Base de Cálculo do IPTU

O imposto predial e territorial urbano é de competência dos municípios, conforme regra constitucional do artigo 156, I. Trata-se de imposto cuja receita em regra é a principal fonte de renda dos municípios, atingindo uma

imensa parcela da sociedade, visto incidir sobre a propriedade ou posse de imóvel urbano, edificado ou não.

Tal situação tem previsão no Código Tributário Nacional:

Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a

propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil,

localizado na zona urbana do Município.

§ 1º Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a definida em lei municipal; observado o requisito mínimo

da existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2

(dois) dos incisos seguintes, construídos ou mantidos pelo Poder Público:

I - meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;

II - abastecimento de água;

III - sistema de esgotos sanitários;

IV - rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;

V - escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.

§ 2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos

aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas

definidas nos termos do parágrafo anterior.

Há que se fazer a distinção entre o IPTU e o imposto sobre a propriedade territorial rural, de competência da União, que incide sobre os imóveis

localizados fora da área urbana do município.

Desta forma tem-se como de grande importância a regra prevista no artigo 32 do CTN, e seus parágrafos, pois apenas os imóveis da área

urbana podem gerar a cobrança do IPTU. Conforme a regra do § 1º do artigo 32 do CTN, as áreas urbanas são as que assim forem definidas pelo município

desde que contenha pelo menos duas das melhorias ali citadas.

A previsão da base de cálculo do IPTU está no dispositivo do artigo 33 do CTN:

A base do cálculo do imposto é o valor venal do imóvel.

Parágrafo único. Na determinação da base de cálculo, não se considera o valor dos bens móveis mantidos, em caráter permanente ou temporário, no imóvel, para efeito de sua utilização, exploração, aformoseamento ou comodidade.

Nota-se que consoante o dispositivo a base de cálculo do IPTU é tão somente o valor venal do imóvel.

Podemos conceituar o valor venal como “a importância obtida pela venda a vista do imóvel de acordo com as condições usuais de

mercado” [Martins, 2005, p. 291].

Não participa no computo dos valores os bens móveis, de conformidade com o parágrafo único do artigo 33 do CTN.

Podem ser instituídas alíquotas distintas para o IPTU de acordo com a utilização e o uso do imóvel, de acordo com o artigo 156, § 1º, II da

CFRB.

Sobre a base de cálculo do IPTU nos ensina Coelho [2006, p. 585]:

A base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel, ou seja, o seu valor atual, real, de mercado. Determinar dito valor é questão

tormentosa. Em rigor, quando é dada a “baixa” na construção, fazem as prefeituras a avaliação do imóvel e o inserem no cadastro imobiliário. Nesta primeira avaliação são utilizados

critérios especiais voltados ao tamanho do imóvel, área construída, sua localização, tipo de acabamento etc. A partir daí,

mediante decretos, os prefeitos atualizam dito valor para contrabalançar a desvalorização da moeda (inflação).

O autor ainda esclarece:

Nas grandes cidades é praticamente impossível avaliar, anualmente, imóvel por imóvel. Então são feitas “plantas genéricas” que cobrem as áreas urbanas, contendo múltiplos critérios de valoração e enquadramento dos imóveis. Basicamente

o valor tributável é extraído a partir desses critérios genéricos a que o STF atribuiu o caráter de lei. A solução ainda é precária, por

se tratar de arbitramento do valor venal, com imprecisos fatores de concreção. Dinamicamente, as zonas de uma cidade sofrem fenômenos que valorizam ou desvalorizam os imóveis, de difícil apreensão pela municipalidade. E cada imóvel, de per se, forma

sempre uma realidade única, incomunicável. Resta ao contribuinte, discordando do valor venal, solicitar a reavaliação, até mesmo contraditória, do seu imóvel, perante a administração

ou judiciário.

No magistério de Machado [2002, p. 342]:

À repartição competente cabe apurar o valor venal dos imóveis, para a fim de calcular o imposto, assegurado, entretanto, ao contribuinte o direito à avaliação contraditória, nos termos do art.

148 do CTN.

Assim, percebe-se que a lei definiu como base de cálculo do IPTU o valor venal do imóvel, que deve corresponder àquele praticado na venda a

vista, sem ônus de qualquer natureza. No entanto, ante a impossibilidade administrativa de executar a correta avaliação do imóvel, são adotados critérios genéricos, com valor aproximado, com base principalmente na área, do terreno e da construção, à qual é atribuído um valor por metragem quadrada levando-se em

consideração, principalmente a localização do imóvel, sendo estes os dois principais fatores determinantes do valor para efeitos do imposto, considera-se

que a mesma construção tem valores distintos se localizada em bairros diferentes, com maior ou menor interesse comercial.

Tal regra, contudo, não é plenamente eficiente, eis que apesar de possuírem a mesma área e demais itens; os materiais de acabamento,

o projeto mais, ou menos arrojado e moderno, além e outros fatores específicos, tornam imóveis que podem ter o mesmo valor devido de tributo, com valores

venais bem distintos.

A rigor o valor normalmente é inferior ao de mercado, o que acarreta prejuízo ao erário público, mas não há como se falar em avaliação individual, é praticamente impossível, sendo a forma atual, utilizando entre seus

componentes a metragem quadrada do imóvel, a mais adequada.