PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

(1)

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA

9ª VARA CÍVEL

DA COMARCA DE CAMPINAS-SP

Autos nº

0015669-18.2018.8.26.0114/01

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

VALOR DE VENDA DO IMÓVEL AVALIADO (

apartamento com garagem

):



R$ 410.250,00 (Quatrocentos e dez mil, duzentos e cinquenta reais)

GILMAR NASCIMENTO SARAIVA

, perito judicial em Avaliações de Imóveis, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI nº 59.259-SP e no Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI, habilitado, na forma da Resolução COFECI nº 1066/2007 e ato normativo COFECI nº 001/2011 a emitir Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, com CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis) nº 30014 , nomeado por Vossa Excelência [p. 68] para levantar o

VALOR ATUAL DE VENDA

de imóvel – um apartamento com área útil de

78,25 m2_{e direito ao uso de uma vaga de garagem coberta, no bairro Vila João Jorge, em} Campinas-SP – conforme autos do processo supracitado de

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

–

DESPESAS CONDOMINIAIS

_{– que o Exequente}

CONDOMÍNIO EDIFÍCIO INÊS JORGE

(2)

move em face de

ENGENASA ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA.

(Executado), tendo

concluído a Avaliação Mercadológica, venho apresentar o presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

E

_{ste parecer está em conformidade com o disposto no artigo 3º da Lei 6.530, de 12 de maio}

de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nº 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26.06.2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração. E também de acordo com as normas da ABNT/NBR 14.652-1, Avaliações de Bens 14.653-2, Procedimentos Gerais do título “Avaliações de Bens”.

A

_{ssim, informo a Vossa Excelência que, em 02 de outubro de 2020, próximo das 15 horas}

e retornei na

Avenida Marechal Carmona, nº 462, Condomínio Edifício Inês Jorge,

bairro Vila São Jorge, Campinas-SP

, com o objetivo de conhecer, fotografar e avaliar o imóvel abaixo descrito (fui até o apartamento e o inquilino sr. José Régis Teixeira da Silva informou que recebeu ordens do proprietário para não deixar adentrar ao imóvel):

1. Sobre o imóvel: Descrição, Localização e Estado

Descrição do apto:

O imóvel avaliado pertencente a Matrícula nº 62.374 (páginas 26, 28,63

e 64, do 3º Cartório de Registro de Imóveis de Campinas, é assim descrito e caracterizado:: IMÓVEL: Uma unidade autônoma designada por APARTAMENTO Nº 61, localizado no 6º andar do Edifício Condomínio Inês Jorge, situado na Avenida Marechal Carmona, nº 462, Bairro Vila São Jorge, Campinas, SP, com 78,25m2; e Uma unidade autônoma designada por BOX DE ESTACIONAMENTO nº 35, localizado no 1º Subsolo do Edifício Condomínio Inês Jorge, situado na Avenida Marechal Carmona, nº 462, Bairro Vila São Jorge, Campinas, SP.

Descrição do Prédio: Salão de festas com espaço gourmet.

Localização:

O imóvel encontra-se no bairro VILA SÃO JORGE, um bairro de classe média,

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infraestrutura desenvolvida, com rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto, rede telefonia, linhas de transporte público municipal, serviço de coleta de lixo, TV a cabo, internet. Não existem fatores que desvalorizam a região tais como deslizamento, alagamento e erosão.

Estado:

Não foi possível analisar o estado do imóvel. O imóvel possui 3 dormitórios sendo um

suíte, banheiro social, sala dois ambientes, lavanderia, cozinha.

2. Sobre o método e os critérios utilizados

P

_{ara determinar o valor de venda atual do imóvel, utilizei-me do MÉTODO COMPARATIVO}

DIRETO DE DADOS DO MERCADO, ou seja, estabeleci comparação entre imóveis do mesmo residencial e com a mesma metragem em relação ao imóvel ora avaliado.

A

_{ssim, realizou-se pesquisa mercadológica junto à empresas atuantes que transacionam}

imóveis semelhantes aos do objeto da presente avaliação; visando coletar elementos comparativos para determinar valores mais próximos de mercado.

