior cidade em área territorial e a segunda que mais contribui na formação do PIB da Região Metropolitana de Sorocaba. Em 2012, o PIB foi da região foi de R$ 48.745.342, sendo a cidade de Itu responsável 10% do total.

▪

A região ocupa área de 9.822,13 km² e a população estimada em 2014 é de 1.867.260 habitantes.

Fonte: IBGE

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Itu – Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis)

*O crescimento médio real é calculado com base nos valores trazidos para o valor presente, com atualização de inflação pelo índice IPCA.

Crescimento Médio Real*: 1,33% a.a.

Aumento Nominal 2007/2012: 40,9%

Evolução do PIB Itu 2007 - 2012

Fonte: IBGE

Conforme gráfico abaixo, o setor de serviços é o principal contribuinte na formação do PIB de Itu, que ainda conta com forte participação do setor industrial.

A cidade está inserida em uma região delimitada por duas grandes cidades, Campinas e Sorocaba, e que nos últimos anos tem atraído montadoras e empresas de autopeças, informática, alimentos e papel e celulose. Por grande parte delas serem de origem asiática, a região passou a ser conhecida como “Corredor Asiático”. Ao lado algumas das principais indústrias de Itu.

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Cidade Ano Empresas TCM* Ano Pessoal

Ocupado TCM* Ano IDHM TCM* Ano

Índice Firjan TCM* Itu 2013 7.287 3,31% a.a. 2013 67.313 5,16% a.a. 2000 0,773 1,04% a.a. 2007 0,8324 0,34% a.a. 2008 6.192 2008 52.341 2010 0,697 2011 0,8213

Fontes: Secretaria de Secretaria de Apoio ao Emprego e ao Desenvolvimento Empresarial. N° de Empresas Atuantes, Pessoal Ocupado, IDHM: IBGE Índice FIRJAN: FIRJAN

Itu – Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis)

De acordo com o Plano de Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo, a cidade de Itu possui áreas específicas

destinadas a implantação de indústrias, denominadas Zonas de Corredor Industrial. As áreas estão concentradas ao

entorno das rodovias que cruzam a cidade e tem atraído grande número de indústrias motivadas pela existência de

fibra óptica e gás natural canalizado, além da lei de incentivos fiscais concedidos a industrias, comércios e

prestadores de serviços.

Desde o início de 2015, unidades da Nacco, Rich’s e Aisin foram inauguradas e a Starrett e Lenovo anunciaram

investimentos para ampliação.

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Fonte: Secretaria de Apoio ao Emprego e ao Desenvolvimento Empresarial

Hotel em Estudo

Corredor Industrial

Itu – Indicadores Econômicos

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Itu – Indicadores Econômicos

Incentivos Fiscais - Empreendimentos Industriais, Comerciais e Prestadores de Serviços

(Lei Complementar n° 006 de 10 de novembro de 2011)

Art. 2º Os interessados em se beneficiar com os incentivos fiscais previstos nesta lei complementar deverão formalizar o pedido instruído com os documentos abaixo relacionados, dentro do prazo de 90 (noventa) dias, contados a partir da data em que ocorrer a emissão da primeira nota fiscal de faturamento da empresa:

I. Título de propriedade devidamente registrado ou contrato de locação se for o caso;

II. Habite-se da construção ou projeto de regularização do imóvel, bem como quando se tratar de área construída objeto de ampliação;

III. Comprovar que no período descrito no caput deste artigo, contará com quadro mínimo de 25 empregados; IV. CNPJ e DECA - Estadual quando for o caso;

V. Comprovante da condição do empreendimento não ser de caráter poluitivo fornecido pela CETESB; VI. Contrato social devidamente registrado na Junta Comercial;

VII. Certidão Negativa de Tributos Municipais;

VIII. Alvará de Funcionamento expedido pela Municipalidade de Itu; IX. Licenciar os veículos no município da Estância Turística de Itu; e X. CND - INSS.

