Esta análise da Administração sobre as nossas demonstrações financeiras e resultados operacionais deve ser lida em conjunto com as demonstrações financeiras, incluindo suas notas explicativas, e com a seção “Apresentação das Informações Financeiras e Outras Informações” na página 40 deste Prospecto, além das informações financeiras apresentadas nas seções “Sumário das Demonstrações Financeiras” e “Informações Financeiras Selecionadas” nas páginas 56 e 112 deste Prospecto, espectivamente. As demonstrações financeiras apresentadas neste prospecto foram preparadas de acordo com as Práticas Contábeis Adotadas no Brasil.
Nossas informações financeiras consolidadas referentes aos balanços patrimoniais e demonstrações de resultado para os exercícios sociais encerrados em 31 de dezembro de 2007, 2008 e 2009 são derivados das demonstrações financeiras consolidadas preparadas de acordo com as Práticas Contábeis Adotadas no Brasil, constantes das páginas 347 e 391 deste Prospecto, auditadas pela Ernst & Young, conforme indicado nos seus pareceres anexos a este Prospecto nas páginas 351 e 395, respectivamente.
Para maiores informações sobre a elaboração das demonstrações financeiras combinadas, favor referir à seção “Apresentação das Informações Financeiras e Outras Informações” na página 40 deste Prospecto.
VISÃO GERAL
Acreditamos ser uma das principais empresas de investimento em imóveis comerciais de renda do Brasil. Temos como foco a aquisição, a locação, a administração, incorporação e venda de imóveis comerciais, especialmente imóveis qualificados como Escritórios, Galpões Industriais e de Varejo, localizados nas principais regiões metropolitanas do Brasil, como São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba e Belo Horizonte. Nosso objetivo é adquirir imóveis comerciais estrategicamente localizados, que julgamos ter forte potencial de rentabilidade e valorização, e auferir receitas de locação por meio de administração proativa e dinâmica, voltada a adicionar valor aos imóveis de nossa propriedade, o que implica investimentos em melhorias, expansão com aumento de área locável e redução de custos de ocupação.
Dedicamos especial atenção ao relacionamento com nossos inquilinos, de forma a sermos efetivamente provedores de soluções imobiliárias para as empresas ocupantes dos nossos imóveis, antecipando tendências e necessidades. Em nossas aquisições, buscamos preferencialmente imóveis comerciais que já estejam gerando receitas de locação, avaliando de forma cuidadosa as características e informações cadastrais dos locatários. Monitoramos permanentemente o mercado imobiliário comercial brasileiro a fim de antecipar tendências, conhecer a oferta e a demanda nas diversas regiões de nossa atuação, de forma a avaliar oportunidades de aquisição e também realizar ganhos relativos à valorização dos imóveis por meio de sua venda.Nossa estratégia de negócios inclui também a aquisição de imóveis na modalidade de Sale-Lease-Back, desenvolvimentos Built to Suit e, ainda, a incorporação de empreendimentos imobiliários comerciais, com a finalidade precípua de mantê-los em carteira para renda.
Adotamos um modelo de negócio integrado e completo, com equipes internas dedicadas a cada fase das atividades que desenvolvemos, desde a identificação de oportunidades de aquisição de imóveis, realização de diligências rigorosas sobre o imóvel e inquilinos, administração predial, locação das eventuais áreas vagas e até a possível venda do imóvel. Este modelo nos permite potencializar a geração de receita durante a permanência do imóvel no nosso portfólio e resulta em baixa volatilidade e ganhos com a venda dos ativos após o período de maturação do investimento. Nossa estrutura operacional é completa, composta de todas as áreas de atuação do negócio imobiliário comercial. Buscamos em nossos investimentos desenvolver estruturas de financiamento autossuficientes, nas quais a amortização é compatível com as nossas receitas e ocorre, preferencialmente, durante o período das locações. Detemos participação integral ou controlamos 37 dos 46 imóveis que compõem nosso portfolio e nos projetos de incorporação, buscamos sempre deter participação, no mínimo, igual as dos demais sócios.
Começamos a desenvolver nossas atividades operacionais em abril de 2007 e, na data deste Prospecto, possuímos 46 imóveis, localizados principalmente nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba e Belo Horizonte, que em conjunto, totalizam 646.055m2 de ABL e representam um valor total de
tem baixa taxa de Vacância Financeira, que na data deste Prospecto é de: (i) 1,2% para nossos edifícios de Escritório, (ii) 1,2% para nossos Galpões Industriais, e (iii) 1,8% para nosso imóvel de Varejo. Para uma descrição detalhada sobre o nosso porfólio, veja a seção “Atividades da Companhia – Nossos Negócios” a partir da página 163 deste Prospecto.
O quadro abaixo fornece as principais informações sobre os ativos que compõem nosso portfólio na data deste Prospecto:
Natureza do
Imóvel Unidades Valor do Aluguel Mensal Valor de Mercado dos Imóveis ¹ Área Construída ABL FinanceiraVacância
(R$ milhões) (R$ milhões) % (m²) % (m²) % % Escritórios 32 6,7 904,6 51,1% 238.001 32,8% 162.853 25,2% 1,2% Galpões Industriais 13 6,7 842,2 47,6% 479.884 66,2% 476.018 73,7% 1,2% Varejo ² 1 0,1 21,9 1,2% 7.238 1,0% 7.184 1,1% 1,8% Total 46 13,5 1.768,7 100,0% 725.122 100,0% 646.055 100,0% 4,2% _________
(1) Reavaliação CBRE realizada em 30 de dezembro de 2009 e estimativa da Companhia (2) Nossas lojas de varejo restringem-se a lojas de departamento de grandes redes e lojas únicas.
