Incorporação

(1)

TOTVS Incorporação

0800 709 8100 totvs.com

(2)

VISÃO GERAL 3 Apresentação 3 Objetivos 3 ENTIDADES PRINCIPAIS 4 Empreendimento 4 Unidade / Sub-Unidade 5 Componentes 6

Condições da Venda (Modalidades) 7

Características 8

Fiador 9

Vendedor (Pessoa Física, Pessoa Jurídica) 10

Eventos Contábeis 10 Tabela de Preços 11 VENDAS/ALUGUÉIS 13 Vendas 13 Aluguéis 16 IPTU 17 IPTU 17 SEGURO 19

Geração da Parcela de Seguro 19

CONTRATOS 24

Geração de contratos e documentos nas vendas 24

Geração de contratos nos aluguéis 24

Modelo Texto da Minuta 25

Minuta de Contrato 25

REAJUSTE 26

Reajuste de Correção Monetária 26

Reajuste de Correção Monetária - Parâmetros 29

Reajuste de Juros Contratuais - Teoria 31

RESÍDUO 35

Resíduo 35

Geração do Resíduo Anual 36

Geração do Resíduo de Moeda Projetada 37

Geração do Resíduo a qualquer instante 37

ADITIVO 39 Aditivos 39 Tipos de Aditivos 40 DISTRATO 43 Distrato 43 ANEXOS 45 Modelos de cálculo 45 Estudo de viabilidade 60 Manutenção de Parcelas 61 Integração 63 Comissão 76

(3)

VISÃO GERAL

Apresentação

O TOTVS Incorporação (RM SGI) é um dos aplicativos de solução corporativa que reúne os sistemas para a linha Windows da TOTVS. Esses aplicativos trabalham de forma integrada e similar, compartilhando diversas operações importantes.

Ele é uma solução para empresas do segmento imobiliário. As características funcionais do TOTVS Incorporação visam permitir a automação da gestão imobiliária na venda e aluguel de imóveis utilizando várias modalidades de financiamento, gerenciando o estoque de unidades e principalmente a carteira imobiliária da empresa e sempre priorizando fatores como agilidade, qualidade e eficiência no atendimento como importantes diferenciais na prestação de serviços.

O sistema facilita atividades como de vendas e aluguel de imóveis, tesouraria (controle de contratos, planos de pagamento, geração de lançamentos) e relatórios (planilhas, gráficos e cubos).

Objetivos

O sistema tem como objetivo principal facilitar as ações no cadastro de vendas e aluguéis de imóveis, controle de financiamento, geração de planos e controle de estoque de unidade (imóveis).

O TOTVS Incorporação ainda possibilita a criação de lançamentos financeiros para o TOTVS Gestão Financeira (RM Fluxus) e a criação de lançamentos contábeis para TOTVS Gestão Contábil (RM Saldus).

O sistema propicia também grande facilidade na realização de consultas dos dados cadastrados, através de relatórios e planilhas existentes.

(4)

ENTIDADES PRINCIPAIS

Vendas / Alugueis Reajuste Resíduo Seguro

Empreendiment

o

Empreendimento Unidade / Sub-Unidade Condições da Venda

Vendedor Eventos contábeis Distrato

Componentes Tabelas de preços Aditivo

Características Fiador IPTU

Contratos

O cadastro de Empreendimentos é a base para registros posteriores como Unidade, Sub-Unidade e Vendas ou Aluguéis. É neste cadastro, que serão inseridos os Empreendimentos imobiliários, ou seja, um loteamento, uma quadra, um prédio, etc., e que posteriormente serão utilizados para Vendas e Aluguéis; Exemplo:

Um loteamento, uma quadra, ou até mesmo um prédio.

Antes de iniciar o cadastro de um empreendimento, deverão ser definidos todos os parâmetros relativos à manutenção de empreendimentos em Ambiente / Parâmetros / TOTVS Incorporação.

Procedimento

1. Acesse o menu Cadastro / Empreendimento.

2. Na visão de filtros clique no botão ‘Novo’, selecione o campo ‘Empreendimento, e o operador ‘IS NOT NULL’ desta forma serão mostrados todos os empreendimentos cadastrados.

