CONSIDERAÇÕES URBANÍSTICAS REGULAMENTARES

Introdução

A lei reconhece à entidade com competência de planeamento urbanístico o poder discricionário na escolha das soluções que considerar mais adequadas e correctas no contrato de desenvolvimento urbanístico do território. É natural que assim seja, face à importância do conhecimento de que dispõe sobre a realidade e os juízos de valor que opera sobre as evoluções futuras previsíveis dos processos urbanísticos.

A agilidade e a adaptabilidade às condições da situação concreta são as razões que abonam a favor da atribuição deste poder discricionário à Administração Pública em matéria de planeamento. Este poder é, contudo, limitado na fixação do conteúdo dos planos, seja pelas servidões administrativas e restrições de utilidade pública, seja pelo regime jurídico dos bens do domínio público, seja pelas próprias limitações físicas do território, seja ainda pelo princípio da garantia da existência.

Este último princípio tem a ver com a tutela de um valor jurídico fundamental: o da protecção da confiança. Neste sentido, e recorrendo à linguagem comum, embora um plano só produza efeitos para o futuro, deve respeitar os direitos adquiridos até à sua entrada em vigor, que se traduzem, designadamente, nas construções existentes e os licenciamentos entretanto emitidos e ainda válidos.

A integração da realidade física e da realidade jurídica, sobretudo na revisão de um plano, é pois uma tarefa particularmente complexa e que requer o levantamento de todas as servidões de direito público, das limitações físicas com consagração legal (principalmente RAN e REN) e das existências juridicamente tuteladas.

Por outro lado, impõe-se a aplicação das medidas que proporcionem os fins de garantia da execução do plano e que permitam evitar a constituição de novas situações, que por terem sido tuteladas juridicamente, venham a constituir novamente limitações à correcção de patologias urbanas e, por isso, obstáculos a melhores soluções.

Âmbito territorial

O perímetro do plano revisto é reajustado face ao perímetro do plano em vigor, com vista a incluir áreas entretanto urbanizadas, ou áreas cuja ocupação edificada requer a extensão das infraestruturas urbanas, e a excluir áreas não urbanizadas e com um número reduzido de edificações, nas quais devem prevalecer valores não urbanos. Pretende-se assim não comprometer com o processo de crescimento urbano áreas com valores naturais importantes, seja pelo coberto vegetal desenvolvido que apresentam, seja por se encontrarem submetidas aos regimes da RAN e da REN, seja ainda por não serem necessárias ao crescimento urbano previsível face à dimensão muito folgada da área do plano.

O plano não inclui, na sua área de aplicação limitada ao perímetro urbano, uma zona rural de protecção. Reconhecendo embora a importância de um regime específico a instituir para esta área de enquadramento do perímetro urbano, relega-se esta definição para o plano director municipal.

Conceitos

Embora o país não disponha ainda de um vocabulário urbanístico desenvolvido inteiramente consagrado, o que motiva que os regulamentos dos planos de ordenamento do território geralmente incluam no seu articulado as definições relevantes, existe uma publicação da DGOTDU que se considera adequada a este fim:

Normas Urbanísticas - Volume I - Princípios e Conceitos Fundamentais -, cuja adopção das definições de conceitos se adopta. Mesmo assim, e dadas as características muito particulares da área do plano, é necessário acrescentar a definição de alguns conceitos.

Unidades e sub-unidades de planeamento e gestão

Tendo em vista a espacialização dos regimes específicos dos diferentes sub-espaços em que se organiza a área do plano, esta é sub-dividida em unidades e sub-unidades de planeamento e gestão. As unidades correspondem a espaços territoriais coerentes, que apresentam vocações específicas e diferenciadas. Cada unidade é, sempre que necessário, sub-dividida em sub-unidades, de acordo com o uso do solo dominante ou exclusivo, e os níveis de ocupação urbana.

Usos do solo

O plano prevê, para cada unidade e sub-unidade de planeamento e gestão, apenas as ordens funcionais de uso do solo que se consideram compatíveis com as características específicas de cada espaço, seja pelo seu significado religioso, seja pelas características naturais a preservar e valorizar, seja pela capacidade desejável para as infraestruturas e equipamentos, seja ainda por razões de economia urbana.

São, por outro lado, impedidos usos ou conjugações de usos considerados incompatíveis com as funções previstas para cada espaço.

É dada uma particular atenção aos espaços exteriores urbanos, designadamente aos espaços verdes, seja por razões paisagísticas e ambientais, seja com vista a assegurar boas condições de infiltração para as águas pluviais, face à viabilidade de se manterem densidades urbanas baixas na maioria da área do plano, o que permite simultaneamente consideráveis economias no sistema de drenagem de águas pluviais.

A opção pela tipologia de moradias, nas unidades mais afastadas do Santuário, com os seus logradouros privados, reduz consideravelmente a necessidade do município vir a construir e tratar espaços exteriores que, em soluções de edifícios multifamiliares e sem logradouros privados, teriam uma extensão considerável.

Edificabilidade

Na ausência de um Regulamento Municipal de Edificações Urbanas, há que estabelecer regras mínimas sobre edificabilidade, que completem a ordem urbanística que o plano procura estabelecer.

