Regulamento municipal do alojamento local

Durante a elaboração desta investigação, foi aprovado o regulamento Municipal de Alojamento Local do município de Lisboa de 7 de Novembro de 2019⁷⁶, diploma que vem concretizar o artigo 15.º-A da Lei nº 62/2018, de 22 de Agosto. Este regulamento vem assim prever a criação de áreas de contenção em certas zonas, para com isso impor certos limites quanto ao número de imóveis submetidos ao regime do alojamento local, isto com intuito de “preservar a realidade social dos bairros e lugares” (nº1 do artigo 15.º-A) ⁷⁷. Quando numa certa área seja aprovada uma restrição desta natureza, será necessário uma autorização expressa da entidade competente para que aí seja possível exercer a atividade referida (nº5 do artigo 15.º-A).

O regulamento supramencionado vem dar seguimento a uma necessidade de impor limites na cidade de Lisboa, nomeadamente em zonas onde existe uma maior procura por parte de turistas, o que origina uma subida exponencial dos preços da habitação.

Este fenómeno acaba por ter um efeito negativo, uma vez gera a inexistência de habitações permanentes em certas zonas, descaracterizando em demasia a identidade das mesmas. Dito isto, o diploma em análise vem procurar um maior equilíbrio, evitando a proliferação quase anárquica dos imóveis submetidos ao regime do alojamento local, sem com isto descurar o livre acesso ao mercado, algo essencial para um normal funcionamento económico que está subjacente a esta temática.

Para aferição das áreas de contenção foi feita uma análise entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de habitações permanentes, restringindo novos registos em zonas onde existe um excesso dos primeiros em relação aos segundos, criando assim o âmbito de aplicação deste regulamento. Contudo este diploma não tem uma aplicação rígida, uma vez que admite exceções, prevendo autorizações, com uma certa limitação temporal, quando não tenham sido celebrados

76 in

http://www.cm-lisboa.pt/fileadmin/VIVER/Urbanismo/urbanismo/Onda_de_Calor/ppt/DR_214_7_11_2019.pdf?fbclid=I wAR27_fP_B6_mJqX6T0F7nw_I2K3ZALuggia6C3frxMB34xi1sidJpDEjZNI, (consultado a 28/12/2019).

77 In https://dre.pt/home/-/dre/116152179/details/maximized (consultado a 05/12/2019).

contratos de arrendamento no imóvel nos 5 anos anteriores (nº2 do artigo 6º)⁷⁸ ou quando se verifique alguma das situações das alíneas a), b) e c) do nº1 do artigo 6º.As exceções que foram anteriormente referidas, dizem respeito às áreas de contenção relativa, ou seja, “as zonas turísticas homogéneas ou subdivisões que apresentem um rácio entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de fogos de habitação permanente igual ou superior a 10 % e inferior a 20 %” (alínea b) do nº1 do artigo 4º), uma vez que podem existir também áreas de contenção absoluta, isto é, “as zonas turísticas homogéneas ou subdivisões que apresentem um rácio entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de fogos de habitação permanente que seja igual ou superior a 20 %” (alínea a) do nº1 do artigo 4º). Quanto a estas, existe uma maior restrição quanto às autorizações para a criação de estabelecimentos de alojamento local, não sendo admitidos novos registos nestas áreas, salvo quando sejam cumpridos os apertados requisitos do nº2 do artigo 5º⁷⁹.

A autorização para abertura de estabelecimentos de alojamento local nas zonas de contenção, deve ser feita Câmara Municipal de Lisboa (nº1 do artigo 7º), sendo a mesma dada pelo prazo de 5 anos, a menos que se trate de uma reabilitação de um edifício, situação que faz aumentar o prazo para um máximo de 10 anos (nº4 do artigo 7º).

