PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE

O princípio da especialidade é um dos princípios que informam os requisitos do registro, pois determina em um primeiro momento a necessidade de descrição completa do imóvel e do direito, bem como da qualificação de seus sujeitos, tanto na matrícula quanto no título que pretende ingresso na serventia, como determina a necessidade da coincidência entre os elementos constantes do título e os existentes na matrícula, para que o primeiro possa ser registrado.

Subdivide-se em três espécies. A primeira delas é a chamada especiali dade objetiva, que se foca, como o próprio nome diz, no objeto do registro, ou seja, no imóvel. Desta forma, em um primeiro momento exige que o imóvel matriculado possua todos os requisitos determinados na lei. Os requisitos da especialização do imóvel são encontrados no art. 176, II, 3, da Lei n. 6.015/73, que assim dispõe: “a identificação do imóvel, que será feita com indicação: a) se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área; b) se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver”.

É comum ainda ser a especialidade objetiva dividida em três subaspectos: especialidade objetiva quantitativa, qualitativa e osicional  (ou localizacional). A quantitativa refere-se a medidas caracterizadoras do imóvel, como medidas lineares e área. A qualitativa refere-se às qualidades do imóvel, como formato geométrico, azimutes, confrontantes etc. E a localizacional são os elementos que permitem determinar o local em que se encontra o imóvel faticamente, no mundo real.

 Num segundo momento, a especialidade objetiva ainda exige que o título que pretenda ingresso no registro de imóveis também  possua todos os requisitos elencados na lei como essenciais para a sua caracterização e que estes requisitos constantes do título coincidam com os descritos na matrícula.

A especialidade objetiva tem o intuito de individualizar os imóveis inscritos na Serventia, de forma que qualquer pessoa consiga identificá-los, diferenciando-os dos demais, evitando que estes se confundam e facilitando sua localização com precisão na base territorial.

Há que se destacar que a especialidade objetiva se forma com base nos atos jurídicos dos quais os direitos sobre o imóvel são decorrentes. Assim, pode ocorrer de haver uma discrepância do que se encontra no mundo jurídico registrário com o que se encontra no mundo fático. Neste caso, deve-se apurar a origem desta discrepância e corrigi-la para atender ao princípio. Assim, caso se apure que houve algum erro nos atos registrários, a matrícula deve ser retificada; caso se apure que existe alguma falha na titulação do direito, esta deve ser corrigida. Tudo isto antes que se possa promover a inscrição.

A segunda espécie de especialidade que encontramos é a chamada especialidade subjetiva, a qual diz respeito às pessoas que por  qualquer motivo aparecem nas relações jurídicas constantes da matrícula. Em relação a estas, o princípio também determina a sua  perfeita identificação, o que se faz por meio da chamada qualificação pessoal. Os requisitos da qualificação pessoal estão previstos no art. 176, II, 4, da Lei n. 6.015/73 e são “o nome, o domicílio e a nacionalidade do proprietário, bem como: a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação; b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda”.

Da mesma forma, vista em relação à especialidade objetiva, a especialidade subjetiva também exige que o título que pretenda ingressar na serventia venha com a qualificação das partes completas, bem como que esta coincida com a constante na matrícula, quando for o caso. Assim, a parte que aparece como vendedor em uma escritura de venda e compra deve aparecer na matrícula como proprietário  para atender ao princípio da co ntinuidade. A qualificação deste vendedor deve coincidir com a constante na matrícula em que ele figura como proprietário. Caso exista alguma divergência, é necessário primeiro que se corrija a discrepância para que depois possa se  proceder ao registro do título. Para isto, precisaremos analisar se existe algum erro ou necessidade de atualização de dados. Se houver  um erro no título, este deve ser retificado; se houver um erro no registro, este deve ser retificado; e se houver necessidade de atualização dele, como ocorre na hipótese de o vendedor hoje se encontrar casado e na matrícula ainda se encontrar solteiro, porque o era no momento do registro, será necessário que se façam as averbações de atualização necessárias (o que não deixa de ser um tipo de retificação).

