Processo 237/2010-JP
Data do documento 9 de janeiro de 2022
Relator
Cristina Barbosa
JULGADOS DE PAZ | CÍVEL
Sentença
DESCRITORES
Contrato de arrendamento urbano
SUMÁRIO
N.D.TEXTO INTEGRAL
SENTENÇAIDENTIFICAÇÃO DAS PARTES Demandante: A
Demandada: B OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante veio propor contra a Demandada a presente acção declarativa, enquadrada na al. g) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de € 2.612,00, acrescida dos respectivos juros vincendos até integral e efectivo pagamento.
A Demandada apresentou contestação nos termos plasmados a fls. 20 a 23.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias esão legítimas.
Não há excepções dilatórias, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
FACTOS PROVADOS
A. O Demandante, na qualidade de senhorio, celebrou com a Demandada, na qualidade de arrendatária, um contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais, tendo por objecto a fracção autónoma designada pelas letras “AAP”, correspondente a uma habitação tipo T4 no décimo andar direito, com uma arrecadação no número 31 do desvão do telhado e lugar de garagem com o nº 28 na cave do prédio sito no Porto.
B. O contrato de arrendamento foi celebrado pelo prazo de 5 anos, tendo o seu início no dia .../.../... .
C. O valor mensal da renda era de € 1.000,00, a liquidar por transferência bancária para a conta bancária do senhorio, a qual devia ser paga até ao primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito.
D. Consta da cláusula quarta, ponto 4 que a Demandada entregou ao Demandante, na data da celebração do contrato, a quantia de € 2.000,00, referentes às rendas dos meses de Outubro de Novembro de 2008.
E. Consta da cláusula quinta do referido contrato que a partir do segundo ano de vigência do contrato, o valor da renda será actualizado anualmente, através da aplicação ao respectivo montante do coeficiente que for publicado em Diário da República para os arrendamentos para fins habitacionais, o qual deverá ser comunicado à inquilina nos termos da lei.
F. Nos termos previstos na cláusula terceira do contrato de arrendamento, a denúncia pela inquilina só poderá ser feita mediante carta registada com aviso de recepção, a remeter ao senhorio, com 120 dias de antecedência sobre a data em que se operam os seus efeitos.
G. Refere ainda a cláusula décima segunda do citado contrato que todas as comunicações a realizar entre os contraentes, deverão ser efectuadas por meio de carta registada com aviso de recepção, para os endereços de cada um, indicados no início do contrato.
H. A Demandada passou a efectuar o pagamento actualizado da renda, no montante de € 1.028,00, a partir do mês de Fevereiro de 2010, por meio de transferência bancária, para a conta do Demandante.
I. A Demandada efectuou em 08.03.2010, por meio de transferência bancária para a conta do Demandante, o pagamento da quantia de € 371,00.
J. A Demandada procedeu à substituição da porta exterior do imóvel arrendado e à reparação do respectivo vídeo porteiro, tendo pago o montante de € 1.685,00.
K. A respectiva factura e recibo foram emitidos em nome do Demandante.
L. A Demandada comunicou ao Demandante por meio de carta registada em 27.01.2010, com aviso de recepção, a denúncia do contrato de arrendamento a partir dessa data.
M. A referida carta de denúncia, apesar de devolvida, foi enviada para a residência do Demandante sita no Porto, constante do contrato de arrendamento.
Não se provaram quaisquer outros factos alegados pelas partes com relevância para a discussão da causa.
FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Os factos provados resultaram da conjugação dos documentos constantes dos autos, nomeadamente, a fls.7, 8, 26 a 28, 36 a 38 e 60 a 62 e depoimento testemunhal prestado em sede de audiência de julgamento, sendo que o facto constante de I., se dá provado por acordo nos termos do nº 2 do artº 490º do C.P.Civil.
Os factos não provados resultaram da ausência de prova ou prova convincente.