3. Clique em ‘Adicionar’ e após no botão ‘Salvar’.

4. Informe um nome para o filtro, selecione o mesmo e clique no botão ‘Executar’. 5. Clique no botão novo para inclusão de um novo empreendimento.

6. Preencha as informações das pastas disponíveis (no caso de dúvida consulte o help).

Neste primeiro momento o filtro utilizando o operador ‘IS NOT NULL’ pode ser usado. Posteriormente, os filtros devem ser melhorados para que sejam apresentados somente os empreendimentos desejados, pois existe um limite no sistema de 1000 registros por filtro.

Neste cadastro é importante definir alguns parâmetros que são importantes para o andamento das negociações imobiliárias a serem realizadas futuramente. Por exemplo, a Data de Entrega e a Data de Habite-se do empreendimento, pois poderão ser utilizadas como informação para a realização dos reajustes das vendas e alugueis.

(5)

(6)

Exercícios

Cadastre um empreendimento informando os campos obrigatórios, definindo as integrações com os outros sistemas contendo 2 unidades e 100 sub-unidades.

Unidade / Sub-Unidade

Para cadastrar uma Unidade no TOTVS Incorporação é necessário que o seu respectivo empreendimento esteja previamente cadastrado no sistema para que haja a associação entre os mesmos.

Exemplo:

Uma Unidade pode ser vista como um loteamento, uma quadra, um apartamento e etc.

Antes de iniciar o cadastro de Unidades/SubUnidades deverão ser definidos todos os parâmetros relativos à manutenção de empreendimentos em Opções / Parâmetros / RM SGI.

Nos Parâmetros Gerais serão cadastrados os nomes das tabelas da Unidade e Sub-Unidade que serão utilizados no sistema. Utilizaremos como exemplo o nome Bloco para a Tabela Unidade e o nome Apto para a Tabela Sub-Unidade.

Procedimento

1. Acesse o menu Cadastro / Bloco/Apto.

2. Na visão de filtros clique no botão ‘Novo’, selecione o campo ‘Código’ e o operador ‘IS NOT NULL’, desta forma serão mostrados todos os blocos e seus respectivos apartamentos cadastrados.

4. Informe um nome para o filtro, selecione o mesmo e clique no botão ‘Executar’. 5. Clique no botão ‘Novo’ para inclusão de um novo bloco.

6. Preencha as informações das pastas disponíveis (no caso de dúvida consulte o help). O limite de Blocos e Aptos não poderá ser ultrapassado, ou seja, deve ser respeitada a quantidade que foi cadastrada no respectivo empreendimento.

7. Após cadastrar um bloco deve-se então cadastrar os apartamentos.

Neste primeiro momento o filtro utilizando o operador ‘IS NOT NULL’ pode ser usado. Posteriormente, os filtros devem ser melhorados para que sejam apresentados somente os Bloco/Apto desejados, pois existe um limite no sistema de 1000 registros por filtro.

Todas as informações registradas na geração das Sub-Unidades (Aptos) serão copiadas para as mesmas. Feita a geração dos Aptos é possível visualizar as Unidades uma a uma na janela Unidades, da pasta Sub-Unidades.

Na edição de sub-unidades visualizamos algumas informações importantes, entre elas está a Fração Ideal que representa quanto de parte tem o apartamento no empreendimento total. Por exemplo, poderíamos dizer que um apartamento representa 2% do tamanho total do empreendimento. Logo a fração ideal seria 0,2. Essa fração ideal é utilizada para o calculo do IPTU. Veremos um exemplo abaixo, e posteriormente abordaremos mais sobre o IPTU no TOTVS Incorporação.

(7)

Exemplo:

O valor da parcela de IPTU é obtido através da fórmula:

Valor do IPTU informado * Fração Ideal de cada sub-unidade, dividido pelo número de parcelas informado no IPTU.

