Em 2001, foi implementado pelo governo federal um modelo diferente de oferta de moradias para a população menos assistida pelo mercado imobiliário. O que antes era financiado agora passa a ser arrendado, dando mais garantias para o agente promotor na retomada do imóvel em casos de inadimplência, gerando com isto um custo menor no valor mensal a ser pago pelo adquirente , já que os seguros que antes majoravam os financiamentos não mais existem no casos de falta de pagamento do arrendatário.
A Lei nº 10.188 de 12de Fevereiro de 2001, transcrita na integra no anexo I, instituíu o Programa de Arrendamento Residencial – PAR, para atendimento exclusivo de moradia à população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra, onde a Caixa Econômica Federal é o agente gestor do programa. Atua nas capitais estaduais, regiões metropolitanas e municípios com população urbana superior a cem mil habitantes.
O Programa é operado com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), criado exclusivamente para aplicação no PAR, composto com recursos onerosos provenientes de empréstimo junto ao FGTS e recursos não onerosos provenientes do FAS, FINSOCIAL, PROTECH e FDS, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra.
Durante alguns meses, vários técnicos da Prefeitura e da iniciativa privada visitaram algumas cidades no Brasil, onde já haviam sido implantados o programa e colheram informações muito positivas para viabilização também em Juiz de Fora. Foi observado que as técnicas construtivas e as tipologias arquitetônicas eram diversas, sendo que a experiência do Município de Belo Horizonte despertou mais atenção devido à otimização dos serviços e a qualidade final dos apartamentos produzidos. Verificou-se, nestas visitas, que todos os blocos
71
de apartamentos eram produzidos em alvenaria auto-portante (Bloco estrutural) e constatado que esta solução estrutural é a que mais viabiliza financeiramente o empreendimento.
Desde a época da promulgação da lei que criou o PAR, o município de Juiz de Fora, por ter mais de 100.000 mil habitantes, já estava habilitado para participar do programa. Antes mesmo de a prefeitura manifestar interesse em implementá-lo, houve a procura de diversos empresários do setor da construção civil junto a Caixa Econômica Federal, que enviou oficio ao Sr. Prefeito comunicando o quanto seria útil esta parceria para produção de moradias para a população de baixa renda.
Após varias reuniões entre os órgãos envolvidos e estudos técnicos dos grupos interessados em participar, chegou-se a várias propostas de implantação do programa, sendo que para garantir o sucesso da parceria, deveria haver ainda renúncia da Prefeitura com relação aos seguintes impostos: Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISSQN) cujo valor é de 5% do serviço prestado, Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITR) cujo valor é de 2% sobre valor da transação imobiliária e Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU). Na verdade estes impostos só existiriam se houvesse o empreendimento, portanto a Prefeitura não contava com eles em seu orçamento financeiro e resolveu abrir mão destes valores com o envio de mensagem de lei à Câmara Municipal, versando sobre a isenção destes impostos.
No dia 28 de dezembro de 2001, foi aprovada a Lei n° 10.123, transcrita na integra no Anexo II, dando isenção destes impostos às partes interessadas em participar do Programa de Arrendamento Residencial – PAR, no município de Juiz de Fora.
Satisfeitas todas as partes envolvidas, foi dado início ao processo de aprovação de projeto junto aos órgãos públicos competentes. A Prefeitura de Juiz de Fora, por meio da EMCASA, começou a inscrever as pessoas interessadas no programa. Após envio das inscrições para análise junto a Caixa Econômica Federal, foi constatado um grande de número de pessoas que não se enquadravam nas condições pré-estabelecidas, pois possuíam implicações com SPC/SERASA, comprovação e comprometimento de renda, etc. Chegou-se à conclusão que, para aprovação dos cadastros, seria necessário o envio de uma quantidade 03 vezes superior à demanda solicitada para o empreendimento.
72
Primeiramente foi aprovado o empreendimento Residencial Jardim da Serra, localizado no Bairro São Pedro, contando com 129 apartamentos de 38,00m² cada e cobertura em laje de concreto maciço e telhado colonial. O contrato de construção foi assinado para conclusão dos serviços no prazo de 01 ano, que foi cumprido na integra e na data prevista, os apartamentos foram entregues às famílias contempladas no processo de seleção imposto pela CAIXA. Foi contratada também firma especializada em administração de imóveis para uma perfeita gestão dos arrendamentos sob a forma de condomínio.
Seguindo esta mesma seqüência, também foram construídos 200 apartamentos no condomínio Vivendas do Retiro - no Bairro Retiro, 320 apartamentos no Condomínio Vivendas da Serra – Bairro Parque Guarani, 192 apartamentos no Condomínio Monte Verde – Bairro Santa Cruz, 160 apartamentos no Condomínio Santa Felicidade10 – Bairro Jochey Club e 260 apartamentos no condômino São Geraldo - Bairro São Geraldo11, totalizando 1261 apartamentos construídos por este sistema.
Foram assinados também nos últimos dias mais 03 contratos com a Caixa Econômica prevendo a construção de mais 160 apartamentos no residencial São Geraldo II – Bairro São Geraldo, 400 apartamentos no Residencial Parque São Pedro – Bairro São Pedro e mais 200 apartamentos no Condomínio Vivendas da Serra II – Bairro Parque Guarani. Segundo informações do responsável da empreiteira que tem participado ativamente da construção dos apartamentos do PAR, esta em análise junto a Caixa Econômica Federal, projeto de construção de unidades habitacionais nos Bairros Benfica e São Pedro.
Como se observa, o Município de Juiz de Fora tem participado ativamente desta proposta de produção de moradias para a população de baixa renda, que tem o valor mensal de arrendamento bastante atrativo para as famílias carentes de nossa sociedade. O valor atual da mensalidade do PAR está entorno de R$150.00, sendo que se a negociação fosse através de financiamento pelo mercado financeiro, esta mensalidade seria majorada em mais de 80%, devido as taxas de juros e seguros inerentes à transação.
10 Entrega para Janeiro de 2007.
11 Entrega para Janeiro de 2007.