Procedimentos Metodológicos

Como forma de evidenciar a melhor combinação entre a formatação do negócio imobiliário voltado para a habitação e a fonte de recursos financeiros mais adequados à luz do retro exposto, realizou-se um estudo de caso único. O empreendimento, a seguir descrito e analisado, é um empreendimento real, incorporado e construído por uma SPE e tendo como principal sócia a empresa JVS Engenharia, onde toda a análise feita se deu em momento posterior a toda a sua conclusão, na qual todas as decisões e acontecimentos referentes ao caso já haviam ocorrido.

Como forma de captar as informações necessárias a referida empresa permitiu

acesso todos os documentos do empreendimento, tais como: a matrícula19 do empreendimento

(anexo), matrículas individuais de cada unidade, promessas e contratos de compra e venda, ficha financeira de todos os clientes, orçamento e cronograma físico-financeiro da obra, relatórios de análises de avaliação e engenharia feita por empresa terceirizada, entre outros, além de entrevistas com seus colaboradores a fim de elucidar alguns pontos.

Com base nesses documentos foi possível extrair todas as informações necessárias à modelagem das premissas indispensáveis à análise apresentada nessa seção. Com isso foi viável montar as planilhas eletrônicas de simulação e dos fatos realmente ocorridos durante o lançamento, execução e conclusão do empreendimento, ou seja, foi possível verificar:

i. Os valores das aquisições das unidades e suas respectivas formas de pagamento;

ii. As datas das aquisições;

19 _{A matrícula do empreendimento é um documento, arquivado no cartório de registro de imóveis, que descreve}

todo o histórico do empreendimento, desde a descrição do terreno, histórico das compras, descrição do empreendimento, registro do memorial de incorporação, averbação de conclusão de obras, enfim, todo o histórico do empreendimento, é deste documento que nascem as matrículas (documento) de cada unidade.

iii. As datas de acontecimentos e decisões mais importantes;

iv. A fonte de recursos escolhida, bem como os custos financeiros desta operação e como

ela foi finalizada;

v. O tamanho do ciclo operacional do empreendimento, desde a sua preparação,

lançamento, execução e conclusão;

vi. O orçamento e cronograma físico-financeiro na qual o empreendimento foi executado;

Sendo possível, desta forma, apresentar o fluxo de caixa do empreendimento e expor os dados financeiros analisados nesta pesquisa. Permanecendo inalterados todos os dados empreendimento em si: velocidade de vendas, valores e forma de pagamento dos clientes, orçamento, cronograma físico-financeiro, data de lançamento e conclusão; foram feitas as diversas simulações a seguir apresentadas, modificando-se apenas as informações necessárias a cada simulação, tais como: alíquota de imposto, data de entrada e volume aportado pela fonte de recursos, alterando desta forma o fluxo de caixa do empreendimento e por consequência os resultados de exposição de caixa, VPL e TIR.

Diferente do caso concreto, não foram considerados nesta análise os índices de correção de valores, nem os incidentes sob os custos, nem sob os recebíveis de clientes, nem tão pouco sob os aportes recebidos pela fonte de recursos financeiros conforme o caso, sendo considerados os valores nominais durante todo o fluxo. Segundo os executivos da empresa: é comum a utilização do INCC para atualizar os custos de produção; sendo este mesmo índice usado para a atualização do cálculo das parcelas durante o período de execução das obras; após a conclusão as parcelas dos clientes são atualizadas pelo IGPM mais juros mensais que, normalmente, remontam a 1% a.m.; por fim há a atualização, conforme o caso, da TR sob os valores recebidos do agente financiador. Exceto pela incidência da TR sob os valores aportados pelo agente financeiro, de acordo com o caso, os demais índices e juros incidiriam em todos os casos e simulações não provocando interferências significativas nos resultados de hierarquização obtidos. A TR por sua vez remonta a taxas mensais muito próximas a zero, influenciando muito pouco no resultado.

6.2 Descrição do empreendimento e dos fatos com análise do caso real

O empreendimento eleito para o presente estudo de caso denomina-se Residencial Monte Parnasso, objeto da matrícula 47.990 do CRI da 2ª zona da cidade de Fortaleza – CE e anexo ao presente estudo; executado através de uma SPE tendo como principal sócia e desenvolvedora a empresa JVS Engenharia Ltda.. Localizado à rua Carlos Vasconcelos nº

2676 esquina com a rua Pinho Pessoa na cidade de Fortaleza - CE; o empreendimento possui, resumidamente, as seguintes características: 32 (trinta e duas) unidades residenciais, cada uma possuindo 2 ou mais vagas de garagem e área comum de lazer composta por piscina, sauna a vapor, academia, salão de festas, brinquedoteca, espaço cultural, playground para crianças, jardim e terraço (espaço para eventos), tudo de acordo com as imagens publicitárias e fotografias abaixo, cedidas pela empresa e de acordo com a citada matrícula anexa.

