Podemos dizer que pode ser objeto de propriedade tudo aquilo que não for excluído pela lei. Assim, todas as coisas móveis e imóveis, corpóreas e incorpóreas, etc., desde que tenham valor econômico individualmente determinado e sejam aproveitáveis pelo homem, podem ser objeto do domínio.
A grande divisão que existe na propriedade é a sua classificação em Imóveis e Móveis. Por isso vamos destacá-las em itens separados, para poder melhor analisar suas peculiaridades, especialmente em relação à sua aquisição e extinção.
www.pontodosconcursos.com.br 2222 A) DA PROPRIEDADE IMÓVEL
AQUISIÇÃO
Aquisição da propriedade é a incorporação dos direitos de dono em um titular. A aquisição da propriedade imóvel se dá (conforme os arts. 1.227, 1.238 a 1.259 e 1.784 do CC que iremos analisar um por um):
a) Originária ⎯ quando não houver transmissão de uma pessoa para outra; o indivíduo faz seu o bem sem que este lhe tenha sido transmitido por alguém. Subdivide-se em:
• Acessão.
• Usucapião.
b) Derivada ⎯ quando houver transmissibilidade do domínio; a propriedade passa de uma pessoa para outra:
• Ato causa mortis ⎯ testamento – herança.
• Ato inter vivos ⎯ negócio jurídico (ex: contrato de compra e venda) seguido de registro.
1 - Acessão
Acessão (art. 1.248 CC) é o modo originário de aquisição em virtude do qual fica pertencendo ao proprietário tudo quando se une ou se incorpora ao seu bem. Há um aumento do valor ou do volume do objeto, devido a forças externas. São suas espécies:
• Ilhas formadas por força natural ⎯ acúmulo paulatino de areia, cascalho e materiais levados pela correnteza, ou de rebaixamento de águas, deixando a descoberto e a seco uma parte do fundo ou do leito. Interessam ao direito civil somente as ilhas formadas em rios não-navegáveis ou particulares, por pertencerem ao domínio particular (evidente que as ilhas formadas em rios públicos, são consideradas ilhas públicas e pertencem ao Estado). Traça-se uma linha mediana e imaginária no leito do rio dividindo-o em duas partes. Até o meio do leito a ilha pertence ao proprietário fronteiro da margem esquerda e a outra metade ao proprietário da margem direita.
• Aluvião ⎯ acréscimo paulatino de terras às margens do rio, mediante lentos e imperceptíveis depósitos naturais ou desvios das águas. Esses acréscimos pertencem aos donos dos terrenos marginais, seguindo a regra de que o acessório segue o principal. A doutrina costuma chamar este fato de aluvião própria.
Já as partes descobertas pelo afastamento parcial das águas dormentes, como lagos e tanques, são chamadas de aluvião imprópria. Não se consideram como aluvião os aterros artificiais ou acréscimos de terra feitos pelo proprietário ribeirinho, sem prejuízo
de terceiros (se houver prejuízo há obrigação de ressarcimento).
Aluvião é obra da natureza e não do trabalho humano.
• Avulsão ⎯ repentino deslocamento de uma porção de terra “avulsa”
por força natural violenta, desprendendo de um prédio e juntando-se a outro. O dono do imóvel desfalcado perderá a parte deslocada;
mas lhe será lícito exigir indenização dentro do prazo de um ano (prazo decadencial). Se o dono do imóvel acrescido não quiser pagar, deverá permitir a remoção da parte acrescida (art. 1.251 CC).
• Álveo abandonado ⎯ (ou abandono de álveo) ⎯ álveo é o leito do rio. Secando ou desviando (fenômeno natural), tem-se o abandono de álveo; dá-se a mesma solução da formação de ilhas.
• Acessões artificiais ou físicas ou industriais ⎯ derivam de um comportamento ativo do homem, como plantações, construções, etc.
Possui caráter oneroso e se submete à regra de que tudo aquilo que se incorpora ao bem em razão de uma ação qualquer, cai sob o domínio de seu proprietário (presunção juris tantum do art. 1.253 CC).
Em todas estas hipóteses, o proprietário do principal passa a ser também o do acessório (acrescido).
2 - Usucapião
A palavra usucapião vem do latim (capio = tomar; usu = pelo uso; tomar pelo uso, adquirir pelo uso). É usada no gênero feminino ou masculino. No entanto a Constituição e o Código Civil vem usando o termo como uma palavra feminina: é a usucapião.
