Os Estudos Prévios

3.2.1 Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV)

O EIV busca antecipar efeitos de ordem diversa que atinjam umadeterminadaregião alvo de uma ou mais intervenções transformadoras do ambiente. Quando esses impactos são negativos, medidas corretivas ou compensatórias devem ser previstas e implementadas.

A realização do EIV é condição para a aprovação de empreendimentos e atividades, privados ou públicos, desenvolvidos em área urbana, conforme definido em lei municipal. A referida lei deve especificar quais empreendimentos e atividades requerem tal análise.

No que diz respeito às OUCs, o próprio EC determinou sua realização previamente à aprovação da lei que instituir uma operação urbana.

O que se entende por vizinhançabaseia-se namagnitude e abrangência da intervenção realizada, conforme o seu grau de influência no meio ambiente, na infra- estrutura, no espaço aéreo, no patrimônio, na estrutura sócio-econômica, na paisagem, etc, conforme destaca o Art. 37 do EC:

O EIV será executado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da população residente na área e suas proximidades, incluindo a análise, no mínimo, das seguintes questões:

I – adensamento populacional;

II – equipamentos urbanos e comunitários; III – uso e ocupação do solo;

IV – valorização imobiliária;

V – geração de tráfego e demanda por transporte público; VI – ventilação e iluminação;

VII – paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.

Explícita está a preocupação com a manutenção ou melhoria da qualidade de vida da população afetada e, juntamente com o Relatório de Impacto de Vizinhança (RIVI), constituem poderosos instrumentos de controle urbanístico e correção/impedimento às agressões impostas pela intervenção do homem à urbe.24

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O EIV/RIVItambém é um elemento impactante da própria viabilidade dos projetos, uma vez que em sua abrangência está a definição de medidas compensatórias demandadoras de recursos adicionais ao próprio projeto pretendido.

Portanto, com base no EIV também se pode remodelar o empreendimento ou realocá-lo em outra região para minimizar os custos da compensação, enquanto as outras variáveis impactantes da viabilidade do projeto não sejam significativamente prejudicadas, apontando para o custeio da compensação como melhor alternativa.

3.2.2 Estudo de Impacto Ambiental

Inicialmente cumpre observar que o EC, em seu Art. 38, determinou que “A elaboração do EIV não substitui a elaboração e a aprovação do estudo prévio de impacto ambiental (EIA), requeridas nos termos da legislação ambiental”.

Não por outro motivo, as referências mais comuns aos dois documentos tratam da sua complementaridade, raramente indicando possível substituição ou consolidação em documento único – também pelo fato de que ambos estão afetos a legislações diferentes: o EIA é disciplinado pela legislação ambiental (e aprovado pelo órgão ambiental) enquanto que o EIV é definido em lei municipal (e aprovado no âmbito da municipalidade).

O EIA baseia-se na Política Nacional de Meio Ambiente, conforme Lei Federal nº 6.938/81 que foi regulamentada pelo Decreto Federal º 99.274/90.

O Art. 1º daResolução do CONAMA nº 001/86 define como sendo impacto ambiental

[...] qualquer alteração das propriedades físicas, químicas e biológicas do meio ambiente, causada por qualquer forma de matéria ou energia resultante das atividades humanas que, direta ou indiretamente, afetam: I - a saúde, a segurança e o bem-estar da população; II - as atividades sociais e econômicas; III - a biota; IV - as condições estéticas e sanitárias do meio ambiente; V - a qualidade dos recursos ambientais.

Por sua vez, o Art. 6º lista uma série de atividades técnicas a serem desenvolvidas no EIA, tais como um prévio diagnóstico ambiental da área afetada, envolvendo o meio físico, biológico e sócio-econômico, e o dimensionamento dos impactos previstos, acompanhando seus resultados e tratando adequadamente aqueles considerados como negativos ao meio ambiente.

O Relatório de Impacto Ambiental (RIMA) reflete as conclusões do EIA recomendando as medidas mais adequadas a serem adotadas e seus efeitos esperados.

