LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO Nº

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ANEXXA ENGENHARIA CONSULTORIA E COMÉRCIO LTDA LAUDO DE AVALIAÇÃO N° 5671.08.04.2019

ANEXXA ENGENHARIA CONSULTORIA E COMÉRCIO LTDA – CNPJ 00.150.505/0001-32

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO Nº 5671.08.04.2019

ELABORADO PELA ANEXXA ENGENHARIA, CONSULTORIA E COMÉRCIO

GLEBA RURAL

FAZENDA SANTA MATHILDE – MATRÍCULA 18.606 - CAMPOS DE JORDÃO/SP

INDÚSTRIAS ARTEB S/A

ABRIL/2019

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FICHA RESUMO

IMÓVEL Fazenda Santa Mathilde - Gleba Rural localizada no Bairro do Paiol Velho, em Campos do Jordão/SP

.

OBJETIVO Determinação do valor de mercado para compra e venda,

SOLICITANTE INDÚSTRIAS ARTEB S/A

ÁREA Área de Terreno: 37.500,00m²

Conforme Matrícula nº 18.606 do CRI de Campos do Jordão/SP

AVALIAÇÃO

Valor de Mercado ADOTADO R$ 3.440.000,00 Valor de Liquidez Forçada R$ 2.752.000,00

METODOLOGIA E RIGOR

Utilizou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, buscando-se atingir o Grau de Fundamentação III e Precisão III, conforme NBR 14.653-1 e3.

LOCAL, DATA E RESPONSÁVEIS

São Paulo,08 de Abril de 2019.

Eng. Civil Mario Rubiano Filho Responsável Técnico

CREA: 060150297-0

Arq. Leda Galvão F. da Cunha Co-Responsável Técnico CAU: A14167-4

ANEXXA ENGENHARIA, CONSULTORIA E COMÉRCIO LTDA - CREA Nº 0599486

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São Paulo, 08de abril de 2019.

À

INDÚSTRIAS ARTEB S/A.

Ref.: Avaliação Técnica de Imóvel Rural denominado Fazenda Santa Mathilde localizado em Campos do Jordão/SP.

Prezados Senhores,

Em atenção à solicitação de V. Sas., estivemos analisando o assunto em referência e é com prazer que reportamos nossas conclusões.

1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

1.1. Objetivos

O presente trabalho teve por objetivo a determinação do valor de mercado para compra e venda da propriedade rural em referência.

1.2. Solicitante

INDÚSTRIAS ARTEB S/A.

1.3. Documentação

Os elementos necessários à elaboração deste trabalho fornecidos pelo

solicitante (planta indicativa, cópia da Matrícula nº 18.606 do CRI de

Campos do Jordão/SP, dentre outras informações) foram considerados,

por premissa, como válidos e corretos, não tendo sido aferidos in loco.

(4)

Dada a natureza do trabalho contratado, os bens foram considerados livres de hipotecas, penhores, arrestos ou ônus de qualquer natureza.

As informações recebidas foram tomadas como de boa fé.

1.4. Data da vistoria 26/03/19.

2. METODOLOGIA E CRITÉRIOS

Conforme mencionado anteriormente, o objetivo do presente trabalho foi a determinação do valor de mercado para compra e venda de propriedade rural, sem benfeitorias, situada no município de Campos do Jordão/SP.

Utilizou-se a metodologia básica aplicável, fixada na Norma Brasileira NBR 14.653-1 e3, aplicando-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, buscando-se atingir o Grau de Fundamentação III e Precisão III.

3. CARACTERÍSTICAS DA PROPRIEDADE

As informações fornecidas pelo solicitante, as inspeções procedidas no local e os dados coletados junto a diversas fontes habilitaram-nos a definir as principais características da propriedade em estudo.

3.1. Localização

Campos do Jordão é um município brasileiro localizado no interior do

estado de São Paulo, mais precisamente na Serra da Mantiqueira; faz

parte da recém-criada Região Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral

Norte, sub-região 2 de Taubaté.

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A cidade fica à altitude de 1.628 metros, sendo portanto, o mais alto município brasileiro, considerando a altitude da sede. Sua população estimada, em 2014, era de 50.541 habitantes. Dista 173 km da cidade de São Paulo, 350 km do Rio de Janeiro e 500 km de Belo Horizonte.

Sua principal via de acesso é a Rodovia Floriano Rodrigues Pinheiro

.

Economia

O comércio jordanense se desenvolveu à margem e ao longo dos trilhos da Estação Ferroviária de Campos do Jordão. A Vila Abernéssia deteve a hegemonia do comércio jordanense, arrebatada à Vila Jaguaribe, passando a localizar-se na antiga Vila Nova, não somente o pólo comercial, como também o centro cívico e o administrativo de Campos de Jordão. Atualmente o principal centro turístico de Campos do Jordão é a Vila Capivari, que recebe anualmente em suas sofisticadas lojas a visita de milhões de turistas.

A Vila Abernéssia continua sendo o local onde estão concentrados bancos, supermercados, lojas, escritórios, o mercado municipal, empresas de serviço público, hospitais, escolas, centros médicos e odontológicos.

Historia

Os primeiros habitantes conhecidos da região foram índios pertencentes

a várias etnias: puris, caetés, guarulhos e cataguás. A partir do século

XVI, a região começou a ser percorrida por desbravadores de origem

portuguesa, como Martim Corrêa de Sá, Gaspar Vaz da Cunha e Inácio

Caetano Vieira de Carvalho. A família deste último vendeu suas terras

na região para Manuel Rodrigues do Jordão, cujo sobrenome veio a

conferir à região seu nome atual. As terras de Jordão foram loteadas e

vendidas na segunda metade do século XIX.

(6)

Em 29 de abril de 1874, Mateus da Costa Pinto adquiriu alguns lotes à beira do Rio Imbiri. Esta data passou a ser considerada a data oficial de fundação do município.