Figura 2 – Fotografia do empreendimento

concluído

Fonte: Material disponibilizado pela empresa.

O empreendimento possui 15 unidades com 122,15 m² de área privativa, outras 15 unidades com 124,15 m² e 02 coberturas dúplex, sendo 01 com 199,66 m² e outra com 203,09 m², conforme imagem ilustrativa abaixo:

Figura 3 – Planta baixa humanizada do pavimento-tipo do empreendimento

Fonte: Material disponibilizado pela empresa.

Para executar o empreendimento em questão a empresa tomou as seguintes decisões: 1. Adotou o sistema de SPE, onde esta foi a incorporadora do empreendimento, pois possuía um sócio; 2. No decorrer de seu cronograma resolveu submeter o empreendimento ao PA, tendo como benefício principal a redução da alíquota dos impostos de receita; 3. O ciclo operacional se deu em 48 meses, tendo como o mês zero junho de 2011 e o mês 48 junho de 2015; 4. A aquisição do terreno, onde foi executado o empreendimento, se deu através de permuta (troca) por unidades que foram construídas no próprio empreendimento, onde não houve custos de aquisição do terreno, exceto os de transferência de propriedade, por tanto no presente caso o orçamento não contempla os custos de aquisição do terreno, por outro lado as unidades permutadas não são objetos de venda e não originam receitas, pois foram reservadas ao pagamento do terreno, perfazendo um total de 05 unidades; 5. Foi contratado um financiamento à produção junto a uma companhia hipotecária.

Vale ressaltar que as decisões tomadas pela empresa no início do empreendimento quanto a sua formatação e, posteriormente, quanto à fonte de recursos adotada não tinha como fato consolidado suas vendas - data da venda, velocidade de venda, valores e forma de pagamento de cada unidade. Segundo informações de empresa, normalmente eles preveem uma velocidade de vendas de 50% das unidades durante o primeiro ano, desde a data do lançamento do empreendimento no mercado, pelos valores constantes de sua tabela de vendas do lançamento e o restante se dá em velocidade mais lenta finalizando em até 10 meses após a

conclusão das obras. Há variações de valores e forma de pagamento de uma venda para outra conforme passa o tempo e a obra evolui.

No cronograma do empreendimento há algumas datas-chave, que devem ser destacadas, pois elas afetam diretamente no fluxo de caixa do empreendimento, como se pode perceber nas tabelas a seguir. Este empreendimento parte do zero correspondente ao mês de junho de 2011 e se finda no mês 48, correspondente ao mês de junho de 2015, sendo as datas- chave/acontecimentos os seguintes:

 Mês 1 – Julho/2011 – Emissão do Alvará de Construção (autorização para construir) – sem modificação em todas as simulações;

 Mês 9 – Março/2012 – Registro do Memorial de Incorporação no Cartório de Registro

de Imóveis Competente (início das vendas) – sem modificação em todas as

simulações;

 Mês 19 – Janeiro/2013 – Assinatura do Contrato de Financiamento à Produção – vai variar de acordo com a simulação apresentada, sendo esta data válida apenas para a análise do caso real;

 Mês 22 – Abril/2013 – Registro do Contrato de Financiamento à Produção no Cartório de Registro de Imóveis (início efetivo das liberações do financiamento por parte do agente financeiro) – vai variar de acordo com a simulação apresentada, sendo esta data válida apenas para a análise do caso real;

 Mês 33 – Março/2014 – Registro do Patrimônio de Afetação – vai variar de acordo com a simulação apresentada, sendo esta data válida apenas para a análise do caso real;

 Mês 37 – Julho/2014 – Conclusão das Obras – sem modificação em todas as simulações;

 Mês 38 – Agosto/2014 – Emissão do Habite-se e Averbação de Construção no Cartório de Registro de Imóveis (fim da burocracia para regularização do empreendimento, representa a possibilidade do início dos financiamentos das unidades

pelos clientes finais) – sem modificação em todas as simulações;

 Mês 48 – Junho/2015 – Último Recebimento de Valores por parte de clientes e

encerramento da SPE – sem modificação em todas as simulações com relação aos

recebimentos dos clientes;

No caso em análise, a empresa permitiu acesso a todos os contratos de venda e compra do empreendimento, onde o valor geral de vendas (VGV) remontou à importância de

R$ 15.999.852,45 em valores nominais, onde as vendas, os recebimentos e demais peculiaridades ocorreram conforme tabelas a seguir apresentadas onde as unidades dadas em permuta e que não originam receitas estão destacadas em amarelo.

