Condomínio voluntário ou convencional

O condomínio voluntário ou convencional decorre de instituição das partes, por contrato, quando duas pessoas adquirem juntos um imóvel; ou por negócio unilateral, através de doação ou herança, quando os herdeiros recebem de herança do pai uma Fazenda. Na instituição do condomínio voluntário é possível a determinação de que a coisa permaneça em comum por prazo não superior a 5 anos, podendo haver prorrogação (art. 1.320, § 1.º, CC), ocorrendo da mesma maneira a instituição do condomínio através de doação (§ 2.º). O § 3.º prevê a possibilidade de que o juiz determine a extinção/divisão deste condomínio a qualquer, sempre que houverem razões graves para determiná-la.

Cada condômino tem direito a uma parte ideal do bem, sem localização (parcela ideal e não parcela material). Significa dizer que cada condômino terá uma fração determinada (50%, 30%, 5%, etc) do bem. Não havendo estabelecimento, presume-se que cada condômino seja titular de uma porção igual a dos demais. Ex.: 3 condôminos, onde cada um tem 33,3333% de titularidade. Mas esta presunção é relativa. Art. 1.315, CC. E cada condômino pode usar e gozar da coisa, mas não pode excluir o igual direito dos demais condôminos. Tartuce⁴² afirma que “fica claro que cada condômino tem a

42 TARTUCE, Flávio. Direito Civil: Direito das Coisas. v. 4. 12. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020, p. 370.

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propriedade plena e total sobre a coisa, o que é limitado pelos direitos dos demais”. Pode, inclusive reaver a coisa que esteja em poder de terceiro. Art. 1.314, CC.

É possível que um condômino utilize a coisa sozinho, mas neste caso deverá pagar uma “indenização pela utilização exclusiva do bem”, como se fosse um aluguel (embora não seja a expressão mais apropriada). Além disto, tanto no uso comum ou individual, a destinação da coisa deve ser observada, de forma que não pode um imóvel residencial ser utilizado para fins comerciais.

Entre os condôminos existe o direito de preferência, previsto pelo art. 504, CC:

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior.

Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.

Também nesse sentido é a determinação do art. 1.322, CC, referindo-se ao condomínio indivisível o direito de preferência dos condôminos, em iguais condições de oferta, a terceiros. Havendo vários condôminos, o que tiver realizado benfeitorias de maior valor ou, então, tiver maior parte terá preferência na aquisição. Se nenhum dos condôminos estiver nessa situação, será feita a licitação da coisa, com oferta de propostas sigilosas, adquirindo aquela que ofertar maior valor.

Sobre a questão do direito de preferência no condomínio, necessário deixar claro que embora a previsão dos dispositivos diga respeito a condomínio indivisível, a posição do STJ é no sentido de aplicação da preferência, também ao condomínio de bem divisível. Nesse sentido, Tartuce⁴³ manifesta-se que:

https://grupogen.vitalsource.com/#/books/9788530989354/cfi/6/10!/4/8/2@0:0. Acesso em 16 out.

86 Assim, a jurisprudência superior acabou por acompanhar posição contrária daqueles que participaram da IV Jornada de Direito Civil, inclusive a deste autor, honrosamente citado no último decisum. Desse modo, para os devidos fins práticos, no caso de o condomínio ser pro indiviso e o bem indivisível ou mesmo divisível, cada condômino só pode vender sua parte a estranhos se antes oferecer aos outros condôminos. Tal situação poderá abranger tanto os bens móveis quanto os imóveis.

Em caso de alienação a terceiro, sem ser dado o exercício do direito de preferência, esse direito deve ser exercido dentro do prazo de 180 dia, a contar da ciência da venda, requerendo a adjudicação para si da quota alienada a terceiro.

Quando houverem dívidas provenientes do condomínio, cada um dos condôminos responde por sua quota-parte, podendo eximir-se do pagamento, desde que renuncie a sua fração (art. 1.316, CC). Contudo, se algum dos condôminos contrair dívida sozinho, em nome do condomínio, este é que responderá pelas mesmas. Terá ele, contudo, direito de regresso contra os demais.

Cada condômino tem direito a participação quanto aos frutos da coisa comum, em percentual que equivalha a sua quota-parte. Não pode um condômino locar a coisa a terceiro sem a anuência dos demais.

Os arts. 1.323 a 1.326, CC estabelecem a forma de administração do condomínio voluntário, que será exercida por um dos condôminos, havendo consenso ou, então, por administrador, que poderá ser estranho ao condomínio, mas que dependerá de deliberação por maioria. O cálculo da maioria é realizada pelo quinhão dos condôminos e a deliberação deve ser realizada por maioria absoluta, ou seja, da totalidade dos condôminos e não dos presentes na deliberação.

O condomínio voluntário pode ser desfeito a qualquer tempo. Nos termos do art. 1.319, CC é lícito que o condômino exija a divisão da coisa comum sempre que for possível tal intento (há condomínios que são indivisíveis por natureza), e cada condômino deverá responder pelas despesas de divisão de sua parte.

https://grupogen.vitalsource.com/#/books/9788530989354/cfi/6/10!/4/8/2@0:0. Acesso em 16 out.

2020.

Para a extinção/dissolução/divisão do condomínio, devem ser aplicadas as regras de partilha de herança, previstas nos arts. 2.013 a 2.022 do CC (art. 1.321, CC) à ação de divisão de condomínio. Esta ação de divisão está prevista no CPC nos procedimentos especiais, art. 569 e seguintes.

Neste caso, sendo a coisa divisível ela será dividida e, para tanto, poderá ser necessária realização de perícia para determinar/propor a forma de divisão. Não sendo possível a divisão, deverá haver a alienação da coisa e repartido entre os condôminos o valor, sempre que um deles não pretender adquirir a parte do outro.