O método da quantificação de custo consiste no cálculo, através de metodologia científica padronizada, do custo de reprodução das benfeitorias e na posterior subtração do valor relativo à depreciação física, culminado na apuração do custo da reedição, previsto no item 8.3.2 da NBR 14653-1 e detalhado no item 8.3.1 da NBR14653-2.
A etapa de determinação do total de recursos efetivamente desembolsados será facilitada caso o auditor tenha acesso à planilha orçamentária e às medições da obra pública paralisada.
Em caso contrário, o auditor deverá optar por um dos dois processos, a seguir detalhados, previstos nas normas técnicas para o cálculo do custo de reprodução:
• através de orçamento detalhado (NBR 14653-2, item 8.3.1.2)
• através do custo unitário básico – CUB (NBR 14653-2, item 8.3.1.1).
Identificação do custo pelo orçamento detalhado
Segundo a Tabela 7 da NBR 14653-2, o cálculo do custo da construção feito através de orçamento possui uma maior confiabilidade e qualidade que o cálculo feito através do CUB, uma vez que seu grau de fundamentação é superior.
O orçamento é definido no item 4.5.2 da NBR 12721 – Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção – como o documento onde se registram as operações de cálculo de custo da construção, somando todas as despesas correspondentes à execução de todos os serviços previstos nas especificações técnicas e na discriminação do orçamento.
O item 8.3.1.2 da NBR 14653-2 especifica a identificação do custo pelo orçamento detalhado, que prevê:
1) a vistoria detalhada da benfeitoria (para a identificação dos materiais aplicados,o estado de conservação e a idade aparente)
2) o levantamento de quantitativos de materiais e serviços aplicados na obra 3) a pesquisa de custos em fontes de consulta especializadas
4) o preenchimento da planilha orçamentária de acordo com modelo
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da Figura 2 da NBR 12721 (com a discriminação, a unidade de medida, a quantidade, o custo unitário, o custo total e a fonte de consulta utilizada para cada serviço)
Identificação de custo pelo custo unitário básico (CUB)
O custo unitário básico – CUB – é o custo direto de construção de 1,00 m² de área equivalente de um dos 50 (cinqüenta) padrões construtivos normatizados, apurado e divulgado mensalmente pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil.
Excetuam-se dos cálculos os custos relativos a: fundações especiais, elevadores, instalações de ar condicionado, calefação, telefone interno, fogões, aquecedores, playgrounds, equipamento de garagem, outros equipamentos e instalações especiais, obras complementares de terraplenagem, urbanização, recreação, ajardinamento, etc., ligações de serviços públicos, outras despesas indiretas, impostos e taxas, projeto, incluindo despesas com honorários profissionais e material de desenho, cópias, etc. e remuneração da construtora e da incorporadora, conforme o item 4.2.3.4 da NBR 12721. O cálculo da área equivalente é tratado a seguir.
A seguir são reproduzidas as tabelas de CUBs residenciais e comerciais de julho/2006 e seus textos explicativos, divulgados pelo SINDUSCON-RJ:
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Residencial: “Os números 1-4-8-12 referem- se ao número de pavimentos, os números 2 e 3 indicam o número de quartos da unidade autônoma e as letras B, N e A, os padrões de acabamento da construção: “Baixo”, “Normal”
e “Alto”.
Comercial: “Os números 4-8-12-16 referem- se ao número de pavimentos e as letras B, N e A, os padrões de acabamento da construção:
“Baixo” , “Normal” e “Alto”.
Quando o imóvel avaliando não é semelhante a um dos padrões estabelecidos na NBR 12721, devem ser feitos ajustes pelo avaliador através da comparação entre a construção avaliada e as construções padrão, cujos projetos se encontram disponíveis na ABNT para consulta, conforme nota do item 4.2.1 da NBR 12721.
O item 8.3.1.1 da NBR 14653-2 especifica a identificação do custo pelo custo unitário básico, que prevê:
1) a vistoria para o exame das especificações dos materiais aplicados, para a estimação do padrão construtivo e a verificação da tipologia, do estado de conservação e da idade aparente.
2) o cálculo da área equivalente de construção, definida no item 3.20 da NBR 12721 como a área fictícia que, ao custo unitário básico, tenha o mesmo valor, em reais, que o efetivamente estimado para a área real de construção, observados os limites do item 4.1.2.2 da mesma norma.
3) Estimação do custo de construção, através de fórmula constante do item 8.3.1.1.3, que pretende incorporar os custos diretos não previstos no CUB e ainda os custos indiretos.
BDI
O BDI é a sigla de Bonificação e Despesas Indiretas e representa os custos indiretos da
construção. Segundo NUNES e FREIRE (2002) a administração da obra (local e central), mobilizações e desmobilizações, instalação do canteiro, contingências, seguros e garantias, controles da qualidade e tecnológico, segurança da obra, equipamentos de proteção individual (EPI), tributos, lucro e quaisquer despesas não incorporadas diretamente ao produto são consideradas indiretas por princípio e podem estar embutidas no BDI.
O BDI é usualmente expresso como percentual ou fator que incide sobre os custos diretos para a formação do preço total da obra ou serviço, sendo seu valor absoluto igual à diferença entre o preço de venda e o custo direto, total ou unitário.
Uma observação importante é a de que diversos custos indiretos são planilhados, não fazendo parte do BDI usualmente observado nas planilhas de obras públicas, como por exemplo administração direta, mobilização e desmobilização, instalação do canteiro e controles de qualidade e tecnológicos.
Assim, as taxas, usualmente observadas nos contratos de obras públicas, não são suficientes à incorporação dos custos indiretos da construção quando da utilização dos métodos de quantificação de custos previstos na NBR 14653-2. Como exemplo, vê-se em ABUNAHMAN (1999:50) a indicação de taxas entre 35% e 65%, destacandose que não estão aí incluídos custos com fundações especiais, elevadores, instalações de ar condicionado, calefação, interfone, aquecedores, urbanização, paisagismo e ligações de serviços públicos, entre outros.
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A Tabela 7 do item 9.3 da NBR 14653-2 prevê que o cálculo do BDI pode ser arbitrado, justificado ou calculado, respectivamente para os graus I, II e III de fundamentação.
Para justificar o BDI deve-se, minimamente, indicar os custos a que se refere, enquanto no seu cálculo, deve-se demonstrar a taxa relativa a cada parcela dos custos indiretos, através da indicação de fonte especializada ou de cálculo analítico.