Neste regulamento encontramos um ponto curioso, nomeadamente no nº2 do artigo 10º, onde é referido que a autorização de utilização para habitação é, para efeitos deste diploma, a autorização adequada. Daqui retiramos que para a abertura de um estabelecimento de alojamento local, numa área de contenção, é necessário que o fim do imóvel seja habitacional. Este esclarecimento resolve algumas dúvidas que possam surgir na aplicação do regulamento, ao contrário do que acontece na Lei nº 62/2018, onde existe uma omissão legislativa, uma vez que não existe especificação sobre qual

78 In,

http://www.cm-lisboa.pt/fileadmin/VIVER/Urbanismo/urbanismo/Onda_de_Calor/ppt/DR_214_7_11_2019.pdf, (consultado a 28/12/2019).

79 Idem, ibidem: “quando digam respeito a operações de reabilitação de edifícios em ruínas ou reabilitação integral de edifícios totalmente devolutos há mais de três anos e quando sejam considerados de especial interesse para a cidade, por darem origem a edifícios de uso multifuncional, em que o alojamento local esteja integrado em projeto de âmbito social ou cultural de desenvolvimento local ou integre oferta de habitação para arrendamento a preços acessíveis atribuídas no âmbito do Regulamento Municipal do Direito à Habitação.”

deve ser a utilização adequada para a abertura de um estabelecimento de alojamento local, razão que levanta as questões que servem de fundamento à presente dissertação, isto é, se esta figura respeita o fim habitacional de uma fração ou não. Se observarmos a alínea a) do nº1 do artigo 6º da Lei nº 62/2018⁸⁰, só encontramos a necessidade de referir a autorização ou título de utilização válido do imóvel, não existindo especificação sobre qual deve ser esta utilização, se habitacional ou comercial, ao contrário do que acontece no regulamento, onde é feita a indicação de que a autorização de utilização deve ser para habitação.

Outra solução deste regulamento que é de sufragar, é a que encontramos no nº4 do artigo 10º, uma vez que prevê a obrigatoriedade de colocar dispositivos para fazer medição do som, quando existam reclamações fundamentadas, sobre ruído excessivo que provoque a violação do direito de repouso da vizinhança. Esta disposição visa assim proteger os condóminos de um dos problemas mais típicos do alojamento local, tal como o artigo 12º, que no seu nº1, possibilita o cancelamento do registo quando exista uma prática repetida de actos que coloquem em causa o normal funcionamento do prédio ou que violem direitos de personalidade dos restantes moradores. Podemos desde logo pensar em alguns exemplos que se enquadrem nesta previsão do regulamento, tal como a má utilização da piscina, a danificação das partes comuns ou o aumento de sujidade no prédio⁸¹.

Por último importa referir que os serviços municipais, quando necessário, devem fazer vistorias (artigo 13º nº1), procedendo assim à verificação da legalidade da utilização do imóvel e detetando eventuais desconformidades, o que poderá implicar sanções (artigo 14º). Além disso foi criada uma comissão de acompanhamento do alojamento local, com o objectivo de fazer uma verificação do desenvolvimento da actividade na cidade de Lisboa (artigo 15º).

Podemos assim concluir que existem soluções neste regulamento que parecem resolver algumas questões muito problemáticas do alojamento local. Contudo este regulamento

80 In https://dre.pt/home/-/dre/116152179/details/maximized (consultado a 05/12/2019).

81 Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 20/10/2016 (ILÍDIO SACARRÃO MARTINS), Proc. nº 12579-16.0T8LSB.L1-8, in site www.dgsi.pt (consultado a 06/01/2020).

tem, como foi mencionado, um âmbito de aplicação muito restrito, sendo apenas aplicável aos novos registos feitos em áreas que o próprio diploma considera como zonas de contenção. Ainda assim, devemos corroborar algumas das respostas que são dadas neste diploma, não sendo descabido a utilização das mesmas para uma futura alteração legislativa da Lei nº 62/2018, uma vez que com isso era possível preencher algumas lacunas que até então se verificam no nosso ordenamento e que originam conflitos para os quais não existe uma resposta homogénea por parte dos tribunais, nem da doutrina.