A partir do final do século XIX, a região adquiriu a fama de ser um local indicado para o tratamento de doenças do pulmão, devido a seu excelente clima. Nas décadas de 1920 e 1930, começaram a ser construídos os primeiros sanatórios, dedicados ao tratamento de doenças pulmonares. Em 1934, Campos do Jordão separou-se de São Bento do Sapucaí para constituir município autônomo. A partir da década de 1950, o avanço da medicina fez com que a tuberculose deixasse de ser uma doença tão perigosa. Com isso, a cidade passou a desenvolver o turismo. Atualmente, é um dos principais destinos de inverno do Brasil.

Geografia

É o município com a sede administrativa mais elevada do país, atingindo 1 628 metros acima do nível do mar, onde está localizada a prefeitura da cidade, e que pode variar para mais de 2 000 metros nos arredores do município. Está localizado no maciço da Serra da Mantiqueira, uma das mais elevadas cadeias de montanhas do Brasil. Possui uma área de 289,5 km². É constantemente visitado por turistas de todo o Brasil e até mesmo do exterior, que vão à localidade para gozar do clima de inverno.

Clima

O clima de Campos do Jordão é classificado como oceânico ou

temperado marítimo (do tipo Cfb/Cwb na classificação climática de

Köppen-Geiger), com verões amenos e temperaturas médias inferiores a

22 °C, mesmo no mês mais quente, e superiores a 10 °C em pelo

menos quatro meses do ano. A precipitação média anual é de

aproximadamente 1.850 milímetros anuais, concentrados nos meses de

verão.

(7)

A temperatura média compensada anual gira em torno dos 14 °C, chegando a cair para abaixo de zero no inverno, com sensação térmica que pode ser ainda menor. Apesar de situada em altitude elevada, a ocorrência de neve em Campos do Jordão é rara, tendo sido registrada em anos como 1928, 1942, 1947 e 1966.

Segundo dados do Instituto Nacional de Meteorologia (INMET), desde 1961 a temperatura mínima absoluta registrada em Campos do Jordão de -7,2 °C em 6 de junho de 1988. Fora desse período há outros registros não oficiais de temperatura ainda menores, como de -7,4 °C em 26 de junho de 1918, -8 °C em 25 de julho de 1923 e -8,7 ºC em julho de 1926. A máxima absoluta no mesmo período foi de 30,5 ºC em 17 de setembro de 1961.O maior acumulado de precipitação em 24 horas foi de 146,7 mm em 10 de março de 1965. Outros grandes acumulados foram 129,5 mm em 14 de outubro de 1995, 121,1 mm em 24 de janeiro de 1964, 118,2 mm em 8 de março de 1966, 111,4 mm em 24 de dezembro de 1971, 108,4 mm em 25 de maio de 2005, 106,4 mm em 14 de dezembro de 1971, 104,2 mm em 2 de dezembro de 1963, 102,8 mm em 20 de novembro de 1971 e 101,2 mm em 22 de dezembro de 1966.

3.2. Serviços Públicos

O local em estudo é servido por energia elétrica.

Com relação ao transporte público, a região é servida por ônibus que trafegam na microrregião, interligando-o acidade sede e a, virtualmente, todos os bairros de Campos de Jordão e, municípios vizinhos.

4. SITUAÇÃO FACE AO PLANEJAMENTO PÚBLICO

Consultas realizadas junto à Prefeitura revelam a perfeita adequação da

propriedade ao uso rural ou de serviços diante da legislação municipal

vigente.

(8)

5. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE

Trata-se de propriedade rural, denominada Fazenda Santa Mathilde, situada na Rodovia Monteiro Lobato, em Campos de Jordão/SP, com frente para a Avenida Dr. Luis Arrobas Martins.

Apresenta as seguintes principais características:

5.1.O Terreno

A Gleba Rural apresenta configuração irregular e divisas consolidadas sem sinais de invasão, constituindo um todo contínuo e homogêneo.

Possui topografia montanhosa e densa vegetação, entretanto, permitindo o reflorestamento.

O acesso é realizado através de estrada em cão batido cascalhada e sinuosa, com boas condições de trafegabilidade.

O imóvel se encontra registrado e matriculado no CRI de Campos de Jordão/SP sob nº 18.606 , encerrando a área de 37.500,00m².

5.2. Benfeitorias

Sem benfeitorias

As divisas são bem demarcadas por cercas de arame farpado.

6. ANÁLISE DO MERCADO ESPECÍFICO

6.1. Elementos comparativos de terreno – Compra e Venda

Os elementos comparativos levantados, pertencentes ao mesmo grupo e

localizados na mesma região onde se encontra o objeto avaliando,

encontram-se descritos no Anexo III deste trabalho.

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6.2. O Mercado Imobiliário Local

Campos de Jordão é uma estância climática e turística que abriga festivais de inverno e, consequentemente, atrai grande quantidade de turistas. Reconhecido pelo seu ar puro característico das montanhas também atrai inúmeras pessoas no tratamento contra os males do pulmão.

Destarte, muitas transações imobiliárias possuem origem ligada à grande movimentação turística e climática.

Contudo, diante da atual crise econômica que afeta investimentos e prejudica a economia, o mercado encontra-se estagnado e no aguardo de novas perspectivas.

Ressalta-se que o potencial do objeto avaliando é imenso, podendo receber instalações hoteleiras e clínicas de tratamento da saúde dos pulmões.

Aspectos específicos:

a) O mercado imobiliário local apresenta ofertas de imóveis da mesma tipologia e nossa pesquisa em campo identificou algumas amostras que foram determinantes para a convicção de valor do avaliando.

b) Quantidade de ofertas: normal, devido as características de porte e localização.

c) Demanda: restrita, devido à conjuntura econômica atual.