Adicionalmente, na data deste Prospecto, possuímos compromissos de compra relativos a dois imóveis, sendo um de Escritórios e cinco Galpões Industriais, com ABL total de 84.684 m² e valor de mercado total de R$351,0 milhões, conforme nossas estimativas internas utilizando Índices de Capitalização divulgados pela CBRE, descrito na tabela a seguir. Esses compromissos de compra são vinculantes, mas dependem da conclusão satisfatória de nossos procedimentos de auditoria para serem efetivados.
Natureza do Imóvel Unidades Valor de Mercado dos Imóveis(1) Área Construída ABL
(R$ milhões) % (m²) % (m²) %
Escritórios 1 225,6 64,3% 53.681 47,6% 25.555 30,2%
Galpões Industriais 5 125,4 35,7% 59.182 52,4% 59.129 69,8%
Total 6 351,0 100,0% 112.863 100,0% 84.684 100,0%
_________
(1) Estimativa da Companhia utilizando Índices de Capitalização divulgados pela CBRE em 30 de dezembro de 2009 para propriedades similares
Na data deste Prospecto, possuímos compromissos de venda relativos a dois imóveis de nosso portfólio, com ABL total de 2.326 m² e valor de mercado total de R$7,2 milhões, conforme descrito na tabela abaixo. Veja “Sumário da Companhia-Eventos Recentes” , “Atividades da Companhia—Nossos Imóveis e Eventos Recentes”, páginas 46, 169 e 160 deste Prospecto, respectivamente.
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(1) Estimativa da Companhia utilizando Índices de Capitalização divulgados pela CBRE para propriedades similares
Nome do Imóvel Unidades Valor de Mercado dos Imóveis(1) Área Construída ABL
(R$ milhões) % (m²) % (m²) %
Edifício Isabella Plaza (cj 41) 1 2,0 27,2% 532 20,3% 235 10,1%
Edifício Souza Aranha (50%) 1 5,2 72,6% 2.091 79,7% 2.091 89,9%
O quadro abaixo apresenta as nossas principais informações financeiras para os períodos abaixo indicados: Exercício social encerrado em 31 de dezembro de
2007 2008 2008x2007 (AH%) 2009 2009x2008 (AH%)
(em milhares de reais)
Receita
Bruta 24.869 97.038 290% 130.304 34%
Líquida 21.872 86.707 296% 117.349 35%
EBITDA Ajustado(1) 12.419 65.222 425% 97.125 49%
Margem EBITDA Ajustado(2) 57% 75% 83%
Dívida de Curto Prazo 51.362 65.040 29% 79.860 23%
Dívida de Longo Prazo 447.701 515.265 15% 556.457 8%
Dívida Bruta 499.063 580.305 17% 636.317 10%
Total de Ativos 1.264.849 1.341.373 6% 1.661.995 24%
Ativo Imobilizado 963.649 1.193.375 24% 1.487.514 25%
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(1) Medição não contábil por nós elaborada, reconciliada observando uma das sugestões do Ofício Circular CVM n.º 01/2007, que consiste no lucro líquido (prejuízo) do exercício acrescido do IRPJ e da CSLL, do resultado financeiro líquido (receitas e despesas financeiras), da depreciação e de despesas não recorrentes. O EBITDA Ajustado não é uma linha de demonstrações financeiras elaboradas de acordo com as Práticas Contábeis Adotadas no Brasil e não representa o fluxo de caixa para os exercícios apresentados, não devendo ser considerado como alternativa para este ou para o lucro líquido ou como indicador do desempenho operacional ou de liquidez. O EBITDA Ajustado não tem uma definição única e a nossa definição de EBITDA Ajustado pode não ser comparável àquele EBITDA Ajustado utilizada por outras companhias. A tabela de reconciliação do EBITDA Ajustado com nosso lucro líquido pode ser analisada na Seção “Sumário das Demonstrações Financeiras” na página 56 deste Prospecto e na Seção “Informações Financeiras Selecionadas” na página 112 deste Prospecto.
(2) Representa o EBITDA Ajustado dividido pela receita líquida.
Acreditamos que a combinação de indicadores econômicos positivos, projeção de crescimento do PIB, taxas de juros em níveis historicamente baixos e estabilidade inflacionária, somada à aparente fragmentação e o baixo índice de profissionalização do mercado brasileiro de imóveis comerciais, de acordo com nossas estimativas, cria um cenário propício para a aquisição de imóveis comerciais e para o desenvolvimento de nossas atividades. Assim, acreditamos também que o setor de imóveis comerciais no Brasil apresenta grande potencial de crescimento e consolidação, com potencial valorização dos imóveis no médio prazo. Por essa razão, vislumbramos excelentes oportunidades de negócios em nossa área de atuação.
A diversificação, experiência e credibilidade de nossos Administradores e principais acionistas, aliadas a uma atitude eficaz e focada na aquisição de ativos contribui decisivamente para o sucesso de nossos negócios. Nossa experiência e competência nos permite antecipar tendências do mercado e ajustar o nosso portfólio de modo a atender às diferentes demandas de potenciais ocupantes.
O setor imobiliário brasileiro passa por fase de consolidação e reestruturação. A Companhia e seus acionistas são procurados por outras companhias do setor e seus sócios e analisam potenciais operações estratégicas constantemente. Não existe neste momento qualquer operação estratégica em fase de implementação envolvendo a Companhia e seus acionistas que seja de conhecimento da Companhia.