PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

Processo nº 1031499-73.2018.8.26.0577

Classe – Assunto: Execução de Título Extrajudicial – Nota Promissória Exequente: Gecy da Silva Pinheiro João Carlos da Costa

Executado: João Carlos da Costa

Exmo. Dr. Luis Mauricio Sodré de Oliveira, MM Juíza de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de São José dos Campos/SP

Finalidade do Parecer: Valor de mercado imobiliário

Oscar Paulo Florentino, Corretor de Imóveis, Avaliador Perito Judicial nomeado por Vossa Excelência, apresento o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) do imóvel conforme Termo de Penhora fls. 191

São José dos Campos, 05 agosto de 2021

OSCAR PAULO FLORENTINO

CORRETOR DE IMÓVEIS - CRECI/SP 45.085 - F

AVALIADOR DE IMÓVEIS - CNAI 11.909

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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

1. SOLICITAÇÃO

1.1 - Solicitante: Proc. 1031499-73.2018 3ª Vara Cívlel 1.2 - Data da referência da pesquisa: 03 de agosto 2021 1.3 - Data da vistoria: 03 de agosto de 2021

1.4 - Finalidade: Execução de Título Extajudicial 1.5 - Objetivo: Determinar o valor mercadológico do IA 1.6 - Categoria do IA: imóvel de uso residencial

2. DA COMPETÊNCIA

2.1 - Os subscritores são inscritos no CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis, 2ª Região sob número 045.085-F e no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis do COFECI sob o número 11.909, possuidores de Certificado do Curso de Avaliações Imobiliárias, o que lhes confere comprovada especialização na matéria.

2.2 - A competência legal do Corretor de Imóveis em elaborar e assinar o PTAM, decorre da Lei 6.530/78, artigo 3º, consolidado pela decisão da 7ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região – Distrito Federal (TRF/DF emitiu o acórdão nº 200734000105910 em 29 de junho de 2010, negando provimento ao recurso de Apelação Cível do CONFEA (Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura) do IBAPE (Instituto, Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) em face ao COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), confirmando a competência legal do Corretor de Imóveis em avaliar imóveis.

2.3 - Desta forma, o Corretor de Imóveis está autorizado a elaborar Pareceres

Técnicos, particulares ou judiciais, para fins de valores para comercialização.

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2.4 - A competência infra legal do Corretor de Imóveis para elaborar o PTAM está positivada na Resolução COFECI nº 1.066/2007, sendo o referido parecer identificado através do selo certificador emitido pelo COFECI. Não menos importante, está disponível no website www.cofeci.gov.br, consulta pública para identificação dos inscritos no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores.

3. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

3.1 - O presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM assinado pelos subscritores, devidamente inscritos no CRECI-SP, sob nº 045.085 - F, conforme artigo 3º da Lei 6.530/78, regulamentado pelo Decreto nº 81.871/78.

3.2 - O imóvel, objeto de estudo deste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica - PTAM, está devidamente registrado na matrícula 84.139 Registro de Imóveis e Anexos – São José dos Campos - SP.

4. VISTORIA E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL – IA

A VISTORIA FOI ACOMPANHADO PELO INQUILINO SR. DOUGLAS DE OLIVEIRA BLANCO – RG 455.743.329-0

Sobrado Residencial

1º pavimento constituído garagem coberta para 2 carros e 1 cômodo.

2º pavimento constituído de 1 sala com piso cerâmica, cozinha com piso cerâmica, azulejo até o teto, 1 banheiro, piso cerâmica, azulejo até o teto, box blindex, 1 dormitório com piso cerâmica, avarandada, 1 área de serviço com churrasqueira.

3º pavimento constituído de 3 dormitórios, sendo 1 dormitório com closet com armários,

com piso cerâmica, 1 dormitórios com armários planejado, 1 banheiro, com piso

cerâmica, azulejo até o teto, box blindex e 1 sala íntima, os cômodos avarandados.

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5. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

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6. DADOS DO IMPOSTO

6.1 - Cadastro sob nº 23.0236.0019.0001 6.2 - Valor do Imposto anual: R$ 538,26 6.3 - Valor do imposto mensal: R$ 53,83 6.4 - Valor venal do terreno R$ 32.712,50 6.5 - Valor venal da construção R$ 150.467,94

6.6 - Perfazendo o valor venal total do imóvel em R$ 183.180,440

7 – Considerações Gerais

Adotou-se o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado por Inferência

Estatística”, para a presente pesquisa foram seguidos os ditames recomendados pela

NBR 14653-2 Regressão Grau II

,

NORMA BRASILEIRA REGISTRADA para

AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS, através do qual o valor de um imóvel é

determinado a partir da análise técnica do comportamento do mercado imobiliário,

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relativo a imóveis semelhantes na região ou em outras, quando semelhantes os níveis socioeconômicos.

