O sistema registral brasileiro é dotado da chamada presunção relativa de veracidade, o que significa dizer que o direito inscrito é considerado válido e eficaz, salvo se for provado que ele possui algum vício que por qualquer forma o invalida. Desta forma, em nosso sistema, os vícios do título alcançam o ato registrário dele decorrente. Caso estes vícios sejam suficientes para ocasionar a invalidação do direito, esta invalidação ingressará no registro de imóveis por meio de uma averbação de cancelamento do ato.
Existem dois gêneros de cancelamento que ingressam na serventia imobiliária. O primeiro deles, em regra, decorre da quitação da dívida que ensejou o surgimento do direito real de garantia. Neste caso, deverá ser apresentada a quitação da dívida acompanhada da autorização para o cancelamento da garantia, podendo este ato ser formalizado por instrumento particular firmado pelo credor. Este tipo de cancelamento tem efeitosex nunc, ou seja, a partir do momento em que foi este publicitado. Desta forma, o direito permanece válido e eficaz até este momento, gerando todos os efeitos dele decorrentes no período de sua vigência.
Já o segundo tipo de cancelamento de direitos inscritos na serventia imobiliária decorre justamente de casos em que os vícios contidos no título ocasionaram a invalidação do registro.
Este tipo de cancelamento decorre da regra geral contida no § 2º do art. 1.245 do Código Civil, que diz: “Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o re spectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”.
Normalmente tais cancelamentos demandam decisão judicial em ação específica. Isso é sempre necessário quando for devício intrínsecoao próprio negócio, como vícios de vontade.
Como exceção a esta regra geral, da necessidade de ação judicial, encontramos o disposto no art. 214 da Lei n. 6.015/73, que estabelece que “as nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta”.
Não se duvida que o ato de registrar determinado título seja um ato de natureza administrativa. Assim, pode-se sustentar que a administração pública está autorizada a anular ou revogar seus próprios atos, sem a necessidade de intervenção do Poder Judiciário (ao menos no exercício de função típica), quando tais atos são contrários à lei ou aos interesses públicos.
Contudo, em razão dos efeitos que produz, os atos registrais (lato sensu) possuem um impacto significativo na vida das pessoas por eles abrangidas. Não poderia simplesmente o registrador revogar os registros feitos por interesse público, pois o interesse público primário que ele deve assegurar é a segurança jurídica dos registros por ele realizados, o que implica a impossibilidade de revogar tais atos por este motivo.
Mas, por outro lado, faz parte do interesse público primário assegurar que todos os atos registrados sejam realizados estritamente em conformidade com a lei. Dessa forma, não o sendo, prevê a Lei de Registros Públicos um procedimento administrativo, dotado de necessário contraditório, que permite o cancelamento administrativo de atos registrados sem a observância dos requisitos legais, cancelamento que se denomina de nulidade de pleno direito, a qual “tipifica vício cujo reconhecimento deva ser inconteste, não podendo gerar dúvidas ou incertezas (...) é aquele apto a retirar a validade dos efeitos produzidos junto ao registro, e que seja incapaz de ser convalidado” ( Direito registral i mobiliário, p. 172).
Nesses casos, não importa nem mesmo a fonte do vício, que pode ser do título ou do próprio ato do registro, o que importa é que (a) se comprove documentalmente o vício insuperável e (b) seja este passível de ser reconhecido administrativamente.
São exemplos de nulidades de pleno direito registros (em sentido lato) feitos com base em escrituras falsas, ordens de baixa de garantias reais com assinatura falsa e/ou reconhecimento de firma fraudada, registro de direitos sem previsão de ingresso no fólio real (ex.: promessa de doação) ou escrituras lavradas com base em procurações falsas.
“Todas essas hipóteses que admitem prova mediante viadocumental , e principalmente quando alicerçadas em certidões dotadas de fé pública, permitem a nulificação dos respectivos registros, em resgate à certeza material que estes devem ostentar” (Venício Salles,
Direito registral i mobiliário, p. 172).
É um procedimento administrativo instaurado perante o juiz responsável pela fiscalização da serventia a pedido de qualquer interessado, inclusive o próprio registrador. Neste caso o juiz não atua no âmbito jurisdicional, mas sim no âmbito administrativo. Nos termos do § 1º do art. 214, a nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos, estabelecendo o § 2º que da decisão tomada no caso do § 1º caberá apelação ou agravo, conforme o caso.
Devemos ressaltar, todavia, que, de acordo com o § 5º do citado art. 214 da Lei n. 6.015/73, a nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel. Referida disposição se dá com base no princípio da economia processual, visto que, caso se procedesse à referida invalidação do registro, bastaria que o terceiro de boa-fé, que já teria adquirido o imóvel por meio da usucapião, promovesse o reconhecimento deste fato para manter a propriedade, de modo que referida invalidação se mostraria ineficaz.
