7.5. Efeitos relevantes da regulação estatal sobre as atividades da Companhia:
a) necessidade de autorizações governamentais para o exercício das atividades e histórico de relação com a administração pública para obtenção de tais autorizações
A atual regulamentação imobiliária versa sobre a atividade de incorporação imobiliária objeto de regulamentação federal, leis de zoneamento e códigos de obras municipais e questões ambientais objeto das legislações concorrentes federais, estaduais e municipais.
A incorporação imobiliária é regida pela Lei de Incorporação, que define incorporação imobiliária como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Os principais deveres do incorporador são: (i) registrar o empreendimento no cartório de registro de imóveis; (ii) indicar o número de registro do empreendimento nos materiais de publicidade e contratos celebrados com os adquirentes das unidades; (iii) realizar a construção da edificação; (iv) transferir ao comprador a propriedade da unidade vendida; e (v) averbar a construção e a realizar a especificação do condomínio no cartório de registro de imóveis correspondente. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe será lícito desistir do empreendimento, prazo esse que não poderá ultrapassar o termo final do prazo da validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação.
A construção da edificação pode ser contratada e paga pelo incorporador ou pelos proprietários finais das unidades. A legislação brasileira prevê dois regimes de construção de edificações em uma incorporação: (i) construção sob o regime de empreitada; e (ii) construção sob o regime de administração. A construção sob o regime de empreitada pode ser de duas espécies diferentes: a preço fixo, convencionado antes do início da construção, e a preço reajustável, por índices previamente determinados pelas partes contratantes. Na construção contratada sob o regime de administração, os adquirentes das unidades da edificação em construção pagam o custo integral da obra em bases proporcionais e mensais. Portanto, os contratos de compra e venda não prevêem o preço de venda unitário.
Além disso, estamos sujeitos à Legislação Municipal específica da localidade de implementação de cada um dos nossos empreendimentos.
Quanto ao aspecto ambiental dos resíduos produzidos pela atividade de construção civil, a Resolução CONAMA 307/2002, alterada pela Resolução CONAMA 348/2004, estabelece critérios para a gestão destes resíduos, de modo a minimizar os impactos ambientais. Consoante tal norma, os resíduos da construção civil são classificados em quatro classes e, para cada qual, é definido o tipo de destinação aceitável. Referida norma prevê expressamente a impossibilidade de destinação de tais resíduos a aterros domiciliares, áreas de “bota-fora,” encostas, corpos d’água, lotes vagos e em outras áreas protegidas por lei. Nos casos em que o licenciamento ambiental da atividade não seja exigível, um Projeto de Gerenciamento de Resíduos da Construção Civil deverá ser apresentado juntamente com o projeto do empreendimento para análise pelo órgão competente do poder público municipal.
No mais, estamos sujeitos à legislação ambiental Municipal, Estadual e Federal, conforme respectiva competência, observado que a competência para licenciar é originariamente estadual, sendo que o órgão federal, o IBAMA - Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e Recursos Naturais Renováveis, atuará em caráter supletivo, nos casos em que o empreendimento cause impacto ambiental regional e o órgão ambiental municipal, quando existir, é competente para licenciar empreendimentos de impacto local.
A Política Nacional do Meio Ambiente, instituída pela Lei nº 6.938, de 31 de agosto de 1981 ("Lei nº 6.938/81"), determina que a instalação de empreendimentos que, de qualquer forma, causem degradação do meio ambiente, está condicionada ao prévio licenciamento ambiental. Esse procedimento é necessário tanto nas fases de aprovação do projeto, instalação e operação do empreendimento, quanto para as ampliações nele procedidas, sendo que as licenças emitidas necessitam de renovação periódica.
O processo de licenciamento ambiental, regulado na Resolução 237/1997 do CONAMA, compreende um sistema trifásico, no qual cada licença resta condicionada à emissão de sua precedente: (i) Licença Prévia (“LP”); (ii) Licença de Instalação (“LI”); e, Licença de Operação (“LO”). Em adição, impõe-se a emissão de licença ambiental quando é alterada
7.5 - Efeitos relevantes da regulação estatal nas atividades
ou ampliada alguma instalação do empreendimento.
No processo de licenciamento dos empreendimentos causadores de significativo impacto ambiental instalados a partir de julho de 2000, é necessário o pagamento da compensação ambiental, nos termos do Sistema Nacional de unidades de Conservação ("SNUC"), instituído pela Lei Federal nº 9.985/00 e regulamentado pelo Decreto nº 4.340/02, destinado à implantação e à manutenção de unidades de Conservação. O montante de recursos a ser destinado para essa finalidade terá o percentual fixado pelo órgão ambiental competente para licenciar, conforme o grau de impacto ambiental detectado, a partir de propostas constantes do EIA/RIMA não devendo ser maior do que 0,5% do valor total de implantação do empreendimento. Nos termos do art. 2º, inciso I, da referida lei, unidade de Conservação significa o espaço territorial e seus recursos ambientais, incluindo as águas jurisdicionais, com características naturais relevantes, legalmente instituído pelo Poder Público, com objetivos de conservação e limites definidos, sob regime especial de administração, ao qual se aplicam garantias adequadas de proteção. As diretrizes gerais relativas à metodologia de cálculo do valor de compensação ambiental foram regulamentadas pelo Conselho Nacional do Meio Ambiente - CONAMA e pelo Governo Federal.