Valor de Mercado é a expressão monetária do bem na data de referência da avaliação, que é representado pela livre negociação entre partes interessadas e conhecedoras do imóvel, com suas potencialidades e limitações, bem como das condições mercadológicas do segmento ao qual o mesmo esteja integrado.

Assim, o valor expresso ao final desse Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica representa basicamente a opinião genérica dos operadores do mercado local e principalmente a expertise dos profissionais envolvidos na avaliação.

Dessa forma, toda avaliação de imóvel reflete uma convicção de valor pessoal do profissional Corretor de Imóveis que vive cotidianamente as oscilações do mercado, visto estar diretamente ligado com os proprietários ofertantes e compradores.

No mercado, os proprietários arbitram seus preços, mas na maioria das vezes esse valor é especulativo. Por outro lado, os compradores desejam pagar o menor valor possível. Neste momento, é de fundamental importância a presença do Corretor de Imóveis como mediador entre as partes, para identificar preços praticados no mercado naquele momento, para concluir a negociação, bem como, para expurgar as especulações.

8 - Pesquisa de Mercado

A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 24 imóveis com características

intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao avaliando, enumerado a seguir:

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MAPA DE LOCALIZAÇÃO

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Amostra

Nº Am. «FATOR

OFERTA» «VALOR» AREA

CONSTRUÍDA ÁREA

TERRENO VU- R$/M²

1 0,90 288.000,00 114,00 125,00 2.273,68

«2» 0,90 371.000,00 125,00 125,00 2.671,20

3 0,90 450.000,00 120,00 250,00 3.375,00

4 0,90 500.000,00 250,00 250,00 1.800,00

5 0,90 509.000,00 142,00 125,00 3.226,06

6 0,90 510.000,00 125,00 125,00 3.672,00

7 0,90 550.000,00 233,00 233,00 2.124,46

8 0,90 450.000,00 190,00 200,00 2.131,58

9 0,90 550.000,00 154,00 125,00 3.214,29

10 0,90 470.000,00 220,00 250,00 1.922,73

11 0,90 280.000,00 150,00 150,00 1.680,00

12 0,90 550.000,00 244,00 139,00 2.028,69

13 0,90 255.000,00 80,00 125,00 2.868,75

14 0,90 287.000,00 150,00 150,00 1.722,00

15 0,90 330.000,00 125,00 125,00 2.376,00

16 0,90 300.000,00 189,00 189,00 1.428,57

«17» 0,90 380.000,00 130,00 130,00 2.630,77

18 0,90 520.000,00 130,00 250,00 3.600,00

«19» 0,90 250.000,00 193,00 193,00 1.165,80

20 0,90 280.000,00 182,00 125,00 1.384,62

21 0,90 500.000,00 220,00 220,00 2.045,45

22 0,90 300.000,00 80,00 125,00 3.375,00

23 0,90 477.000,00 215,00 289,00 1.996,74

«24» 0,90 250.000,00 125,00 125,00 1.800,00

Nº Am. DORMITÓRIOS «SUÍTES» WC

1 3 NAO POSSUE 3

«2» 3 NAO POSSUE 3

3 3 NAO POSSUE 2

4 3 1 2

5 3 1 2

6 3 1 1

7 3 1 2

8 3 1 1

9 3 1 1

10 3 1 1

11 3 1 4

12 3 1 3

13 2 NAO POSSUE 1

14 2 2 2

15 3 1 2

16 2 NAO POSSUE 1

«17» 2 1 2

18 3 1 3

«19» 3 NAO POSSUE 2

20 2 NAO POSSUE 1

21 3 1 2

22 2 NAO POSSUE 1

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23 3 1 3

«24» 3 1 1

Amostragens e variáveis marcadas com "«" e "»" não serão usadas nos cálculos

(a) Regressores testados a um nível de significância de 20,00%

(b) Critério de identificação de outlier :

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

(c) Teste de normalidade de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 5%

(d) Teste de auto-correlação de Durbin-Watson, a um nível de significância de 5,0%

(e) Intervalos de confiança de 80,0% para os valores estimados.