A tabela 1 a seguir destaca cada uma das unidades, seu número, tamanho (em m²), mês em que foi comercializada e valor total da venda de cada unidade e seu somatório na última linha:

Tabela 1 – Unidades vendidas com valores e datas

Apartamento Tamanho (m²) Mês da Venda Valor da Total da Venda

1 201 124,13 mar/12 R$ 392.500,00 2 202 122,25 Permuta R$ - 3 301 124,13 mar/12 R$ 387.694,74 4 302 122,25 mar/12 R$ 475.566,00 5 401 124,13 mar/12 R$ 516.543,00 6 402 122,25 ago/12 R$ 516.000,00 7 501 124,13 Permuta R$ - 8 502 122,25 mar/12 R$ 502.866,00 9 601 124,13 Permuta R$ - 10 602 122,25 mar/12 R$ 513.786,00 11 701 124,13 set/14 R$ 548.141,43 12 702 122,25 mar/12 R$ 373.510,05 13 801 124,13 fev/13 R$ 614.273,29 14 802 122,25 mar/12 R$ 422.880,00 15 901 124,13 mar/12 R$ 541.928,66 16 902 122,25 mar/12 R$ 505.160,00 17 1001 124,13 jul/13 R$ 620.000,00 18 1002 122,25 dez/14 R$ 577.797,18 19 1101 124,13 out/13 R$ 657.979,05 20 1102 122,25 mar/12 R$ 599.098,50 21 1201 124,13 dez/13 R$ 657.979,05 22 1202 122,25 mar/12 R$ 610.564,50 23 1301 124,13 jan/14 R$ 662.000,00 24 1302 122,25 dez/13 R$ 655.800,00 25 1401 124,13 abr/14 R$ 680.000,00 26 1402 122,25 jan/14 R$ 728.000,00 27 1501 124,13 jan/14 R$ 739.785,00 28 1502 122,25 jan/15 R$ 750.000,00 29 1601 124,13 nov/14 R$ 650.000,00 30 1602 122,25 Permuta R$ - 31 1701 203,09 nov/13 R$ 1.100.000,00 32 1702 199,66 Permuta R$ - Totais 4098,45 R$ 15.999.852,45

O apêndice A do presente trabalho é composto por uma tabela que expõe o fluxo financeiro mensal de pagamentos de cada cliente, tendo as linhas com destaque em amarelo às unidades permutadas e que não geram receitas ao empreendimento e as células com destaque em azul representam o mês de venda de determinada unidade, o que normalmente gera um aporte maior (entrada e/ou sinal) daquela venda em específico. Na última linha da tabela é apresentado o acúmulo mensal de receitas provenientes das vendas feitas, esta informação é de crucial importância para a formação do fluxo de caixa do empreendimento e não sofrerá variações conforme as diversas simulações expostas.

A empresa também disponibilizou documentos relacionados ao orçamento de construção do referido empreendimento e das análises de engenharia e custo feitos à época de seu financiamento à produção. Em seu orçamento o custo total da obra, sem considerar o terreno remonta à importância de R$ 9.333.665,95, porém o custo da obra feito por empresa de análise de risco de engenharia contratada (Dexter) prevê outro custo: R$ 8.301.699,19 (2012, p. 18), onde, segundo esta análise, chegou-se a esse número através do “CUB (custo unitário básico) da revista Construção Mercado de dezembro de 2012, para o estado do Ceará, residência multifamiliar; [...] média padrão alto, data base outubro/2012.” Ainda segundo esta mesma análise (2012, p. 18), foi considerado 50% de acréscimo a esse custo, referente a itens extras, “[...] como remuneração do construtor e incorporador, fundações, padrão construtivo, características do empreendimento, instalações especiais (elevadores, equipamentos de

recreação, jardinagem), projetos, taxas, B.D.I.20, lazer planejamento, gerenciamento, controle

e fiscalização.” Como resultado temos o custo unitário básico de R$ 1.066,92/m² e um coeficiente de 1,50 tendo como custo final o valor de R$ 1.600,38/m², o que remonta ao orçamento citado de R$ 8.301.699,19.