3. Sobre os elementos comparativos e o cálculo do valor unitário

T

odos os elementos comparativos localizam-se no mesmo residencial do imóvel

avaliando: INÊS JORGE (Avenida Marechal Carmona, – bairro Vila São Jorge). Embora alguns anúncios tragam metragem superior, ao contatar anunciantes, todos admitiram o arredondamento e corrigiram para 78,25 m2_.

T

_{odos os apartamentos citados como referência possuem uma vaga de garagem assim}

como o imóvel avaliando.

A

_{tabela que segue apresenta o cálculo do valor unitário de cada elemento comparativo e}

a apuração do valor unitário médio (valor do metro quadrado médio), obtido da seguinte forma: 1. Divide-se o valor de venda ofertado de cada amostra pela sua área (dimensão do imóvel),

obtendo-se assim o quociente, que corresponde ao valor unitário (valor de venda por m2_).

2. Somam-se todos os valores unitários obtidos e divide-se o resultado pelo número de

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A

_{os imóveis disponíveis para venda, aplicou-se o fator de oferta (dedução de 10%),}

conforme orienta norma, percentual este considerado margem média básica de negociação em face de concretização de venda.

ELEMENTOS COMPARATIVOS

– HOMOGENEIZAÇÃO E SANEAMENTO

CONTATO

ENDEREÇO

NO SITE

VALOR DE

VENDA

ÁREA

ÚTIL

VALOR UNITÁRIO

(por m

2

₎

1 _SANTIAGO (19) 3255-5575 AP117073 À venda R$ 475.000,00 78,25 m2 _{R$ 6.070,28} - 10% R$ 5.463,25 2 _CHIMINAZZO (19) 3735-5700 AP3533 À venda R$ 480.000,00 78,25 m2 _{R$ 6.134,18} - 10% R$ 5.520,76 3 _ADALA (19) 3308-2222 AP008074 À venda R$ 430.000,00 78,25 m2 _{R$ 5.495,20} - 10% R$ 4.945,68 4 _{DE LUCCA} (19) 3755-1600 AP163373 À venda R$ 450.000,00 78,25 m2 _{R$ 5.750,79} - 10% R$ 5.175,71 5 _{DE LUCCA} (19) 3755-1600 AP163453 À venda R$ 450.000,00 78,25 m2 _{R$ 5.750,79} - 10% R$ 5.175,71 6 _{DE LUCCA} (19) 3755-1600 AP163454 À venda R$ 450.000,00 78,25 m2 _{R$ 5.750,79} - 10% R$ 5.175,71 SOMATÓRIA R$ 31.456,82 DIVISÃO PELO NÚMERO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS : 6 MÉDIA ARITMÉTICA SIMLES (MA) R$ 5.242,80

LIMITE INFERIOR R$ 3.669,96

LIMITE SUPERIOR R$ 6.815,64

MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA (MS) R$ 5.242,80

A

_{ssim, a média aritmética saneada de R$ 5.242,80 corresponde ao valor unitário médio}

(valor médio do metro quadrado) praticado em apartamentos semelhantes e no mesmo

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4. Sobre o resultado da avaliação

– valor de venda do bem

P

_{ara calcular o valor de venda atual do imóvel, multiplicou-se o valor unitário médio}

obtido (R$ 5.242,80) pela área do apartamento avaliado (78,25 m2_{) e obteve-se, inicialmente, o}

valor de R$ 410.249,10 (quatrocentos e dez mil, duzentos e quarenta e nove reais e dez centavos).

A

_{ssim, com base no Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conclui-se que}

o valor de venda de mercado do imóvel objeto deste parecer é de

R$ 410.250,00

[quatrocentos e dez mil, duzentos e cinquenta reais], compreendendo, neste valor, o apartamento e a vaga de garagem.

N

_{ada mais havendo a esclarecer, encerro o presente laudo. Anexo fotos do exterior do}

imóvel.

Campinas, 02 de OUTUBRO de 2020.

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