INSTRUMENTOS FINANCEIROS a) Análise dos instrumentos financeiros

A Companhia e suas sociedades controladas participam de operações envolvendo instrumentos financeiros, todos registrados em contas patrimoniais, que se destinam a atender às suas necessidades e a reduzir a exposição a riscos de crédito, de moeda e de taxa de câmbio e de juros. A administração desses riscos é efetuada por meio de definição de estratégias, estabelecimento de sistemas de controle e determinação de limites de posições. A Companhia e suas controladas efetuaram avaliação de seus ativos e passivos financeiros em relação aos valores de mercado, por meio de informações disponíveis e metodologias de avaliação apropriadas. Entretanto, a interpretação dos dados de mercado e a seleção de métodos de avaliação requerem considerável julgamento e estimativas para se calcular o valor de realização mais adequado. Como consequência, as estimativas apresentadas não indicam, necessariamente, os montantes que poderão ser realizados no mercado corrente. O uso de diferentes hipóteses de mercado e/ou metodologias pode ter um efeito relevante nos valores de realização estimados.

Não são realizadas operações envolvendo instrumentos financeiros com finalidade especulativa.

Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações

2012 2011 2012 2011 Classificação

ATIVOS FINANCEIROS 963.635 1.101.130 9.109.391 9.140.139 Avaliados pelo método do custo amortizado

Caixa e equivalentes de caixa 257.489 1.990 1.244.492 265.494 Empréstimos e recebíveis

Aplicações Financeiras 59.617 388.956 522.240 1.558.631 Disponível para negociação

Contas a receber 9.579 15.832 6.255.128 6.409.068 Empréstimos e recebíveis

Partes Relacionadas 370.881 450.835 357.236 481.933 Empréstimos e recebíveis

Contas-correntes com parceiros nos empreendimentos 266.069 239.978 730.295 421.474 Empréstimos e recebíveis

Valor justo com efeitos no Patrimônio Líquido

Títulos e Valores Mobiliários - 3.539 - 3.539 Títulos disponíveis para venda

PASSIVOS FINANCEIROS 3.029.982 2.874.131 5.780.011 5.917.586 Avaliados pelo método do custo amortizado

Empréstimos e Financiamentos 348.807 457.005 2.269.759 2.908.620 Outros passivos

Debêntures 1.383.923 1.413.577 1.383.923 1.413.577 Outros passivos

Certificados de recebíveis imobiliários - CRI 573.648 266.910 565.014 266.910 Outros passivos

Fornecedores de Bens e Serviços 10.716 9.598 343.351 286.252 Outros passivos

Contas a pagar por aquisição de imóveis - 1.992 324.662 466.610 Outros passivos

Partes Relacionadas 461.529 504.451 266.129 251.349 Outros passivos

Contas-correntes com parceiros nos empreendimentos 251.359 220.598 627.173 324.268 Outros passivos

Controladora Consolidado

b) Valor justo dos ativos e passivos financeiros

O valor justo dos ativos e passivos financeiros é o valor pelo qual o instrumento poderia ser trocado em uma transação corrente entre partes dispostas a negociar, e não em uma venda ou liquidação forçada.

Os seguintes métodos e premissas foram utilizados para estimar o valor justo:

 Equivalentes de caixa, contas a pagar a fornecedores e outras obrigações de curto prazo, mensurados pelo custo amortizado, se aproximam de seu respectivo valor de mercado, devido ao vencimento no curto prazo desses instrumentos.

 Contas a receber: contas a receber de unidades concluídas se aproximam do valor de mercado na data da venda e, posteriormente, são corrigidos por índices de mercado. Contas a receber de unidades em construção, são reconhecidas pela evolução das obras, e ajuste a valor presente é registrado, a fim de demonstrar tais montantes pelo valor de mercado no momento do reconhecimento da receita.

 As debêntures emitidas pela Companhia são de caráter público e possibilitam comparação com outros instrumentos de valor de mercado. A Companhia considera que o valor contábil das debêntures são próximos ao valor de mercado para esses títulos.

