Fundo de Investimento Imobiliário PROMOVEST. Relatório & Contas ÍNDICE 1. ACTIVIDADE DO FUNDO... 2 BALANÇO... 5 DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS...

(1)

Fundo de Investimento Imobiliário

PROMOVEST

Relatório & Contas

2003

ÍNDICE

1. ACTIVIDADE DO FUNDO... 2

BALANÇO ... 5

DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS ... 5

DEMONSTRAÇÃO DOS FLUXOS MONETÁRIOS ... 6

ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS ... 7

(2)

1. ACTIVIDADE DO FUNDO

Ao longo do seu primeiro ano de existência completo procurou o Promovest manter

a sua actividade, conforme enunciado no seu Regulamento de Gestão, tendo em

vista alcançar, numa perspectiva de médio e longo prazo, uma valorização

crescente de capital, através da constituição e gestão de uma carteira de valores

predominantemente imobiliários, da qual farão parte prédios urbanos enquadrados

no mercado de arrendamento e compra e venda destinado a comércio, serviços e

habitação, terrenos destinados à execução de programas de construção.

Em Janeiro de 2003 foram subscritas 5.730 unidades, ficando no final do ano

25.000 unidades de participação em circulação.

O valor do Fundo, no final de 2003, atingiu os € 25.000.000, sendo superior em

29,74% em relação ao período homólogo.

A carteira imobiliária em 31 de Dezembro de 2003 ascendia a € 23.193.925,

verificando-se uma variação positiva de 23,72% em relação ao mesmo período do

ano anterior, como consequência das aquisições efectuadas no ano no montante de

€ 1.845.000 e da valorização potencial de € 212.958.

A rubrica de disponibilidades, composta por Depósitos à Ordem, no final do ano era

de € 1.830.491.

Os proveitos, compostos apenas por juros das aplicações financeiras, eram de €

63.954, por outro lado os custos apresentavam um total de € 257.565, onde as

Comissões representam 60,37% desse total. Como consequência o resultado

líquido apurado foi negativo de € 193.611.

(3)

O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO

Pedro José de Albuquerque da Costa Alemão (Presidente) Nomeado por Caixa Geral de Depósitos, SA

Luís Manuel de Carneiro da Câmara Pestana Nomeado por Caixa-Participações, SGPS, SA

Maria José Marrafinha Pardana Constâncio Nomeada por Caixa – Gestão de Activos, SGPS, SA

(4)

(em euros)

2003.12.31 Valor Global

1 - IMÓVEIS SITUADOS EM PORTUGAL 1.1. Projectos em Construção 1.1.1. Em Curso Infante Sagres 4.092.501,39 Casal Goilão 10.182.787,24 Casal da Lobeira 1.350.236,66 Casal da Laboeira 3.315.313,22

Ladeira Batista Lote 1 489.055,39

Ladeira Batista Lote 3/4 416.236,85

7 - LIQUIDEZ

7.1. À vista

7.1.2. Depósitos à Ordem 1.830.490,67

9 - OUTROS VALORES A REGULARIZAR

9.2. Valores passivos

9.2.2. Outros -24.416,31

VALOR LIQUIDO GLOBAL DO FUNDO (VLGF)

25.000.000,00

COMPOSIÇÃO DISCRIMINADA DA CARTEIRA DE ACTIVOS

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PROMOVEST

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BALANÇO

DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS

(em euros)

CUSTOS E PERDAS PROVEITOS E GANHOS

Código Designação Código Designação

2003 2002 2003 2002

CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTES

COMISSÕES JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS

724+..+728 Outras, de Operações Correntes 155.498 19.123 811+818 Outras, de Operações Correntes 63.954 0

IMPOSTOS E TAXAS TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES 63.954 0

742 Impostos Directos 8.099 0

76 FORNEC. SERVIÇOS EXTERNOS 90.406 224

77 OUTROS CUSTOS E PERDAS CORRENTES 3.562 0

TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS CORRENTES 257.565 19.347 RESULTADO LÍQUIDO DO PERÍODO (193.611) (19.347)

Total 63.954 0 Total 63.954 0

Resultados de Imóveis (90.406) (224) Resultados Antes de Impostos s/ Rendimento -(185.512) -(19.347) Resultados Correntes -(185.512) -(19.347) Resultados Líquidos do Período -(193.611) -(19.347)

(em euros)