O princípio da especialidade subjetiva é muito importante para evitar que se confundam as pessoas constantes dos registros com terceiros, o que poderia gerar grandes prejuízos à parte ou aos terceiros à medida que se atribua erroneamente um direito ou uma obrigação. Vamos supor que chegue à serventia uma ordem de indisponibilidade dos bens de uma pessoa, mas que nesta não conste nem o número do documento de identidade desta pessoa, nem o número do seu cadastro no Ministério da Fazenda. No mais, vamos supor que conste no registro uma pessoa com o mesmo nome e estado civil daquela cuja indisponibilidade de bens foi determinada. Se o registrador proceder a este registro, estará correndo um grande risco de tornar indisponíveis os bens da pessoa errada, o que causaria a esta no mínimo uma grande dor de cabeça.

A terceira espécie é a chamadaespecialidade do fato jurídico inscritível , a qual se refere diretamente ao direito que está sendo  publicitado com a inscrição. Desta forma, prevê o art. 176, III, os requisitos que devem constar dos registros feitos nas matrículas, especificando, quanto ao ato em si que deve constar deles, o título da transmissão ou do ônus; a forma do título, sua procedência e caracterização; o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e demais especificações, inclusive os juros, se houver. QUESTÕES DE CONCURSOS

(6º Concurso – São Paulo) A necessidade de prévia averbação de edificação noticiada na escritura de compra e venda, não constante na matrícula do imóvel, para posterior registro do título, é indispensável, em observância ao princípio de

a) especialidade objetiva. b) inscrição.

c) continuidade.

d) legitimação registral. Resposta: A

(Mato Grosso do Sul – 2009) “Somente será viável o registro de título contendo informações perfeitamente coincidentes com as constantes da matrícula sobre as pessoas e bem nela mencionados.” Referida circunstância é imposta pelo princípio da

a) especialidade. b) instância. c) prioridade. d) inscrição. e) disponibilidade. Resposta: A

Capítulo XX, do seu Tomo II, estabelecem que: Quando houver divisão de imóvel, deverá ser aberta matrícula para cada uma das partes resultantes, sendo registrado, em cada matrícula, o título da divisão. Na originária, averbar-se-á a circunstância, com subsequente encerramento. Estas providências se mostram necessárias para o atendimento dos princípios registrários:

a) da especialidade e da continuidade, de modo que se possa verificar, no exame de cada matrícula, o respeito ao trato sucessivo. b) da especialidade e da unitariedade da matrícula, de forma que cada matrícula corresponda a uma única unidade imobiliária,

perfeitamente descrita e identificada.

c) da continuidade e da instância, ao viabilizar que o registrador atue mediante análise da matrícula originária e independentemente de provocação do interessado.

d) da prioridade e da continuidade, ao impor ao registrador o dever de indicar, em cada matrícula nova, o imóvel de origem. Resposta: B

(Paraíba – 2013) Na qualificação de escritura pública de compra e venda de bem imóvel, o Oficial Registrador devolveu o aludido título extrajudicial em razão da existência de divergência entre a área do objeto do negócio jurídico e a descrição constante da matrícula imobiliária. Qual é o princípio registrário incidente no caso hipotético:

a) Princípio da especialidade objetiva. b) Princípio da rogação.

c) Princípio da continuidade. d) Princípio da fé pública registral. Resposta: A

(Questão Oral – 6º Concurso – São Paulo) Explique o PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE. Resposta: Divide-se em Princípio da especialidade subjetiva, Princípio da especialidade objetiva e Especialidade do fato inscritível. Especialidade objetiva: obrigatoriedade de que todo imóvel objeto de registro esteja:

ʽ perfeitamente descrito de acordo com os requisitos da lei;

ʽ devendo ainda sempre haver coincidência entre a descrição apresentada no título e a encontrada no fólio real.

Especialidade subjetiva: necessidade de perfeita qualificação das partes e da coincidência da qualificação constante no título com a existente na serventia. Especialidade do fato inscritível: o direito que se inscreve deve ser perfeitamente descrito e caracterizado.

(Questão Oral – 6º Concurso – São Paulo) O que é especialidade quantitativa? E qualitativa?