 As aplicações financeiras são remuneradas, geralmente, pelo CDI, conforme cotações divulgadas pelas respectivas instituições financeiras, e portanto, o valor registrado desses títulos não apresenta diferença significativa para o valor de mercado.

c) Análise de sensibilidade para os ativos e passivos financeiros

A Deliberação CVM nº 550, de 17 de outubro de 2008 dispõe que as companhias abertas devem divulgar, em nota explicativa específica, informações qualitativas e quantitativas sobre todos os seus instrumentos financeiros, reconhecidos ou não como ativos ou passivos em seu balanço patrimonial. Os principais riscos atrelados às operações da Companhia estão ligados à variação do IGPM e do INCC para o contas a receber, TR e CDI para empréstimos e financiamentos, e CDI para aplicações financeiras. A instrução CVM nº 475,

Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações

de 17 de dezembro de 2008, dispõe sobre a apresentação de informações sobre instrumentos financeiros, em nota explicativa específica, e sobre a divulgação do quadro demonstrativo da análise de sensibilidade.

A partir do cenário provável para o CDI acumulado, foram definidos cenários com deteriorações de 25% e 50%, definiu-se a taxa provável para o CDI acumulado para os próximos 12 meses de 6,95% a.a. e cenários alternativos considerando o CDI a 5,21% a.a. e 3,48% a.a. Para cada cenário, foi calculada a “receita financeira bruta”, não se levando em consideração a incidência de tributos sobre os rendimentos das aplicações. Calculou-se a sensibilidade das aplicações financeiras aos cenários para as remunerações médias mensais, a partir do saldo existente em 31 de dezembro de 2012.

Posição Fator de Cenário I

Operação 12/2012 risco Provável Cenário II Cenário III

Fundos de investimentos - renda variável 283.108 CDI 6,95% 5,21% 3,48% Receita projetada 19.676 14.757 9.838

Certificado de depósito bancário 873.233 CDI 6,95% 5,21% 3,48% Receita projetada 60.690 45.517 30.345

A Companhia possui valores mobiliários (debêntures e CRIs) em valor total de R$1.962.230, que são remuneradas com as taxas de juros de 100% do DI mais 0,48% a 1,55% ao ano, 107% CDI e 108% do CDI. Com a finalidade de verificar a sensibilidade do endividamento atrelado ao DI e CDI, fator de risco de taxa de juros ao qual a Companhia possuía exposição passiva na data-base 31 de dezembro de 2012, foram definidos 3 cenários diferentes. Definiu-se a taxa provável para o DI e CDI acumulada para os próximos 12 meses de 6,95% a.a., o que equivale aos cenários prováveis listados abaixo. A partir da taxa provável para o CDI, foram definidos cenários com deteriorações com a taxa Selic média de 8,69% a.a. e 10,43% a.a. para os próximos 12 meses. Calculou-se a sensibilidade das despesas financeiras aos cenários para o risco de variação do CDI, a partir dos saldos existentes em 31 de dezembro de 2012, conforme destacado abaixo:

Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações

Posição Fator de Cenário I

Operação 12/2012 risco Provável Cenário II Cenário III

Debêntures CYRE 11 339.304 100% DI + 0,48% a.a. 7,46% 9,21% 10,96% Despesa projetada 25.323 31.247 37.171 Debêntures CYRE 12 e 22 44.266 100% DI + 0,65% a.a. 7,65% 9,39% 11,14% Despesa projetada 3.384 4.158 4.932 Debêntures CYRE 13 175.996 100% DI + 0,81% a.a. 7,82% 9,57% 11,32% Despesa projetada 13.756 16.839 19.922

Debêntures CYRE 14 - 115% do CDI 8,03% 10,05% 12,08% Despesa projetada - - - Debêntures CYRE 15 125.117 100% DI + 1,35% a.a. 8,39% 10,15% 11,92% Despesa projetada 10.502 12.705 14.909 Debêntures CYRE 16 411.676 100% DI + 1,20% a.a. 8,23% 9,99% 11,75% Despesa projetada 33.895 41.134 48.372 Debêntures CYRE 25 292.223 100% DI + 1,55% a.a. 8,61% 10,37% 12,14% Despesa projetada 25.154 30.310 35.466

