Direito real de aquisição

O direito real de aquisição é proveniente de promessa de compra e venda, com cláusula de irrevogabilidade e devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

A promessa de compra e venda pode ser firmada por instrumento público ou particular, mas para gerar o direito real à aquisição do imóvel, necessita estar registrada no CRI. Assim, o promitente comprador, que tenha efetivado o pagamento da coisa, pode exigir do promitente vendedor ou de terceiros, a outorga da escritura pública definitiva de compra e venda e, havendo recusa, ingressar com ação de adjudicação.

Importante observar que se o compromisso de compra e venda não for registrado na matrícula, obriga apenas as partes celebrantes, resolvendo-se no âmbito do direito obrigacional. Não se converte em direito real. Mas a súmula 239 do STJ, autoriza a adjudicação compulsória mesmo não havendo registro da promessa: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

3. Direitos reais de garantia

Os artigos 1.419 a 1.510 do CC tratam de direitos reais de garantia: penhor, hipoteca e anticrese. Tais direitos referem-se a garantias reais – vinculação a um bem – para pagamento de dívidas. Assim, estabelecem uma vinculação entre o credor e uma coisa dada em garantia para cumprimento de uma obrigação.

Os direitos reais de garantia referem-se a hipoteca, penhor e anticrese, enquanto formas de deixar bens em garantia de dívidas. Trata-se de uma garantia mais formal do cumprimento da obrigação, já que, se não quitada pelo devedor, autoriza o credor a satisfazer seu crédito sobre o bem deixado em garantia. Já a fiança e o aval também são garantias para pagamento de dívidas, mas obrigam as pessoas, pois são relações pessoais.

114 Apenas quem tem poder de alienar a coisa é que pode dá-la em garantia (art. 1.420). Havendo condomínio sobre a coisa, ela não pode ser dada, em sua totalidade, em garantia, mas a parte do condômino pode.

Constitui-se a garantia real sobre coisa imóvel quando o contrato é levado a registro. No caso dos móveis, havendo a tradição, se a lei não exigir, também, o registro.

Assim, havendo inadimplemento, o credor deverá levar o bem a leilão (se móvel) ou praça (se imóvel), sendo vedado o pacto comissório, ou seja, que o credor poderá ficar com a coisa em pagamento da dívida, sendo nula a cláusula que contenha tal previsão (art. 1.428, CC). O valor obtido com a alienação judicial será utilizado para quitar o débito. Se superior, devolve-se ao devedor o saldo. Se inferior, permanece o débito quanto ao saldo. Pode o credor, após o vencimento da dívida, dar a coisa em pagamento (art. 1.428, § único).

Os credores com garantia real terão preferência para receber seus créditos quando houver concurso de credores.

Pagamentos parciais do débito não exoneram a parte correspondente da garantia, ou seja, enquanto não for quitada a totalidade da dívida, não será liberada a garantia.

Considera-se vencida a dívida de forma antecipada (art. 1.425, CC): I - se, deteriorando-se, ou depreciando-se o bem dado em segurança, desfalcar a garantia, e o devedor, intimado, não a reforçar ou substituir; II - se o devedor cair em insolvência ou falir; III - se as prestações não forem pontualmente pagas, toda vez que deste modo se achar estipulado o pagamento. Neste caso, o recebimento posterior da prestação atrasada importa renúncia do credor ao seu direito de execução imediata; IV - se perecer o bem dado em garantia, e não for substituído; V - se se desapropriar o bem dado em garantia, hipótese na qual se depositará a parte do preço que for necessária para o pagamento integral do credor.

No caso de falecimento do devedor, seus sucessores não poderão resgatar parcialmente o penhor ou hipoteca. Deverão saldar o total e se sub-rogar nos direitos do credor sobre as quotas dos demais herdeiros.