Descrição das Variáveis

Variável Dependente:

• VU- R$/M² Equação:

[VALOR]×[FATOR OFERTA]÷[AREA CONSTRUÍDA]

Variáveis Independentes:

• FATOR OFERTA

• VALOR

• AREA CONSTRUÍDA

• ÁREA TERRENO

• DORMITÓRIOS

Classificação:

1 = 1; 2 = 2; 3 = 3; 4 = 4; 5 = 5; 6 = 6; 7 = 7;

• SUÍTES

Classificação:

NAO POSSUE = 1; 1 = 2; 2 = 3; 3 = 4; 4 = 5; 5 = 6;

• WC

Classificação:

1 = 1; 2 = 2; 3 = 3; 4 = 4; 5 = 5;

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Estatísticas Básicas

Nº de elementos da amostra: 20 Nº de variáveis independentes: 4 Nº de graus de liberdade: 15

Desvio padrão da regressão: 6,3072x10^-5

Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação 1/VU- R$/M² 4,5346x10^-4 1,3687x10^-4 30,18%

1/AREA CONSTRUÍDA 6,7423x10^-3 2,4875x10^-3 36,89%

ÁREA TERRENO³ 7,4873x10⁶ 6,8111x10⁶ 90,97%

DORMITÓRIOS³ 22,2500 8,4409 37,94%

Exp(WC) 10,4204 12,2780 117,83%

Número mínimo de amostragens para 4 variáveis independentes: 20.

Distribuição das Variáveis

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Estatísticas das Variáveis Não Transformadas

Nome da

Variável Valor

médio Desvio

Padrão Valor

Mínimo Valor

Máximo Amplitude

total Coeficiente de variação VU- R$/M² 2412,28 748,7755 1384,62 3672,00 2287,38 31,0401 AREA

CONSTRUÍDA ^165,65 ^52,6770 ^80,00 ^250,00 ^170,00 ^31,8002 ÁREA TERRENO 178,50 58,0412 125,00 289,00 164,00 32,5161 DORMITÓRIOS 2,7500 0,4442 2,0000 3,0000 1,0000 16,1549

WC 1,9000 0,9119 1,0000 4,0000 3,0000 47,9952

Distribuição das Variáveis não Transformadas

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Dispersão dos elementos

Dispersão em Torno da Média

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Tabela de valores estimados e observados

Valores para a variável VU- R$/M².

Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %

1 2.273,68 2.974,39 700,71 30,8182 %

3 3.375,00 3.433,06 58,06 1,7204 %

4 1.800,00 1.976,07 176,07 9,7814 %

5 3.226,06 2.679,68 -546,38 -16,9365 %

6 3.672,00 3.249,11 -422,89 -11,5165 %

7 2.124,46 2.018,21 -106,25 -5,0013 %

8 2.131,58 2.296,20 164,62 7,7229 %

9 3.214,29 2.614,78 -599,51 -18,6515 %

10 1.922,73 2.168,79 246,06 12,7972 %

11 1.680,00 1.750,69 70,69 4,2075 %

12 2.028,69 1.764,05 -264,64 -13,0451 %

13 2.868,75 3.040,60 171,85 5,9905 %

14 1.722,00 1.577,11 -144,89 -8,4138 %

15 2.376,00 3.070,21 694,21 29,2175 %

16 1.428,57 1.470,82 42,25 2,9572 %

18 3.600,00 2.689,56 -910,44 -25,2899 %

20 1.384,62 1.479,09 94,47 6,8227 %

21 2.045,45 2.059,56 14,11 0,6899 %

22 3.375,00 3.040,60 -334,40 -9,9081 %

23 1.996,74 1.955,47 -41,27 -2,0669 %

A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.

As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e

observados maiores, não devendo ser usadas como elemento de comparação

entre as amostragens.

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Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.

Modelo da Regressão

1/[VU- R$/M²] = 1,0433x10^-3 - 0,04956 /[AREA CONSTRUÍDA] - 1,3096x10^-12 x [ÁREA TERRENO]³ - 1,2849x10^-5 x [DORMITÓRIOS]³ + 3,8398x10^-6 x Exp([WC])

Modelo para a Variável Dependente

[VU- R$/M²] = 1/( 1,0433x10^-3 - 0,04956 /[AREA CONSTRUÍDA] - 1,3096x10^-12 x [ÁREA TERRENO]³ - 1,2849x10^-5 x [DORMITÓRIOS]³ + 3,8398x10^-6 x Exp([WC]))

Regressores do Modelo

Intervalo de confiança de 80,00%.

Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo

AREA

CONSTRUÍDA b1 = -0,0495 6,8065x10^-3 -0,0586 -0,0404 ÁREA TERRENO b2 = -1,3096x10^-12 2,4412x10^-12 -4,5823x10^-12 1,9631x10^-12 DORMITÓRIOS b3 = -1,2849x10^-5 2,0483x10^-6 -1,5595x10^-5 -1,0103x10^-5

WC b4 = 3,8397x10^-6 1,2512x10^-6 2,1623x10^-6 5,5171x10^-6

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Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r): 0,9123 Valor t calculado: 8,630

Valor t tabelado (t crítico): 2,131 (para o nível de significância de 5,00 %) Coeficiente de determinação (r²): 0,8324

Coeficiente r² ajustado: 0,7876 Classificação: Correlação Fortíssima

Tabela de Somatórios

1 VU- R$/M² AREA

CONSTRUÍDA

ÁREA TERRENO VU- R$/M² 9,0693x10^-3 4,4686x10^-6 5,7432x10^-5 68893,0265

AREA

CONSTRUÍDA ^0,1348 ^5,7432x10^-5 ^1,0267x10^-3 ^8,6709x10⁵ ÁREA TERRENO 1,4974x10⁸ 68893,0265 8,6709x10⁵ 2,0026x10¹⁵

DORMITÓRIOS 445,0000 0,1945 2,8342 3,7394x10⁹

WC 208,4099 0,0998 1,3505 1,6420x10⁹

DORMITÓRIOS WC

VU- R$/M² 0,1945 0,0998 AREA

CONSTRUÍDA ^2,8342 ^1,3505

ÁREA TERRENO 3,7394x10⁹ 1,6420x10⁹ DORMITÓRIOS 11255,0000 5280,0870

WC 5280,0870 5035,9726

Análise da Variância

Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado

Regressão 2,9627x10^-7 4 7,4067x10^-8 18,62

Residual 5,9672x10^-8 15 3,9781x10^-9

Total 3,5594x10^-7 19 1,8733x10^-8

F Calculado: 18,62

F Tabelado: 4,058 (para o nível de significância de 2,000 %) Significância do modelo igual a 1,1x10^-3%

Aceita-se a hipótese de existência da regressão.

Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.

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Correlações Parciais

VU- R$/M² AREA

TERRENO DORMITÓRIOS

VU- R$/M² 1,0000 -0,5745 0,0558 -0,3293

AREA

CONSTRUÍDA ^-0,5745 ^1,0000 ^-0,4428 ^-0,4162

ÁREA TERRENO 0,0558 -0,4428 1,0000 0,3731

DORMITÓRIOS -0,3293 -0,4162 0,3731 1,0000

WC 0,1671 -0,0941 0,0514 0,3265

WC

VU- R$/M² 0,1671 AREA

CONSTRUÍDA ^-0,0941 ÁREA TERRENO 0,0514 DORMITÓRIOS 0,3265

WC 1,0000

Teste t das Correlações Parciais

Valores calculados para as estatísticas t:

VU- R$/M² AREA

TERRENO DORMITÓRIOS

VU- R$/M² _∞ -2,718 0,2163 -1,351

AREA

CONSTRUÍDA ^-2,718 ^∞ ^-1,913 ^-1,773

ÁREA TERRENO 0,2163 -1,913 ∞ 1,558

DORMITÓRIOS -1,351 -1,773 1,558 ∞

WC 0,656 -0,366 0,1992 1,338

WC

VU- R$/M² 0,656

AREA

CONSTRUÍDA ^-0,366

ÁREA TERRENO 0,1992

DORMITÓRIOS 1,338

WC _∞

Valor t tabelado (t crítico): 2,131 (para o nível de significância de 5,00 %)

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Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 20,00%) Coeficiente t de Student: t(crítico) = 1,3406

Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito AREA

CONSTRUÍDA ^b1 ^-8,521 ^3,9x10^-5^% Sim

ÁREA TERRENO b2 -0,616 55% Não

DORMITÓRIOS b3 -7,496 1,9x10^-4% Sim

WC b4 3,258 0,5% Sim

Um dos regressores não é importante na formação do modelo.

Significância dos Regressores (unicaudal)

(Teste unicaudal - significância 20,00%) Coeficiente t de Student: t(crítico) = 0,8662

Variável Coeficiente t Calculado Significância AREA

CONSTRUÍDA ^b1 ^-7,282 ^1,3x10^-4^%

ÁREA TERRENO b2 -0,536 30%

DORMITÓRIOS b3 -6,273 7,5x10^-4%

WC b4 3,069 0,4%

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Tabela de Resíduos

Resíduos da variável dependente 1/[VU- R$/M²].