O DIREITO
Resulta da matéria de facto provada que foi celebrado em 26 de Setembro de 2008, entre o Demandante, na qualidade de senhorio e a Demandada, na qualidade de arrendatária, um contrato de arrendamento urbano para habitação, pelo prazo de cinco anos, com início a .../.../..., mediante a renda mensal de € 1.000,00, a pagar no primeiro dia útil do mês anterior a que dissesse respeito.
Tal contrato com prazo certo, foi celebrado já ao abrigo do NRAU, regime aprovado pela Lei 6/2006 de 27/2.
Pretende o Demandante que a Demandada seja condenada no pagamento da quantia de € 2.612,00, sendo:
- € 112,00 referentes à actualização da renda para o montante de € 1.028,00, referente aos meses de Outubro, Novembro e Dezembro de 2009 e Janeiro de 2010;
- € 2.500,00 referente aos meses de Abril, Maio, cujas rendas não pagou (€ 2.000,00) e do período entre 1 e 15 de Junho de 2010 (€ 500,00), data em que terminaria o pré - aviso da denúncia, alegadamente recepcionada em 15.02.2010.
Por sua vez, a Demandada na contestação, alega ter pago a renda actualizada em Fevereiro de 2010, pois apenas nessa data teve conhecimento da mesma e quanto ao não pagamento do pré-aviso pela denúncia efectuada, refere por um lado ter pago a quantia de € 371,00, após compensar as rendas com as despesas que teve que suportar pela substituição da porta exterior da fracção arrendada e da reparação do vídeo porteiro, obras essas urgentes e inadiáveis, tendo interpelado o senhorio, contudo, este nada disse. Mais alega, que a denúncia foi efectuada por carta registada em 27.01.2010, com aviso de recepção, para a direcção do senhorio constante do contrato de arrendamento, pelo que, não obstante ter a mesma sido devolvida, produziu os seus efeitos.
Vejamos então a questão referente à actualização da renda.
Consta da cláusula quinta do referido contrato que a partir do segundo ano de vigência do contrato, o valor da renda será actualizado anualmente, através da aplicação ao respectivo montante do coeficiente que for publicado em Diário da República para os arrendamentos para fins habitacionais, o qual deverá ser comunicado à inquilina nos termos da lei.
Ora, o que a lei prescreve nesta matéria, consta do artº 1077º do Cód. Civil: As partes estipulam, por escrito, a possibilidade de actualização da renda e o respectivo regime. Na falta de estipulação, aplica-se o seguinte regime:
-alínea a) A renda pode ser actualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de actualização vigentes; alínea b) A primeira actualização pode ser exigida um ano após o início da vigência do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a actualização anterior; alínea c) o senhorio comunica, por escrito e com a antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente de actualização e a nova renda dele resultante.
No contrato celebrado entre as partes, ficou prevista na cláusula quinta a actualização da renda, em conformidade, aliás, com o que a lei prescreve.
Assim sendo, tendo o contrato tido início em .../.../..., em .../.../..., poderia a renda ser actualizada.
Nesta parte, incumbia ao Demandante o ónus da prova de ter comunicado à arrendatária a actualização da renda nos termos contratuais e legalmente prescritos, por ser um facto constitutivo do seu direito – nº 1 do artº 342º do Cód. Civil, uma vez que tal matéria foi impugnada pela Demandada, contudo não o logrou fazer. Com efeito, deveria ter feito essa comunicação por carta registada com aviso de recepção, consoante acordado pelas partes na cláusula 12ª do contrato de arrendamento e com 30 dias de antecedência. Dos documentos juntos a fls. 9 e 59, resulta que a carta enviada para a Demandada, foi registada em 09.12.2009, pelo que só seria aplicável à renda a vencer-se em 01.02.2010. Contudo, não consta que tenha sido observada a forma contratualmente prevista para a comunicação – o aviso de
recepção. No entanto, a Demandada procedeu à actualização da renda, em Fevereiro de 2010, pelo que deixa de ter relevância a forma da comunicação. Não pode, é ser exigida, consoante pretende o Demandante, a actualização da renda com vencimento anterior a Fevereiro de 2010, pelo que improcede nesta parte o pedido.