3.1. Penhor

O penhor é uma forma de garantia real sobre bem móvel, através da qual o devedor entrega ao credor o bem, sendo, ainda, exigido o registro do instrumento de penhor no Cartório de Títulos e documentos (art. 1.432). O credor é chamado de credor pignoratício. No caso dos penhores especiais tratados abaixo, o próprio devedor fica na posse da coisa, funcionando como um depositário.

Penhor é diferente de penhora. Penhor é direito real de garantia. Penhora é garantia judicial de dívida (instrumento processual).

O art. 1.433, CC estabelece os direitos do credor pignoratício: I - à posse da coisa empenhada; II - à retenção dela, até que o indenizem das despesas devidamente justificadas, que tiver feito, não sendo ocasionadas por culpa sua;

III - ao ressarcimento do prejuízo que houver sofrido por vício da coisa empenhada; IV - a promover a execução judicial, ou a venda amigável, se lhe permitir expressamente o contrato, ou lhe autorizar o devedor mediante procuração; V - a apropriar-se dos frutos da coisa empenhada que se encontra em seu poder; VI - a promover a venda antecipada, mediante prévia autorização judicial, sempre que haja receio fundado de que a coisa empenhada se perca ou deteriore, devendo o preço ser depositado. O dono da coisa empenhada pode impedir a venda antecipada, substituindo-a, ou oferecendo outra garantia real idônea. O credor só deve devolver a coisa após o pagamento integral da dívida.

O credor pignoratício tem como obrigações: I - à custódia da coisa, como depositário, e a ressarcir ao dono a perda ou deterioração de que for culpado, podendo ser compensada na dívida, até a concorrente quantia, a importância da responsabilidade; II - à defesa da posse da coisa empenhada e a dar ciência, ao

116 possessória; III - a imputar o valor dos frutos, de que se apropriar (art. 1.433, inciso V) nas despesas de guarda e conservação, nos juros e no capital da obrigação garantida, sucessivamente; IV - a restituí-la, com os respectivos frutos e acessões, uma vez paga a dívida; V - a entregar o que sobeje do preço, quando a dívida for paga, no caso do inciso IV do art. 1.433.

O penhor extingue-se pela extinção da obrigação; pelo perecimento da coisa; pela renúncia do credor; pela confusão, na mesma pessoa, do credor e dono da coisa; através de adjudicação judicial, remissão ou venda da coisa empenhada (art. 1.436, CC). A produção de efeitos da extinção ocorre a partir do cancelamento do registro (art. 1.437).

O penhor possui formas especiais: penhor rural; penhor industrial e mercantil; penhor de direitos e títulos de crédito; penhor de veículos; penhor legal.

Penhor rural.

É o penhor agrícola ou pecuário, que se constitui por meio de instrumento público ou particular a ser registrado no CRI. O penhor agrícola, que pode recair sobre máquinas, implementos, colheitas pendentes, frutos armazenados, lenha cortada, carvão vegetal, animais de serviço, tem prazo máximo de 3 anos, prorrogável por igual prazo. O penhor pecuário, que pode recair sobre animais que integram a atividade pastoril, agrícola ou de laticínios, tem prazo máximo de 4 anos, também prorrogável por igual prazo.

Admite-se a emissão de um título de crédito – cédula rural pignoratícia – quando o devedor compromete-se a pagar a dívida em dinheiro. O credor pignoratício rural tem direito de inspecionar a coisa empenhada, já que ela permanece nas mãos do devedor como depositário.

Os animais podem ser alienados com autorização do credor. Havendo notícia de pretensão de alienação dos animais sem autorização do credor, este poderá requerer que sejam os animais depositados sob a guarda de terceiro. Se

os animais empenhados morrerem e outros forem comprados no lugar para substituí-los, estes serão sub-rogados no lugar.

Penhor industrial e mercantil.

Na qualidade de penhor especial, o devedor permanece na posse da coisa empenhada, incentivando o crédito da indústria e do comércio. Podem recair sobre máquinas, aparelhos, materiais e instrumentos, instalados e em funcionamento, com os acessórios ou sem eles; animais utilizados na indústria;

sal e bens destinados à exploração de salinas; produtos de cultura de suínos e animais destinados à industrialização de carnes e derivados; matérias-primas e produtos industrializados.