Nº Am. Observado Estimado Resíduo Normalizado Studentizado

1 4,3981x10^-4 3,3620x10^-4 1,0361x10^-4 1,6427 1,8159

3 2,9629x10^-4 2,9128x10^-4 5,0111x10^-6 0,0794 0,0910

4 5,5555x10^-4 5,0605x10^-4 4,9499x10^-5 0,7848 0,8530

5 3,0997x10^-4 3,7317x10^-4 -6,3203x10^-5 -1,0020 -1,0845 6 2,7233x10^-4 3,0777x10^-4 -3,5445x10^-5 -0,5619 -0,6246 7 4,7070x10^-4 4,9548x10^-4 -2,4780x10^-5 -0,3928 -0,4179

8 4,6913x10^-4 4,3550x10^-4 3,3633x10^-5 0,5332 0,5680

9 3,1111x10^-4 3,8244x10^-4 -7,1331x10^-5 -1,1309 -1,2493

10 5,2009x10^-4 4,6108x10^-4 5,9006x10^-5 0,9355 1,0233

11 5,9523x10^-4 5,7120x10^-4 2,4033x10^-5 0,3810 0,7998

12 4,9292x10^-4 5,6687x10^-4 -7,3949x10^-5 -1,1724 -1,3352

13 3,4858x10^-4 3,2888x10^-4 1,9701x10^-5 0,3123 0,3955

14 5,8072x10^-4 6,3406x10^-4 -5,3349x10^-5 -0,8458 -0,9728

15 4,2087x10^-4 3,2571x10^-4 9,5164x10^-5 1,5088 1,6446

16 7,0000x10^-4 6,7989x10^-4 2,0106x10^-5 0,3187 0,3825

18 2,7777x10^-4 3,7180x10^-4 -9,4029x10^-5 -1,4908 -1,6838

20 7,2221x10^-4 6,7609x10^-4 4,6127x10^-5 0,7313 0,8853

21 4,8888x10^-4 4,8554x10^-4 3,3498x10^-6 0,0531 0,0560

22 2,9629x10^-4 3,2888x10^-4 -3,2585x10^-5 -0,5166 -0,6541 23 5,0081x10^-4 5,1138x10^-4 -1,0570x10^-5 -0,1675 -0,2181

Nº Am. Quadrático 1 1,0735x10^-8 3 2,5111x10^-11 4 2,4501x10^-9 5 3,9947x10^-9 6 1,2563x10^-9 7 6,1408x10^-10 8 1,1312x10^-9 9 5,0881x10^-9 10 3,4817x10^-9 11 5,7760x10^-10 12 5,4685x10^-9 13 3,8815x10^-10 14 2,8461x10^-9 15 9,0562x10^-9 16 4,0425x10^-10 18 8,8416x10^-9 20 2,1277x10^-9 21 1,1221x10^-11 22 1,0618x10^-9 23 1,1172x10^-10

(23)

Resíduos x Valor Estimado

Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.

Gráfico de Resíduos Quadráticos

(24)

Tabela de Resíduos Deletados

Resíduos deletados da variável dependente 1/[VU- R$/M²].

Nº Am. Deletado Variância Normalizado Studentizado

1 1,2661x10^-4 3,3252x10^-9 1,7968 1,9862

3 6,5826x10^-6 4,2599x10^-9 0,0767 0,0879

4 5,8484x10^-5 4,0555x10^-9 0,7772 0,8448

5 -7,4036x10^-5 3,9280x10^-9 -1,0084 -1,0914

6 -4,3790x10^-5 4,1514x10^-9 -0,5501 -0,6114

7 -2,8046x10^-5 4,2126x10^-9 -0,3818 -0,4061

8 3,8164x10^-5 4,1706x10^-9 0,5208 0,5547

9 -8,7056x10^-5 3,8187x10^-9 -1,1543 -1,2752

10 7,0607x10^-5 3,9647x10^-9 0,9371 1,0251

11 1,0590x10^-4 4,0804x10^-9 0,3762 0,7897

12 -9,5904x10^-5 3,7557x10^-9 -1,2066 -1,3741

13 3,1587x10^-5 4,2178x10^-9 0,3033 0,3841

14 -7,0576x10^-5 3,9933x10^-9 -0,8442 -0,9710

15 1,1306x10^-4 3,4937x10^-9 1,6100 1,7549

16 2,8958x10^-5 4,2207x10^-9 0,3094 0,3714

18 -1,1996x10^-4 3,4565x10^-9 -1,5993 -1,8064

20 6,7593x10^-5 4,0395x10^-9 0,7257 0,8785

21 3,7338x10^-6 4,2614x10^-9 0,0513 0,0541

22 -5,2243x10^-5 4,1406x10^-9 -0,5063 -0,6412

23 -1,7907x10^-5 4,2487x10^-9 -0,1621 -0,2110

(25)

Resíduo x Resíduo Deletado

Resíduos Deletados Normalizados

As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência influem significativamente nos valores estimados.