CRI - 1ª Emissão 271.468 107% do CDI 7,45% 9,32% 11,19% Despesa projetada 20.236 25.309 30.388

CRI - 2ª Emissão 302.180 108% do CDI 7,53% 9,41% 11,30% Despesa projetada 22.743 28.448 34.159

Total 1.962.230 154.993 190.150 225.319

Os financiamentos para a construção de imóveis estão sujeitos a juros de 9,95% ao ano em média, indexados pela Taxa Referencial (TR). Com a finalidade de verificar a sensibilidade das “despesas financeiras” à TR, fator de risco de taxa de juros ao qual a Companhia possuía exposição passiva em 31 de dezembro de 2012, foram definidos 3 cenários diferentes. Foi utilizada a TR futura (12 meses) com base nas taxas referenciais de swap pré x DI e TR x DI de um ano, divulgadas pela BM&F, o que equivale ao cenário provável de TR de 0,01% a.a. A partir do cenário provável para a TR, foram definidos cenários com deteriorações de 25% e 50%, e recalculou-se a taxa anual aplicada aos financiamentos de obras. Para cada cenário, foram calculadas as despesas financeiras, não se levando em consideração os efeitos fiscais e o fluxo de pagamentos programado para 2011. Calculou-se a sensibilidade das despesas financeiras aos cenários para o fator de risco TR, a partir do saldo existente em 31 de dezembro de 2012, conforme abaixo:

Posição Fator de Cenário I

Operação 12/2012 risco Provável Cenário II Cenário III

Empréstimo nacionais 284.052 114,6% CDI, CDI + 0,81% a.a., 111,5% do CDI 7,78% 9,70% 11,63% Despesa projetada 22.092 27.563 33.043 Financiamento de obra 1.925.494 TR + 9,5% 9,51% 9,51% 9,52% Despesa projetada 183.119 183.168 183.217

Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações

d) Operação com instrumento financeiro derivativo Swap de fluxo de caixa

Descrição Valor original em R$ mil Ponta ativa (Cyrela) Ponta passiva (Banco Votorantim) Valor Justo Posição (Cyrela) 31/12/2012

Valor Justo Posição (Banco Votorantim)

31/12/2012

Swap de fluxo de caixa

vinculado a captação. 60.000 111% CDI 9,93% a.a. 60.158 60.214

Venda de Dólar Futuro

Descrição

Valor base em

USD mil Taxa Termo Data Vencimento

Posição Data Base em R$ mil 31/12/2012 Posição Corrigida em R$ mil 31/12/2012 Venda de NDF 1.319,30 2,1508 17/06/2013 2.696,10 2.782,60 Venda de NDF 1.351,70 2,2043 16/12/2013 2.762,10 2.854,20 Venda de NDF 1.253,80 2,2633 16/06/2014 2.562,10 2.650,40 Venda de NDF 1.279,10 2,3293 15/12/2014 2.613,90 2.707,20 Venda de NDF 26.182,30 2,3991 15/06/2015 53.503,60 55.465,30 Análise de sensibilidade

Dívida em CDI Alta do dólar (60.158,4) (60.158,4) (60.158,4)

Swap Pré x DI Alta do dólar (1.438,3) (1.438,3) (1.438,3)

NDF Alta do dólar - (10.686,1) (18.419,9)

Cenário III

Operação Risco Cenário I Cenário II

e) Considerações sobre riscos e gestão de capital

Os principais riscos de mercado a que a Companhia e suas controladas estão expostas na condução das suas atividades são:

(i) Risco de mercado

O risco de mercado é o risco de que o valor justo dos fluxos de caixa futuros de um instrumento financeiro flutue devido a variações nos preços de mercado. Os preços de mercado são afetados por dois tipos de risco: risco de taxa de juros e risco de moeda. Instrumentos financeiros afetados pelo risco de mercado incluem aplicações financeiras, contas a receber de clientes, contas a pagar, empréstimos a pagar, instrumentos disponíveis para venda e instrumentos financeiros derivativos.