A aprovação e o licenciamento de empreendimentos imobiliários engloba as aprovações sempre necessárias perante as Secretarias de Habitação de cada município, bem como licenças especiais ambientais ou de infra-estrutura, de acordo com as características de cada empreendimento, de forma que o Alvará de Aprovação e Execução, que necessariamente antecede o início da obra do empreendimento, e o Auto de Conclusão (“Habite-se”), expedido após verificação da regularidade do empreendimento construído, somente são obtidos após realização pelo empreendedor de todas aprovações e trâmites efetivamente necessários. Com relação ao histórico de obtenção de nossas licenças, fazemos referência aos nossos 98 empreendimentos concluídos e entregues e que, portanto, foram objeto de aprovação e licenciamento perante a administração. Nossa experiência de 15 anos atuando no ramo imobiliário nos proporciona o conhecimento dos deveres e atribuições na aprovação e licenciamento de nossos empreendimentos, incluindo mas não se limitando a seus trâmites, etapas, prazos estimados, documentos e informações requeridos. Mantemos bom relacionamento com a administração pública em todos os locais em que atuamos, pautado no respeito e cumprimento das normas que nos são aplicáveis. Atuamos em todo o processo de aprovação e licenciamento de nossos empreendimentos, seja diretamente ou através de colaboradores contratados. As aprovações podem ser requeridas em nome da Companhia ou de suas controladas, o que ocorre em todos os processos de aprovação em que o terreno onde será desenvolvido o empreendimento já está matriculado em nome da Companhia, ou podem ser requeridas pela Companhia em nome do promitente vendedor, casos em que atuamos, portanto, por meio de procuração que nos é outorgada. Responsabilizamo-nos, enquanto incorporadores e construtores, pela obtenção de todas as aprovações e licenças requeridas e pela sua observância na execução dos projetos. Possuímos equipes dedicadas a estas aprovações em nossa sede e filiais e também nos valemos de nossos parceiros locais para este fim. Historicamente sempre tivemos sucesso na obtenção das autorizações governamentais necessárias para o desenvolvimento de nossos empreendimentos, conforme demonstra o volume de empreendimentos já entregues pela Companhia, sendo que pretendemos manter nossa conduta para a devida aprovação e licenciamento dos projetos em curso e aqueles que serão desenvolvidos pela Companhia.
b) política ambiental do emissor e custos incorridos para o cumprimento da regulação ambiental e, se for o caso, de outras práticas ambientais, inclusive a adesão a padrões internacionais de proteção ambiental:
Com foco contínuo no crescimento sustentável, adotamos certas práticas para aumentar ainda mais nosso comprometimento com a proteção do meio ambiente. Neste sentido, incentivamos o desenvolvimento de projetos e de novas tecnologias que proporcionem a redução de resíduos, o uso racional de recursos naturais e a utilização de materiais ambientalmente corretos.
Em conseqüência da necessidade de atendimento à legislação ambiental, ao adquirir terrenos onde pretendemos desenvolver nossos projetos, procuramos considerar todos os aspectos ambientais necessários e aplicáveis, com ênfase para a eventual existência de mananciais, árvores, vegetação e a localização destes terrenos quanto à ocorrência de áreas de preservação permanente no local.
Além disto, a implantação de empreendimentos imobiliários normalmente acarreta a execução de terraplanagens, assim como, em muitos casos, a supressão ou poda de vegetação. Essas atividades dependem da prévia autorização dos órgãos ambientais. Como condições para emissão de tais autorizações, tais órgãos poderão exigir medidas compensatórias como, por exemplo, o plantio de novas árvores e até mesmo a aquisição de áreas de florestas com extensão no mínimo equivalente às áreas impactadas. Intervenções não autorizadas nessas áreas ou o corte ou poda de
7.5 - Efeitos relevantes da regulação estatal nas atividades
árvores protegidas caracterizam infração ambiental, sujeitando o responsável à responsabilização nas esferas civil, administrativa e criminal.
Nós desenvolvemos e construímos projetos em diversos estados do Brasil. Cada estado membro possui uma Secretaria do Meio Ambiente ou Agência Ambiental e fazemos toda a gestão necessária perante referidos órgãos, desde a compra do terreno até o final licenciamento dos projetos. Os órgãos ambientais têm adotado posturas cada vez mais severas com relação ao gerenciamento de questões ambientais e temos tido êxito no atendimento destas posturas.
De modo geral, buscamos cumprir com toda a legislação ambiental e obter as licenças ambientais necessárias, de acordo com o impacto ambiental e o estágio de desenvolvimento do empreendimento. Nossos empreendimentos, cujos projetos já estão aprovados, foram regularmente licenciados,
quando aplicável. Para os empreendimentos em fase de aprovação, os projetos ambientais e os processos de licenciamento estão em andamento normal, ou nem sequer foram iniciados.
Estimamos que, em relação a todos os empreendimentos concluídos e lançados da Companhia, o custo incorrido para o cumprimento da regulação ambiental tenha sido de aproximadamente R$ 9 milhões.
c) dependência de patentes, marcas, licenças, concessões, franquias, contratos de royalties relevantes para o desenvolvimento das atividades
Conduzimos nossos negócios por meio de duas marcas fortes, Inpar e Viver, as quais estão devidamente registradas junto ao INPI. Ao realizarmos empreendimentos, também realizamos o pedido de registro das marcas que julgamos relevantes para o desenvolvimento de suas atividades.