Passemos à segunda questão controvertida: o pagamento da quantia de € 2.500,00 referente aos meses de Abril, Maio, cujas rendas a Demandada não pagou (€ 2.000,00) e do período entre 1 e 15 de Junho de 2010 (€ 500,00), data em que terminaria o pré - aviso da denúncia, alegadamente recepcionada em 15.02.2010.
Nesta matéria, já incumbia à Demandada o ónus da prova dos factos impeditivos do direito do Demandante, nos termos do nº2 do já citado artº 342º do Cód. Civil.
Resulta dos factos provados que a Demandada suportou despesas pela substituição da porta exterior do imóvel arrendado e do respectivo vídeo porteiro, no montante de € 1.685,00, tendo sido a respectiva factura e recibo emitidos em nome do Demandante.
Em matéria de obras, rege o artº 1074º do Cód. Civil:
- nº 1. Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.
nº2. O arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito com o senhorio.
nº3. Exceptuam-se do disposto no número anterior as situações previstas no nº artigo 1036º, caso em que o arrendatário pode efectuar a compensação do crédito pelas despesas com a realização da obra com a obrigação do pagamento da renda.
nº4. O arrendatário que pretenda exercer o direito à compensação previsto no número anterior comunica essa intenção aquando do aviso de recepção da execução da obra e junta os comprovativos das despesas até à data do vencimento da renda seguinte.
Da leitura do nº 1, retira-se que é permitido às partes estipularem em sentido diferente do que a lei prevê, no que concerne à obrigatoriedade da realização de obras.
O que refere o contrato de arrendamento?
Tal matéria está regulada na cláusula nona, onde o nº 1 estipula que: “ Todas as obras interiores de que o local arrendado careça para a sua conservação e limpeza serão realizadas e pagas pela inquilina.”
As partes limitaram, assim, às obras interiores do local arrendado, a responsabilidade da inquilina.
A substituição da porta da entrada e a reparação do vídeo porteiro, são obras interiores do local arrendado?
Afigura-se que não, uma vez que a porta dá para o exterior da fracção, assim como o vídeo porteiro, que embora se situe no interior da fracção, tem reflexos no exterior da mesma. Assim, face à redacção da cláusula contratual, tem que se concluir que foi da vontade das partes, incluir apenas as obras do espaço interior da fracção, sem reflexo no exterior da mesma.
Daqui se retira que as obras em questão seriam da responsabilidade do senhorio, nos termos do já citado artº 1074º do Cód. Civil.
Vejamos agora o nº 2 da cláusula nona do contrato de arrendamento: “ Todas as demais obras só poderão
ser efectuadas com autorização do senhorio, dada por escrito.”
Esta redacção vai ao encontro do que a norma legal prevê – nº2 do artº 1074º do Cód. Civil, contudo são excluídas as obras previstas no artº 1036º do Cód. Civil.
Que obras são essas?
Prescreve o citado artº 1036º cujo preâmbulo se refere às reparações ou outras despesas urgentes:
- nº1. Se o locador estiver em mora quanto à obrigação de fazer reparações ou outras despesas e umas e outras, pela sua urgência, se não compadecerem com as delongas do procedimento judicial, tem o locatário a possibilidade de fazê-las extra-judicialmente, com direito ao seu reembolso.
- nº2. Quando a urgência não consinta qualquer dilação, o locatário pode fazer as reparações ou despesas, também com direito a reembolso, independentemente da mora do locador, contanto que o avise ao mesmo tempo.
Quer a substituição da porta quer a reparação do vídeo porteiro, enquadram-se no nº 1 e não no nº 2, que apenas está previsto para situações de extrema urgência, tais como, por exemplo - uma ruptura de canos com perigo de inundação. Nessa situação, apenas terá o arrendatário que avisar o senhorio que vai proceder à reparação e entende-se pelo meio mais célere, já que tal urgência não se coaduna com o envio de uma carta.