Risco de taxa de juros: os resultados da Companhia e suas controladas estão suscetíveis a variações das taxas de juros incidentes sobre as aplicações financeiras e dívidas com taxas de juros variáveis, principalmente pelo CDI.

Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações

As taxas de juros sobre empréstimos e financiamentos estão mencionadas na nota explicativa nº 10. As taxas de juros contratadas sobre aplicações financeiras estão mencionadas na nota explicativa nº 4. Sobre o contas a receber de imóveis concluídos, conforme mencionado na nota explicativa nº 5, incidem juros de 12% ao ano, apropriado “pro rata temporis”. Adicionalmente, como mencionado na nota explicativa nº 13, parcela substancial dos saldos mantidos com partes relacionadas e os saldos mantidos com parceiros nos empreendimentos, não estão sujeitos a encargos financeiros.

 Risco de moeda: a Companhia mantém operações denominadas em moedas estrangeiras que estão expostas a riscos de mercado decorrentes de mudanças nas cotações das respectivas moedas estrangeiras. Qualquer flutuação da taxa de câmbio pode aumentar ou reduzir os referidos saldos. Em 31 de dezembro de 2012, a Companhia apresentava saldo de empréstimos em moeda estrangeira no total de US$29.350 (US$30.000 em 31 de dezembro de 2011), as aplicações financeiras totalizam o equivalente a US$34 (US$48 em 31 de dezembro de 2011), sendo essa exposição protegida por recebíveis futuros, em dólares, de empreendimento imobiliário já entregue realizado na Argentina.

(ii) Risco de crédito

O risco de crédito é o risco de a contraparte de um negócio não cumprir uma obrigação prevista em um instrumento financeiro ou contrato com cliente, o que levaria ao prejuízo financeiro. A Companhia está exposta ao risco de crédito em suas atividades operacionais (principalmente com relação a contas a receber).

O risco de crédito nas atividades operacionais da Companhia é administrado por normas específicas de aceitação de clientes, análise de crédito e estabelecimento de limites de exposição por cliente, os quais são revisados periodicamente. Adicionalmente, as contas a receber são substancialmente garantidas pelos próprios imóveis.

(iii) Risco de liquidez

O risco de liquidez consiste na eventualidade da Companhia e suas controladas não dispor de recursos suficientes para cumprir com seus compromissos em função das diferentes moedas e prazos de liquidação de seus direitos e obrigações.

O controle da liquidez e do fluxo de caixa da Companhia e suas controladas são monitorados diariamente pelas áreas de Gestão da Companhia, de modo a garantir que a geração operacional de caixa e a captação prévia de recursos, quando necessária, sejam suficientes para a manutenção do seu cronograma de compromissos, não gerando riscos de liquidez para a Companhia e suas controladas.

(iv) Gestão de capital

O objetivo da gestão de capital da Companhia é assegurar que se mantenha um rating de crédito adequado perante as instituições e uma relação de capital ótima, a fim de suportar os negócios da Companhia e maximizar o valor aos acionistas.

Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações

A Companhia controla sua estrutura de capital fazendo ajustes e adequando às condições econômicas atuais. Para manter ajustada esta estrutura, a Companhia pode efetuar pagamentos de dividendos, retorno de capital aos acionistas, captação de novos empréstimos, emissões de debêntures. Desde o exercício findo em 31 de dezembro de 2008, não houve mudança nos objetivos, políticas ou processos de estrutura de capital. A Companhia inclui dentro da estrutura de dívida liquida (Dívida atualizada): empréstimos, financiamentos e debêntures, menos caixa, equivalentes de caixa e títulos e valores mobiliários:

Consolidado

2012 2011 2012 2011

( + ) Dívida atualizada (principal + juros): (i) 2.311.037 1.883.040 4.231.989 4.601.565 ( - ) Caixa e equivalentes de caixa, aplicações

financeiras e títulos e valores mobiliários: (317.106) (394.485) (1.766.732) (1.827.664)

Dívida líquida 1.993.931 1.488.555 2.465.257 2.773.901 Controladora

(i) Composto por empréstimos e financiamento, debêntures e certificados de créditos imobiliarios.