Condomínio (ou compropriedade) significa domínio ou propriedade em comum. Um mesmo bem pertence a várias pessoas, cabendo a cada uma igual direito sobre o todo. Temos o condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente sobre o todo e cada uma de suas partes. Todos os condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitações na proporção quantitativa.
Classificação
1 – Quanto à origem
a) convencional (ou voluntário) – resulta de acordo de vontades dos consortes.
Exemplo: duas pessoas compram um barco “em sociedade”.
b) incidente (ou eventual) – resulta de causas alheias à vontade dos condôminos. Exemplo: doação de um objeto a duas pessoas; herança deixada a duas ou mais pessoas, etc.
c) necessário (ou forçado) – deriva de imposição da lei. Exemplo: condomínio por meação de paredes, cercas, muros, etc.
2 – Quanto ao objeto
a) universal – compreende a totalidade do bem, inclusive frutos e rendimentos.
b) particular – compreende certas e determinadas coisas ou efeitos.
3 – Quanto à forma
a) pro diviso – a comunhão existe juridicamente, mas não de fato, já que cada comproprietário tem uma parte certa e determinada do bem (condomínio em edifícios).
b) pro indiviso – a comunhão perdura de fato e de direito; o bem se mantém indiviso.
A) CONDOMÍNIO CONVENCIONAL Regras gerais:
1) Cada condômino exerce seu direito de propriedade sobre a coisa toda, delimitado, naturalmente, por igual direito dos demais condôminos.
2) Pertence a todos a utilidade econômica da coisa.
3) O direito de cada condômino, em face de terceiros, abrange a totalidade dos poderes referentes ao direito de propriedade. Assim o condômino, mesmo minoritário pode mover ação de despejo contra um inquilino, mesmo ante a omissão ou a declarada oposição dos demais. O condômino só pode reivindicar o imóvel contra terceiro e não contra os demais condôminos.
4) Cada condômino tem seu direito delimitado pelos outros, na medida de suas quotas.
5) As quotas-parte ideais são apenas elementos aferidos do valor econômico pertencente a cada condômino, para que possa dispor da coisa.
Direitos dos condôminos (art. 1.314 CC):
• usar livremente da coisa conforme sua destinação e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão.
• reivindicá-la de terceiros e defender a posse.
• vender a respectiva parte indivisa, respeitando o direito de preferência dos demais consortes. A venda feita pelo condômino a um estranho, com preterição dos demais só será definitiva após o decurso do prazo de decadência de 180 dias (contado a partir do momento em que cada condômino teve conhecimento da venda).
• gravar (ex: hipotecar) a parte indivisa. Não pode gravar em sua totalidade sem a anuência dos demais comproprietários; no entanto pode dar em garantia real a parte que tiver.
• a qualquer tempo requerer a divisão da coisa.
Deveres dos condôminos (arts. 1.314, parágrafo único e 1.315 CC):
• concorrer, na proporção de sua quota, para as despesas de conservação ou divisão da coisa.
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• suportar, na proporção de sua quota parte, os ônus a que a coisa está sujeita (ex: hipoteca, servidão, etc.).
• não alterar a coisa comum sem o consentimento dos outros.
Divisão do condomínio - Extinção
Há casos em que o condomínio perdura indefinidamente, como nos casos de condomínio forçado, em que a lei não permite divisão ou esta é impossível, como no caso de paredes, tapumes divisórios, etc.
Em se tratando de condomínio ordinário, é transitório o estado de comunhão e a qualquer condômino assiste o direito de exigir a divisão da coisa comum (costuma-se dizer que “o condomínio constitui uma sementeira de discórdias”).
A divisão é o meio adequado para se extinguir o condomínio. A divisão pode ser:
a) Amigável ⎯ por escritura pública, desde que todos os condôminos sejam absolutamente capazes.
b) Judicial ⎯ por sentença do Juiz, quando não houver acordo ou um dos condôminos for incapaz. O objetivo é a obtenção da autonomia de cada quinhão, de modo a constituir um todo independente, perfeitamente individualizado, livre de ingerência dos demais condôminos. A ação divisória é imprescritível, pois a qualquer tempo pode ser promovida a divisão (art. 1.320 CC).
Venda de coisa comum
Ninguém é obrigado a permanecer em condomínio contra a vontade.
Sendo o bem divisível, é feita a divisão conforme vimos acima. No entanto, se o bem for indivisível, apresenta o Código Civil duas soluções:
1 – Adjudicação a um único condômino, indenizando-se os demais. Uma única pessoa compra o bem, pagando o preço proporcional aos demais condôminos.
2 – Venda da coisa comum, se não houver acordo quanto à adjudicação.
Essa venda será feita em hasta pública. Há uma preferência dos demais condôminos em relação a estranhos. O direito de solicitar a venda é imprescritível e basta a vontade de um dos consortes para que se ordene a venda. O preço obtido será repartido entre os condôminos na proporção de seus quinhões.
Compáscuo
A expressão empregada é para significar comunhão de pastagens. Por incrível que pareça, já vi cair em um concurso tal termo. Dá uma idéia (não obrigatória) de reciprocidade: “assim como em meu campo se apascenta o rebanho do meu vizinho, também no terreno deste tenho o direito de colocar o meu gado”.
Condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas
As paredes, cercas, muros e valas que dividem propriedade, pertencem, em condomínio, aos proprietários confrontantes. É espécie de condomínio forçado ou necessário.
Assim, cada proprietário tem o dever de concorrer com metade das despesas para a sua construção ou conservação. Se um dos proprietários tiver interesse em executar a obra divisória, deve comunicar o fato ao vizinho para conseguir um acordo. Se não conseguir a anuência do vizinho, deve ingressar em juízo. Se houver omissão dessas formalidades e apesar disso o interessado construir o tapume, há presunção que o fez a sua custa.
CONDOMÍNIO EM PRÉDIOS DE APARTAMENTOS