Estados Unidos O long leasehold e as normas anti-enfeudamento

194 _{Conferindo as remissões de enfiteuse na Catalunha, ocorre no caso espanhol igual desequilíbrio: o enfiteuta}

Matéria jornalística em “Le Temps SA” de Genebra, Suíça, intitulada “Emphytéotique,

bail à 99 ans”, de 7 de julho de 2011195 dava conta de um grande estoque de terras na África Subsaariana enfiteuticadas aos Estados Unidos. A descoberta desses contratos nos aniversários 50 anos de independência de 17 países africanos, como Costa do Marfim, Guiné, Etiópia, Uganda, Camarões, Senegal e outros mostravam outro lado das emancipações coloniais. O noticioso suíço levantou contratos de bail emphytéotique que alienam áreas petrolíferas, agrícolas e diamantíferas de milhões de hectares, assinados a partir de 1920 e com duração de 99 anos.

Nos Estados Unidos, considerando o significado de longlease que transmite o sentido de enfiteuse, no “32 CFR 174.12 - leasing of transferred real property by federal agencies” se tem a menção no emprego do arrendamento a longo prazo para imóveis federais fora do uso operacional. Como o contrato é transmissível e sem prazo, além do reconhecimento do domínio direto pelo leaseholder tem-se aí as características da enfiteuse, inclusive um item refere-se expressamente as melhorias no prédio (B.3).

Há sinonímia ou semelhança entre long leasehold e enfiteuse no contexto jurídico americano. Para Mary Ann Glendon196_{tem muitas notas de correlação, a começar pela}

natureza híbrida de contrato e propriedade (GLENDON, 1982, p. 505)197. O long leasehold americano definido pelo Uniform Residential Landlord and Tenant Act, de 1972, emendado em 1974 e última revisão em 2013. Tinha uma finalidade redistributiva, social e de proteção à habitação familiar. Não foi adotada, 40 anos depois em vários Estados. A lei faz migração do tema para o direito comercial e do consumidor, no caso americano, visava dar a proteção social à moradia (melhor defendida pelo direito do consumidor!), finalidade essa que Joseph William Singer (2011) viu desaparecer na crise imobiliária de 2008-2009.

Integrando o common law no caso americano a enfiteuse tem várias traduções dentro do modelo do Judicial Self Governance (ROBILANT, 2014, p. 1) que pode empregar termos bastante flexíveis: ground leasehold, long leasehold, emphyteusis, superfícies etc. O conteúdo de direitos reconhecidos é que define o instituto e não um nomen juris inserto num rol fechado, o numerus clausus dos direitos reais na tradição continental ou do civil law. A

195 _{Cf. http://app.vlex.com/#WW/search/jurisdiction:SW/emphyteotique!/WW/vid/419919906 - Acesso em 18 de}

fevereiro de 2016.Certa perplexidade do emprego dessa técnica jurídica aparece na matéria. A enfiteuse aí aparece na sua forma mais cruamente ligada a gestão colonial da terra. Acesso em 12 dez. 2015.

196 _{A autora escreve a partir da legislação de 1972 de proteção social dos direitos dos locadores e inquilinos}

urbanos.

197 _{“The notion that American landlord-tenant law has evolved from property to contract ignores the long and}

variegated history of the leasehold estates. This history is that of a hybrid legal institution, neither entirely contractual nor entirely proprietary”.

questão enfitêutica aparece ligada à tendência da desvinculação da propriedade (feudal

tenure) americana que chegam à deliberação dos tribunais.

Em 1847, perante a Corte de Justiça do Estado de Nova Iorque, a Igreja da Trindade venceu uma ação judicial movida por presumidos herdeiros de um doador de terras a ela em Manhattan, os quais queriam na incerteza dos títulos, retomar uma grande e valiosa extensão de terras. A Corte de Nova Iorque enfrentou duas vertentes das sucessões: a dos atos jurídicos praticados no período colonial e a pretensão de eventuais sucessores estrangeiros em terras americanas. Segundo Kent (2008, p. 488) foi aplicada aos casos a mesma lógica do sistema inglês de que toda terra pertence ao rei imediata e mediatamente, assim frustrando a sua reivindicação como alodiais aos descendentes de antigos colonizadores, pois estes a tinha como feudais.

No caso Van Rensselaer v. Hays, de 1859, a Corte nova-iorquina negou o direito de subenfeudamento baseada em direitos trazidos da Inglaterra. Como o sub enfeudamento era, segundo entendimento da Corte, vedado pela Inglaterra no período colonial, não gerava direito na colônia, embora a Corte deixasse intocados os direitos de posse constituídos no período colonial (KENT, 2008, p 377-378).

