Enquadramento jurídico do alojamento local

A primeira menção em Portugal do contrato de alojamento consta do Código Civil de Seabra de 1867, aprovado por Carta de Lei de 1 de julho de 1867 e publicado em 1968. Segundo o seu art.º 1419.º, um contrato de albergaria acontece “quando alguém presta a outrem albergue e alimento, ou só albergue, mediante a retribuição ajustada ou de costume” (pp.

79 243–244), evidenciando no art.º 1420.º os deveres e responsabilidades do albergueiro7. Até ao século XX, a figura jurídica do AL esteve sempre vinculada à indústria hoteleira, tendo sido mais tarde designado de alojamento particular (Garcia, 2017; Machado & Viegas, 2017).

Embora tenha sido pautado pela primeira vez em 1867, o AL só foi efetivamente introduzido no ordenamento jurídico português no ano de 2008. A entrada em vigor do Decreto-Lei (DL) no 39/2008, de 7 de março (2008), consagrou um novo regime jurídico de exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos em Portugal. Este diploma introduziu mudanças na regulamentação do alojamento em Portugal, sendo que algumas tipologias foram eliminadas, nomeadamente pensões, estalagens, motéis, moradias turísticas, entre outras, por não reunirem condições para serem empreendimentos turísticos. No entanto, a fim de facilitar a exploração das estruturas de alojamento com menores dimensões a nível burocrático, combatendo o número de camas paralelas em Portugal, bem como de assegurar a qualidade e a segurança das mesmas (Marques & Santos, 2012), este DL permitiu a introdução de um novo conceito: o AL.

Ficou então estabelecido, através do nº1 do art.º 43.º do DL n.o 39/2008, de 7 de março (2008), que o serviço de alojamento turístico apenas poderia ser prestado nos empreendimentos turísticos previstos no diploma ou nos estabelecimentos de AL. É importante salientar que o alojamento turístico é uma realidade jurídica que envolve um imóvel (ou parte dele) devidamente mobilado e equipado, sendo oferecidos ao público em geral, além de dormida, serviços de limpeza e receção, por períodos inferiores a 30 dias (DL n.o 39/2008 de 7 de março, 2008).

Uma vez que a figura do AL, ao abrigo do DL supramencionado, serviria para regular a prestação de serviços de alojamento temporário em estabelecimentos que não dotassem dos requisitos legalmente exigidos para se qualificarem como empreendimentos turísticos, faltavam estimar esses mesmos requisitos. Foi através da Portaria n.o _{517/2008 de 25 de} Junho (2008), entretanto alterada pela Portaria n.o _{138/2012 de 14 de maio (2012) que, no} seguimento da transposição da Directiva 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de dezembro (2006), pelo DL n.o _{92/2010, de 26 de julho (2010), consagrou}

7 _{Atualmente designado de “anfitrião”, refere-se ao indivíduo que fornece o seu alojamento mediante uma}

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a possibilidade de registo destes estabelecimentos junto das câmaras municipais através do Balcão Único Eletrónico, a fim de simplificar o processo de registo e legalização dos estabelecimentos de AL. Também de acordo com a Portaria n.o 517/2008 de 25 de Junho (2008), estabeleceram-se os requisitos mínimos de higiene e segurança a ter em conta no alojamento.

Considerando que este não seria um fenómeno passageiro e reconhecendo o seu valor, relevância fiscal e importância turística, em 2014, o AL mereceu um tratamento jurídico autónomo no ordenamento nacional, materializado pelo DL n.o _{128/2014, de 29 de agosto,} entretanto alterado pelo DL n.o _{63/2015, de 23 de abril (2015), consagrando novas realidades} em termos de oferta de alojamento, como é o caso do hostel. Mantendo a definição anteriormente considerada, este diploma estabelece, ao pormenor, o registo destes estabelecimentos, os requisitos a serem cumpridos, a forma de exploração e funcionamento, bem como as formas de fiscalização, vistorias e sanções aplicáveis. Foi a partir do DL n.o 128/2014, de 29 de agosto (2014), que se definiu que a exploração de estabelecimentos de AL e a sua prestação de serviços, poderiam ser exercidas por pessoas singulares e coletivas, ficando os anfitriões autorizados a exercer em nome próprio a atividade naquele local, respondendo por esse exercício perante os hóspedes e as autoridades (art.º 16.º). Assim, consideram-se estabelecimentos de AL “aqueles que prestem serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração, e que reúnam os requisitos previstos no presente decreto-lei” (DL n.o 128/2014 de 29 de agosto, 2014, p. 4571).

No entanto, a necessidade de diferenciar os hostels dos outros alojamentos e enquadrá-los na modalidade de estabelecimento de hospedagem, levou à primeira alteração do DL n.o 128/2014, de 29 de agosto (2014), pelo DL n.o 63/2015, de 23 de abril (2015), do qual consta igualmente determinados aspetos do regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de AL. Foi a partir do DL n.o _{128/2014, de 29 de agosto (2014), que foi definida a capacidade} máxima dos estabelecimentos de AL, sendo que estes não podem deter mais do que nove quartos e não podem alojar mais de 30 hóspedes, à exceção dos hostels que não têm limite de capacidade (art.º 11.º).