Nada obstante ao estudo realizado pela empresa de engenharia (Dexter), foi considerado, para efeito das análises desta pesquisa o custo orçado pelo empreendedor (R$ 9.333.665,95) e seu respectivo fluxo de desembolso e evolução de obra, pois, além de ser mais elevado, ou seja, remonta a um cenário mais pessimista, a disponibilidade de informações foi mais farta vez que foi com base nestes números que a empresa executou o empreendimento.

Em uma análise breve e simplista ao deduzir o VGV do custo total (R$ 15.999.852,45 - R$ 9.333.665,95) obtemos o resultado positivo de R$ 6.666.186,50 que dividido pelo valor do custo total (investimento) representa um retorno de 71,42% o que é

bastante positivo, porém devemos considerar outros fatores nesta análise, em especial o tempo.

Não foram considerados para efeito desta análise os índices de reajuste em todas as situações: 1. Reajustes do orçamento com base no INCC; 2. Reajuste das parcelas de recebíveis pagos pelos clientes com base no INCC e/ou IGPM conforme o caso; 3. Reajuste pela TR dos valores financiados pela instituição; sendo os valores explícitos nos itens 1 e 2 de forma nominal e os do 3 considerados apenas os juros da operação contratada.

Nesse empreendimento foi contratado um financiamento à produção junto a uma companhia hipotecária num valor total de R$ 5.810.000,00, remontando a 62,25% do orçamento do empreendimento. Nesse contrato restou aprovado que haveria uma pequena liberação de recursos no ato da assinatura e as demais após seu registro no CRI, onde as 2 primeiras liberações após este fato seriam mais elevadas devido ao fato de o contrato ter sido assinado após as obras estarem com cerca de 45% de execução, normalizando-se nos subsequentes.

Conjugando todas informações contidas no presente caso, podemos resumir as informações na tabela exposta no apêndice B com 22 linhas da seguinte forma:

1. Valor total do financiamento e contagem numérica dos períodos do fluxo, de 0 a 48;

2. Acontecimentos importantes no período em que ocorrem destacados em cor amarela;

3. Mês/Ano contidos no fluxo, iniciando-se em junho de 2011 e findando-se em junho de

2015;

4. Percentual acumulado de evolução de obra, informação obtida através do cronograma

de obras disponibilizado pela empresa, que demonstra o estágio da obra em cada período;

5. Percentual mensal de evolução da obra, que evidencia mês a mês a evolução da obra;

6. Desembolso mensal apresenta os custos mês a mês com a evolução da obra;

7. Desembolso acumulado mostra o volume de recursos necessários no decorrer do

tempo até a conclusão do empreendimento;

8. Recebimento do financiamento bruto por mês indica o volume das liberações de

recursos feitas pelo agente financeiro a medida em que elas ocorriam sem levar em consideração os juros do financiamento;

9. Evolução do financiamento acumulado no período apresenta o comportamento da

dívida no decorrer do tempo, conforme ocorrem as liberações de recursos e amortizações no decorrer do tempo;

10. Juros do financiamento mostra mês a mês os juros pagos pelo financiamento (1% a.m.) calculados conforme o montante de recursos já liberados anteriormente;

11. Recebimento do financiamento líquido destaca a cada período o valor que a empresa

efetivamente recebe de liberação, já descontados os juros sobre os recursos até então liberados;

12. Fluxo mensal considerando as liberações do financiamento, expõe o fluxo de caixa

levando-se em consideração as necessidades de recursos mensais e as liberações de recursos pelo agente financeiro, ou seja, linha “11” – linha “6”, este fluxo mostra a exposição de caixa mensal sem levar em consideração os recursos oriundos das vendas;

13. Recebimento dos clientes retrata o somatório dos recebimentos dos clientes mês a mês, extraído da tabela anterior;

14. Alíquota do imposto sobre a receita exibe percentualmente a alíquota do imposto

pago, tendo como base as alíquotas de 6,5% e 4% que dizem respeito ao lucro presumido e ao regime especial de tributação (RET) respectivamente, mudança esta ocasionada pela adoção do Patrimônio de Afetação conforme destacado na tabela;

15. Valores do imposto remonta ao valor financeiro efetivamente pago de imposto de

acordo com os recebimentos dos clientes (linha “13”) e alíquota do imposto (linha “14”);

16. Receita líquida de clientes aponta o recebimento mês a mês dos clientes já

descontados os impostos mostrados na linha “15”;

17. Recebimento mensal retrata o efetivo recebimento, resultado da soma da receita

líquida dos clientes (linha “16”) e dos recebimentos do financiamento líquido (linha “11”);

18. Recebimento mensal acumulado apresenta a acumulação dos recebimentos conforme o

mês até o final do período, resultado do acúmulo dos recebimentos combinados dos financiamento líquido e dos recebimentos dos clientes, previstos de forma mensal da linha “17”;