Lembramos aqui que a sentença de usucapião tem natureza declaratória e não constitutiva, o que significa dizer que a usucapião se consolida no momento em que a parte reúne em si os requisitos estabelecidos na lei, sendo a sentença necessária somente para a comprovação e declaração de reunião destes requisitos. Desta forma, a parte adquire a propriedade no momento da reunião dos requisitos, e não no momento em que a sentença os reconhece, tendo esta então efeito s retroativos.
No que se refere às nulidades, traz o art. 215 da Lei n. 6.015/73 que são nulos os registros efetuados após sentença de abertura de falência, ou do termo legal nele fixado, salvo se a apresentação tiver sido feita anteriormente.
Cumpre-nos trazer, por fim, que o cancelamento pode atingir qualquer ato praticado no registro de imóveis, seja ele um registro, uma averbação, uma abertura de matrícula ou uma anotação, nos casos em que esta última é permitida, ou seja, quando se trata de complementação de atos no livro protoco lo.
No que se refere às matrículas, todavia, existe uma grande diferença entre o cancelamento e o encerramento delas, apesar de o legislador não ter feito esta diferenciação no art. 233 da Lei n. 6.015/73, que aborda o assunto, tratando qualquer dos atos como ato de cancelamento, apesar de, no art. 234 da mesma lei, referir-se expressamente ao encerramento da matrícula.
De qualquer modo, trazendo a diferenciação consagrada pela nossa doutrina e jurisprudência, o cancelamento da matrícula se enquadra nos atos cancelamentos em geral e ocasiona a invalidação dela, com consequente invalidação dos possíveis atos nela praticados. O encerramento da matrícula, por sua vez, consiste apenas no término dela, na indicação de que a partir daquele momento não se praticarão outros atos naquela matrícula, pelo fato de ela ter deixado de existir. Todavia, continua válida até aquele momento, sendo válidos e eficazes todos os atos nela praticados. Podemos citar como exemplo de uma situação que enseja o encerramento da matrícula os casos de unificação. Nestes casos, existem dois imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, e, pretendendo este promover a união deles, formula requerimento ao registro de imóveis acompanhado de mapa, memorial descritivo e, se for urbano, autorização municipal, solicitando a unificação. Em vista disto, o oficial, se a documentação estiver correta, procede ao encerramento das duas matrículas originais e à abertura de uma nova que englobará os dois imóveis.
QUESTÕES DE CONCURSOS
(Serviços Notariais e de Registro – Área Registral – Rio Grande do Sul – 2004) Sobre o cancelamento de registro imobiliário, assinale a assertiva correta.
a) O cancelamento da servidão, quando o prédio dominante estiver hipotecado, só poderá ser feito com aquiescência do credor, expressamente manifestada.
b) O foreiro somente poderá averbar a renúncia de seu direito com a anuência do senhorio direto.
c) Uma vez prolatada a sentença determinando o cancelamento do registro imobiliário, este deverá ser procedido de imediato, ainda que da decisão caiba recurso.
d) Somente o titular de direito real sobre imóvel poderá fazer prova, em juízo, da extinção dos ônus reais e promover o cancelamento de seu registro.
e) O cancelamento de hipoteca somente poderá ser efetuado por quitação outorgada pelo credor, através de instrumento público. Resposta: B
(Ceará – 2010) No que concerne ao registro de títulos judiciais na Serventia Registral Imobiliária, assinale a alternativa INCORRETA: a) Nas cartas de sentença e formais de partilha, o escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e
cartório.
b) Os títulos judiciais não estão sujeitos à análise e exigências da qualificação registral. c) Tratando-se de usucapião, os requisitos da matrícula devem constar do mandado judicial. d) A decisão judicial é uma das hipóteses de cancelamento de matrícula.
Resposta: B
(Serviços de Notas e de Registros – Provimento por Ingresso – Maranhão – 2011) O cancelamento do registro será feito, de acordo com a Lei de Registros Públicos, EXCETO:
a) A requerimento da Fazenda Pública, instruído com certidão de conclusão de processo administrativo que declarou, na forma da lei, a rescisão do título de domínio ou de concessão de direito real de uso de imóvel rural, expedido para fins de regularização fundiária, e a reversão do imóvel ao patrimônio público.
b) A requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião.
c) Por ofício do Juiz Corregedor Permanente, exarado em procedimento administrativo, no qual houve garantia do contraditório e ampla defesa.
d) A requerimento do interessado, instruído com documento hábil. Resposta: C