ACTIVO PASSIVO

Código Designação 2002 Código Designação

Bruto Mv mv/P Líquido Líquido 2003 2002

IMÓVEIS CAPITAL DO FUNDO

31 Terrenos 18.727.880 212.958 - 18.940.838 18.746.710 61 Unidades de Participação 25.000.000 19.270.000

32 Construções 4.253.087 4.253.087 0 64 Resultados Transitados (19.347) 0

TOTAL DE IMÓVEIS 22.980.967 212.958 - 23.193.925 18.746.710 66 Ajustamentos em Imóveis 212.958 19.347

DISPONIBILIDADES DR Resultados Líquidos do Período (193.611) -19.347

12 Depósitos à ordem 1.830.491 - - 1.830.491 542.213 TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO 25.000.000 19.270.000 TOTAL DAS DISPONIBILIDADES 1.830.491 - - 1.830.491 542.213 CONTAS DE TERCEIROS

423 Comissões e Taxas a Pagar 24.416 18.923

24.416 18.923 Total do Activo 24.811.458 212.958 - 25.024.416 19.288.923 Total do Passivo 25.024.416 19.288.923

Total do Número de Unidades Participação 25.000 19.270 Valor Unitário Unidade Participação 1.000 1.000

(6)

DEMONSTRAÇÃO DOS FLUXOS MONETÁRIOS

(em euros)

DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS

OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO

RECEBIMENTOS:

Subscrição de unidades de participação 5.730.000 5.730.000 19.270.000 19.270.000

Fluxo das operações sobre as unidades do fundo 5.730.000 19.270.000

OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS

RECEBIMENTOS:

Outros recebimentos de valores imobiliários 218 218 0 0

PAGAMENTOS:

Aquisição de imóveis 3.544.014 18.578.000

Comissões em imóveis 0 0

Despesas correntes (FSE) com imóveis 90.076 0

Adiantamentos por conta de compra de imóveis 0 0

Outros pagamentos de valores imobiliários 709.590 4.343.681 149.363 18.727.363

Fluxo das operações sobre valores imobiliários -4.343.462 -18.727.363

OPERAÇÕES GESTÃO CORRENTE

RECEBIMENTOS:

Juros de depósitos bancários 55.855 55.855 0 0

PAGAMENTOS:

Comissão de gestão 132.536 0

Comissão de depósito 9.635 0

Impostos e taxas 10.820 200

Outros pagamentos correntes 1.124 154.115 224 424

Fluxo das operações de gestão corrente -98.260 -424

Saldo dos fluxos monetários do período 1.288.278 542.213

Disponibilidades no início do período 542.213 0

Disponibilidades no fim do período 1.830.491 542.213

(7)

ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS

Na apresentação deste anexo, especialmente nas comparações efectuadas com o

ano anterior, tem que se ter em atenção que o Fundo teve o seu início em 11 de

Novembro de 2002.

As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, a Demonstração de

Resultados e a Demonstração de Fluxos Monetários estão preparadas de acordo com

as normas que estão regulamentadas no Plano Contabilístico dos Fundos de

Investimento Imobiliário, conforme o Regulamento nº. 11/2002 da CMVM.

Esse regulamento impõe a divulgação de informação que se destina não só a

desenvolver e a comentar os valores incluídos nas referidas Demonstrações

Financeiras, mas também informações consideradas úteis para os participantes dos

fundos de investimento.

Os principais critérios contabilisticos seguidos foram os seguintes:

q

na preparação das contas foram respeitados todos os princípios

contabilísticos referenciados no Regulamento atrás indicado;

q os imóveis estão valorizados pelo seu valor venal contabilistico.

As informações solicitadas constam das notas seguintes, apresentadas pela ordem

sequencial exigida, sendo de referir que os números não indicados neste Anexo não

têm aplicação.