Com o desenvolvimento exponencial das plataformas P2P online e, com vista igualmente a diminuir o número de alojamentos paralelos, o DL n.o 128/2014, de 29 de agosto (2014), considerou uma contraordenação toda e qualquer oferta, disponibilização, publicidade e

81 intermediação de estabelecimentos de AL não registados ou com registos desatualizados, podendo ser o titular do estabelecimento punido com uma coima de 2.500€ (art.º 22.º).

Relativamente às regiões autónomas, este diploma foi adaptado à Região Autónoma da Madeira em 2015 pelo Decreto Legislativo Regional n.o 13/2015/M, de 22 de dezembro. Na Região Autónoma dos Açores, aplicou-se a Portaria n.o 83/2016, de 4 de Agosto (2016), contendo um tratamento próprio para os estabelecimentos de AL localizados nesta região.

Então, o regime jurídico dos estabelecimentos de AL consta no DL n.o _{128/2014, de 29 de} agosto (2014), posteriormente alterado pelo DL n.o _{63/2015, de 23 de abril (2015) e pela Lei} n.o _{62/2018, de 22 de agosto (2018) que o republicou, sendo este último aquele que se} encontra atualmente em vigor tendo-se introduzido alterações significativas ao regime do AL aquando da sua publicação, fundamentalmente:

• A introdução de uma nova modalidade do AL: os quartos (art.º 3.º);

• A necessidade de comunicação prévia e com prazo à Câmara Municipal territorialmente competente para proceder ao registo de um novo AL (art.º 6.º); • A necessidade de autorização do condomínio para a instalação de hostels (art.º 6.º); • O alargamento das situações em que as câmaras podem proceder ao cancelamento

dos registos (art.º 9.º);

• O facto de a assembleia de condóminos poder opor-se ao exercício da atividade de AL, no caso desta atividade ser exercida numa fração autónoma de um edifício ou parte de um prédio urbano suscetível de utilização independente (art.º 9.º);

• O facto de o titular da exploração de AL passar a ser solidariamente responsável por danos provocados pelos seus hóspedes no edifício em que se encontra instalada a unidade (art.º 13.º-A);

• As autarquias passarem a poder definir zonas de contenção, podendo impor limites relativos ao número de estabelecimentos de AL por freguesia, ficando condicionada a uma autorização por parte dos municípios para iniciar atividade (art.º 15.º-A); • A proibição de exploração de mais de sete estabelecimentos de AL por um mesmo

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aqueles que excediam esse limite, não poderiam afetar mais imóveis à exploração de ALs (art.º 15.º-A);

• O aumento das contribuições de condomínio a pagar pelos proprietários das frações que alberguem AL (art.º 20.º-A);

• O aumento dos poderes de fiscalização e dos valores das coimas (art.º 21.º e 23.º); • A previsão de novos requisitos ou regras de exploração e funcionamento, como sejam

aquelas relativas à capacidade máxima dos alojamentos (art.º 11.º), a obrigatoriedade de um livro de informações (art.º 12.º), de ter de afixar uma placa identificativa (art.º 18.º) e a obrigatoriedade do titular da exploração de AL deter um seguro multirrisco de responsabilidade civil (art.º 13.º-A).

De acordo com a Lei n.o _{62/2018, de 22 de agosto (2018), atualmente em vigor, os} estabelecimentos de AL podem integrar-se numa das seguintes modalidades previstas na lei: (i) moradia; (ii) apartamento; (iii) estabelecimentos de hospedagem e (iv) quartos. A moradia diz respeito ao estabelecimento de AL cuja unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de carácter unifamiliar. O apartamento designa-se pelo estabelecimento de AL cuja unidade de alojamento é constituída por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente. Nos termos do DL n.o 63/2015, de 23 de abril (2015), é permitido, nesta modalidade, a exploração de mais do que nove unidades de alojamento por prédio, desde que estas não excedam 75% das frações do mesmo. O estabelecimento de hospedagem refere-se ao estabelecimento de AL cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos, como é o caso do arrendamento dos quartos de uma moradia ou apartamento como unidades de alojamento e não a própria moradia ou apartamento como única unidade de alojamento. Os estabelecimentos de hospedagem também podem usar a denominação de hostel, caso a unidade de alojamento predominante for o dormitório (quarto composto por beliches ou por quatro ou mais camas) e sempre que o número de hóspedes em dormitório seja superior ao número de hóspedes em quarto. Por fim, a modalidade quartos diz respeito à exploração de serviços de AL prestados na residência do titular, correspondente ao seu domicílio fiscal, podendo essa residência ser moradia ou apartamento, sendo que apenas podem existir no máximo três unidades, ou seja, três quartos.

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