In casu, era pressuposto para a inquilina poder fazer as reparações, que o locador estivesse em mora quanto a essa obrigação. Quer isto dizer, que tinha o mesmo de ter sido interpelado para ter conhecimento da situação em causa e da necessidade dessas reparações. Interpelação essa na forma contratualmente prevista, dado não terem as mesmas aquela urgência que fosse incompatível com esse meio de comunicação.
O que se provou nesta parte?
Não obstante ter alegado na contestação ter sido feita essa interpelação por cartas registadas com aviso de recepção, o certo é que, não se encontra nos autos tal carta. A que se encontra a fls. 29 a 31, é enviada já numa data posterior à da substituição da porta e da reparação do vídeo porteiro. É certo que nesta carta é feita referência ao envio de uma carta registada com aviso de recepção em 4 de Março de 2009, onde alegadamente, teria sido dado um prazo de 15 dias para o senhorio proceder às reparações, que aliás, nem seria cumprido, pelo menos, no que concerne à substituição da porta, uma vez que a venda a dinheiro junta a fls. 26 foi emitida em 16.03.2009, contudo, tal não constitui a prova suficiente de que essa carta, efectivamente, tivesse existido.
Conclui-se pois, não se verificarem os pressupostos do artº 1036º do Cód. Civil, para que a Demandada pudesse proceder à compensação das despesas suportadas com a obrigação de pagar a renda, prevista no nº 3 do artº 1074º do Cód. Civil.
No que concerne à denúncia efectuada pela Demandada, resultou provado que comunicou ao Demandante por meio de carta registada em 27.01.2010, com aviso de recepção, a denúncia do contrato de arrendamento a partir dessa data. A referida carta de denúncia, apesar de devolvida, foi enviada para a residência do Demandante sita no Porto, constante do contrato de arrendamento, pelo que produz os seus efeitos.
Prescreve o artº 1098º do Cód. Civil: “Após seis meses de duração efectiva do contrato, o arrendatário
pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido do contrato, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário gregoriano. E o nº3 acrescenta que a inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.
Assim, teria a Demandada que efectuar o pagamento da renda até Maio de 2010, inclusive, data em que perfazia o termo do prazo dos 120 dias da antecedência da denúncia, ou seja, as rendas de Abril e Maio peticionadas pelo Demandante, as quais deveriam ter sido pagas nos 1ºs dias úteis de Março e Abril, respectivamente.
Tendo sido dado como provado que a Demandada pagou em 08.03.2010, a quantia de € 371,00, resta o pagamento de € 657,00 relativos ao mês de Abril e € 1.028,00 referentes ao mês de Maio.
Não obstante o Demandado ter referido na matéria articulada, serem devidos juros de mora a partir da data dos vencimentos das rendas não pagas, o que nos termos do artº 805º nº2 alínea a) do Cód. Proc.
Civil, sempre seria correcto, o certo é que, não contempla os juros vencidos no seu pedido, fazendo apenas referência aos juros vincendos, os quais apenas têm lugar a partir da citação.
Assim sendo, sobre a quantia de € 1.685,00, acrescerão juros de mora à taxa legal de 4%, conforme peticionado, uma vez que nos termos previstos no nº 1 do artº 661º do Cód. Proc. Civil, a sentença não pode condenar em quantidade superior ou em objecto diverso do que se pedir, a partir da data da citação, até integral e efectivo pagamento (804º, nº1 do artº 805º nº1 e art. 559º do Cód. Civil, Portaria nº 291/2003, de 08.04).
DECISÃO
Face a quanto antecede, julgo parcialmente procedente a presente acção e, em consequência, condeno a Demandada a pagar ao Demandante a quantia de € 1.685,00 (mil, seiscentos e oitenta e cinco euros), acrescida dos juros de mora à taxa legal de 4%, contados desde a data da citação até integral e efectivo pagamento, absolvendo-a do demais peticionado.
Custas na proporção do decaimento que se fixam em 35% para o Demandante e 65 % para a Demandada - artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001 de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Porto, 28 de Janeiro de 2011 A Juíza de Paz
(Cristina Barbosa)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BARANCO Julgado de Paz do Porto
Fonte: http://www.dgsi.pt
