Implantação e Funcionamento

As ZACs são instrumentos de iniciativa do poder público cuja proposição e aprovação se assemelha às OUCs no Brasil. Em linhas gerais, sua constituição requer a comunicação com os instrumentos de planejamento globais, a delimitação geográfica e a definição das intervenções. Podem ser revistos os parâmetros urbanísticos conforme originalmente previstos nos dispositivos urbanísticos globais.44

Sua operação pode ser concedida a um terceiro (chamado de desenvolvedor ou operador) por meio de uma concorrência pública, que fica responsável pelo gerenciamento de projetos e dos equipamentos envolvidos na operação bem como de sua implantação.

Conforme destaca documento produzido pelo Centre d’études sur les réseaux, les transports, l’urbanisme et les constructions publiques (CERTU)45

, a ZAC é o instrumento preferencial da política urbana para ações de considerável complexidade e amplitude, de grande intervenção na estrutura fundiária.

Em relação às suas desvantagens, ressalta o referido documento que a ZAC não é apropriada para apenas promover melhorias na qualidade de vida. Também

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JUSTEN FILHO (2004) apud MACEDO (2007), p. 93.

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ADAM (2008).

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Sobre o processo de proposição e aprovação de uma ZAC ver MACEDO (2007).

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destaca a importância de se avaliar a viabilidade da operação considerando o peso do financiamento da aquisição fundiária no fluxo da operação.Por esse motivo, não é incomum observar uma estratégia de ação do poder público local adquirindo previamente terrenos e formando uma reserva fundiária antes de estabelecer uma ZAC.

Em relação à sua dimensão territorial, as ZACs podem ser criadas numa área pertencente inteiramente a uma única comuna ou serem abrigadas no espaço territorial de mais comunas (o que seria próprio de uma região metropolitana).

3.6.4 Financiamento

Ao constituir seu veículo de operação da ZAC, o poder público e os investidores privados aportam ativos mobiliários e imobiliários no capital da sociedade criada.

Em seu quadro acionário a empresa operadora da ZAC pode ter exclusivamente pessoas jurídicas de direito público, portanto, de controle exclusivamente estatal, ou admitir a participação de investidores privados sob a forma de uma sociedade de economia mista.

Além de contar com os ativos integralizados em seu capital, a operadora da ZAC se financia comercializando potencial construtivo e imóveis adquiridos na sua área de intervenção.

Os imóveis normalmente são unidades habitacionais ou empreendimentos comerciais/industriais desenvolvidos pela concessionária que, ao comercializá-los, recupera o custo do investimento e se remunera no diferencial da venda. O risco da valorização ou desvalorização do empreendimento imobiliário é da própria ZAC, que associou ao clico do financiamento da renovação urbana o ciclo do desenvolvimento imoibliário.

O risco econômico da operação reside, fundamentalmente, no descasamento do nível estimado de despesas e a compatível geração de receitas que viabilizem a ZAC que, por sua vez, está exposta a risco empreendimentos imobiliários. Ocorrendo esse déficitpode ser necessário realizar alterações no projeto ou o comparecimento poder público para suportá-lo.

Para mitigar esse risco, a operação deve previamente demonstrar sua viabilidade, permitindo custear as intervenções pretendidas com a valorização imobiliária esperada. Além disso, a concessão de amplos poderes de intervenção fundiária é uma ferramenta importante à disposição da operadora para que ela possa se apropriar integralmente da mais-valia imobiliária gerada por empreendimentos na região, garantindo receitas para financiar a ZAC.

Porém o maior desafio do financiamento é a compatibilização do fluxo de caixa da ZAC, minimizando os efeitos da „Curva J‟46

no fluxo de investimentos e desinvestimentos de sua carteira de ativos.Enquanto os ativos da ZAC (potencial construtivo comercializável e imóveis) se valorizam no tempo com a realização das intervenções urbanas, a realização dessas intervenções demanda expressiva soma de recursos que deverão ser financiados a priori, seja com recursos próprios, seja com recursos de terceiros. Quando os recursos são obtidos de forma onerosa (empréstimo bancário, por exemplo), o fluxo de caixa da operação é sensibilizado mais uma vez.

A velocidade de absorção dos ativos da ZAC pelo mercado também é outro elemento de exposição do caixa da operação, e que determina o momento a partir do qual o fluxo financeiro deficitário se reverte. Um eventual atraso em relação ao planejamento inicial pode demandar a contratação de financiamento oneroso que suporte esse período, por um lado oferecendo uma folga de caixa para a operação, por outro impactando negativamente seu fluxo ao incorporar as despesas financeiras não previstas. Ao alongar esse período de alienação dos seus ativos, a operação pode gerar uma sistemática demanda de recursos para cobrir o caixa deficitário.Por esses motivos é que a presença de um investidor ou parceiro privado é considerada como um fator mitigador dos riscos da operação, conforme se observará no caso descrito da ZAC Paris River Gauche.

Além dos instrumentos clássicos de financiamento, como empréstimos de longo prazo com carência compatível com o fluxo da operação, outra alternativa é a securitização de recebíveis (contratos imobiliários e direitos de construir).Concluído o ciclo dos investimentos e das intervenções, a operação começa a realizar seus

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Situação do fluxo de caixa típica de um portfólio no qual os desembolsos para investimentos antecedem os recebimentos fruto da realização desses ativos quando atinge seu período de maturação.

ativos valorizados, revertendo o fluxo deficitário inicial, liquidando com as dívidas financeiras incorridas, recuperando os recursos empregados pelos investidores e repartindo eventual superávit (ou demandando recursos do governo para cobrir um possível déficit).

Nessa fase também é possível que haja o direcionamento de recursos superavitários de uma ZAC para outra em fase implantação (adiantamento „inter- operações‟47

). O pressuposto é que a disponibilidade de recursos de uma ZAC seja utilizada com adiantamento para outra que tem seu caixa fortemente exposto pela realização dos investimentos prévios.