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Itu – Indicadores Econômicos

Incentivos Fiscais - Empreendimentos Industriais, Comerciais e Prestadores de Serviços

(Lei Complementar n° 006 de 10 de novembro de 2011)

Art. 3º - Os empreendimentos, a que se refere a presente Lei Complementar, desde que cumpram com as disposições contidas no artigo 2º, desta Lei Complementar, serão contemplados com os seguintes benefícios fiscais:

I. Isenção do pagamento do valor dos emolumentos e preços públicos;

II. Isenção do pagamento das Taxas de Licença para Localização, instalação e execução de obras particulares;

III. Isenção do pagamento das Taxas de Licença de Fiscalização de Estabelecimentos e Publicidade pelo período de 5 (cinco) anos; IV. Isenção do pagamento do Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana- IPTU, quando se tratar de prédio próprio,

pelo período de 12 (doze) anos; nos casos de locação, a isenção será pelo período de 10 (dez) anos;

V. Isenção do pagamento ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, incidente sobre a transmissão do imóvel que o interessado adquirir para a instalação e construção do empreendimento; e

VI. Ressarcimento de 50% (cinquenta por cento) da cota parte do ICMS decorrente do valor adicionado gerado pela empresa pelo período de 10 (dez) anos.

O benefício previsto no inciso VI será concedido após 02 (dois) anos, a partir do início das atividades, e após apuração do valor adicionado e publicação oficial e definitiva do índice de participação do Município, fornecido pela Secretaria da Fazenda do Estado de São Paulo e excluídas as parcelas destinadas à educação e saúde.

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Itu - Acesso

Itu se beneficia pela ampla malha rodoviária existente

em seu entorno, com fácil acesso a partir de grandes

cidades como São Paulo, Campinas e Sorocaba.

Uma das principais rodovias do Estado passa por Itu,

a Rodovia Presidente Castelo Branco. A cidade também

está próxima da Rodovia Raposo Tavares (sentido

Sorocaba), da Rodovia Anhanguera e da Rodovia dos

Bandeirantes (sentido Campinas), o que torna a cidade

bem localizada no quesito logístico.

Legenda Acesso

Rodovia Presidente Castelo Branco Rodovia Deputado Archimedes Lammoglia

Rodovia Marechal Rondon Rodovia Waldomiro Corrêa de Camargo

Estrada dos Romeiros

Fonte: Google Maps

São Paulo

Itu

Campinas

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Aeroporto de Viracopos

 O aeroporto está em reforma desde setembro de 2012, para modernização de toda a estrutura do terminal. Está em construção um novo terminal que contará com 145 mil m² de área total, capacidade para 4 mil veículos (o atual suporta 2,1 mil), 35 novas vagas para aeronaves, 28 pontes de embarque e desembarque (que não existem atualmente) e três píeres de embarque e desembarque.

 Os píeres A e C já estão prontos com presença das companhias aéreas Gol, TAP, Azul e TAM. A partir de dezembro de 2014, o aeroporto passou a operar 7 novas rotas internacionais para mais de 62 destinos em 29 países da América do Norte, Central, Sul e Caribe.

Fonte: Infraero, portal Estadão e Correio Popular, Portal Viracopos 45

Aeroporto Internacional de Viracopos

Ano 2013 2014 Variação

Passageiros 9.295.808 9.846.853 5,93%

Aeronaves 127.259 131.531 3,36%

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Em 2014, o aeroporto recebeu quase 10 milhões de passageiros, com crescimento de aproximadamente 6% em relação a 2013. Novas pistas serão entregues nos anos seguintes, com previsão de atender uma demanda de 30 milhões de passageiros até 2025.

 Há projeto de um complexo junto ao Aeroporto de Viracopos, sendo o hotel com a bandeira TRYP by Wyndham um dos empreendimentos. O projeto é resultado do acordo entre a concessionária Aeroportos Brasil Viracopos e a VCI, joint-venture formada pelas empresas FISA e Valor Finanças Corporativas. O hotel terá 400 quartos, investimento de R$ 118 milhões e tem previsão de entrega para 2017.

Itu está a 51,5 km (39min) do Aeroporto Internacional de Viracopos (Campinas).

Fonte: Infraero, Portal Estadão e Correio Popular

Ampliação do Aeroporto de Viracopos

Acesso - Aeroporto de Viracopos / Hotel em Estudo

Acesso a partir da Rodovia Santos Dumont / Rodovia Deputado Archimedes Lammoglia (SP - 075

Hotel em Estudo

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Fonte: Portal Plaza Shopping Itu

A Rua Floriano Peixoto é uma das vias mais movimentadas da cidade por concentrar pontos de comércio popular e de serviços como lojas de vestuário, de eletrodomésticos e móveis, bancos e farmácias, além dos bares e restaurantes existentes no entorno da Praça da Independência e da Praça da Matriz.