(26)

Resíduos Deletados Studentizados

As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência influem significativamente nos valores estimados.

Estatística dos Resíduos

Número de elementos ... : 20 Graus de liberdade ... : 19

Valor médio ... : -1,4823x10^-22 Variância ... : 2,9836x10^-9 Desvio padrão ... : 5,4622x10^-5 Desvio médio ... : 4,5924x10^-5 Variância (não tendenciosa) ...: 3,9781x10^-9 Desvio padrão (não tend.) ... : 6,3072x10^-5 Valor mínimo ... : -9,4029x10^-5 Valor máximo ... : 1,0361x10^-4 Amplitude ... : 1,9764x10^-4 Número de classes ... : 5

Intervalo de classes ... : 3,9528x10^-5

(27)

Momentos Centrais

Momento central de 1ª ordem : -1,4823x10^-22 Momento central de 2ª ordem : 2,9836x10^-9 Momento central de 3ª ordem : 1,8416x10^-14 Momento central de 4ª ordem : 9,2081x10^-16

Coeficiente Amostral Normal t de Student

Assimetria 0,1130 0 0

Curtose 100,4404 0 Indefinido Distribuição assimétrica à direita e leptocúrtica.

Intervalos de Classes

Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média 1 -9,4029x10^-5 -5,4501x10^-5 4 20,00 -7,5628x10^-5 2 -5,4501x10^-5 -1,4973x10^-5 4 20,00 -3,6540x10^-5 3 -1,4973x10^-5 2,4555x10^-5 6 30,00 1,0272x10^-5 4 2,4555x10^-5 6,4083x10^-5 4 20,00 4,7066x10^-5 5 6,4083x10^-5 1,0361x10^-4 2 10,00 9,9388x10^-5

Histograma

(28)

Ogiva de Frequências

Amostragens eliminadas

Amostragens não utilizadas na avaliação:

Nº Am. VU- R$/M² Erro/Desvio Padrão(*)

2 2671,2000 1,9390x10¹¹⁶⁴

17 2630,7700 5,3586x10¹¹⁴⁶

19 1165,8000 3,1671x10⁵¹⁰

24 1800,0000 8,5158x10⁷⁸⁵

Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier:

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.

(29)

Gráfico de Indicação de Outliers

Efeitos de cada Observação na Regressão

F tabelado: 7,567 (para o nível de significância de 0,10 %)

Nº Am. Distância de Cook(*) Hii(**) Aceito

1 0,1464 0,1817 Sim

3 5,2007x10^-4 0,2387 Sim

4 0,0264 0,1536 Sim

5 0,0403 0,1463 Sim

6 0,0183 0,1905 Sim

7 4,6047x10^-3 0,1164 Sim

8 8,6936x10^-3 0,1187 Sim

9 0,0688 0,1806 Sim

10 0,0411 0,1643 Sim

11 0,4359 0,7730 Sim

12 0,1058 0,2289 Sim

13 0,0188 0,3762 Sim

14 0,0611 0,2440 Sim

15 0,1017 0,1583 Sim

16 0,0128 0,3056 Sim

18 0,1563 0,2161 Sim

20 0,0729 0,3175 Sim

21 7,2065x10^-5 0,1028 Sim

22 0,0516 0,3762 Sim

23 6,6058x10^-3 0,4097 Sim

(30)

**(*) A distância de Cook corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo quando se retira o elemento da amostra. Não deve ser maior que F tabelado.**

Todos os elementos da amostragem passaram pelo teste de consistência.

() Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis e medem a distância da observação para o conjunto das demais observações.**

Hii x Resíduo Normalizado Quadrático

Pontos no canto inferior direito podem ser "outliers".

Pontos no canto superior esquerdo podem possuir alta influência no resultado da regressão.