7. ESTUDO DE VALORES

Observadas as características gerais do objeto da avaliação foi adotado

o Método Comparativo de Dados de Mercado a metodologia priorizada

pela norma vigente na determinação do seu valor de mercado.

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7.1. O Imóvel

O valor de mercado exarado para o avaliando está em conformidade com a NBR 14.653-1 e 14.653-3 (relativa a avaliações de imóveis rurais), tendo sido aplicado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com o objetivo de atingir-se o Grau de Fundamentação III.

Utilizando-se ainda modelos de regressão linear, aplicamos a inferência estatística fazendo uso do “software” “SisRen 1.90 (Sistema de Redes Neurais e Sistema de Regressão Linear Múltipla)."

A pesquisa abrangeu 30 elementos comparativos de imóveis em oferta e coletados no período março de 2019 (ver Anexo III), com tipologia assemelhada ao objeto avaliando, sendo efetivamente utilizados 28 elementos. Foram consultados os principais agentes de mercado da região, bem como pesquisadas as ofertas declaradas através de pesquisa em campo e via telefone.

A amostra utilizada, as variáveis independentes e a variável dependente, propiciaram o encontro de equação lógica explicativa do comportamento do mercado imobiliário, através do tratamento matemático de determinação dos coeficientes pelo método de estimação não tendenciosa dos Mínimos Quadrados.

Após os tratamentos, homogeneizações e testes através de estatística inferencial, foram desenvolvidos modelos de regressão, onde as seguintes variáveis mostraram-se consistentes e significativas:

➢ (X1) Área: variável independente quantitativa, que informa a área do terreno de cada elemento comparativo. Amplitude da amostra aproveitada: 1.075,00 m² a 514.162,00m².

➢ (X2) Localização: variável independente dicotômica, que informa através das classificações: 0=regular e 1=boa, contemplando-se principalmente a infraestrutura da região, as condições de acesso ao imóvel e a distância do polo comercial, dentre outras qualidades.

➢ (X3) Aproveitamento: variável independente dicotômica, que

informa através das classificações: 0=regular e 1=boa, qualificando

como regular os aproveitamentos mais comprometidos de áreas

(11)

com presença significativa de mata e, presença de poucas benfeitorias, dentre outras qualidades.

➢ (X4) Topografia: variável independente dicotômica, que informa o relevo através das classificações: 0= topografia montanhosa e 1=suavemente ondulada.

➢ (Y) Unte (R$/m²): variável dependente, representando o valor unitário de cada elemento, ou seja, a relação entre o valor venal total e sua respectiva área. Amplitude da amostra aproveitada:

R$ 29,55/m² a R$ 174,42/m².

Os modelos inferenciais que mostraram melhor ajuste aos pontos das amostras encontram-se detalhadamente apresentados no Anexo III.

7.2. Determinação do Valor de Compra e Venda Atributos de entrada:

IMÓVELRURAL

Área 37.500,00m²

Localização 1

Aproveitamento 0

Topografia 1

Resultados para a moda, com intervalo de confiança ao nível de 80%:

IMÓVEL RURAL UNITÁRIO TOTAL AMPLITUDE

Mínimo R$ 75,30/m² R$ 2.823.935,36 -17,94%

Calculado R$ 91,76/m² R$ 3.441.257,06 --- Máximo R$ 108,22/m² R$ 4.058.578,75 +17,94%

VALOR TOTAL DE MERCADO ADOTADO R$ 3.440.000,00

(12)

7.3. Especificação da Avaliação GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: III GRAU DE PRECISÃO: III

8. CONCLUSÃO – VALOR DO IMÓVEL

Dentro do contexto de mercadológico e de tendência, alinhado com o momento político e econômico atual, concluímos que, baseado na NBR 14653-1 e 14.653-3, o valor de mercado da gleba rural é resultado do valor média obtido na modelagem, ou seja:

9. EXAME DA TITULAÇÃO

- Matrículas, croqui e cópias de documentos terceiros.

VALOR TOTAL DA IMÓVEL RURAL

VALOR DE MERCADO ADOTADO R$ 3.440.000,00 VALOR DE LIQUIDEZ FORÇADA R$ 2.752.000,00

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10. ENCERRAMENTO

Antes de encerrar, julgamos importante mencionar que este relatório constitui um todo homogêneo e qualquer inferência proveniente de informações fragmentadas não deve ser considerada válida. Ademais, estar de posse do mesmo, ou de suas cópias, não acarreta o direito de publicação, total ou parcial, sem prévia autorização formal da ANEXXA.

Concluindo, gostaríamos de enfatizar que o trabalho realizado apontou uma opinião de valor, ancorada em fatos e interpretações da equipe responsável e, por ser virtualmente impossível, deixamos de apensar todas as evidências e dados levantados que, a qualquer tempo, teremos imenso prazer em apresentar a V.Sas.

Solicitamos, finalmente, a especial deferência de sermos notificados de quaisquer dúvidas ou questões suscitadas por este trabalho.