Plaza Shopping Itu: O empreendimento foi inaugurado em 2000,

possui 150 lojas, 41.000 m² de área construída e 28.500 m² de área bruta locável. Em 2012, a rede Accor Hotels inaugurou o Ibis Itu, hotel com 126 UHs localizado nas dependências do shopping. O Plaza Shopping Itu é o único shopping da cidade e recebe cerca de 600 mil pessoas por mês.

Itu - Compras

Rua Floriano Peixoto

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Itu – Novos Projetos

Fonte: Investe São Paulo – Agência Paulista de Promoção de Investimentos e Competitividade, Jornal Periscópio e Secretaria de Apoio ao Emprego e ao Desenvolvimento Empresarial

Complexo Empresarial e Comercial Estação Mimo: o complexo será instalado na área da antiga fábrica de brinquedo Mimo,

situada entre a Avenida Eugen Wissmann e a Avenida Dr. Herculano de Godói Passos. O complexo contará com um supermercado da rede São Vicente, área alimentícia, área para lojas e pontos de serviços como academia, lavanderia e farmácia. O projeto também prevê a construção de duas torres sendo que uma delas pode ser destinada à implantação de um hotel.

Foxconn: No final de 2014, a empresa Foxconn, maior fabricante de produtos eletrônicos do mundo iniciou o processo de

instalação de uma unidade fabril em Itu. Na primeira fase da implantação, serão investidos cerca de R$ 400 milhões para uma unidade de 40 mil m² e o início das operações está previsto para início de 2016. A unidade está em construção no km 22 da Rodovia Deputado Archimedes Lammoglia (SP-075).

Complexo Empresarial e Industrial – Pirapitingui: De acordo com a Prefeitura de Itu, a instalação do complexo que ocupará

área de 1 milhão de m² aguarda liberação da CETESB para início das obras. O complexo contará com unidades de pequeno e médio porte e centro de convenções com capacidade para até 1400 pessoas.

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Itu – Novos Projetos

Catarina - JHSF

O complexo está localizado na Rodovia Presidente Castelo Branco (entre os km 60 e 62), distante 33 km do hotel em estudo (aproximadamente 25 min) e ocupa área de 7 milhões de m².

Além de lotes residenciais, o projeto prevê a implantação de:

 Corporate Center: área com 8 torres comerciais com salas a partir de 59 m².  Aeroporto Executivo Internacional: ocupará área de 2 milhões de m², com pista de 2.470 m de extensão.

Em Outubro de 2014 o Catarina Fashion Outlet foi inaugurado, finalizando a primeira fase da implementação do projeto. O outlet possui 25.000 m de ABL e conta com mais de 100 lojas e praça de alimentação.

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Itu – Novos Projetos

Catarina - JHSF

1 Catarina Residencial Golfe 2 Campo de Golfe

3 Área de Futura Expansão

4 35 minutos de automóvel da Marginal Pinheiros 5 Aeroporto Executivo Catarina

6 Distrito Hoteleiro / Educacional / Médico 7 Catarina Corporate Center

8 Catarina Fashion Outlet

9 10 minutos de helicóptero de São Paulo 10 Pista de Decolagem com 2.470 m 11 Catarina Residencial Village

Fonte: Portal Caratina JHSF

10 11 9 8 7 6 5 4 3 2 1

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Turismo

A Estância Turística de Itu possui forte vocação para turismo cultural e rural, e é conhecida como “a cidade onde tudo é grande”.

A fama se expandiu com a implantação de um orelhão de 7m de altura, de um semáforo e, posteriormente, de lojas com souvenires de tamanhos não proporcionais. O orelhão é um dos principais pontos turísticos de Itu e está localizado na Praça da Matriz, na região central da cidade.

Itu faz parte do Roteiro dos Bandeirantes, conjunto de 8 cidades que formam um polo de referência histórico-cultural, com museus e fazendas que resguardam o período de desbravamento dos bandeirantes no interior paulista.

A cidade também possui grande fluxo de turistas atraídos pela infraestrutura dos hotéis de lazer, campings e spas.

Igreja Matriz Nossa Senhora da Candelária Orelhão de Itu

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Fonte: Portal Fazenda do Chocolate e Fazenda Capoava

Turismo

Fazenda do Chocolate

A Fazenda do Chocolate está localizada na Estrada dos Romeiros, entre as cidades de Itu e Cabreúva. A fazenda explora a arquitetura colonial e a paisagem ao entorno promovendo roteiros temáticos, passeios a cavalo, e conta com infraestrutura como restaurante, playground e mini zoológico. O espaço também recebe eventos como confraternizações e casamentos.