A primeira manifestação se deu na Lei das XII tábuas: 02 anos para imóveis e 01 ano para os móveis e a mulheres. Vejam que absurdo: a mulher também poderia ser usucapida!! E maior absurdo ainda era o prazo para usucapião da mulher → um ano.
Usucapião também é chamada (impropriamente) de prescrição aquisitiva. Particularmente não gosto deste termo. Mas já vi cair em concurso. É uma situação de domínio pela posse prolongada. Permite que uma determinada situação de fato, que, sem ser molestada, se alongou por um certo intervalo de tempo previsto em lei, se transforme em uma situação jurídica. Garante a estabilidade e segurança da propriedade, fixando um prazo, além do qual não se podem mais levantar dúvidas a respeito de ausência ou vícios do título de posse.
A usucapião é um modo de aquisição da propriedade (e de outros direitos reais, como as servidões prediais, que veremos na próxima aula), independente da vontade do titular anterior. Ocorre quando alguém detém a posse de uma coisa com ânimo de dono, por um tempo determinado, sem interrupção e sem oposição, desde que não seja posse clandestina, violenta ou precária.
www.pontodosconcursos.com.br 2424 Dentro dessas condições o possuidor requer ao Juiz (através de advogado) que lhe reconheça a propriedade. A sentença proferida (natureza declaratória) valerá como título e será registrada no Registro de Imóveis.
Não podem ser usucapidas as coisas fora do comércio, como o ar, a luz solar, os bens públicos, os imóveis com cláusula de inalienabilidade, etc. (reveja estes itens na aula referente aos Bens).
O possuidor pode, para fim de contar o tempo exigido, acrescentar à sua posse a do seu antecessor, contanto que ambas tenham as mesmas características (art. 1.243 CC).
Sem posse não há usucapião, pois este vem a ser a aquisição do domínio pela posse prolongada.
A posse deverá ser exercida com animus domini (intenção de dono) e deverá ser:
• Mansa e Pacífica ⎯ exercida sem contestação de quem tenha legítimo interesse (ou seja, do proprietário).
• Contínua ⎯ sem intervalos, porém admite a sucessão (art. 1.243 CC); o possuidor pode (não é obrigado, pois às vezes pode não interessar) acrescentar à sua posse a do seu antecessor para o fim de contar o tempo exigido, desde que ambas sejam uniformes.
• Justa ⎯ sem os vícios da violência, clandestinidade ou precariedade. Se a situação de fato for adquirida por meio de atos violentos ou clandestinos, não induzirá posse, enquanto não cessar a violência ou a clandestinidade; se for adquirida a título precário tal situação jamais se convalescerá.
Três são as modalidades de usucapião:
1 – EXTRAORDINÁRIA (ART. 1.238 CC)
• exige-se, inicialmente que a posse seja pacífica, ininterrupta, com animus domini e sem oposição por no mínimo 15 anos.
• o prazo pode cair para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou houver realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
• não é necessário provar boa-fé ou justo título.
• após preencher estes requisitos deve-se ingressar com uma ação e obter do Poder Judiciário uma sentença judicial (ela é declaratória do direito, servindo de título para registro no Cartório de Registro Imobiliário). No entanto estes processos costumam ser muito demorados.
2 – ORDINÁRIA (ART. 1.242 CC)
• posse mansa, pacífica e ininterrupta com animus domini por 10 anos.
• o prazo cai para 05 anos se o imóvel foi adquirido onerosamente, desde que os possuidores nele estabelecerem sua moradia ou fizerem investimentos de interesse social e econômico (produtividade) – posse-trabalho.
• justo título, ainda que contenha alguma irregularidade (ex: compromisso de compra e venda não registrado).
• boa-fé ⎯ ignorância dos defeitos no título; crença de que a coisa realmente lhe pertence.
• sentença judicial.
3 – CONSTITUCIONAL
A Constituição de 1.988 (reforçada posteriormente pelo Código Civil e o Estatuto da Cidade), criou outras duas espécies de usucapião, não exigindo, em qualquer das espécies, o justo título ou boa-fé (há uma presunção juris et de jure de boa-fé):
a) Área Rural - pro labore (arts. 191 CF e 1.239 CC). Requisitos:
- área do imóvel não pode ser superior a 50 hectares.
- posse - 5 anos ininterruptos sem oposição, com animus domini.
- destinado para sua moradia ou de sua família.