19. Saldo (recebimento mensal – desembolso mensal) expõe mês a mês o saldo do fluxo

entre receitas e despesas, desconsiderando apenas o pagamento do financiamento à produção;

20. Saldo acumulado representa o acúmulo mês a mês da linha “19”;

21. Fluxo de caixa considerando o pagamento ao agente financeiro é, ao lado da próxima linha, a mais importante para efeitos de análise, pois representa o fluxo de caixa real

do empreendimento mês a mês, já levando-se em consideração todas as receitas e despesas citadas anteriormente, é através deste fluxo que foram feitos as análises financeiras da VPL e TIR adiante expostas;

22. Saldo acumulado considerando o pagamento ao agente financeiro evidencia a

exposição de caixa acumulada mês a mês, já considerando todas as receitas e despesas citadas anteriormente, de onde se pode destacar a exposição máxima de caixa final obtida no projeto;

Através da análise das informações presente na tabela apresentada é possível chegar as seguinte conclusões:

i. Considerando-se o fluxo de caixa previsto na linha “21” os meses em que foram mais

negativos foram: o mês de julho/2011 (1) com o saldo negativo de R$ 466.683,30 e o mês de junho/2012 (12) com saldo negativo de R$ 376.755,74;

ii. Por outro lado, ainda considerando-se o mesmo fluxo, os meses mais positivos foram:

o mês de maio/2015 com saldo positivo de R$ 1.241.622,20, período em que a operação com o agente financeiro já havia sido liquidada e a obra já estava concluída e sem custos de produção e; o mês de abril/2013, onde se deu o registro do contrato de financiamento no cartório e houve uma liberação mais substancial por parte do agente financeiro, remontando a importância de R$ 1.111.214,34;

iii. A exposição máxima de caixa do empreendimento ocorreu no mês de março/2013

(21), remontando à importância de R$ 3.127.913,56, onde os custos de obra já estavam ocorrendo de forma mais constante, o contrato de financiamento já estava assinado, porém as liberações não estavam normalizadas devido a ausência do registro do contrato no cartório, além de haver diversas unidades ainda em estoque que ainda não haviam sido vendidas nos esforços de vendas anteriores;

iv. Continuando a análise financeira temos os seguintes números:

a. VPL considerando-se uma taxa de 1%: R$ 2.904.777,56

b. VPL considerando-se uma taxa de 2%: R$ 1.446.440,33

c. TIR: 3,95%

Conforme análise apresentada acima o empreendimento, da forma que foi executado e de acordo com as decisões tomadas se mostrou plenamente viável, pois a VPL deu positiva considerando-se uma taxa de 1% que é tida como atrativa segundo a empresa que o executou e mesmo dobrando esta taxa (2%) o número ainda se manteve positivo. À luz da TIR esse número também se mostrou viável, pois os 3,95% supera com certa tranquilidade o 1% citado. A taxa de 1% foi considerada para efeito destas análises pelas seguintes razões: (i)

é a taxa de juros mensal máxima que pode ser cobrada para os financiamentos através de instituições não financeiras, ou seja, caso o próprio empreendedor deseje financiar seus clientes finais, esta seria a taxa de juros mais elevadas que poderiam ser cobradas de acordo com a Lei, seria possível ainda somar a um índice de inflação além do 1% citado, tais como: IGPM ou IPCA, que não foram considerados neste estudo; (ii) foi a taxa de juros contratada no financiamento à produção neste caso e; (iii) é a taxa máxima de juros permitida no âmbito do SFH.

Vale ressaltar que esses números podem sofrer alterações conforme as variáveis vão se modificando, esta análise foi feita com o empreendimento já concluso e todo esse fluxo como acontecimento passado. O que normalmente acontece é que estas análises são feitas antes da execução de um empreendimento, para que as decisões sejam tomadas no intuito de melhorar os números do projeto.

Dentre as diversas variáveis que podem afetar os resultados obtidos e que fizeram parte desta análise estão: velocidade de vendas, valores das vendas, formas de pagamento das vendas, taxas de juros que variam de acordo com momento econômico do país no momento da contratação, percentual do custo financiado, evolução das obras no momento da contratação com o agente financeiro. Outros fatores que não fizeram parte deste estudo também podem alterar os resultados, porém, de forma menos significativa, como por exemplo: aplicação do INCC e/ou inflação como elemento que eleve o orçamento durante o período de sua execução; aplicação dos índices de correção aos contratos de venda elevando os recebíveis.