Constitui-se mediante instrumento público ou particular a ser registrado no CRI, admitindo-se, também, a emissão de título de crédito – cédula de penhor industrial ou mercantil.

Penhor de direitos e títulos de crédito.

O penhor de direitos é constituído por instrumento público ou particular a ser registrado no Registro de Títulos e Documentos, incidindo sobre coisas móveis passíveis de cessão (art. 1.451, CC). O titular de direito empenhado deverá entregar ao credor pignoratício os documentos comprobatórios desse direito, salvo se tiver interesse legítimo em conservá-los. No caso de penhor de créditos, este só terá eficácia após notificação do devedor, que deve declarar-se ciente o penhor, por instrumento público ou particular.

É dever do credor conservar o direito empenhado, cobrar o crédito empenhado após tornar-se exigível.

Penhor de veículos.

Veículos de qualquer espécie de transporte ou condução são passíveis de penhor, pelo prazo máximo de 2 anos, prorrogável por igual prazo, constituído

118 de Títulos e Documentos e anotado no certificado de propriedade. Como penhor especial, o bem fica na posse do devedor.

Penhor legal.

O art. 1.467, determina que são credores pignoratícios, independentemente de convenção: I - os hospedeiros, ou fornecedores de pousada ou alimento, sobre as bagagens, móveis, jóias ou dinheiro que os seus consumidores ou fregueses tiverem consigo nas respectivas casas ou estabelecimentos, pelas despesas ou consumo que aí tiverem feito; II - o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio, pelos aluguéis ou rendas.

Nestes casos, o credor pode tomar em garantia um ou mais objetos para chegar ao valor da dívida, requerendo homologação judicial.

3.2. Hipoteca

A hipoteca é uma garantia real que recai, como regra, sobre imóveis, podendo incidir, também, sobre alguns móveis previstos na lei. Pode recair, ainda, sobre direitos reais. Necessita de registro no Cartório de Registro de Imóveis. Admite-se a emissão de cédula hipotecária, nos termos do art. 1.484, CC.

A hipoteca pode ser convencional ou legal, conforme resulte ou não da vontade das partes.

Na hipoteca, o bem se mantém nas mãos do devedor, sendo vedada/nula cláusula que proíba o proprietário de vender o imóvel. Além disto, pode ser constituída mais de uma hipoteca sobre o mesmo imóvel.

O art. 1.473 estabelece que podem ser objeto de hipoteca: I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles; II - o domínio direto; III - o domínio útil; IV - as estradas de ferro; V - os recursos naturais a que se refere o art.

1.230, independentemente do solo onde se acham; VI - os navios; VII - as aeronaves; VIII - o direito de uso especial para fins de moradia; IX - o direito real de uso; X - a propriedade superficiária.

No caso de existirem várias hipotecas sobre o mesmo bem, vencendo-se a segunda hipoteca, a execução só pode correr após o vencimento da primeira, salvo nas hipóteses de insolvência do devedor. Há, portanto, um direito de preferência no recebimento das hipotecas. A hipoteca estabelece o direito de sequela, ou seja, não impede a venda do bem, mas permite ao titular que busque a coisa nas mãos de quem se encontrar. O adquirente pode exonerar-se, pagando a dívida ou abandonando ao credor hipotecário o imóvel.

A hipoteca poderá ser prorrogada por até 30 anos da data do contrato, desde que requerida a averbação por ambas as partes. Após este prazo, necessitará reconstituição por novo título e novo registro, mantendo a precedência sobre outras hipotecas. Art. 1.485, CC.

Admite-se a instituição de hipoteca para garantia de dívida futura, nos termos do art. 1.487, CC, desde que estabeleça o valor máximo do crédito a ser garantido.

