Condomínio fechado (condomínio em edificação)

Esta formatação de negócio é conhecida no mercado por muitos nomes, dependendo da região do Brasil ou do meio onde se vive. É conhecida no mercado pelos seguintes nomes: condomínio fechado, condomínio em edificação, obra a preço de custo ou condomínio a preço de custo, entre outros. É regido, basicamente, pela mesma Lei da incorporação imobiliária, ou seja, Lei 4.591/64.

[...] O condomínio fechado não é incorporação. Aqui os condôminos compraram, conjuntamente, um lote e começaram a construir. Eram donos da fração ideal. A fração ideal é o principal e quem é titular do principal é proprietário do acessório. O condomínio fechado, então, não é uma incorporação. No condomínio fechado, não se faz o registro de incorporação, e quando pronto, faz-se a “divisão do condomínio” e registra-se direto cada unidade isolada. Incorporação é, aqui, o instituto jurídico que permite e autoriza construir para vender uma coisa futura. No condomínio fechado não se pretende vender a coisa em construção, que é o objetivo maior de

incorporação3. (RIOS, 2009, p. 257)

Este formato possui regras muito parecidas com as de um condomínio comum, ou seja, aquele que é formado em um edifício quando está pronto e que contrata porteiros, zeladores e dá manutenção ou faz possíveis reformas e up grades nas áreas comuns de um edifício.

Segundo Pereira (1997, p. 05), condomínio significa “o domínio de mais de uma pessoa sobre um determinado bem”. Ainda segundo o mesmo autor, além de haver em um condomínio áreas comuns e indivisíveis que dizem respeito a todos os que fazem parte do condomínio, há também as unidades autônomas de propriedade individual. Isto significa que, em um edifício há áreas que pertencem a todos, tais como áreas de circulação e lazer comuns, elevadores e escadas, portaria, etc e áreas que pertencem a cada um dos proprietários, normalmente, as unidades autônomas (apartamento, casa, etc).

O condomínio imobiliário pode ser instituído com a entrega das unidades autônomas a seus proprietários; unidades estas, construídas e vendidas a terceiros por incorporadores; neste caso o condomínio não existe na fase de construção da edificação, apenas, a partir da entrega das unidades. Pode, também, ser instituído por um grupo de pessoas que resolvem erigir uma edificação e contratam uma construtora para executar a obra; neste caso, o condomínio já existe na fase de construção, não havendo a figura do incorporador intermediário e diz-se que a obra está sendo executada no regime de administração, também chamado “a preço de custo”, ou construção em condomínio. (PEREIRA, 1997, p. 05)

Segundo Pereira (1997, p. 06), há diversas maneiras de se formar um grupo para a construção em regime de condomínio: 1. um grupo de pessoas se reúne, adquire um terreno e contratam um arquiteto e uma construtora para edificarem o empreendimento às suas expensas; 2. uma construtora pode tomar a iniciativa de formar um grupo de pessoas, neste caso, a empresa cobra uma taxa de adesão para cada novo membro do condomínio, esta taxa serve para cobrir despesas com corretagem, administrativas, com a divulgação do empreendimento (condomínio); 3. uma empresa gestora de condomínios, imobiliária ou outra, busca formar um grupo cobrando, para tanto, a referida taxa de adesão e contrata os

3 _{Ressalta-se que nesta citação está se mencionando a forma jurídica da incorporação e não a figura do}

incorporador, pois, pode-se considerar que o próprio condomínio cumpre este papel levando-se em consideração que é ele quem corre o risco do negócio e é o responsável por garantir os recursos financeiros necessários para a finalização da obra.

profissionais devidos e a construtora para edificar o empreendimento. Ressalta-se que em qualquer destes casos, os custos para a execução deste empreendimento fica a cargo dos condôminos, não existindo neste caso a figura jurídica da empresa incorporadora, tendo estes condôminos a responsabilidade de arcar com todos os custos nesta formatação (inclusive o pagamento a alguma construtora contratada), por tanto, ao se findar a obra o mesmo ocorre com os pagamentos dos condôminos.

Nesta formatação de empreendimento, alguns aspectos devem ser destacados:

1. Na prática, o próprio condomínio cumpre o papel de “incorporador” de acordo com os

conceitos apresentados na segunda seção, apesar de não o ser na forma da Lei;

2. Não há a presença de uma empresa incorporadora nesta formatação;

3. Este formato é exclusivo e não permite acumular qualquer outro;

4. A construção é feita “a preço de custo” e a obra executada com os recursos aportados pelos condôminos, como conseqüência disto, ao fim da obra o mesmo ocorre com os aportes, ou seja, o prazo de pagamento da unidade é igual ao prazo da obra, dificultando a concorrência com outras formatações onde pode-se adquirir um imóvel em prazos que chegam a 420 meses e dificilmente uma obra dura tanto, nem mesmo a metade deste tempo;

5. Os condôminos elegem uma comissão de representantes para fiscalizarem e

deliberarem , junto à empresa gestora (pode ser uma construtora), sobre os assuntos da obra, tais como: pagamentos, inadimplência, ritmo das obras, fiscalização das contas, etc. Da mesma forma de um condomínio comum com seu síndico e acessores.

Este regime de construção se mostrou muito atrativo durante as décadas de 1980 e 1990, demonstrando força até o início dos anos 2000, período na qual, no Brasil, a inflação era elevada, com a presença de diversas crises financeiras e com o enfraquecimento do SFH. O seu maior atrativo é a segurança do empreendimento, pois, para que houvesse alguma “quebra” ou falência do empreendimento, era necessário que o mesmo ocorresse com um grande número de condôminos, pois eles são os proprietários dele.

O ritmo da obra é regido pelo ritmo do caixa, ou seja, ditado pelos condôminos.

Esta é, também, a sua principal “fraqueza”, pois uma obra costuma ser erguida, dependendo

do seu porte, em um prazo entre 24 a 48 meses e este tem que ser o prazo para o pagamento das unidades, isto faz com que as prestações fiquem elevadas e o público-alvo fique mais restrito. Apesar de o custo total, para o consumidor, ao final dos pagamentos, fique mais baixo. Caso os condôminos resolvam estender este prazo, para se adequar ao fluxo de caixa dos mesmos é possível, porém, o empreendimento estará exposto a diversos elementos

externos: aumento do preço de material, greves no setor, possíveis crises dos mais diversos tipos, etc, tornando-se uma obra mais cara, agregado ao fato de se adiar a realização do “sonho da casa própria”.

Ressalta-se que em um condomínio não há a presença de compra e venda de suas unidades na formação do grupo de condôminos. Este é feito através de contrato de adesão ao grupo, passando-se a este novo membro as responsabilidades devidas no empreendimento. Neste ponto, há uma das principais diferenças deste formato para a incorporação, onde a compra e venda é uma de suas premissas.

Levando-se em consideração que o condomínio é uma pessoa jurídica, mas não uma empresa, pertencente a todos os condôminos, nenhum agente financeiro financia ou firma parceria com um condomínio em edificação, pois se torna mais difícil uma negociação com um número elevado de “donos”, assim como também o é as modalidades de garantia.

O condomínio não é tratado como uma empresa, segundo a Lei 4.591/64, por tanto, não possui fins lucrativos e como conseqüência disto recebe um tratamento diferenciado pelas leis, inclusive no que se refere ao pagamento de IR (Imposto de Renda), sendo isento deste imposto. Também é isento da obrigatoriedade de se fazer contabilidade formal, com seus livros (razão, caixa, etc). Isto ajuda a diminuir os custos da produção do empreendimento executado sob este regime (formatação).