Atenciosamente,

Responsável técnico: Mario Rubiano Filho Eng. Civil – CREA 060.150.297-0

Co- responsável técnico: Leda Galvão Felix da Cunha Arq. Urb. – CAU A14167-4

➢ Anexo I: Croqui, vista aérea

➢ Anexo II: Documentação Fotográfica

➢ Anexo III: Ficha dos elementos comparativos

➢ Anexo IV: Cálculos – Tratamentos estatísticos

➢ Anexo V: Determinação do Grau de Fundamentação

➢ Anexo VI: Documentação

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ANEXO I

MAPA DE LOCALIZAÇÃO

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CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

FONTE: http://maps.google.com.br

(16)

VISTA AÉREA

FONTE: http://maps.google.com.br

(17)

ANEXO II

FOTOGRAFIAS DO IMÓVEL

(18)

VISTA FRONTAL - FAZENDA SANTA MATHILDE MAT. - 18.606

VISTA FRONTAL - FAZENDA SANTA MATHILDE

(19)

VISTA FRONTAL - FAZENDA SANTA MATHILDE

ASPECTOS DO TERRENO - DIVISAS

(20)

ASPECTOS DO TERRENO

(21)

ASPECTOS DO TERRENO

(22)

ASPECTOS DO TERRENO

(23)

ASPECTOS GERAIS - LOUGRADOURO

(24)

ANEXO III

ELEMENTOS COMPARATIVOS – COM MAPA DE

LOCALIZAÇÃO

(25)

ANEXXA ENGENHARIA

TIPO DE NEGOCIAÇÃO: VENDA - GLEBAS MARÇO 2019

Endereço BAIRRO Área útil Valor At/R$ F.Fo. Fonte

1 Rodovia MG - 10, Km 95 Campos do Jordão 170000 m² R$ 8.500.000,00 R$ 50,00 R$ 45,00 Helio Mattos de Moraes (31) 3225-4417 2 Av. São Paulo, 1320 - Alto do Capivari Campos do Jordão 500000 m² R$ 42.500.000,00 R$ 85,00 R$ 76,50 Jesuino Guimarães (12) 98107-8712 3 Rua Renato Ribeiro, 630 Campos do Jordão 50000 m² R$ 5.000.000,00 R$ 100,00 R$ 90,00 Alessandra Cristine Lima (11) 99702-7843 4 Rua Dr. José Mestres, 291 Campos do Jordão 33000 m² R$ 1.500.000,00 R$ 45,45 R$ 40,91 Jesuino Guimarães (12) 98107-8712 5 Rua João Alberto Roxo Loureiro, s/n Campos do Jordão 9565 m² R$ 1.400.000,00 R$ 146,37 R$ 131,73 W. Pereira da Silva (12) 99785-2967 6 Rua Oito, S/n - J Manancial Campos do Jordão 70387 m² R$ 2.820.000,00 R$ 40,06 R$ 36,06 Coliseu Imoveis (11) 98359-3085 7 Av. Alto da Boa Vista, 584 Campos do Jordão 33000 m² R$ 1.300.001,00 R$ 39,39 R$ 35,45 Alexandre Cippola (11) 4949-9562 8 Rua São Paulo, 530 Campos do Jordão 3.120,00 R$ 280.000,00 R$ 89,74 R$ 80,77 Marcelo Rezende Imoveis - (12) 36642400 9 Rua Elídio Gonçalves da Silva, s/n Campos do Jordão 38.242,00 R$ 2.000.000,00 R$ 52,30 R$ 47,07 Muratori Imoveis - (12)3663.2088

10 Avenida Pedro Paulo, 100 Campos do Jordão 5.840,00 R$ 1.800.000,00 R$ 308,22 R$ 277,40 Claudia Caroline Martins - (11) 96716-3266 11 Rua Miguel Pera, 890 Campos do Jordão 1.452,00 R$ 290.000,00 R$ 199,72 R$ 179,75 Suiça Brasileira Imóveis (12) 3663-5165 12 Avenida Ataláia, 1580 Campos do Jordão 1.075,00 R$ 250.000,00 R$ 232,56 R$ 209,30 Sheila Taqueda - ( 12 ) 99732-9550 13 Rua Mont Everest, 166 Campos do Jordão 5.617,00 R$ 800.000,00 R$ 142,42 R$ 128,18 União Brokers (11) 2528-3093 14 Rua Dr. José Mestres, 1480 Campos do Jordão 5.600,00 R$ 290.000,00 R$ 51,79 R$ 46,61 Opção Imóveis (12) 3663-3497 15 Estr. da Agua Santa, - CEP, 12460-000 Campos do Jordão 5.460,00 R$ 250.000,00 R$ 45,79 R$ 41,21 Opção Imóveis (12) 3663-3497 16 Av. Dr. Januário Miráglia, 195 Campos do Jordão 1.208,00 R$ 135.000,00 R$ 111,75 R$ 100,58 Opção Imóveis (12) 3663-3497 17 Av. Alto da Boa Vista, 3580 Campos do Jordão 12.000,00 R$ 800.000,00 R$ 66,67 R$ 60,00 Cadij Imoveis - (12) 3663-1900 18 Av. Mariane Baungart, 1712 Campos do Jordão 15.000,00 R$ 3.500.000,00 R$ 233,33 R$ 210,00 Prime Imóveis - (12) 3949-1070 19 Av. Manoel Augusto Esteves, 2415 Campos do Jordão 2.445,00 R$ 250.000,00 R$ 102,25 R$ 92,02 Cadij Imoveis - (12) 3663-1900 20 Av. Gustavo Biagioni, 864 Campos do Jordão 514.162,00 R$ 41.500.000,00 R$ 80,71 R$ 72,64 Rhodia Imóveis - (11) 2905-0349 21 Estrada do Pereira, 12km do centro Campos do Jordão 264.000,00 R$ 18.000.000,00 R$ 68,18 R$ 61,36 NSJ Imobiliária (12) 3632-4266 22 Estrada Municipal do Paiol Grande, s/n Campos do Jordão 5.860,00 R$ 550.000,00 R$ 93,86 R$ 84,47 Suiça Brasileira Imóveis (12) 3663-5165 23 Estrada da Água Santa, Km 28 Campos do Jordão 6.000,00 R$ 320.000,00 R$ 53,33 R$ 48,00 Regina (12) 99707-5668