(8)

NOTA 1

NOTA 2

(em euros)

Descrição No inicio Subs. Resgates Dist.Res. Outros Res.Per. No Fim

Valor Base 19.270.000 5.730.000 - - - - 25.000.000 Imóvel V.V.C. 31/12/2003 (A) Media PVT (B) Valia Potencial (B) - (A) INFANTE DE SAGRES 4.092.501 € 4.500.000 € 407.499 € CASAL GOILÃO 10.182.787 € 12.550.000 € 2.367.213 € CASAL DA LOBEIRA 1.350.237 € 1.419.468 € 69.231 € CASAL DA LABOEIRA 3.315.313 € 3.485.533 € 170.219 €

LADEIRA BATISTA LOTE 1 489.055 € 235.544 € -253.512 €

LADEIRA BATISTA LOTE 3/4 416.237 € 200.489 € -215.748 €

(9)

NOTA 3

NOTA 6

Porque o Promovest, neste período, como proveitos apenas registou os juros das

aplicações financeiras, entendemos que os custos inscritos, essencialmente, com

comissões deveriam ser acrescidos ao valor dos imóveis, através da rubrica de

Ajustamento de Imóveis (conta 38), situação que determina que o capital do Fundo não

sofra variações no já referido período.

Com efeito, não seria razoável a relevação final em Balanço de quaisquer resultados

uma vez que os custos só o são na justa medida em que se manifestam necessários

para a obtenção de proveitos.

NOTA 7

Inventário das Aplicações em Imóveis: (em euros)

Área Valor da Data da Valor da Data da Valor do (m 2₎ _{Avaliação 1} _{Avaliação 1} _{Avaliação 2} _{Avaliação 2} _Imóvel

1 - IMÓVEIS SITUADOS EM PORTUGAL 1.1. Projectos de Construção Outros Infante Sagres 4.400.000,00 09-11-2002 4.600.000,00 08-11-2002 4.092.501,39 Casal Goilão 12.600.000,00 27-11-2002 12.500.000,00 27-11-2002 10.182.787,24 Casal da Lobeira 1.360.142,00 17-12-2002 1.478.793,00 17-12-2002 1.350.236,66 Casal da Laboeira 3.339.858,00 17-12-2002 3.631.207,00 17-12-2002 3.315.313,22 Ladeira Batista Lote 1 229.978,11 05-02-2003 241.109,00 20-01-2003 489.055,39 Ladeira Batista Lote 2 293.609,15 05-02-2003 307.860,00 20-01-2003 624.321,86

Ladeira Batista Lote 3/4 195.739,10 05-02-2003 205.239,00 20-01-2003 416.236,85 Ladeira Batista Lote 5/6 163.137,08 05-02-2003 171.033,00 20-01-2003 346.898,37 Ladeira Batista Lote 7/8 163.137,08 05-02-2003 171.033,00 20-01-2003 346.898,37 Ladeira Batista Lote 9/10 163.137,08 05-02-2003 171.033,00 20-01-2003 346.898,37 Ladeira Batista Lote 10/11 163.137,08 05-02-2003 171.033,00 20-01-2003 346.898,37 Ladeira Batista Lote 13 125.625,06 05-02-2003 131.732,00 20-01-2003 267.175,91 Ladeira Batista Lote 14 125.625,06 05-02-2003 131.732,00 20-01-2003 267.175,91 Ladeira Batista Lote 15 125.625,06 05-02-2003 131.732,00 20-01-2003 267.175,91

Ladeira Batista Lote 16 125.625,06 05-02-2003 131.732,00 20-01-2003 267.175,91 Ladeira Batista Lote 17 125.625,06 05-02-2003 131.732,00 20-01-2003 267.175,91

(10)

NOTA 9

Nas comparações efectuadas com os valores do ano anterior tem que se ter em

atenção que o Fundo em 2002 teve o seu início em Novembro.

O Técnico de Contas

(11)

CERTIFICAÇÃO LEGAL DAS CONTAS

Ä INTRODUÇÃO

1.

Examinámos o Relatório de Actividade e as Demonstrações Financeiras nele incluídas, relativas ao Fundo de Investimento Imobiliário PROMOVEST, as quais compreendem o Balanço em 31 de Dezembro de 2003, (que evidencia um total de balanço de 25.024.416 Euros e um total do Capital do Fundo de 25.000.000 Euros, incluindo um resultado líquido negativo de 193.611 Euros), a Demonstração de Resultados e a Demonstração dos Fluxos Monetários do exercício findo naquela data (que evidencia um total de Disponibilidades de 1.830.491 Euros), e o correspondente Anexo.

Ä RESPONSABILIDADES

2.

