Outros instrumentos do Estatuto da Cidade interligados à Regularização de

Desapropriação para fins de reforma urbana

O instrumento, classificado como de indução ao desenvolvimento urbano, é regulamentado pelo Estatuto da Cidade na Seção IV, pelo art. 8º. Por meio desse dispositivo, o Poder Público pode proceder à desapropriação, para dar uma destinação que atenda alguma demanda da cidade, caso o imóvel não esteja cumprindo a sua função social.

É necessário que o Plano Diretor defina quais os critérios para o cumprimento da função social da propriedade e que exista um meio legal do município exigir o parcelamento, edificação ou utilização das áreas ociosas. O não atendimento à determinação de uso permite a cobrança de imposto (IPTU) progressivo no tempo por cinco anos. Após esse prazo, se o proprietário não tiver cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o município pode desapropriar a área e oferecer pagamento em títulos da dívida pública.

O dispositivo é importante no sentido de atuar preventivamente contra a especulação imobiliária e contra a manutenção dos vazios geradores de disfunções urbanas. Tendo como objetivo o cumprimento do interesse social, então pode ser elemento integrante de processos de regularização fundiária.

Mais especificamente o parágrafo 5º orienta o aproveitamento do imóvel desapropriado diretamente pelo Poder Público, por meio de alienação ou concessão a terceiros, desde que os adquirentes dêem destinação de uso à área, que pode dar lugar a loteamentos para abrigar assentamentos removidos ou que atendam às demandas por habitação popular e de interesse social. Nas análises do instrumento existem recomendações de cautela no emprego da desapropriação pelos ônus financeiro que acarreta ao Poder Público, principalmente nos casos de imóveis supervalorizados.

Direito de Superfície

O Direito de Superfície é o direito de construir, plantar ou utilizar o espaço aéreo, em área de terceiros, sem que seja transferida a propriedade, de forma onerosa ou gratuita. A inovação do instrumento se dá pela separação que promove entre o direito de propriedade (e seus demais poderes inerentes) e o direito de edificar. Conceito que, ao romper com a forma da propriedade privada tradicional, contribui, junto com os avanços na ordem jurídica, com

uma aproximação mais afinada entre o exercício dessa mesma propriedade com as necessidades urbanas, segundo Alfonsin (1997).

O instituto é regulamentado pelo Estatuto da Cidade do artigo 21 ao artigo 24, que estabelece a necessidade do contrato entre as partes, do registro no cartório e da obediência à legislação urbanística, dentre outras disposições.

Em linhas gerais, aplica-se: a negociações com proprietários devedores de impostos, que podem transferir o direito de superfície para a Prefeitura e ter débitos quitados; em trocas de uso de superfície entre a Prefeitura e o proprietário para atender as disposições do Plano Diretor e de produção de habitação popular; em conjugação com a usucapião, em áreas de até 250 metros quadrados ocupadas por mais de uma família, em que o ocupante beneficiado com a usucapião, pode conceder o direito de superfície para os demais moradores em outros pavimentos. Nos casos em que não couber usucapião, a regularização fundiária pode se dar pelo Direito de Superfície. O instrumento pode aplicar-se à regularização de terrenos públicos ocupados quando não puderem ser utilizadas as outras formas de concessão de uso.

Direito de Preempção

Direito conferido ao Poder Público municipal, de preferência, para a aquisição de imóvel urbano de seu interesse e no momento da venda. Sua regulamentação pelo Estatuto da Cidade põe fim às discussões anteriores a cerca de sua constitucionalidade.

Os artigos 25 e 26 orientam que as áreas de interesse do Poder Público devem ser delimitadas no Plano Diretor e estabelecidas em lei municipal. Fica também esclarecido que o direito de preempção será exercido sempre que o Poder Público municipal necessitar de áreas para regularização fundiária, execução de programas e projetos habitacionais de interesse social e como constituição de reserva fundiária. Também podem ser adquiridas, preferencialmente, pela Prefeitura, áreas verdes, unidades de conservação e outras áreas de proteção ambiental.

Transferência do Direito de Construir

Instrumento previsto pelo Estatuto da Cidade, a ser regulado por lei municipal que pode autorizar o proprietário do imóvel urbano a exercer o direito de construir em outro local quando esse imóvel for considerado necessário para fins de: implantação de equipamentos urbanos; preservação de interesse histórico, social, cultural ou ambiental; e regularização

fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

Operações Urbanas Consorciadas

Instrumento urbanístico previsto pelo Estatuto da Cidade, a ser regulado por lei municipal baseada no Plano Diretor, o qual deve delimitar a área para aplicação das operações consorciadas e prever o plano da operação, obedecendo a alguns requisitos.

Operação urbana consorciada é o conjunto de medidas e intervenções coordenadas pelo Poder Público e articulado com vários atores (proprietário, moradores, iniciativa privada) que visam alcançar melhorias urbanísticas, sociais e ambientais. As operações comportam mudanças de índices e parâmetros urbanos, considerando o impacto ambiental decorrente delas, assim como a regularização de construções em desacordo com a legislação vigente.

Dentre a gama de possibilidades de atuação na cidade, a inter-relação desse instrumento com a regularização fundiária ocorre, assim como as ZEIS (inclusive podem atuar em conjunto), sob o aspecto da regularização urbanística e de edificações, além de promover o importante envolvimento da sociedade e da iniciativa privada nos processos.

2.3.4 Instrumentos de mediação ou complementares de outras naturezas aplicáveis na