A CREDIBILIDADE DO SISTEMA DE TDC E A LIMITAÇÃO TEMPORAL PARA A UTILIZAÇÃO

Nessa seção, serão abordados os fatores que conferem a credibilidade ao sistema de TDC em face de alterações na legislação urbanística e o limite para o exercício do direito de construir proveniente de operações de TDC.

O plano urbanístico tem uma duração limitada à medida que a cidade desenvolve-se, podendo ser alterado, modificado ou substituído. Deve ter uma duração dentro da qual alcance suas finalidades, sendo, a partir da concretização destas finalidades, necessárias sua revisão e sua possível alteração. 28 A duração mínima razoável de um Plano, adverte-se, é difícil de ser definida. A dificuldade se expressa na constatação de que, “de um modo geral, a legislação é rígida e estática e a cidade é dinâmica.” (Azevedo Netto, 1999, p. 258)

A implementação e a confiabilidade nos instrumentos urbanísticos, em especial naqueles que incidem sobre os índices de edificabilidade, podem ser dificultadas pela alta taxa de modificação da legislação urbanística no Brasil, especialmente daquela referente ao

zoneamento e de uso e ocupação do solo. Isto gera muita instabilidade ao negócio realizado com potencial construtivo, na medida em que o potencial adquirido pode, com o passar do tempo, não ser mais permitido na zona receptora em função da alteração da legislação. Esta situação transforma o negócio de alto risco para o construtor. (Torné, 2005, p. 156)

Para que haja confiabilidade no sistema e a técnica possa ser capaz de atingir seus objetivos, os programas de TDC devem atuar dentro de uma estrutura legal claramente definida, ligada a uma aplicação rigorosa de uso do solo, que tenha permanecido inalterada por longo tempo. Deve, inclusive, definir as garantias de direito aos adquirentes de TDC em face de alterações na legislação urbanística. Se a base legal do programa for ambígua, os oponentes podem criar obstáculos à sua execução levantando questionamentos nas cortes judiciárias.

Outra hipótese viável, mas que ainda precisa ser discutida, é a determinação de um limite temporal para o exercício do direito de construir advindo de transferência. Desse modo, o potencial transferido teria uma data de validade para a sua efetiva concretização, assim como acontece com as licenças de construção. Por outro lado, este tipo de determinação poderia tornar a compra de potencial construtivo menos atrativa.

Em Porto Alegre, segundo técnicos da Prefeitura Municipal, pode-se considerar que existe credibilidade do sistema de transferências, cuja legislação existente há longo tempo, possui regras claras e não muda em suas questões essenciais, a cada governo. Uma modificação na legislação após a aceitação de um negócio como esse, pode fazer com que o potencial construtivo adquirido passe a não ter mais valor algum.

A legislação de Porto Alegre traz um bom exemplo sobre a limitação temporal para a utilização de instrumentos urbanísticos. O potencial construtivo advindo de TDC, concedida em processo de expropriação, não tem limite temporal para a utilização pelo expropriado ou por quem dele tenha adquirido o direito. Se o potencial foi adquirido em leilões promovidos pelo próprio Município, o adquirente tem cinco anos para sua utilização (SC). Essa situação indica um possível caminho para a utilização da TDC.

Ocorre que, no caso de concessão de TDC em processos expropriatórios para fins de implantação de infra-estrutura urbana não é uma opção do proprietário o momento da

concessão do direito de transferir o potencial (ainda que o proprietário possa optar pela indenização em espécie). Assim, não seria apropriado obrigar ao proprietário, que teve seu imóvel desapropriado, a construir dentro de um prazo pré-estabelecido, uma vez que são necessários vultosos recursos para a construção. Além disso, esse proprietário teria que dispor de outro terreno para concretizar o potencial construtivo.

Em Salvador, a indeterminação de limite temporal para exercício do direito de construir advindo de transferência num determinado tempo, permite a existência de um significativo estoque de potencial construtivo em poder de alguns poucos proprietários, que exercem o direito de construir, de forma fracionada. Isso vem acarretando o impedimento à utilização da OODC, pois há o impedimento, determinado pelo art. 13329, do PDDU/2004, de este instrumento ser utilizado enquanto 80% do estoque de potencial construtivo advindo de operações de TDC não forem concretizados.

O proprietário de imóvel que solicita à Prefeitura de Goiânia a TDC tem um prazo de seis meses, após a emissão da autorização da TDC para providenciar os procedimentos de doação da área objeto da TDC e assinar a escritura de doação pelas partes envolvidas – interessado, Procurador Geral do Município, Prefeito Municipal e testemunhas. Logo em seguida, é preciso protocolar o processo de aprovação do imóvel receptor dentro do prazo de validade do uso do solo. Caso haja a expiração do mesmo e comprovado o encaminhamento dos procedimentos, o prazo de autorização do uso do solo para a TDC poderá ser renovado, desde que sem alteração dos condicionantes.

Em Curitiba não há qualquer limitação temporal para edificar o potencial construtivo advindo de TDC.

Também relacionada à questão temporal, está a possibilidade de especulação com os direitos de construção transmissíveis, cuja inexistência de limitação do período para o seu exercício permitiria a retenção dos direitos por tempo indeterminado, embora não tenha sido verificada a concentração de potencial construtivo em mãos de um único proprietário privado em nenhum dos municípios estudados.

29 _{Salvador, Lei n° 6586/2004, art 133 - A utilização do Instrumento da Outorga Onerosa previsto neste PDDU,}

somente poderá ser implementada pelo Executivo Municipal após reduzidos os estoques de direitos de utilização do TRANSCON – Transferência do Direito de Construir, adquiridos com base na Lei nº 3.805/88, ao saldo mínimo de 20% (vinte por cento) do total existente na data de entrada em vigor desta Lei.

2.4 PANORAMA DA REGULAMENTAÇÃO DA TDC EM MUNICÍPIOS