O caso tinha relação com a colonização holandesa em Nova Iorque, onde o feudalismo era muito ostensivo desde 1346, no Sacro Império Romano Germanico. Privilégios feudais para militares, nobres e “cidades leais” sse mantiveram até a era moderna, quando a Lei da Terra de Grotius celebrava em 1631 a “patronagem” sobre a terra. A politica territorial colonial holandesa era feudal onde a Companhia das Indias Ocidentais tinha os direitos feudais sobre a terra. Nova Iorque fundada por Kiliaen van Rensselaer era governada em regime “manorial” (1544-1644) com milhares de foreiros (LOBINGIER, 1933, p. 201). Seus herdeiros tentaram assegurar a continuidade do domínio territorial enfitutico sobre Nova Iorque no que foram rechaçados com base nos próprios fundamentos da propriedade feudal.

No caso Bogardus v. Trinity Church no ano de 1847 a Corte Novaiorquina aplicou o

Act concerning Tenures, de 20 de fevereiro de 1787 que declarou alodiais e não feudais a

propriedade, consolidando-a nos seus efetivos e atuais proprietários. Os demandantes na ação quiseram apelar para laços genealógicos num tipo de argumento que a justiça americana teve de enfrentar, segundo François Well num contexto de muitas fraudes genealógicas (WELL, 2013, p. 102)198.

198 _{O autor afirma: “Contested in the Jans-Bogardus claim was Trinity’s title to Manhattan land not the}

genealogical ties among Anneke Jans, her son Cornelius, and their nineteenth century heirs. Mos antebellum cases, however, were characterized by uncertainty: about the very existence of a property, about the legal claim

A decisão conservou para a Igreja da Trindade terras na ilha de Manhattan, onde segundo Donna Rilling, o acesso facilitado pela enfiteuse foi muito popular na década de 1970. Não só em Nova Iorque como também em Chicago e Detroit, o modelo do Ground long

leasehold foi adotado para as propriedades comerciais e associações de inquilinos (RILLING,

2001, p. 208)199. O Uniform Residential Landlord and Tenant Act de 1972 definindo regras protetivas para a moradia urbana veio nesse movimento de acesso à propriedade (GLENDON, 1982). Nessa Lei Federal, base para leis estaduais, dentre as formas de acesso e proteção à moradia está o arrendamento de duração indefinida, renovável pelo pagamento das taxas.

A lógica enfitêutica nos EUA seguiu ainda uma tendência de transformação da feudal

tenure em renda imobiliária (RILLING, 2001, p. 48) por parte dos grandes proprietários e

velhas famílias na Filadélfia. A venda pura e simples de lotes não acontecia, ficando os adquirentes vinculados ao pagamento anual a longo prazo, o que é uma das características da enfiteuse, a anualidade do pagamento ao senhorio e a vinculação inclusive perpétua200_{. As}

rendas assim obtidas favoreciam de um lado o acesso à terra urbana na Filadélfia e aos senhorios a possibilidade de perpetuar-se no domínio e a vantagem da acessão sobre prédios e melhoramentos201 _{(RILLING, 2001, p. 46).}

No contraponto disso, a tendência de land free-holder de corte exclusivo, individual e totalmente desvinculado, inclusive da dimensão coletiva requisito da qualidade democrática de uma sociedade. O land free-holder na história americana do direito de propriedade, de concentração no titular individual, tem as reservas que lhe faz Joseph William Singer. Para ele

Propriedade é uma instituição social e política e não meramente um direito individual. Por esta razão, a estrutura jurídica da propriedade reflete normas e valores que não são totalmente expressas por referência ao valor de mercado dos direitos de propriedade. (SINGER, 2009, p. 1010).

No contexto americano, a long leasehold é parte dos direitos de propriedade decorrentes da máxima extensão destes numa sociedade liberal fundada na livre disposição e iniciativa, podendo ser estabelecida por contrato. Juridicamente a legislação comum e

to the property, and finally about the genealogical basis of the legal claims. This triple uncertainty encouraged frauds based on imaginary domestic or foreign ancestor and estates” (WELL, 2013, p. 102).

199 _{O desenho da aquisição de terrenos para edificações de moradia descrito o Rilling (2001, p 46) é exatamente}

enfitêutico: longa duração, perpetuidade e reversão das benfeitorias ao overlord no caso de inadimplemento. O traço social dos senhorios (overlords) famílias antigas da costa leste americana, reforça essa tese, pois apenas o formato contratual e sinalagmático da aquisição é que se distancia do feudal tenure do direito inglês, além do aspecto rentista.

200 _{“Under this means of property holding, title to a lot was granted in perpetuity, subject to payment of annual}

rente” (RILLING, 2001, p. 8)

201 _{“Tenats found long-term leases unappealing because all improvements reverted to landlords at the expiration}

estatutária não se impõe ao Judicial Self Governance que pode criar formas de propriedade e modulá-las.