De acordo com FONTENELLE (2002) a figura da “incorporação imobiliária” foi instituída no Brasil pela Lei no. 4.591 de 16/12/1964, sendo definida no parágrafo único do art. 28 dessa Lei como “a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.”. Segundo SILVA (1999), em outras palavras, a incorporação imobiliária “surge quando alguém, pessoa física ou jurídica, decide construir edifício em terreno de outra pessoa, com dinheiro obtido dos futuros proprietários das unidades autônomas (apartamentos, escritórios, etc.), total ou parcialmente. Esse alguém é o incorporador e seu objetivo é a obtenção de lucro. Em geral, o dono do terreno não receberá dinheiro a vista ou a prazo, mas algumas unidades autônomas do edifício que lá será construído.”.
A própria Lei já citada, em seu art. 29, considera o incorporador como sendo “a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a
vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”, (FONTENELLE 2002).
Nesse sentido, a partir da Lei referida, SILVA (1999) observa “que a ‘condição’ de incorporador é estendida a qualquer um que, sendo proprietário ou titular de direito aquisitivo (de um terreno), contrate a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que efetuarem alienações antes do término das obras”. FRANCO; GONDO (1984) comentam algumas “generalidades” acerca da lei que a instituiu, bem como sobre a própria atividade de incorporação imobiliária, dentre as quais se destacam:
a) Pela Lei 4.591/64, o incorporador tem a obrigação maior de “promover” a incorporação imobiliária, não necessariamente devendo ser o “construtor” das edificações, já que nem necessita ser construtor civil (a despeito da maioria das grandes incorporadoras serem também construtoras, muitas vezes reunidas numa mesma pessoa jurídica);
b) Pela nossa legislação, a “incorporação” só é totalmente configurada nos casos em que a “iniciativa” do empreendimento é assumida pelo incorporador, “que se dispõe a vender as unidades autônomas do edifício projetado ou a ser construído”. Assim, não se enquadrariam totalmente nessa figura da incorporação: os casos de co-proprietários que, em sociedade, contratam um técnico para que orientem a construção de um edifício (pois aqui ficaria faltando à figura da “alienação” ou “promessa de alienação” de unidades autônomas); nem as obras edificadas no regime de condomínio (ou a “preço de custo”, como se convencionou), em que os interessados adquirem partes ideais de um terreno e comprometem-se a custear a edificação;
c) Ao usar a palavra “edificações” ao invés de “edifício (s)” no art. 28, o legislador procurou com que a lei tivesse um alcance maior, sem possibilidade de dúvidas, abrangendo também os casos de construção de “grupos de unidades autônomas
representadas por casas térreas ou assobradadas em terreno comum”, do qual se destaca uma parte ocupada pela edificação e aquela reservada para jardim e quintal, bem como a fração ideal do todo do terreno e das partes comuns que corresponderá às casas;
d) Além da opção descrita no item anterior (c), a lei 4.591/64 de incorporação imobiliária abrange também dois outros casos: um conjunto de edifícios de dois ou mais pavimentos, contendo cada um deles unidades autônomas; e o caso de um só edifício de unidades autônomas em terreno distribuído, em partes ideais, para cada uma dessas unidades;
e) Há a possibilidade do planejamento e execução de uma incorporação imobiliária, em qualquer dos casos possíveis, poderem ser promovidos por um ou vários incorporadores, quando todos se tornam solidários quanto às responsabilidades previstas na lei. Essa responsabilidade só acaba ao menos no que diz respeito à regularização dos aspectos jurídico-legais do empreendimento, quando o condomínio está juridicamente organizado, com o “habite-se” expedido pela prefeitura, averbação da construção no cartório de registro e a lavratura dos instrumentos públicos ou particulares para a instituição e convenção do condomínio;
f) O próprio art. 39 da Lei de incorporações já prevê a “promessa de permuta” de parte ideal do terreno por unidades a serem construídas para seu proprietário, fórmula preferida pelos incorporadores “porque possibilita o lançamento da incorporação sem inversão de dinheiro, como ocorre nos casos de compra ou promessa de compra do terreno.”.
Pode-se dizer que um dos pontos mais importantes da Lei 4.591, consoante seu art. 32, reside na necessidade de toda “incorporação imobiliária” ser registrada no cartório de registro de imóveis da circunscrição do terreno, obrigatoriamente antes do incorporador poder iniciar a venda (ou promessa de venda) do empreendimento. Para dar entrada nesse registro no cartório, porém, cabe ao incorporador providenciar uma série de documentos.
