IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI)

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI – é um tributo de competência municipal, que acaba incidindo diante de um ato oneroso inter vivos de bens imóveis, ou seja, mediante transmissão de bens imóveis que implique em gastos, despesas, etc. (BRASIL, 1988)

Neste sentido, vale destacar que o presente tributo está amparado pela Constituição Federal perante o Artigo 156, II da seguinte forma (BRASIL, 1988):

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: [...]

II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

Não obstante, também está amparado pelo Código Tributário Nacional, perante os mesmos artigos que regulamentam o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação – ITCMD –, ou seja, artigo 35 e seguintes. Assim sendo, perante o Município de Florianópolis, tal imposto está regulamentado através da Lei Complementar n. 7/1997, através do artigo 278 e seguintes. (BRASIL, 1966)

Assim sendo, segundo a lei municipal, tem como fato gerador do presente tributo, os seguintes atos (FLORIANÓPOLIS, 1997):

Art. 278. O imposto sobre a transmissão Inter Vivos, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais a eles relativos, tem como fato gerador: I - A transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou acessão física, como definidos na Lei civil;

II - A transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia; e

III - A cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos anteriores.

§ 1º Estão compreendidos nas hipóteses definidas neste artigo: a) A venda e a compra;

b) A dação em pagamento;

c) A permuta, inclusive nos casos em que a co-propriedade se tenha estabelecido pelo mesmo título ou em bens contíguos;

d) A arrematação, a adjudicação e a remissão;

e) O excesso de meação na dissolução da sociedade conjugal; f) A transmissão do domínio útil;

após a assinatura do ato da arrematação ou adjudicação;

h) A cessão de benfeitorias e construções em imóvel, exceto a indenização de benfeitorias pelo proprietário do solo;

i) Incorporação de bens imóveis e direitos a eles relativos ao patrimônio de pessoa jurídica, em realização de capital, quando esta tiver como atividade preponderante a compra e venda, a locação e o arrendamento mercantil de bens imóveis; e

j) Todos os demais casos compreendidos nas hipóteses definidas neste artigo e que não se compreendam na competência tributária do Estado. (NR)

Neste sentido, de acordo com a Secretaria Municipal da Fazenda de Florianópolis (SMF), o conceito do imposto ITBI é feito da seguinte forma:

O Imposto sobre a Transmissão onerosa de Bens Imóveis, por ato “intervivos” é cobrado sobre transações que envolvam imóveis. O ITBI incide apenas nos casos em que há gastos pecuniários na negociação, e não é cobrado em casos de herança ou doação. (FLORIANÓPOLIS, 2018).

Diante essa introdução do imposto, vale lembrar da situação em que a integralização do capital social da holding familiar é feita através dos bens imóveis do patriarca da família. Tal integralização, em tese, não gera incidência do Imposto neste tópico tratado, ou seja, o ITBI. Isso ocorre tendo em vista a previsão da Constituição Federal, que prevê sobre a não incidência do tributo em seu artigo 156, §2º (BRASIL, 1988):

§ 2º O imposto previsto no inciso II:

I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;

Além da mesma previsão contida no Código Tributário Nacional, na seguinte forma (BRASIL, 1966):

Art. 36. Ressalvado o disposto no artigo seguinte, o imposto não incide sobre a transmissão dos bens ou direitos referidos no artigo anterior:

I - quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito;

Isso ocorre quando a constituição da holding não tenha como atividade preponderante a compra e venda desses bens, bem como a locação de imóveis ou arrendamento, entretanto, caso a holding tenha sido constituída simplesmente como um caminho de se obter um planejamento sucessório e redução de cargas tributárias, o ITBI não incidirá sobre.

Nesta mesma perspectiva, se expressam Kignel, Phebo e Longo (2014, p. 223) da seguinte forma:

A norma geral do ITBI prevista na Constituição Federal determina que o imposto não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoas jurídicas em realização de capital, no caso a sua conferência para a holding. Entretanto, se a empresa receptora tiver como atividade preponderante a compra e venda desses bens ou direitos, a sua locação ou arrendamento mercantil, o ITBI incide sobre a transmissão. Por isso, expresso novamente, tudo deverá ser definido de acordo com as escolhas e vontades da família, tendo em vista que caso o patrimônio imobiliário da holding gere renda através de vendas, locações ou arrendamento o imposto incidirá, e o benefício que se terá será diante dos recebimentos dos aluguéis ou vendas pela holding será através do imposto de renda em relação aos recebíveis pela pessoa jurídica, e não pela pessoa física (KIGNEL; PHEBO; LONGO, 2014).

Assim sendo, havendo a possibilidade de incidência nas situações de atividade preponderante, cabe esclarecer o que define tal preponderância, uma vez que está previsto no Código Tributário Nacional em seu artigo 37 e parágrafos (BRASIL, 1966), o qual tratam especificamente sobre o que de fato caracteriza a preponderância da atividade:

Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição. § 1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de 50% (cinqüenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subseqüentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo. § 2º Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 2 (dois) anos antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no parágrafo anterior levando em conta os 3 (três) primeiros anos seguintes à data da aquisição.

§ 3º Verificada a preponderância referida neste artigo, tornar-se-á devido o imposto, nos termos da lei vigente à data da aquisição, sobre o valor do bem ou direito nessa data.

§ 4º O disposto neste artigo não se aplica à transmissão de bens ou direitos, quando realizada em conjunto com a da totalidade do patrimônio da pessoa jurídica alienante.

Ou seja, de acordo com o dispositivo acima citado, caso a receita operacional da holding, que significa resumidamente, as rendas provenientes de determinada atividade exercida pela holding, que em um caso hipotético é obtida através da transmissão, venda, aluguéis de imóvel, deverá ser comprovado que sua renda não ultrapasse os 50% da receita obtida nos dois anos anteriores à aquisição, e nos dois subsequentes, caso contrário, acabará incidindo.

Assim sendo, a alíquota do imposto na cidade de Florianópolis, é prevista pela Lei Complementar 007/1997 em seu artigo 285-A variando entre 0,5% e 2%, nos seguintes termos:

Art. 285-A. O imposto será calculado:

I - nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), no Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e de Habitação de Interesse Social (HIS):

a) pela aplicação da alíquota de meio por cento sobre o valor efetivamente financiado, até o limite de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais); e b) pela aplicação da alíquota de dois por cento sobre o valor restante. II - nas demais transmissões, pela alíquota de dois por cento. (FLORIANÓPOLIS, 1997)

Tendo como base de cálculo, o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, sendo eles o valor atualizado do bem constante no banco de dados da Secretaria Municipal da Receita, ou se maior o valor declarado no instrumento de transmissão, será sobre ele. (FLORIANÓPOLIS, 1997)

Diante o exposto, verifica-se que independentemente do principal objetivo da constituição da holding familiar, seja ela simplesmente para buscar a sucessão patrimonial, ou junto a isso, o recebimento de aluguéis e demais formas de rendimento através de imóveis, será sim, obtidas vantagens em relação a economia tributária, isso porque se recebidos aluguéis ou valores em casos de vendas, será tributado sobre o recebimento através de pessoa jurídica e não mais da pessoa física do patriarca. Junto a isso, caso a holding seja meramente para fins sucessórios, sem que se vise qualquer obtenção de lucro, terá a vantagem de não se incidir o imposto perante a subscrição ao capital social da mesma.