Neste âmbito são estabelecidas regras sobre a superfície mínima e forma das parcelas edificáveis, distinguindo entre parcelas que resultem de operações de loteamento urbano ou não, com vista a criar condições para a reformatação do cadastro da propriedade.

São estabelecidas regras sobre afastamentos mínimos das construções em relação aos limites dos lotes ou parcelas com o duplo objectivo de proporcionar um desafogo adequado entre construções e contribuir para a manutenção de um bom nível de espaços exteriores urbanos.

A profundidade máxima das construções (profundidade máxima de empena) é aumentada em relação à regra do plano anterior, variando segundo os usos. São, no entanto, mantidas as áreas máximas de construção permitidas o que pode implicar eventuais reduções do número máximo de pisos, pelo menos do mais elevado, sempre que seja adoptada a profundidade máxima de empena.

As regras sobre alturas, alinhamentos, recúos e cotas de soleira visam estabelecer condições mínimas sobre composição urbana e para garantia dos perfis transversais mínimos dos arruamentos.

As regras sobre materiais de acabamento das fachadas e sobre publicidade exterior visam contribuir para a promoção de uma melhor imagem urbana.

É estabelecido o princípio da ligação (progressiva) de todas as edificações às redes públicas de infraestruturas, em condições adequadas.

Rede viária e estacionamentos

A rede viária é hierarquizada de acordo com a organização funcional proposta, sendo estabelecidos perfis transversais diferenciados de acordo com as suas capacidades e funções.

São estabelecidas regras detalhadas sobre o dimensionamento de estacionamentos, com vista a suprir as actuais carências e a prevenir o surgimento de carências futuras, tanto para os residentes, como para os visitantes.

Regimes específicos das unidades e sub-unidades

Para cada unidade e sub-unidade de planeamento e gestão são definidas as ordens funcionais de uso do solo, suas conjugações admissíveis e os respectivos parâmetros urbanísticos, distinguindo entre os parâmetros aplicáveis a áreas brutas, áreas líquidas e de parcelas não formatadas de acordo com Plano de Pormenor e Operação de Loteamento, e áreas de lotes edificáveis resultantes de operações de loteamento.

Pretende-se, por um lado, garantir as áreas públicas mínimas e, por outro lado, encorajar a realização de operações de loteamento com vista à reformatação da propriedade do solo para fins urbanísticos.

Áreas para espaços de utilização colectiva e equipamentos

São estabelecidas áreas mínimas para espaços verdes, espaços de utilização colectiva e equipamentos colectivos, distinguindo entre os diferentes níveis de necessidade criados pelos diferentes usos e intensidades de utilização do solo, e estabelecendo dimensões mínimas para as áreas resultantes da aplicação destas regras sem as quais não permitiriam cumprir cabalmente as suas funções.

Planos de Pormenor

Por princípio, as regras relativas a composição urbana, traçados e infraestruturas estabelecidas no Plano de Urbanização podem ser melhor desenvolvidas em Plano de Pormenor e Projecto de Loteamento.

Para além dos Planos de Pormenor em elaboração ou em aprovação, o Plano de Urbanização apenas requer a elaboração de mais dois Planos de Pormenor:

- unidade 1.6, por se tratar de uma unidade para a qual se prevê uma intensidade de utilização relativamente elevada, actualmente sem quaisquer obras de urbanização no seu interior e onde é possível conceber uma solução desafogada de desenho urbano e um modelo de gestão perequacionada entre todos os proprietários de solo;

- a unidade da Cova Grande, onde se propõe a localização dos novos parques de estacionamento de grande capacidade associados às novas unidades hoteleiras, integradas num parque urbano, o que implica a concepção de uma solução de conjunto, a executar por fases e também apoiada num modelo de gestão perequacionado.

O plano estabelece os aspectos que o conteúdo de cada Plano de Pormenor deverá reflectir. Por outro lado, explicita-se, pela sua conveniência, a possibilidade de virem a ser elaborados Regulamentos Municipais específicos e respectivos âmbitos.

Normas supletivas e normas transitórias

Um número significativo de normas do Plano de Urbanização, designadamente as relativas a edificabilidade podem, nos termos previsto no regulamento deste plano, ser desenvolvidas em Plano de Pormenor. Assim, uma vez aprovado um Plano de Pormenor, passam a aplicar-se as suas regras tendo as normas correspondentes do Plano de Urbanização um carácter apenas supletivo.

Dada a existência de edificações não conformes com o plano em vigor, a presente revisão prevê o regime a adoptar na resolução destas patologias, sempre que cumpram ou possam vir a cumprir a lei em matérias que não são do âmbito do Plano de Urbanização.

Execução do plano

Para que o regulamento do plano, uma vez aprovado e publicado, tenha eficácia real, e não apenas eficácia simples, é necessário que o Executivo Municipal se empenhe na gestão da implementação do plano, seja pelo desenvolvimento dos estudos complementares previstos, seja na execução das obras que dele decorrem e que implicam a obtenção de meios de financiamento adequados, seja na negociação e eventual estabelecimento de vias contratadas com os promotores do sector privado, seja ainda na avaliação atenta dos resultados que vão sendo obtidos.