Distribuição dos Resíduos Normalizados

Intervalo Distribuição de

Gauss % de Resíduos no Intervalo

-1; +1 68,3 % 70,00 %

-1,64; +1,64 89,9 % 95,00 %

-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %

(31)

Teste de Kolmogorov-Smirnov

Amostra Resíduo F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita

18 -9,4029x10^-5 0,0680 0,0500 0,0680 0,0180

12 -7,3949x10^-5 0,1205 0,1000 0,0705 0,0205

9 -7,1331x10^-5 0,1290 0,1500 0,0290 0,0209

5 -6,3203x10^-5 0,1582 0,2000 8,1525x10^-3 0,0418

14 -5,3349x10^-5 0,1988 0,2500 1,1803x10^-3 0,0511

6 -3,5445x10^-5 0,287 0,3000 0,0370 0,0129

22 -3,2585x10^-5 0,303 0,3500 2,7035x10^-3 0,0472

7 -2,4780x10^-5 0,347 0,4000 2,8007x10^-3 0,0528

23 -1,0570x10^-5 0,433 0,4500 0,0334 0,0165

21 3,3498x10^-6 0,521 0,5000 0,0711 0,0211

3 5,0111x10^-6 0,532 0,5500 0,0316 0,0183

13 1,9701x10^-5 0,623 0,6000 0,0726 0,0226

16 2,0106x10^-5 0,625 0,6500 0,0250 0,0249

11 2,4033x10^-5 0,648 0,7000 1,5846x10^-3 0,0515

8 3,3633x10^-5 0,703 0,7500 3,0704x10^-3 0,0469

20 4,6127x10^-5 0,768 0,8000 0,0177 0,0322

4 4,9499x10^-5 0,784 0,8500 0,0162 0,0662

10 5,9006x10^-5 0,825 0,9000 0,0247 0,0747

15 9,5164x10^-5 0,934 0,9500 0,0343 0,0156

1 1,0361x10^-4 0,950 1,0000 2,1818x10^-4 0,0502

Maior diferença obtida: 0,0747

Valor crítico: 0,2940 (para o nível de significância de 5 %)

Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 5 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade.

Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.

Observação:

O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre

uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações

pelo método comparativo.

(32)

Gráfico de Kolmogorov-Smirnov

Teste de Sequências/Sinais

Número de elementos positivos. : 11 Número de elementos negativos: 9 Número de sequências: 12

Média da distribuição de sinais: 10 Desvio padrão: 2,236

Teste de Sequências

(desvios em torno da média) : Limite inferior: 0,7430

Limite superior : 0,2786

Intervalo para a normalidade: [-1,6452, 1,6452] (para o nível de significância de 5%) Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos resíduos.

Teste de Sinais

(desvios em torno da média) Valor z (calculado) ... : 0,4472

Valor z (crítico) ... : 1,6452 (para o nível de significância de 5%)

Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).

(33)

Reta de Normalidade

Autocorrelação

Estatística de Durbin-Watson (DW): 2,4401 (nível de significância de 5,0%)

Autocorrelação positiva (DW < DL): DL = 0,90 Autocorrelação negativa (DW > 4-DL): 4-DL = 3,10

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU) DU = 1,83 4-DU = 2,17

Teste de Durbin-Watson inconclusivo.

A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens

estiverem ordenadas segundo um critério conhecido. Se os dados estiverem

aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser

considerado.

(34)

Gráfico de Auto-Correlação

Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados, pode-se suspeitar da existência de auto- correlação.

(35)

Resíduos x Variáveis Independentes

Verificação de multicolinearidade:

(36)

(37)

Resíduos x Variáveis Omitidas

(38)

Estimativa x Amostra

Nome da

Variável Valor

Mínimo Valor Máximo

Imóvel Avaliand

o AREA

CONSTRUÍDA 80,00 250,00 213,91

ÁREA TERRENO 125,00 289,00 125,00

DORMITÓRIOS 2 3 3

WC 1 4 2

Nenhuma característica da CASA sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.

Formação dos Valores

Variáveis independentes:

• AREA CONSTRUÍDA = 213,91

• ÁREA TERRENO = 125,00

• DORMITÓRIOS= 3

• WC= 2

(39)

Estima-se VU- R$/M² da CASA = R$/M² 2.038,68

O modelo utilizado foi:

[VU- R$/M²] = 1/(1,0433x10

^-3

- 0,04956 /[AREA CONSTRUÍDA] - 1,3096x10

^-12

x [ÁREA TERRENO]

³

- 1,2849x10

^-5

x [DORMITÓRIOS]

³

+ 3,8398x10

^-6

x Exp([WC]))

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:

Mínimo: R$/M² 1.889,98 Máximo: R$/M² 2.212,78

O valor estimado está de acordo com os limites estabelecidos em NBR 14653-2 Regressão Grau II