24 Rua Jose Correa, s/n Campos do Jordão 18.000,00 R$ 1.260.000,00 R$ 70,00 R$ 63,00 Helcio Corretor - ( 11 ) 9984-8967 25 Av. Ataláia x Rua Serafim Capela Campos do Jordão 2.000,00 R$ 140.000,00 R$ 70,00 R$ 63,00 CADIJ Imobiliária (12) 3663-1900 26 Avenida José Manoel Gonçalves, 160 - Capivari Campos do Jordão 24000 m² R$ 1.650.000,00 R$ 68,75 R$ 61,88 Capivari Imoveis (12) 99782-8252 27 Alameda Monte Carmelo, 280 Campos do Jordão 16680 m² R$ 1.668.000,00 R$ 100,00 R$ 90,00 Marco Muratori (12) 3663-7733 28 Rua Véu da Noiva, s/n Campos do Jordão 23950 m² R$ 1.000.000,00 R$ 41,75 R$ 37,58 De Lucca Imóveis (19) 3755-1600

29 Rua Tucuruvi, 483 - Vila Abernessia Campos do Jordão 10001 m² R$ 1.100.000,00 R$ 109,99 R$ 98,99 MF Participações Imobiliarias (11) 3562-4514 30 Av. José Manoel Gonçalves, 785 Campos do Jordão 110076 m² R$ 6.000.000,00 R$ 54,51 R$ 49,06 Capivari Imoveis (12) 99782-8252

(26)

ELEMENTO 2

ELEMENTO 3

ELEMENTO 4

(27)

ELEMENTO 5

ELEMENTO 6

ELEMENTO 7

ELEMENTO 8

(28)

ELEMENTO 10

ELEMENTO 11

ELEMENTO 12

(29)

ELEMENTO 13

ELEMENTO 14

ELEMENTO 15

ELEMENTO 16

(30)

ELEMENTO 18

ELEMENTO 19

ELEMENTO 20

(31)

ELEMENTO 21

ELEMENTO 22

ELEMENTO 23

ELEMENTO 24

(32)

ELEMENTO 26

ELEMENTO 27

ELEMENTO 28

(33)

ELEMENTO 29

ELEMENTO 30

(34)

Mapa de Localização fonte: www.googlemaps.com.br

1 2 3

4 6 7

8

9

10 11 12

13

14 16 17

18 19

20 21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

(35)

ANEXO IV

CÁLCULO DA PARCELA DE TERRENO –

REGRESSÃO LINEAR

(36)

*...

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Rodovia MG - 10, Km 95 Campos do Jor...

Av. São Paulo, 1320 - Alto do Capivari Campos do Jor...

Rua Renato Ribeiro, 630 Campos do Jor...

Rua Dr. José Mestres, 291 Campos do Jor...

Rua João Alberto Roxo Loureiro, s/n Campos do Jor...

Rua Oito, S/n - J Manancial Campos do Jor...

Av. Alto da Boa Vista, 584 Campos do Jor...

Rua São Paulo, 530 Campos do Jor...

Rua Elídio Gonçalves da Silva, s/n Campos do Jor...

Avenida Pedro Paulo, 100 Campos do Jor...

Rua Miguel Pera, 890 Campos do Jor...

Avenida Ataláia, 1580 Campos do Jor...

Rua Mont Everest, 166 Campos do Jor...

Rua Dr. José Mestres, 1480 Campos do Jor...

Estr. da Agua Santa, - CEP, 12460-000 Campos do Jor...

Av. Dr. Januário Miráglia, 195 Campos do Jor...

Av. Alto da Boa Vista, 3580 Campos do Jor...

Av. Mariane Baungart, 1712 Campos do Jor...

Av. Manoel Augusto Esteves, 2415 Campos do Jor...

Av. Gustavo Biagioni, 864 Campos do Jor...

Estrada do Pereira, 12km do centro Campos do Jor...

Estrada Municipal do Paiol Grande, s/n Campos do Jor...

Estrada da Água Santa, Km 28 Campos do Jor...

Rua Jose Correa, s/n Campos do Jor...

Av. Ataláia x Rua Serafim Capela Campos do Jor...

Avenida José Manoel Gonçalves, 160 - Capivari Campos do Jor...

Alameda Monte Carmelo, 280 Campos do Jor...

Rua Véu da Noiva, s/n Campos do Jor...

Rua Tucuruvi, 483 - Vila Abernessia Campos do Jor...

Av. José Manoel Gonçalves, 785 Campos do Jor...

(37)

*...

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Dado Informante Área Total Localização Aproveita...

Helio Mattos de Moraes (31) 3225-4417 170.000,00 0 0

Jesuino Guimarães (12) 98107-8712 500.000,00 0 1

Alessandra Cristine Lima (11) 99702-7843 50.000,00 0 0

Jesuino Guimarães (12) 98107-8712 33.000,00 0 0

W. Pereira da Silva (12) 99785-2967 9.565,00 1 1

Coliseu Imoveis (11) 98359-3085 70.387,00 0 0

Alexandre Cippola (11) 4949-9562 33.000,00 0 0

Marcelo Rezende Imoveis - (12) 36642400 3.120,00 0 0

Muratori Imoveis - (12)3663.2088 38.242,00 0 0

Claudia Caroline Martins - (11) 96716-3266 5.840,00 1 0

Suiça Brasileira Imóveis (12) 3663-5165 1.452,00 1 1

Sheila Taqueda - ( 12 ) 99732-9550 1.075,00 1 1

União Brokers (11) 2528-3093 5.617,00 1 1

Opção Imóveis (12) 3663-3497 5.600,00 0 0

Opção Imóveis (12) 3663-3497 5.460,00 0 0

Opção Imóveis (12) 3663-3497 1.208,00 0 0

Cadij Imoveis - (12) 3663-1900 12.000,00 1 0

Prime Imóveis - (12) 3949-1070 15.000,00 1 1

Cadij Imoveis - (12) 3663-1900 2.445,00 0 0

Rhodia Imóveis - (11) 2905-0349 514.162,00 1 0

NSJ Imobiliária (12) 3632-4266 264.000,00 1 0

Suiça Brasileira Imóveis (12) 3663-5165 5.860,00 0 0

Regina (12) 99707-5668 6.000,00 0 0

Helcio Corretor - ( 11 ) 9984-8967 18.000,00 0 0

CADIJ Imobiliária (12) 3663-1900 2.000,00 0 0

Capivari Imoveis (12) 99782-8252 24.000,00 0 0

Marco Muratori (12) 3663-7733 16.680,00 1 0

De Lucca Imóveis (19) 3755-1600 23.950,00 0 0

MF Participações Imobiliarias (11) 3562-4514 10.001,00 1 0

Capivari Imoveis (12) 99782-8252 110.076,00 0 0

(38)

*...