É da responsabilidade do Conselho de Administração da FUNDIMO - Sociedade Gestora

de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.: :

2.1

A preparação do Relatório de Actividade e das Demonstrações Financeiras que apresentem, de forma verdadeira e apropriada a posição financeira do Fundo Promovest e o resultado das suas operações;

2.2

A adopção de critérios e politicas contabilísticas adequadas;

2.3

A manutenção de um sistema de Controlo Interno apropriado;

2.4

Enfim, dar cumprimento aos Normativos Aplicáveis, nomeadamente os Regulamentos da C.M.V.M. nos. 08/2002 e 11/2002, e ao Decreto-Lei nº. 60/2002, de 20 de Março.

3.

A nossa responsabilidade consiste em examinar a informação financeira contida nos documentos elencados nos números anteriores, e expressar a consequente opinião profissional independente, que avalie se aquela informação é completa, actual, clara, objectiva e lícita.

(12)

r a verificação, numa base universal, do suporte das quantias e divulgações constantes das demonstrações financeiras e a avaliação das estimativas, baseadas em juízos e critérios definidos pelo Conselho de Administração da FUNDIMO - Sociedade Gestora

de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A., utilizadas na sua preparação;

r a apreciação sobre se são adequadas as políticas contabilísticas adoptadas e a sua divulgação, tendo em conta as circunstâncias;

r a verificação da aplicabilidade do princípio da continuidade;

r a confirmação dos princípios contabilísticos da consistência, da materialidade, da substância sobre a forma, da especialização dos exercícios, da prudência, da independência e da unidade;

r a verificação do cumprimento dos critérios definidos no Regulamento de Gestão;

r a verificação do controlo dos movimentos de subscrição;

r a apreciação sobre se é adequada, em termos globais, a apresentação das demonstrações financeiras;

r a apreciação se a informação financeira é fiável, clara e atempada.

5.

O nosso exame abrangeu ainda a verificação de concordância da informação constante do Relatório de Actividade com os documentos de prestação de contas que o mesmo capeia.

6.

Entendemos que o exame efectuado proporciona uma base aceitável para a expressão da nossa opinião.

(13)

o Plano Contabilístico para os Fundos de Investimento Imobiliário estabelecido pelo Regulamento nº. 11/2002 da C.M.V.M..

Desta opinião se infere que a informação auditada é completa, verdadeira, actual, clara, objectiva e lícita.

Lisboa, 25 de Fevereiro de 2004

José Luís Mesquita Barbas ROC 567

Em representação de Barbas, Martins, Mendonça & Associado, S.R.O.C., Lda. Sociedade de Revisores Oficiais de Contas nº 100

(14)

RELATÓRIO ANUAL DE AUDITORIA

I - INTRODUÇÃO

O presente Relatório é emitido nos termos dos nos

. 3, 6 e 7 do artº. 31º do Decreto-Lei 60/2002 de 20 de Março, e refere-se à fiscalização efectuada às contas do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

PROMOVEST, reportadas a 31 de Dezembro de 2003.

II - ÂMBITO

Auditámos as contas do FUNDO PROMOVEST, relativas ao exercício de 2003, de acordo com as Normas e Directrizes Técnicas emitidas pela Ordem dos Revisores Oficiais de Contas com a profundidade julgada necessária nas circunstâncias.

Em consequência do exame efectuado, emitimos, nesta data, a respectiva Certificação Legal das Contas sem Reservas cujo conteúdo se dá aqui como integralmente reproduzido.

Para além das Normas e Directrizes Técnicas acima referidas observámos o cumprimento das normas imperativas contidas no Decreto-Lei nº 60/2002 de 20 de Março, aplicáveis aos Fundos Fechados e sua compatibilização do Regulamento da C.M.V.M. nº. 11/2002.

Previamente, revimos o Regulamento de Gestão do Fundo que dá cumprimento a todos os quesitos que obrigatoriamente lhe são cometidos, nomeadamente:

i

x

-

Elencagem dos encargos a suportar pelo Fundo para alem dos indicados em x;

x

i

-

Caracterização das Unidades de Participações;

x

i

-

Aquisição da Qualidade de Participante;

x

i

-

Condições de Subscrição;

x

i

v

-

III - PROCEDIMENTOS EXECUTADOS

(16)

continuidade, da consistência, da materialidade, da substância sobre a forma, da especialização, da prudência, da independência e da unidade.