Fazenda Capoava

Localizada na Rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto, a Fazenda Capoava também integra o roteiro dos bandeirantes e conta com 30 chalés equipados com rede, lareira, frigobar, ar condicionado, cofre, TV, telefone e Wi-fi. Para o lazer, a fazenda dispõe de piscina, sauna, atividades recreativas, passeios a cavalo e charrete, passeio de caiaque, pavilhão de jogos, quadra de tênis, entre outros. A fazenda ainda possui espaço de eventos composto por 1 sala com capacidade para até 50 pessoas e outras 5 salas menores.

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Fonte: Portal Chapéu de Sol Camping e Hospedagem e Camping Quedas D’Água

Turismo

Chapéu de Sol Camping e Hospedagem

O espaço ocupa área de 85 mil m² e possui plataforma para trailers e área para montagem de barracas. A infraestrutura de lazer é composta por piscinas, saunas, salão de jogos, playground, quadra poliesportiva, de tênis e de bocha, restaurante, churrasqueira, lago para prática de pesca e paintball. O espaço conta com 30 chalés e pousada com 10 UHs e está localizado próximo da Rodovia Engenheiro Herculano Godoy Passos.

Camping Quedas D’Água

Com acesso a partir do km 63 da Rodovia Castelo Branco, o Camping Queda D’Águas conta com estrutura de lazer formada por piscinas, lanchonete, restaurante, playground, quadra poliesportiva, quadra de tênis, academia, salão de jogos, lago para nado e pesca e trilhas ecológicas. O espaço possui hotel com 30 UHs equipadas com

ar condicionado e aquecedor, cama box, frigobar e TV.

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Fonte: Portal SPA Sport Resort e Itu Garden SPA & Resort

Turismo

SPA Sport Resort

O espaço conta com salas privativas para avaliação física e nutricional, academia, campos de futebol, quadra poliesportiva, quadra de tênis, piscinas, pista de caminhada, centro estético, sauna e espaço zen que oferece banhos, massagens, tratamentos e terapias. Em 2014 o espaço inaugurou o hotel com 96 UHs, 2 salas de eventos com capacidade para até 150 pessoas cada e 1 salão com capacidade para até 300 pessoas. Está localizado próximo do Km 113 da Rodovia Marechal Rondon.

Itu Garden SPA & Resort

Com acesso a partir do km 119 da Rodovia Marechal Rondon, oferece serviços voltados ao bem estar físico e mental e está estruturado com academia, piscina, sauna, ofurô, salão de jogos, campo de vôlei, quadra de tênis e arco e flecha, entre outros. O espaço conta com 32 UHs sendo 16 UHs com sala e varanda e 8 UHs distribuídos na antiga sede da fazenda.

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55 Parque Geológico do Varvito

Localizado próximo da Rodovia Deputado Srchimedes Lammoglia, o parque é conhecido por abrigar uma das mais importantes exposições de varvito (tipo de rocha) da América do Sul.

O parque foi construído onde funcionava a antiga pedreira da cidade e ocupa área de 44 mil m².

O local é considerado patrimônio e foi tombado pelo Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico (Condephaat).

 Desde a inauguração em 1995, o parque já recebeu mais de 500 mil visitantes.

A entrada ao parque é gratuita, com horário de funcionamento de terça à domingo das 8h às 17h.

Parque Geológico do Varvito

Distância do hotel em estudo: 5,8 km (13 min)

Fonte: Portal Prefeitura de Itu

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56 Parque Maeda

O Parque Maeda é um complexo de lazer conhecido por sediar grandes eventos de música eletrônica como o Tomorrowland e o XXXPerience. Além da área descampada, o complexo de lazer possui um pesqueiro, uma pousada e espaço de eventos com capacidade para até 2000 pessoas.

A primeira edição do Tomorrowland no Brasil ocorreu no Espaço Maeda e, segundo matéria publicada no portal do jornal Folha do Estado de São Paulo (maio de 2015), o festival de música eletrônica reuniu cerca de 180 mil pessoas entre os dias 1 e 3 de maio. O evento já foi confirmado para o próximo ano e ocorrerá entre os dias 21 e 23 de

abril. Já o XXXPerience ocorrerá no dia 14 de novembro. Parque Maeda

Distância do hotel em estudo: 9,9 km (19 min)

Fonte: Portal Parque Maeda e Jornal Folha do Estado de São Paulo

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Fonte: Portal Terras de São José Golfe Clube e Senpar Terras Imobiliária

Turismo

Terras de São José Golfe Clube

O clube está localizado ao lado do hotel em estudo, ocupa área de

650 mil m² e foi eleito duas vezes consecutivas pela revista Golf

Digest como um dos 10 melhores clubes do Brasil.

