Noção

No Direito português, a noção de propriedade horizontal se faz principalmente por meio da interpretação dos artigos 1414.º, 1415.º e 1420.º, todos do Código Civil português, que demonstram claramente o princípio geral, o objeto e a abrangência acerca do instituto.

O artigo 1414.º136 _{apresenta o princípio geral da propriedade horizontal, ao dispor a}

possibilidade de frações de um edifício pertencerem a proprietários distintos, formando-se, assim, unidades independentes. Percebe-se que a intenção do legislador é permitir mais de um proprietário sobre o mesmo solo, derrogando, ab initio, o princípio romano superfícies solo cedit.

Já o artigo 1415.º137 _{do mesmo código refere-se diretamente ao objeto, ao delimitar que}

somente frações ou unidades autónomas distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma área comum ou via pública, podem ser objeto de propriedade horizontal. Nota-se que, para alguns autores138_{, apesar de frações autónomas e partes comuns serem os dois requisitos legais}

do objeto – a fração é o seu núcleo central, e as partes comuns têm função instrumental na constituição do instituto –, a coexistência de ambos é fundamental. Essa questão será melhor desenvolvida no presente trabalho, mais precisamente no último capítulo referente à natureza jurídica da propriedade horizontal.

Por conseguinte, o artigo 1420.º, n.º 1139_{, estipula a propriedade exclusiva de cada}

condómino sobre a fração que lhe pertence, bem como comproprietário das partes comuns do edifício. Nas palavras de Oliveira Ascensão140_{, cada interveniente, chamado pela lei de}

condómino, “é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício (art. 1420.º, 1). Temos então a chamada propriedade horizontal”.

Ao referido dispositivo legal valem inicialmente duas ressalvas: a primeira é quanto à expressão “propriedade exclusiva”, uma vez que uma fração autónoma poderá pertencer a mais de um titular em regime de compropriedade; a segunda é quanto à expressão “comproprietário”,

136 _{Artigo 1414.º, Código Civil português: As frações de que um edifício se compõe, em condições de constituírem}

unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade. DIÁRIO DA REPÚBLICA – Código Civil português.

137 _{Artigo 1415.º, Código Civil português: Só podem ser objecto de propriedade horizontal as frações autónomas}

que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública. DIÁRIO DA REPÚBLICA – Código Civil português.

138 _{CORDEIRO, A. Menezes. Op. cit., p. 640.}

139 _{Artigo 1420.º, n.º 1, Código Civil português: Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe}

pertence e comproprietário das partes comuns do edifício. DIÁRIO DA REPÚBLICA – Código Civil português.

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sobre a qual há autores141 _{que a entendem como um misto de propriedade singular e propriedade}

em comunhão, e não com compropriedade conforme dito na letra da lei.

Acredita-se que a posição doutrinária mais acertada é a defendida por de José Alberto Vieira, ao mencionar que a lei determina um regime especial para a compropriedade das partes comuns, dispersos no Capítulo VI, principalmente no artigo 1420.º e seguintes. Assim, a compropriedade é aplicável naquilo que não seja contrária à propriedade horizontal, de forma subsidiária142_.

A fim de elencar a abrangência do regime da propriedade horizontal, deve-se observar, ainda, a possibilidade da constituição de mais de um edifício em propriedade horizontal, previsto no artigo 1438.º-A143 _{do Código Civil português, quais sejam, os conjuntos de edifícios}

contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência das partes comuns afetadas ao uso de todas ou algumas unidades ou frações que os compõem. Ademais, o Decreto-Lei n.º 39/2008, de 07 de Março, previu como submodalidade da propriedade horizontal a propriedade plural em empreendimentos turísticos144_.

Nota-se que nessa última hipótese o empreendimento turístico compreende lotes e ou frações autónomas de um ou mais edifícios que podem ser objeto de propriedade singular e exclusiva145_{, abrangendo, ainda, as instalações, equipamentos e serviços de utilização}

comum146_{. Percebe-se, portanto, a diferença específica entre essa última modalidade e a da}

propriedade horizontal prevista no 1438.º-A do Código Civil português, qual seja: “os lotes e as frações em causa estão forçosamente ao serviço do empreendimento e, portanto, são necessariamente geridos pela entidade que o explora”147_.

Por fim, há de se mencionar que o condomínio sob o regime da propriedade horizontal não é considerado, pelo Código Civil português, ente dotado de personalidade jurídica. Sandra Passinhas148_{, ao mencionar o tema, observa: “não defendemos, e pensamos que nunca foi}

141 _{Neste sentido: MILLER, Rui Vieira. Op. cit., p. 151; CARVALHO, Orlando de – Direito das Coisas, p. 41.} 142 _{VIEIRA, José Alberto. Op. cit., p. 637.}

143 _{Artigo 1438.º-A, Código Civil português: O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as}

necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou frações que os compõem. DIÁRIO DA REPÚBLICA – Código Civil português.

144 _{GONZÁLEZ, José Alberto. Op. cit., p. 34.}

145 _{Artigo 52.º, n.º 1, Decreto-Lei n.º 39/2008: Consideram-se empreendimentos turísticos em propriedade plural}

aqueles que compreendem lotes e ou frações autónomas de um ou mais edifícios. DIÁRIO DA REPÚBLICA – Decreto-Lei n.º 39/2008.

146 _{Artigo 55.º, n.º 1, e) e f), Decreto-Lei n.º 39/2008: 1 – O título constitutivo deve conter obrigatoriamente as}

seguintes menções: e) A identificação e descrição das instalações e equipamentos do empreendimento; f) A identificação dos serviços de utilização comum. DIÁRIO DA REPÚBLICA – Decreto-Lei n.º 39/2008.

147 _{GONZÁLEZ, José Alberto. Op. cit., p. 34.} 148 _{PASSINHAS, Sandra. Op. cit., p. 175.}

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defendido em Portugal, que o condomínio tenha personalidade jurídica”. Desse modo, o condomínio sob regime da propriedade horizontal deve ser visto como ente sem personalidade jurídica, tendo somente personalidade judiciária conforme previsão da alínea e) do artigo 12.º149_{, do Código de Processo Civil Português.}

Nesse ponto, entende-se que o condomínio é o gestor das áreas comuns do edifício que está sob o regime da propriedade horizontal, cuja representação, nos termos da lei, é exercida pelos órgãos administrativos a fim de atender aos interesses dos condóminos.