Com o advento da Resolução CONAMA 237/97, a licença ambiental para que o empreendedor desenvolva seu projeto ou atividade tornou-se necessária sempre que houver, efetiva ou potencialmente, significativa degradação do meio, para tanto sendo necessários o EIA/RIMA. Os casos nos quais se deve realizar o EIVestão disciplinados em lei municipal e no EC.

A respeito de umacomplementaridade entre os estudos, existem os defensores de uma combinação sempre que os mesmos forem concomitantemente requeridos.

Conforme destacaPRESTES (2006) p. 241

O Estatuto da Cidade criou o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) que não se confunde com o EIA e não o dispensa. Contudo, ambos são instrumentos de gestão que precisam ser compatibilizados. Sendo o Município licenciador ambiental e exigindo o EIA para o empreendimento e/ou atividade respectiva, não cabe também a exigência do EIV. No termo de referência do EIA devem constar os estudos que seriam exigidos para o EIV.

Destaque-se que eventual alteração na OUC conforme originalmente avaliada pelo EIA – EIV deverá ser objeto de novo estudo quando dela resultarem novos impactos ou mudança naqueles já previamente analisados.

3.2.3 Estudo de Viabilidade

O Estudo de Viabilidade é requerido pela regulamentação dos CEPACs contida na ICVM 401, que em seu Art. 11 inciso IX diz que o prospecto da OUC deve apresentar

estudo de viabilidade, contendo pelo menos as seguintes informações: valor de mercado dos imóveis contidos no perímetro da OPERAÇÃO, efeitos das intervenções sobre os imóveis, análise da demanda por adicionais de construção na área, estudo de impacto ambiental e de vizinhança, e forma de determinação da quantidade máxima de CEPAC que poderá ser emitida no âmbito da OPERAÇÃO.

Portanto, em se tratando de uma OUC que não se utilizará dos CEPACs como instrumento de comercialização dos direitos de exceção ao zoneamento, e

consequentemente não será registrada na CVM, o Estudo de Viabilidade não é requerido.

De acordo com os prospectos das OUCs, o Estudo de Viabilidade tem como foco analisar a interferência dos CEPAC na viabilidade dos projetos imobiliários.Utilizando métodos de estimação do seu valor em diferentes cenários, busca-se identificar qual o valor máximo que o CEPAC pode assumir,mantendo a competitividade dos empreendimentos imobiliários dentro da OUC quando comparados com sua viabilidade fora do perímetro de intervenção.

Um dos métodos utilizados é o do Terreno Virtual, que consiste na

[...] comparação entre o imóvel ao qual se agrega o benefício [...] (com o uso de CEPAC), com outro terreno de mesmas características cuja área seja virtualmente maior, de tal forma que a potencialidade construtiva seja atingida sem o pagamento de contrapartida financeira.25

Outro método utilizado é o denominado „método involutivo‟ que consiste na simulação de um empreendimento imobiliário a partir do qual e se observa o impacto do preço e quantidade de CEPAC em sua viabilidade econômico-financeira.

A parametrização dos métodos baseia-se em premissas mercadológicasobtidas no mercado imobiliário local, contextualizando os indicadores de retorno dos empreendimentos imobiliários.

Com a simulação do fluxo de caixa desses empreendimentos,obtém-se estimativas para a Taxa Interna de Retorno (TIR) periódica, a exposição máxima de capital e o payback, por exemplo.

Ao se definir uma taxa mínima de atratividade é possível estimar quais os valores máximos para os CEPACs e terrenos, em cada região da OUC,que mantêm o empreendimento viável do ponto de vista do empreendedor.

Também são desenvolvidos estudos de demanda dos CEPACs que se baseiam em informações do estoque de PCA e dos CEPACs emitidos (estudo de escassez), no impacto das intervenções urbanísticas na valorização dos imóveis, no comportamento do mercado imobiliário quanto ao volume médio de lançamentos e a

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velocidade de absorção das unidades imobiliárias, além de projeções realizadas para os indicadores econômicos relevantes para o estudo.

Ao compor o prospecto da OUC, o Estudo de Viabilidade torna-se um material de referência que contribui para a formação de decisão dos potenciais investidores em CEPACs.

3.3Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (OUCAE)