- pessoa não ser proprietária de outro imóvel, seja na área rural ou urbana.
- deve tornar a propriedade produtiva por força de seu trabalho ou de sua família.
- imóveis públicos – proibição
b) Área Urbana – pro moradia ou pro misero (arts. 183 CF e 1.240 CC). Requisitos:
- área do imóvel não pode ser superior a 250 m2.
- posse – 5 anos ininterruptos sem oposição.
- destinado para sua moradia ou de sua família.
- a pessoa não ser proprietária de outro imóvel (seja na área rural ou urbana).
- este instrumento só pode ser usado uma vez (o difícil é fiscalizar isso).
- imóveis públicos – proibição Observações Importantes:
www.pontodosconcursos.com.br 2626 1 – Quanto à usucapião, é importante saber que o prazo de sua aquisição pode ser interrompido ou suspenso pelas mesmas causas que suspendem ou interrompem a prescrição em geral (se tiver dúvida, reveja a matéria na aula Fatos e Atos Jurídicos). A sentença é declaratória, constituindo título hábil para o Registro. O domínio é conferido ao homem e à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
2 – A Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade) dispõe que as áreas urbanas com mais de 250 m2, ocupadas por população da baixa renda para sua moradia, por 05 anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados de cada possuidor, são susceptíveis de usucapião coletivo, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel, urbano ou rural. Na sentença o Juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe. São partes legítimas para a propositura dessa ação: a) o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio; b) possuidores, em composse; c) associação de moradores da comunidade, regularmente constituída (substituto processual).
O autor terá os benefícios da justiça gratuita, sendo obrigatória a intervenção do Ministério Público. O rito do processo é o sumário.
Já sabemos disso, já vimos em diversas oportunidades, mas sempre convém reforçar: “os bens públicos não podem ser objeto de usucapião”.
3 – Registro ⎯ Transcrição (art. 1.227 CC)
Os contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis têm de ser feitos por escritura pública. Os contratos criam os direitos e obrigações, mas a transmissão da propriedade imóvel só se opera com o registro de transferência.
Transcrição é o registro da escritura feito no Registro de Imóveis. Vale a partir da data da “prenotação”, que é um apontamento protocolado que assinala a entrada em cartório de um documento. Na verdade somente o registro transfere o domínio de imóvel; transfere a propriedade.
Devem ser registrados os títulos translativos da propriedade por ato inter vivos (compra e venda, troca, dação em pagamento, doação, etc.) bem como causa mortis (herança, legado, etc. – será visto na Aula sobre Sucessões).
Também são registradas as sentenças homologatórias de divisão de bens (separação, divórcio, nulidade ou anulação de casamento, quando nas partilhas houver imóveis ou direitos reais, etc.), bem como as arrematações e adjudicações em hasta pública, usucapião, etc.
O art. 1.245, §1º, do CC determina que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
Um contrato não é hábil para transferir o domínio de bem imóvel, sendo necessário, além do acordo de vontades, o registro do
título, que é uma presunção (juris tantum) da aquisição da propriedade imobiliária.
Efeitos do Registro do Título:
a) Publicidade – pelo registro torna-se conhecido o direito de propriedade.
b) Legalidade – só se efetua o registro se não houver irregularidades nos documentos.
c) Força Probante – fé pública do registro; presume-se pertencer à pessoa que transcreveu.
d) Continuidade – se o imóvel não estiver registrado no nome do alienante, não poderá ser transcrito em nome do adquirente.
e) Obrigatoriedade – indispensável para a aquisição da propriedade imóvel.
f) Retificação – o registro não é imutável; pode ser modificado ou anulado se não exprimir a realidade dos fatos ou a jurídica.
4 - Direito Hereditário
Direito hereditário é a forma de transmissão derivada da propriedade que se dá por ato causa mortis em que o herdeiro (legítimo ou testamentário) ocupa o lugar do de cujus em todos os seus direitos e obrigações. Segundo o art. 1.784 CC, com a abertura da sucessão, a herança se transmite, desde logo, aos herdeiros. Os herdeiros são considerados, num primeiro momento, condôminos dos bens herdados. Realizado o inventário e a partilha é expedido o formal de partilha, que será transcrito no Registro de Imóveis. Só depois disso cada herdeiro adquire a propriedade individual dos imóveis da herança, deixando de ser condômino.
Obs: veremos melhor este tema na aula sobre Direito das Sucessões.