Valor de mercado obtido = R$ 436.094,25 Valor de mercado mínimo = R$ 404.286,24 Valor de mercado máximo = R$ 473.334,78

Avaliação da Extrapolação

Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando

Variável Limite

inferior

Limite superior

Valor no ponto de avaliação

Variação em relação ao limite

Aprovada (*) AREA

CONSTRUÍDA 80,00 250,00 213,91 Dentro do

intervalo Aprovada

ÁREA TERRENO 125,00 289,00 125,00 Dentro do

intervalo Aprovada

DORMITÓRIOS 2 3 3 Dentro do

intervalo Aprovada

WC 1 4 2 Dentro do

intervalo Aprovada

* Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau II, é admitida uma variação de 100,0% além do limite amostral superior e de 50,0% além do limite inferior para as variáveis

independentes.

Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.

(40)

Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais

Variável Valor estimado no

limite inferior Valor estimado no limite superior

Valor estimado no ponto de avaliação AREA

CONSTRUÍDA 9.739,05 1.908,54 2.038,68

ÁREA TERRENO 2.038,68 2.167,03 2.038,68

DORMITÓRIOS 1.361,19 2.038,68 2.038,68

WC 2.116,05 1.488,57 2.038,68

Variável Maior variação Aprovada

(**) AREA

CONSTRUÍDA Dentro do

intervalo Aprovada

ÁREA TERRENO Dentro do

intervalo Aprovada

DORMITÓRIOS Dentro do

intervalo Aprovada

WC Dentro do

intervalo Aprovada

** É admitida uma variação de 15,0% além dos limites amostrais para o valor estimado.

No modelo, somente uma variável pode extrapolar o limite amostral.

Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.

Intervalos de Confiança

(Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] ) Intervalo de confiança de 80,0 %:

Nome da

variável Limite

Inferior Limite

Superior Amplitude

Total Amplitude/média ( % ) AREA

CONSTRUÍDA ^1.963,17 ^2.120,23 ^157,05 ^7,69 ÁREA TERRENO 1.966,08 2.116,84 150,76 7,38 DORMITÓRIOS 1.985,87 2.094,37 108,50 5,32

WC 2.017,76 2.060,04 42,27 2,07

E(VU- R$/M²) 1.713,92 2.515,30 801,38 37,90 Valor Estimado 1.889,98 2.212,78 322,79 15,74

Amplitude do intervalo de confiança: até 40,0% em torno do valor central da

estimativa.

(41)

Variação da Função Estimativa

Variação da variável dependente (VU- R$/M²) em função das variáveis independentes, tomada no ponto de estimativa.

Variável dy/dx (*) dy % (**) AREA

CONSTRUÍDA ^-4,5018 ^-0,4724%

ÁREA TERRENO 0,2551 0,0156%

DORMITÓRIOS 1441,9260 2,1219%

WC -117,9215 -0,1157%

**(*) derivada parcial da variável dependente em função das independentes.**

() variação percentual da variável dependente correspondente a uma variação de 1% na variável independente.**

Gráficos da Regressão (2D)

Calculados no ponto médio da amostra, para:

• DORMITÓRIOS = 2,8126

• WC = 2,3437

(42)

Curvas de Nível

• WC = 2,3437

(43)

Gráficos da Regressão (3D)

• WC = 2,3437 Limites dos eixos dos gráficos:

• VU- R$/M² : [1384,6200; 3672,0000]

• AREA CONSTRUÍDA : [80,0000; 250,0000]

• ÁREA TERRENO : [125,0000; 289,0000]

• DORMITÓRIOS : [2,0000; 3,0000]

• WC : [1,0000; 4,0000]

(44)

CONCLUSÃO

Com base na metodologia descrita e levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, às vezes diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, o imóvel avaliando com idade de construção de 20 anos e que o estado de conservação regular, torna-se necessário depreciar-se o valor obtido R$ 436.094,25 (quatrocentos e trinta e seis mil e noventa e quatro reais e vinte e cinco centavos) para que estas características intrínsecas ao imóvel avaliando sejam consideradas na presente avaliação.

A aplicação do Método de Depreciação de Ross-Heidecke em função da idade e o

estado de conservação resulta um Coeficiente de Depreciação de 14,22%, conclui-se

que o Valor de Mercado do imóvel objeto deste Parecer Técnico de Avaliação

Mercadológica – PTAM, o valor de mercado é de R$ 374.081,64 (trezentos e setenta

e quatro mil e oitenta e hum reais e sessenta e quatro centavos).

(45)