3

3..33) Testámos a conformidade das Demonstrações Financeiras, compreendendo o Balanço, a )

Demonstração de Resultados e respectivo Anexo e a Demonstração dos Fluxos Monetários com o Plano Contabilístico para os Fundos de Investimento Imobiliário estabelecido de acordo com o Regulamento nº. 11/2002 da C.M.V.M., tendo constatado a consonância das referidas Demonstrações Financeiras com os registos contabilísticos que lhes serviram de suporte.

3

3..44) Concluímos pela bondade das asserções contidas nas Notas inscritas no Anexo às )

Demonstrações Financeiras e, ao mesmo tempo, demos o nosso acordo à supressão das Notas que, por falta de conteúdo ou atributos despiciendos, não merecem relevação.

3

3..55) Ficámos seguros de que não foram realizadas quaisquer operações vedadas, nos termos do )

artigo 27º. do Decreto-lei nº. 60/2002.

3

3..66) Relativamente ao Sistema de Controlo Interno implementado no FUNDO DE INVESTIMENTO )

Produção de Informação atempada para a gestão e para os participantes.

3

3..77) Da análise da informação financeira divulgada, concluímos da necessidade de serem efectuados )

alguns testes substantivos, dimensionados em função dos valores envolvidos:

a)

Verificámos as reconciliações preparadas pelos Serviços do Fundo relativamente à conta do Banco Depositário (C.G.D.);

b)

Conferimos e arquivámos cópias das escrituras de 17 lotes de terreno pelo valor global de € 1.845.000,00. Estas aquisições foram suportadas por relatórios de dois dos avaliadores do

Fundo, tendo sido observadas as disposições do Regulamento no 08/2002 da C.M.V.M. Os Imóveis transitados do exercício de 2002, não foram objecto de reavaliação em 2003;

c)

Tomámos conhecimento das informações trimestrais enviadas à C.M.V.M., nos termos do Regulamento no 08/2002, que, em devido tempo, nos foram entregues;

d)

Efectuámos testes às diversas contas de Proveitos e Ganhos e Custos e Perdas concluindo pela correcção dos registos contabilísticos que os suportam;

e)

Constatámos que a única construção que integra o actual património do PROMOVEST está coberta por apólice multiriscos com cobertura bastante alargada, sendo o capital seguro definido em função das avaliações comunicadas pela Sociedade Gestora;

f)

Confirmámos a subscrição de 5.730 Unidades de Participação, de 1.000 Euros cada, em Janeiro de 2003, de que resultou ficar integralmente subscrito o Capital Inicial constante do nº 1 do Artº 12º do Regulamento de Gestão, aprovado pela C.M.V.M. em 8 de Novembro de 2002.

(18)

Disposição Legal Natureza _Limites Mínimos Valor em 31.XII.02 Limites Máximos Artº. 38º., nº. 1 – a) Imóveis 80,0 % 92,7 % --- Artº. 46º., nº. 1 – a) Projectos de Construção --- 17,0 % 50,0 % Artº. 46º., nº. 1 – b) Maior Empreendimento --- 17,0 % 25,0 % Artº. 48º., nº. 1 Artº.

8º-nº. 4 do RG Endividamento --- 0,0 % 30,0 %

h)

Registámos que, como é política habitual da Sociedade Gestora, a única aquisição efectuada foi baseada em critérios de qualidade e de potenciação dos valores capitalizáveis da referida aplicação.

3

3..88) Compulsámos, finalmente, o Relatório apresentado pelo Conselho de Administração da )

Sociedade Gestora sobre a actividade do Fundo donde ressalta a sua conformidade com as Demonstrações Financeiras referidas ao exercício findo em 31 de Dezembro de 2003.

IV - CONCLUSÕES

De acordo com o mencionado no ponto II, dá-se aqui como reproduzido o conteúdo da Certificação Legal das Contas sem Reservas, já que foram integralmente respeitadas as Normas e Directrizes Técnicas emitidas pela Ordem dos Revisores Oficiais de Contas, e observadas todas as disposições específicas do Decreto-Lei nº 60/2002 de 20 de Março e dos Regulamentos da C.M.V.M. aplicáveis.

No que respeita às responsabilidades que nos cabem nos termos do artº. 27º. e dos nos. 6 e 7 do artigo 31º. do Decreto-lei nº. 60/2002:

(19)

Lisboa, 25 de Fevereiro de 2004

José Luís Mesquita Barbas ROC 567

Em representação de Barbas, Martins, Mendonça & Associado, S.R.O.C., Lda. Sociedade de Revisores Oficiais de Contas nº 100