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

0 37,50

0 63,75

1 75,00

0 34,09

1 109,78

0 30,05

0 29,55

0 67,31

0 39,22

1 231,16

1 149,79

1 174,42

1 106,82

0 38,84

0 34,34

0 83,82

0 50,00

1 175,00

0 76,69

0 60,54

0 51,14

0 70,39

0 40,00

0 52,50

0 51,56

0 75,00

0 31,32

0 82,49

0 40,88

(39)

Resultados Estatísticos

Modelo GLEBA

Dados e Variáveis

Total Dados / Considerados = 30 / 27 Total Variáveis / Consideradas = 5 / 5

Coeficientes da Regressão / Estimativa Correlação = 2 - 0,9225510 / 0,9225510

Determinação = 2 - 0,8511004 / 0,8511004 R2 Ajustado = 2 - 0,8240277 / 0,8240277

Testes de Hipóteses F Calculado = 31,44 Significância do Modelo = 0,01

Durbin Watson =

Normalidade dos Resíduos -1 e +1 desvios padrões = 70%

-1,64 e +1,64 desvios padrões = 92%

-1,96 e +1,96 desvios padrões = 100%

Diversos

Desvio Padrão = 15,052 Outliers do Modelo = 0 ( 0,00%) Opções de Cálculo = Geral

(40)

Significância dos Regressores

Variáveis Equação t Calculado Significância

Área Total ln(x) -4,08 0,05

Localização x 3,49 0,21

Aproveitamento x 2,43 2,36

Topografia x 1,90 7,04

valor unit. x

(41)

Estimativas

Modelo GLEBA

Endereço

Endereço: Fazenda Santa Mathilde Complemento: MATRICULA 18606 Bairro: ZONA RURAL

Municipio: CAMPOS DE JORDÃO- SP UF: SP

Variáveis

Área Total = 37.500,00 Localização = 1 Aproveitamento = 0 Topografia = 1

Valor Unitário Máximo (17,94%): 108,22 Médio: 91,76

Mínimo (17,94%): 75,30

Valor Total Máximo: 4.058.578,75 Médio: 3.441.257,06 Mínimo: 2.823.935,36

Parâmetros

Nível de Confiança: 80%

Estimativa pela: Moda

(42)

Estimativas

Modelo GLEBA

Endereço

Endereço: Fazenda Santa Mathilde Complemento: MATRICULA 1171 Bairro: ZONA RURAL

Municipio: CAMPOS DE JORDÃO- SP UF: SP

Variáveis

Área Total = 101.900,00 Localização = 0

Aproveitamento = 0 Topografia = 0

Valor Unitário Máximo (17,62%): 40,52 Médio: 34,45

Mínimo (17,59%): 28,39

Valor Total Máximo: 4.129.152,37 Médio: 3.511.304,26 Mínimo: 2.893.456,16

Parâmetros

Nível de Confiança: 80%

Estimativa pela: Moda

(43)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 11 12 13 14 15 16 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 DadoPreço

Observado

Valor Estimado

Resíduo Resíduo Relativo

Residuo/DP Estimativa

Residuo/DP Regressão

37,50 30,78 6,71 17,90% 0,44 0,44

63,75 51,48 12,26 19,24% 0,81 0,81

75,00 62,73 12,26 16,35% 0,81 0,81

34,09 42,54 -8,45 -24,81% -0,56 -0,56

109,78 130,01 -20,23 -18,42% -1,34 -1,34

30,05 37,11 -7,06 -23,50% -0,46 -0,46

29,55 42,54 -12,99 -43,98% -0,86 -0,86

67,31 59,47 7,83 11,64% 0,52 0,52

39,22 41,49 -2,27 -5,79% -0,15 -0,15

149,79 143,53 6,25 4,17% 0,41 0,41

174,42 145,69 28,72 16,46% 1,90 1,90

106,82 133,83 -27,01 -25,28% -1,79 -1,79

38,84 55,27 -16,43 -42,32% -1,09 -1,09

34,34 55,45 -21,11 -61,49% -1,40 -1,40

83,82 66,28 17,53 20,92% 1,16 1,16

76,69 61,22 15,46 20,16% 1,02 1,02

60,54 49,81 10,72 17,72% 0,71 0,71

51,14 54,59 -3,45 -6,75% -0,22 -0,22

70,39 54,95 15,43 21,93% 1,02 1,02

40,00 54,78 -14,78 -36,95% -0,98 -0,98

52,50 46,89 5,60 10,66% 0,37 0,37

52,50 62,66 -10,16 -19,36% -0,67 -0,67

51,56 44,83 6,72 13,04% 0,44 0,44

75,00 74,41 0,58 0,78% 0,03 0,03

31,32 44,84 -13,52 -43,19% -0,89 -0,89

82,49 78,08 4,40 5,34% 0,29 0,29

40,88 33,90 6,97 17,06% 0,46 0,46

(44)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 11 12 13 14 15 16 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Inicial Residual Explicada

