Em 1986, a cidade aprovou a Lei 6908/86, que trata do parcelamento do solo urbano, a Lei 6909/86, que trata do código de obras e a Lei 6910/86, que define e normatiza as zonas urbanas com seus respectivos usos e modelos. Mesmo com a aprovação do Plano Diretor em 2000, apontando a necessidade de reformulação destas leis, em função da mudança na divisão
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territorial do Município e também devido ao próprio crescimento da cidade, ainda estas legislações continuam sendo utilizadas.
Para adequação ao processo de crescimento da cidade, várias modificações foram acrescidas às leis primitivas através de textos complementares, formando uma verdadeira
“colcha de retalhos” na legislação urbana. Destas leis, a que causa maior reflexo na produção da moradia, sem duvida é a Lei de parcelamento do solo, 6908/86, já que, ao ser utilizada para este fim, define o local de implantação com suas características e implicações com o entorno.
Para prover a cidade de lotes e habitações à população que mais tem dificuldade de acesso a estes produtos são necessárias ações de parcelamento do solo, que em muitas vezes não obedecem ao estabelecido nas legislações urbanas, isto é, quando foi aprovada a Lei 6908/86 e adotou-se como regra que os padrões urbanísticos (geometria das vias, percentuais de áreas públicas, etc.) seriam comuns a qualquer tipo de loteamento, sendo que, para alcançar um preço compatível com a capacidade de pagamento deste público, deveria existir uma legislação própria para loteamento popular.
Na verdade, essa lei quando foi redigida seguiu estritamente o que prescreve a lei federal Nº 6766/79 de 19 de dezembro de 1979, aprovada pelo Congresso Nacional e sancionada pelo Presidente da República, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano no território Brasileiro. A lei 6766/79 veio normatizar pontos fundamentais para um perfeito ordenamento do solo urbano, tais como:
• - Conceitua Loteamento e desmembramento;
• - Não permite o parcelamento de solo em áreas criticas:
• - Cria requisitos urbanísticos:
• - Normatiza as diretrizes, a aprovação e o registro cartorário dos parcelamentos:
• - Outorga às Prefeituras a regularização do parcelamento, no caso de negligência do loteador;
• - Cria sanções penais pelo descumprimento da Lei.
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Ao longo dos anos de aplicação da legislação federal, o País sofreu com um grande aumento de ocupações irregulares e clandestinas, devido ao acelerado processo de urbanização das cidades, aliado a queda do poder econômico da população e também devido a falta de oferta de lotes populares, uma vez que o poder público não consegue atender a grande demanda existente e não é de interesse do mercado imobiliário este produto, cujo custo final de produção não oferece condições de repasse ao público a que se destina.
Sentindo a necessidade de mudança, em 29 de Janeiro de 1999 foi aprovada a Lei nº 9785/99 com o objetivo “flexibilizar” a lei 6766/79, ampliando o poder dos municípios com relação ao planejamento urbano, transferindo para os mesmos a definição de índices urbanísticos, percentuais de áreas públicas e áreas mínimas e máximas de lotes, diminuindo a participação dos governos estaduais no processo de aprovação de loteamentos e desmembramentos.
Com base nesta modificação, a cidade de Juiz de Fora também promoveu mudanças na Lei 6908/86, com o objetivo de acolher estas modificações e dar condições de acesso à terra urbanizada pelas pessoas mais carentes da população. Isto foi feito com a aprovação da Lei nº 10759/2004, que alterou a lei de parcelamento, onde as principais mudanças ocorridas foram as seguintes:
• Os parcelamentos de terreno poderão ser feitos também junto aos núcleos urbanos situados na zona rural, com o objetivo de ampliar a oferta de lotes urbanizados nestes locais, evitando a migração campo-cidade.
• Nos loteamentos populares (Modelos de Parcelamento – MP1 e MP2),5 o índice de 15% da área loteada para equipamentos urbanos e comunitários6 foi mantido, podendo o arruamento ser desenvolvido sem limite mínimo de utilização. Não é exigência que se alcance o total de 35%.
5 A lei Municipal de parcelamento 6908/86, estabeleceu 08 modelos de parcelamentos, sendo o MP1 e MP2 destinados à habitação popular.
6 Consideram-se áreas para equipamentos urbanos aquelas destinadas a implantação da infra-estrutura, tais como: áreas para reservatório de água, sub-estação de energia elétrica, etc. As áreas para equipamentos comunitários são aquelas destinadas às praças, escolas, postos de saúde, etc.
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• O sistema viário para os loteamentos populares (Modelos de Parcelamento MP1 e MP2) foi modificado a fim de melhor atendimento a demanda necessária, reduzindo com isto os custos de implantação.
• Nos loteamentos cujos lotes possuam áreas superiores a 400 m², poderá o loteador ofertar as áreas de equipamentos urbanos/comunitários fora do perímetro que está sendo loteado, desde que esta compensação seja feita à luz da planta de valores do município.
• Nas regiões da cidade onde a legislação permitir loteamentos no modelo MP2 (200m² a 300m²), também poderão ser feitos desmembramentos com estas medidas.
Estas modificações, apesar de serem ainda muito modestas para alcançar uma melhor distribuição de terra urbanizada, já vêm trazendo alguns reflexos no desenvolvimento da cidade, pois é percebido um pequeno aumento na oferta de lotes populares, levando-se em consideração as implicações que estes empreendimentos sofrem com a questão ambiental.
Apesar das modificações havidas na lei federal de 1999, ainda o País carece de uma legislação mais abrangente relativa ao parcelamento urbano, já que as áreas de ocupações irregulares têm aumentado com a necessidade de incorporá-las ao tecido urbano. Também é necessário acolher as novas formas de gestão e utilização das áreas parceladas (condomínios horizontais, loteamentos fechados), que a sociedade já vem utilizando com relativo sucesso, causando implicações sociais, ambientais e jurídicas.
Tramita no Congresso Nacional, desde o ano de 2000, o projeto de Lei PL 3057/2000, também chamado de lei de responsabilidade territorial, que altera significadamente o parcelamento de solo no Brasil, acolhendo as questões de regularização fundiária, loteamentos fechados, condomínios horizontais, registros cartorários, etc. Diversas discussões estão sendo feitas nas comissões pertinentes e espera-se que com a aprovação da lei haverá uma aproximação maior entre legislação e produção do espaço urbano.
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5 A EMPRESA REGIONAL DE HABITAÇÃO - EMCASA