SILVA (1999) observa, conforme a Lei, que “antes do incorporador proceder à oferta pública das futuras unidades, esse registro deve estar concluído. Vale dizer, assim, que o incorporador, antes de proceder ao registro, não pode fazer propaganda na televisão, anunciar em jornais, distribuir folhetos, etc. Mais ainda, em todas essas propagandas devem constar o número e o cartório do registro da incorporação. (...) A razão de a lei impor esse registro é evidente: somente permitir anúncios de incorporações que atendam a um mínimo de segurança jurídica e facultar aos possíveis adquirentes o conhecimento de a incorporação atender ou não a esses requisitos.”
Ainda sobre as vantagens desse registro para os possíveis adquirentes, FRANCO; GONDO (1984) ressaltam ainda o seguinte: “O prévio registro proporciona aos interessados o conhecimento, mediante exame dos papéis arquivados no Registro de Imóveis, de todos os dados relativos ao empreendimento, evitando-se desta forma os riscos que até a pouco se verificavam, de assinarem os adquirentes propostas de compra e começarem a efetuar os pagamentos sem ter em mãos documentos hábeis. (...) Os documentos constantes do processo de incorporação, principalmente o projeto da construção, dão uma idéia de como será o edifício e indicam com precisão as frações ideais do terreno atribuídas a cada unidade autônoma, as dimensões desta, a destinação originária das áreas e coisas de uso comum e das áreas privativas, o número de pavimentos, etc., (...).”
De acordo com Souza (2004, pág.24):
As empresas de incorporação imobiliária têm papel fundamental na economia, pois são responsáveis pela geração de bens duráveis que afetam toda a sociedade e criam as condições de infra-estrutura, lazer, comércio, abrigo e conforto para a vida das pessoas.
Por outro lado, desenvolvem atividades que criam um dinamismo econômico à montante da cadeia produtiva – contratação de empresas de projetos, publicidade, vendas e consultoria, aquisição de terrenos e compra de materiais de construção – e à jusante dos empreendimentos, promovendo o consumo de móveis, eletrodomésticos e informática, e a contratação de serviços de entretenimento, telefonia, decoração e paisagismo.
Todas as empresas envolvidas na geração desses produtos, assim com as construtoras e os empreiteiros que vão executar os empreendimentos imobiliários, são geradores de empregos e de distribuição de renda, colaborando intensamente para a criação de um desenvolvimento econômico sustentado do país.
Considerando este contexto econômico e o ambiente altamente competitivo anteriormente discutido, é fundamental para as empresas de incorporação imobiliária desenvolver e implementar seus sistemas de gestão, entendidos como o conjunto de elementos inter-relacionados ou interativos para estabelecer as políticas e objetivos da empresa e o conjunto de atividades coordenadas para dirigir e controlar uma organização.
Em continuação Souza (2004) afirma que um sistema de gestão de uma incorporadora deve permitir a estruturação de um modelo de gestão e de um conjunto de processos que permitam implementar os seguintes passos:
1. Analisar o posicionamento atual da empresa no mercado imobiliário, identificando seus pontos fortes e fracos e avaliar seus principais concorrentes e suas vantagens competitivas.
2. Definir os segmentos de atuação da empresa e sua estratégia competitiva. 3. Definir o plano de metas empresariais para um período definido.
4. Definir o fluxo de processos de incorporação imobiliária e criar parâmetros de condução e controle desses processos envolvendo:
a. Definição do produto, estudo de viabilidade e compra de terreno. b. Planejamento do empreendimento.
c. Contratação e gerenciamento de projetos.
d. Gerenciamento da documentação legal do registro da incorporação. e. Promoção e vendas do empreendimento.
f. Construção da obra.
g. Administração da carteira de clientes. h. Entrega do empreendimento.
i. Atendimento ao cliente, assistência e avaliação pós-entrega.
j. Monitoramento e avaliação dos resultados do empreendimento por meio de indicadores.
5. Gerenciar o empreendimento e os processos anteriormente citados, identificando desvios em relação ao planejamento, corrigindo rumos e promovendo as ações corretivas e preventivas necessárias.
6. Gerenciar o plano de metas da empresa, analisando os resultados obtidos pelo conjunto dos empreendimentos e promovendo as ações corretivas e preventivas necessárias à manutenção e melhoria da estratégia competitiva da empresa.