2,28% 0,90% 2,52%

0,00% 3,01% -0,52%

0,28% 3,01% -0,18%

2,88% 1,43% 3,13%

5,94% 8,21% 5,55%

3,68% 1,00% 4,15%

3,78% 3,39% 3,85%

0,01% 1,23% -0,19%

2,01% 0,10% 2,34%

21,39% 0,78% 25,00%

35,66% 16,55% 39,00%

5,18% 14,63% 3,53%

2,06% 5,42% 1,48%

2,83% 8,94% 1,76%

1,04% 6,17% 0,14%

0,39% 4,79% -0,37%

0,06% 2,30% -0,32%

0,58% 0,23% 0,64%

0,08% 4,78% -0,74%

1,89% 4,38% 1,45%

0,47% 0,62% 0,45%

0,47% 2,07% 0,19%

0,55% 0,90% 0,49%

0,28% 0,00% 0,33%

3,42% 3,67% 3,37%

0,89% 0,38% 0,98%

1,76% 0,97% 1,89%

(45)

Análise dos Resíduos

Modelo : GLEBA

Residuos Estimativa

140 120

100 80

60 40

2

1

0

-1

-2

(46)

Correlações Isoladas e com Influência

Modelo : GLEBA

Correlações Isoladas p/Área Total

5 4

3 2

1 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 -35 -40 -45 -50 -55

0

-4

-18

-30

-50

Correlações com Influência p/Área Total

5 4

3 2

1 75 70 65 60 55 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

0

47

34

5

66

(47)

Correlações Isoladas e com Influência

Modelo : GLEBA

Correlações Isoladas p/Localização

5 4

3 2

1 80 70 60 50 40 30 20 10 0 -10

-4

0

53 53

67

Correlações com Influência p/Localização

5 4

3 2

1 70 65 60 55 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

47

0

12

4

60

(48)

Correlações Isoladas e com Influência

Modelo : GLEBA

Correlações Isoladas p/Aproveitamento

5 4

3 2

1 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20

-30 -18

53

0

76 76

Correlações com Influência p/Aproveitamento

5 4

3 2

1 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

34

12

0

36

47

(49)

Correlações Isoladas e com Influência

Modelo : GLEBA

Correlações Isoladas p/Topografia

5 4

3 2

1 100

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40

-50 -30

53

76

0

79

Correlações com Influência p/Topografia

5 4

3 2

1 40 35 30 25 20 15 10 5 0

5 4

36

0

38

(50)

Correlações Isoladas e com Influência

Modelo : GLEBA

Correlações Isoladas p/valor unit.

5 4

3 2

1 100

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 -60

-70 -50

67

76 79

0

Correlações com Influência p/valor unit.

5 4

3 2

1 75 70 65 60 55 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

66

60

47

38

0

(51)

Testes de Aderência

Modelo : GLEBA

Preço Observado

160 140 120 100 80 60 40

Valor Estimado

170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30

Distribuição Freqüências

3 2 1 0 -1 -2 -3 0,4 0,35 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0,05

(52)

ANEXO V

GRAU DE PRECISÃO E FUNDAMENTAÇÃO

(53)

agcidade

ANEXXA ENGENHARIA

rsnssa rsnssa

Item Descrição

1 Caracterização do imóvel avaliando 3 Grau III

para Grau III 6 (k+1) 30 4

para Grau II 4 (k+1) 20

para Grau I 3 (k+1) 15 30

3 Identificação dos dados de mercado 3 Grau III

Extrapolação

sim

signif nome da variável signif

0,05% Variável 11 0,00%

0,21% Variável 12 0,00%

7,04% Variável 13 0,00%

para o Grau III = < 10% 2,36% Variável 14 0,00%

para o Grau II = < 20% 0,00% Variável 15 0,00% 7,04%

para o Grau I = < 30% 0,00% Variável 16 0,00%

0,00% Variável 17 0,00%

0,00% Variável 18 0,00%

0,00% Variável 19 0,00%

0,00% Variável 20 0,00%

Graus III II I pts

Pontos Mínimos 16 10 6 Pontos Obtidos Totais 18

Itens Obrigatórios no grau correspondente 2,4,5 e 6 2,4,5 e 6 todos Pontos de itens obrigatórios 2,4,5 e 6 demais

Pontos Mínimos 12 8 6 III 12 6

demais itens grau II grau I II 12 6

Pontos Mínimos 4 2 I 18

Pontos Máximos possíveis 18 12 6 18 Grau III

a

d

III II I

IC - Mínimo 17,94%

Médio

IC - Máximo 17,94%

São Paulo

Grau Possível = III para o Grau III = Não admitida, para os demais

segundo critério ao lado

b) vlr. estimado atende a:

Enquadramento Tabela 2

Grau III k = nº de variáveis independentes

GRAU DE PRECISÃO FINAL

para o Grau III = < 1%

para o Grau II = < 2%

para o Grau I = < 5%

Nível de Significância Obtido no Modelo Não se Aplica

Não se aplica

Variável 6 Nível de significância a (somatório do valor

das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste

bicaudal)

50%

Valores unitários

MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO - utilização de MODELO DE REGRESSÃO LINEAR ou TRATAMENTO por FATORES - NBR-14.653-2

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência

central

30% 35,88%

<= (menor ou igual) Descrição

40%

Grau de Fundamentação após Enquadramento da Tabela 2

c

apresentação da análise do modelo no laudo de avaliação, com a verificação da coerência do comportamento da variação das variáveis em relação ao mercado,

bem como as suas elasticidades em torno do ponto de estimação;

identificação completa dos endereços dos dados de mercado usados no modelo , bem comos das fontes de informação;

adoção da estimativa de tendencia central

atendeu

Grau Possível = III

atendeu Variável 9

Grau III Tabela 2 - Enquadramento do Laudo segundo seu Grau de Fundamentação

atendeu apresentação do laudo na modalidade completa (em todos os itens de a a m);