O clube atende sócios e não sócios e realiza torneios em nível

nacional e internacional.

A infraestrutura é composta pelo campo de golfe com 18 buracos,

club-house com restaurante, bar, sauna e pro-shop e espaço de

eventos de 622,30m² com capacidade para até 350 pessoas.

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Fonte: Portal Terras de São José Golfe Clube e Senpar Terras Imobiliária

Turismo

Centro Hípico Terras de São José

O espaço conta com infraestrutura completa para treinamento de equitação e recebe importantes competições do seguimento. Atletas que frequentam o centro já receberam prêmios internacionais e a instituição já foi eleita 4 vezes a Melhor Escola do Estado de São Paulo pela Federação Paulista de Hipismo.

Jack Nicklaus Academy of Golf

Localizada ao lado loteamento Terras de São José II, é a única unidade “Jack Nicklaus” da América do Sul. A academia é estruturada com os equipamentos e os programas mais sofisticados do mercado, permitindo um estudo dos movimentos dos alunos em três dimensões. A academia é aberta ao público e além do prédio principal, dispõe de campo e de pistas de minigolfe para prática infantil.

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59 Serrazul

Situado entre os municípios de Itupeva e Vinhedo, o polo turístico teve início em 1992, com a inauguração do Shopping SerrAzul, o único shopping suspenso da América Latina, que cruza as pistas da Rodovia dos Bandeirantes em seus dois sentidos.

Posteriormente, já no final da década de 90, o parque aquático Wet’n Wild foi inaugurado, seguido pelo parque de diversões Hopi Hari.

O complexo, idealizado pelo Grupo Senpar Terras, conta ainda com o loteamento fechado Fazenda Serrazul Santa Maria, o Quality Resort & Convention Center Itupeva, operado pela Atlantica Hotels, e com o Outlet Premium.

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• 36 atrações • Área: 760 mil m²

• Capacidade: 26.000 visitantes por dia • Nº de visitantes (2013): 1.685.000 (Themed Entertainment Association)

• 26 atrações • Área: 160 mil m²

• Capacidade: 12.000 visitantes por dia • Nº de visitantes (2013): 395.000 (Themed Entertainment Association) • 80 lojas

•Área: mais de 100 mil m² •ABL Total: 17.716 m²

• 09 pontos de venda de alimentos e bebidas

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Turismo

A cidade é um pólo turístico no Estado de São Paulo. Próximo à capital e a grandes cidades, com destaque para Campinas e Sorocaba,.

Os empreendimentos ao redor, a oferta de turismo cultural e ecológico, a oferta de campos de golfe e haras e a proximidade com dois importantes parques temáticos do país, fazem da cidade um destino em potencial.

Além disso, a região já possui oferta de hotéis de lazer que atuam com famílias e no conceito de destino em si mesmos. Ou seja, Itu está inserida em região hoteleira com reconhecimento para o público de lazer.

Com o desenvolvimento do aeroporto, há potencial de desenvolvimento do turismo regional de forma integrada, dando força e competitividade para as rotas turísticas da região.

Fazenda do Chocolate

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Considerações

Itu é uma das principais cidades da Região Metropolitana de Sorocaba, responsável pela segunda maior contribuição do PIB da região. A cidade se beneficia por estar próxima de grandes cidades como São Paulo, Sorocaba e Campinas e pela facilidade de acesso a partir das principais rodovias do Estado.

Devido à localização estratégica e a lei de incentivos fiscais, a cidade tem atraído novos investimentos nos últimos, alguns anunciados como o Complexo Empresarial e Comercial Estação Mimo e o Complexo Industrial e Comercial Bethaville 3, outros destinados à ampliação de unidades já existentes como a Starrett e Lenovo, além da construção da Foxconn e implementação do Complexo Empresarial e Industrial na região de Pirapitingui.

A cidade ainda se destaca com a oferta de infraestrutura turística voltada aos segmentos de turismo cultural, turismo rural, de lazer e de saúde, e está próxima de grandes complexos como o Catarina que já inaugurou o Catarina Fashion Outlet e o Serrazul, que conta com parque de diversões, parque aquático, resort e outlet.

Com esse perfil, percebe-se que a cidade de Itu já tem se posicionado como cidade atrativa a novos investimentos e que há potencial para desenvolvimento nos próximos anos.