Súmula 308, STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

A hipoteca legal ocorre nos casos previstos no art. 1.489, CC, que determina que a lei confere hipoteca: I - às pessoas de direito público interno (art. 41) sobre os imóveis pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas; II - aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes de fazer o inventário do casal anterior; III - ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinqüente, para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais;

IV - ao co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente; V - ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da arrematação.

Segundo o art. 1.497, CC as hipotecas legais dependem de registro para que produzam seus efeitos e, somente a partir de então constituem-se de direito real.

120 A hipoteca extingue-se: I - pela extinção da obrigação principal; II - pelo perecimento da coisa; III - pela resolução da propriedade; IV - pela renúncia do credor; V - pela remição; VI - pela arrematação ou adjudicação. Além disto, extingue-se a hipoteca pela averbação do cancelamento do registro.

As hipotecas das vias férreas serão registradas no local onde estiver localizada a estação inicial da linha.

3.3. Anticrese

Anticrese é o direito real pelo qual o devedor entrega ao credor o bem imóvel, autorizando que ele perceba os frutos e rendimentos da coisa, compensando na dívida. Para sua constituição, necessário que o contrato onde há o ajuste da garantia, seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Anualmente, o credor anticrético deve fazer balanço do que tiver recebido. O credor pode arrendar o imóvel a terceiro, mantendo direito de retenção do imóvel até que seja paga a dívida. Eventuais deteriorações que o imóvel sofrer por culpa do credor anticrético, serão por ele respondidas, assim como os frutos que não forem percebidos. Extingue-se a anticrese quando liquidada a dívida.

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EM RESUMO Servidões Ônus real que incide sobre

um imóvel para trazer

Habitação Direito de habitar a coisa alheia

aquisição Promessa de compra e venda Direito de exigir a outorga da escritura definitiva ou

Hipoteca Garantia que recai sobre bens imóveis

Anticrese

Bem imóvel

Posse transmitida ao credor para que retire os frutos e

rendimentos da coisa

122 QUESTÕES

01. EXAME XXX Lucas, um grande industrial do ramo de couro, decidiu ajudar Pablo, seu amigo de infância, na abertura do seu primeiro negócio: uma pequena fábrica de sapatos. Lucas doou 50 prensas para a fábrica, mas Pablo achou pouco e passou a constantemente importunar o amigo com novas solicitações. Após sucessivos e infrutíferos pedidos de empréstimos de toda ordem, a relação entre os dois se desgasta a tal ponto que Pablo, totalmente fora de controle, atenta contra a vida de Lucas. Este, porém, sobrevive ao atentado e decide revogar a doação feita a Pablo. Ocorre que Pablo havia constituído penhor sobre as prensas, doadas por Lucas, para obter um empréstimo junto ao Banco XPTO, mas, para não interromper a produção, manteve as prensas em sua fábrica. Diante do exposto, assinale a afirmativa correta.

a) Para a constituição válida do penhor, é necessário que as coisas empenhadas estejam em poder do credor. Como isso não ocorreu, o penhor realizado por Pablo é nulo.

b) Tendo em vista que o Banco XPTO figura como terceiro de má-fé, a realização do penhor é causa impeditiva da revogação da doação feita por Lucas.

c) Como causa superveniente da resolução da propriedade de Pablo, a revogação da doação operada por Lucas não interfere no direito de garantia dado ao Banco XPTO.

d) Em razão da tentativa de homicídio, a revogação da doação é automática, razão pela qual os direitos adquiridos pelo Banco XPTO resolvem-se junto com a propriedade de Pablo.

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02. EXAME XXIX Arnaldo institui usufruto de uma casa em favor das irmãs Bruna e Cláudia, que, no intuito de garantir uma fonte de renda, alugam o imóvel. Dois anos depois da constituição do usufruto, Cláudia falece, e Bruna, mesmo sem “cláusula de acrescer” expressamente estipulada, passa a receber integralmente os valores decorrentes da locação. Um ano após o falecimento de Cláudia, Arnaldo vem a falecer.