Verificação daTabela 1 x Tabela 2

ENQUADRAMENTO de acordo com Tabela 2 Variável 5

Grau III

LOCALIZAÇÃO

APROVEITAMENTO

Grau III Máximo

Obtido nome da variável

a) as medidas do avaliado atende a:

0

Variável 8

GRAU DE PRECISÃO FINAL: atendimento a Tabela 5 da NBR 14653-2 Tabela 5 - Grau de Precisão nos casos de utilização de modelos de

regressão linear ou do tratamento por fatores

Responsável Técnico

Amplitude Obtida 9.2.1.1 - Para atingir o Grau III, são obrigatórias:

Engº MARIO RUBIANO FILHO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO FINAL DO LAUDO

GRAU DE PRECISÃO - IMÓVEIS URBANOS

atendeu atendeu

CREA/SP : 0601502970 3

3

Grau Possível Grau III MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO - utilização de MODELO DE REGRESSÃO LINEAR - NBR-14.653-2

Qtde de Varíaveis extrapoladas

nº de dados considerados no modelo

6

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - IMÓVEIS URBANOS

Tabela 1 - Grau de Fundamentação no caso de utilização de Modelos de Regressão Linear Determinação do Grau de Fundamentação

2

0,01%

ÁREA

4 3

Grau III - Completa quanto a todas as variáveis analisadas

5

Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados

Variável 10 Nível de significância máximo admitido

para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor

ENQUADRAMENTO SEGUNDO O GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - Modelo de Regressão Linear Tabela 2 Grau III - Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e características observadas no local pelo autor do laudo

ENQUADRAMENTO SEGUNDO O GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: Item 9.2.1.1 da NBR 14653-2 Variável 7

TOPOGRAFIA

número de variáveis independentes consideradas no modelo

3

- 8 de abril de 2019 -

Amplitude OBTIDA do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central

75,30 91,76 108,22 b

Grau II atendeu

Grau III GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO FINAL: atendimento simultâneo a Tabela 2 e Item 9.2.1.1 da NBR 14653-2

Empresa ANEXXA ENGENHARIA CONSULTORIA E COM. LTDA CNPJ / MF: 00.150.505/0001-32

5671.08.04.2019 GLEBA RURAL Fazenda Marmellos - CAMPOS DE JORDÃO Especificação do Laudo nº

Imóvel Endereço

08/04/2019

(54)

ANEXO VI

DOCUMENTAÇÃO

(55)

(56)

(57)

(58)

(59)

(60)

(61)

(62)

4. Atividade Técnica 2. Dados do Contrato

5. Observações

Lei nº 6.496, de 7 de dezembro de 1977

CREA-SP ART de Obra ou Serviço

Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado de São Paulo

28027230190366454

1. Responsável Técnico

MARIO RUBIANO FILHO

Título Profissional: Engenheiro Civil RNP:

Registro: 0601502970-SP 2605680380

Contratante:INDÚSTRIAS ARTEB LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL CPF/CNPJ:62.291.380/0001-18

Avenida PIRAPORINHA N°:1221

Complemento:

Cidade:São Bernardo do Campo UF:

Bairro:PLANALTO

SP ^CEP: 09891-002

Vinculada à Art n°:

2818/ANEXXA Contrato:

Quantidade Unidade Execução

1 _Avaliação Edificação de Alvenaria Alvenaria em

Tijolos Maciços

37500,00000 metro quadrado

Após a conclusão das atividades técnicas o profissional deverá proceder a baixa desta ART

Empresa Contratada: ANEXXA-ENGENHARIA CONSULTORIA E COMERCIO LTDA _Registro: 0599486-SP

Celebrado em: 27/03/2019

Valor: R$2.545,26 Tipo de Contratante: Pessoa Jurídica de Direito Privado Ação Institucional:

Anotação de Responsabilidade Técnica - ART

Endereço:

Endereço: Avenida Dr. Luis Arrobas Martins N°:

Complemento: FAZENDA SANTA MATILDE Bairro: Paiol Velho

Cidade: Campos do Jordão UF: SP CEP: 12460-000

Data de Início: 27/03/2019 Previsão de Término: 03/04/2019 Coordenadas Geográficas:

Finalidade: Rural Código:

CPF/CNPJ:

3. Dados da Obra Serviço

AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL SITUADO EM CAMPOS DO JORDÃO/SP. MAT. 18.606.

6. Declarações

Acessibilidade: Declaro que as regras de acessibilidade previstas nas normas técnicas da ABNT, na legislação específica e no Decreto nº 5.296, de 2 de dezembro de 2004, não se aplicam às atividades profissionais acima relacionadas.

(63)

Valor ART R$ 85,96 Registrada em: 27/03/2019 Valor Pago R$ 85,96 Nosso Numero: 28027230190366454 Versão do sistema 8. Assinaturas

Declaro serem verdadeiras as informações acima

de de

Local data

INDÚSTRIAS ARTEB LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CPF/CNPJ:

62.291.380/0001-18

MARIO RUBIANO FILHO - CPF: 107.087.898-70

65 - IBAPE - INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO

7. Entidade de Classe 9. Informações

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CREASP: 0601502970

Nome: MARIO RUBIANO FILHO

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CONSELHO REG DE ENGENHARIA E AGRONO DO E CPF/CNPJ: 60.985.017/0001-77 AV BRIG FARIA LIMA 1059 9 ANDAR , SAO PAULO - SP CEP: 1452002

3336-7 / 401783-8

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28027230190366454 17 R$

Nro do Registro: 599486 CREASP: 0601502970 Nome: MARIO RUBIANO FILHO - BOL ETOS EMITIDOS APOS AS 22H, PAGAR APOS AS 8H DO DIA UTIL SEGUINTE. A quitacao do titulo ocorrera apos a compensacao bancaria. Deposito/transferencia nao serao aceitos para quitacao. Pagamento a menor implica inadimplencia. Nao p agar apos o vencimento.

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