Resposta: Especializar algo é descrever esta coisa, individualizando-a. Para os imóveis, isto abrange a Especialidade Subjetiva (das pessoas envolvidas), a objetiva (descrição detalhada do bem imóvel) e a do fato inscritível (do negócio jurídico realizado).

No plano da Especialidade Objetiva, é comum ser analisada, por sua vez, sob 3 aspectos:

1) Especialização Objetiva Quantitativa – é simplesmente as medidas do imóvel, o que abrange a área total, a qual pode ser indicada em metros quadrados ou em outra medida (hectares, alqueires), bem como de suas medidas perimetrais.

2) Especialização Objetiva Qualitativa – é a indicação precisa daqualidadedas medidas perimetrais, com a indicação de elementos como rumos, confrontantes, formato do imóvel, etc. Nos casos de imóveis urbanos, devido ao seu pequeno tamanho, é considerada suficiente a indicação do formato geométrico, medidas laterais e confrontantes, embora nada vede a indicação de rumos de deflexão. Sendo imóvel de formato irregular, é importante (embora não seja, via de regra, obrigatório) ainda a indicação dos ângulos de deflexão internos, a fim de poder ser montada com precisão a figura do imóvel.

3) Especialização Objetiva Localizacional (ou posicional) – elemento pouco mencionado, pois muitos a consideram abrangida pela especialidade qualitativa. Constitui -se na necessidade de se poder indicar onde, em que local do território, está situado o imóvel. Sua falha acarreta o vício da ablaqueação, ou do imóvel sem lastro, ou ainda do registro flutuante.

(Questão Oral – 6º Concurso – São Paulo) Existe mitigação no princípio da especialidade? Existe algum caso de descrição falha no livro de transcrição que se operará o registro?

Resposta: Mitigação Jurisprudencial para abertura de matrícula contendo toda a área da transcrição, nos casos em que o imóvel tenha lastro geográfico e em que se afaste o risco de sobreposições.

Processo CGJ: 2.605/2002: abertura de matrícula em sequência a transcrições lacunosas é possível desde que: a) o imóvel objeto da matrícula corresponda integralmente ao referido na transcrição; b) mediante a descrição tabular, se afaste, o quanto possível, o risco de sobreposição registrária, total ou parcial do imóvel objeto com outros prédios; c) o imóvel em questão esteja identificado mediante lastro geográfico com segura amarração. Neste mesmo sentido: Apelações ns. 6.084 -0, 15.380-0/8 e 37.203-0/2.

Mitigação não permitida caso a transcrição tenha sido objeto de desmembramentos sem averbação de remanescente (Ap. Cív. 513 -6/3) ou “registros flutuantes”, que são aqueles que, apesar de traduzirem retrato da época, mostram -se inteiramente desprovidos de elementos que permitem localizá -los geograficamente, trazendo somente menção a área e/ou confrontações não mais identificáveis no presente (Dec. CGJ/SP 001931/98).

(Questão Oral – 6º Concurso – São Paulo) A especialidade no registro de imóveis inibe a especialidade do título? Resposta: Especialidade:

ʽ Coincidência da descrição do título com a apresentada pelo registro.

Lei n. 7.433/85, Art. 2º. Ficam dispensados, na escritura pública de imóveis urbanos, sua descrição e caracterização, desde que constem, estes ele mentos, da certidão do Cartório do Registro de Im óveis.

§ 1º Na hi pótese prevista neste artigo, o i nstrumento consign ará exclusivamente o núm ero do registro ou matrícula n o Registro de Imóveis, sua completa localização, logradouro, número, bairro, cidade, E stado e os documentos e certidões constantes do § 2º do art. 1º desta mesma Lei.

(Questão Oral – 7º Concurso – São Paulo) Qual a importância da qualificação e do estado civil no Registro de Imóveis?

Resposta: QUALIFICAÇÃO das partes (inclusive o estado civil) – serve para IDENTIFICAR o titular do direito, de modo que esse não possa ser confundido com nenhum outro. O estado civil é especialmente relevante em função dos efeitos patrimoniais do casamento, que pode implicar em transferência, ou não, de direitos reais entre o casal.