Seus herdeiros pleiteiam judicialmente uma parcela dos valores integralmente recebidos por Bruna no intervalo entre o falecimento de Cláudia e de Arnaldo e, concomitantemente, a extinção do usufruto em função da morte de seu instituidor.

Diante do exposto, assinale a afirmativa correta.

a) Na ausência da chamada “cláusula de acrescer”, parte do usufruto teria se extinguido com a morte de Cláudia, mas o usufruto como um todo não se extingue com a morte de Arnaldo.

b) Bruna tinha direito de receber a integralidade dos aluguéis independentemente de estipulação expressa, tendo em vista o grau de parentesco com Cláudia, mas o usufruto automaticamente se extingue com a morte de Arnaldo.

c) A morte de Arnaldo só extingue a parte do usufruto que caberia a Bruna, mas permanece em vigor no que tange à parte que cabe a Cláudia, legitimando os herdeiros desta a receberem metade dos valores decorrentes da locação, caso esta permaneça em vigor.

d) A morte de Cláudia extingue integralmente o usufruto, pois instituído em caráter simultâneo, razão pela qual os herdeiros de Arnaldo têm direito de receber a integralidade dos valores recebidos por Bruna, após o falecimento de sua irmã.

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124 03. EXAME XXVIII Os negócios de Clésio vão de mal a pior, e, em razão disso, ele toma uma decisão difícil: tomar um empréstimo de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) com Antônia, dando, como garantia de pagamento, o penhor do seu relógio de ouro e diamantes, avaliado em R$ 200.00,00 (duzentos mil reais). Antônia, por sua vez, exige que, no instrumento de constituição do penhor, conste uma cláusula prevendo que, em caso de não pagamento da dívida, o relógio passará a ser de sua propriedade. Clésio aceita a inserção da cláusula, mas consulta seus serviços, como advogado(a), para saber da validade de tal medida. Sobre a cláusula proposta por Antônia, assinale a afirmativa correta.

a) É válida, tendo em vista o fato de que as partes podem, no exercício de sua autonomia privada, estipular esse tipo de acordo.

b) É nula, tendo em vista o fato de que o Código Civil brasileiro proíbe o pacto comissório.

c) É válida, uma vez que Clésio como proprietário do bem, não está impedido de realizar o negócio por um preço muito inferior ao de mercado, não se configurando a hipótese como pacto comissório.

d) É válida, ainda que os valores entre o bem dado em garantia e o empréstimo sejam díspares, nada impede sua inserção, eis que não há qualquer vedação ao pacto comissório no direito brasileiro.

04. EXAME XXIV Laurentino constituiu servidão de vista no registro competente, em favor de Januário, assumindo o compromisso de não realizar qualquer ato ou construção que embarace a paisagem de que Januário desfruta em sua janela. Após o falecimento de Laurentino, seu filho Lucrécio decide construir mais dois pavimentos na casa para ali passar a habitar com sua esposa. Diante do exposto, assinale a afirmativa correta.

a) Januário não pode ajuizar uma ação possessória, eis que a servidão é não aparente.

b) Diante do falecimento de Laurentino, a servidão que havia sido instituída automaticamente se extinguiu.

c) A servidão de vista pode ser considerada aparente quando houver algum tipo de aviso sobre sua existência.

d) Januário pode ajuizar uma ação possessória, provando a existência da servidão com base no título.

05. EXAME XXIII George vende para Marília um terreno não edificado de sua propriedade, enfatizando a existência de uma “vista eterna para a praia” que se encontra muito próxima do imóvel, mesmo sem qualquer documento comprovando o fato.

Marília adquire o bem, mas, dez anos após a compra, é surpreendida com a construção de um edifício de vinte andares exatamente entre o seu terreno e o mar, impossibilitando totalmente a vista que George havia prometido ser eterna. Diante do

Marília adquire o bem, mas, dez anos após a compra, é surpreendida com a construção de um edifício de vinte andares exatamente entre o seu terreno e o mar, impossibilitando totalmente a vista que George havia prometido ser eterna. Diante do