Valor IPTU = 1000,00 Fração Ideal = 0,1 Número de Parcelas = 1 Total = 1000*0,1/1 = 100,00

Se o IPTU for gerado no mesmo mês da venda o número de parcelas será sempre uma parcela a menos. Ainda neste cadastro é possível visualizar as características associadas, valores, entre outras informações.

Exercícios

Cadastre um Bloco com 50 apartamentos com o preço de R$ 110.000,00 cada um.

Componentes

Os Componentes são utilizados para compor uma Modalidade, conhecida também como as Condições de Venda. Eles podem ser classificados como geradores de parcelas, geradores de valores dentro das parcelas ou até mesmo componentes de valorização como CM (Correção Monetária) e Juros.

Procedimento

1. Acesse o menu Cadastro / Condições de Venda / Componente.

2. Na visão de filtros clique no botão ‘Novo’, selecione o campo ‘Código’, e o operador ‘IS NOT NULL’, desta forma serão mostrados todos os componentes cadastrados.

3. Clique em ‘Adicionar’ e após no botão ‘Salvar’

4. Informe um nome para o filtro, selecione o mesmo e clique no botão ‘Executar’ . 5. Clique no botão ‘Novo’ para inclusão de um novo componente.

6. Preencha as informações das pastas disponíveis (no caso de dúvida consulte o help).

Neste primeiro momento o filtro utilizando o operador ‘IS NOT NULL’ pode ser usado. Posteriormente, os filtros devem ser melhorados para que sejam apresentados somente os componentes desejados, pois existe um limite no sistema de 1000 registros por filtro.

Caso o componente gerado seja gerador de parcelas, exemplo: mensal, o mesmo deve possuir um tipo de parcela associado.

Já os componentes utilizados para reajuste de juros e correção monetária devem possuir um valor opcional associado. Lembrando que os valores opcionais são definidos nos parâmetros do RM Fluxus (TOTVS Gestão Financeira).

Exemplo:

O componente de CM representa o valor da correção monetária após a entrega do empreendimento. Se ele estiver relacionado ao campo de valor opcional do TOTVS Gestão Financeira número 7 significa que a cada cálculo de correção monetária do sistema TOTVS Incorporação, após a entrega o campo de valor opcional número 7 do lançamento financeiro, também será atualizado com o mesmo valor.

(8)

Exercícios

1. Cadastre componentes geradores de parcelas. 2. Cadastre componentes de reajuste de juros e CM.

Condições da Venda (Modalidades)

São condições previamente cadastradas utilizadas para a geração dos planos de financiamento nos contratos realizados pelo TOTVS Gestão Imobiliária.

Para a comercialização dos imóveis é necessário definir a política comercial para o empreendimento. Uma das principais definições se refere a montagem do plano de venda ou forma de pagamento dos imóveis ou as condições da venda. As condições de venda compõem um conjunto de componentes associados, sendo que no momento da realização das vendas ou aluguéis ainda é possível alterar a composição destes componentes.

Procedimento

1. Acesse o menu Cadastro / Condições de Venda / Modalidades.

2. Na visão de filtros clique no botão ‘Novo’, selecione o campo ‘Código’, e o operador ‘IS NOT NULL’ desta forma serão mostradas todas as modalidades cadastradas.

4. Informe um nome para o filtro, selecione o mesmo e clique no botão ‘Executar’. 5. Clique no botão novo para inclusão de uma nova modalidade.

6. Preencha as informações das pastas disponíveis (no caso de dúvida consulte o help). 7. Associe os componentes a serem utilizados na modalidade.

Neste primeiro momento o filtro utilizando o operador ‘IS NOT NULL’ pode ser usado. Posteriormente, os filtros devem ser melhorados para que sejam apresentados somente os componentes desejados, pois existe um limite no sistema de 1000 registros por filtro.

Nos componentes associados devem ser definidos os grupos. Exemplo:

Grupo 1:

 Sinal

Grupo 2:

 Mensal

 CM (dependerá da data de entrega do empreendimento).

 Juros com 1% (dependerá da data de entrega do empreendimento).

Desta forma, o reajuste de CM e Juros incidirá apenas nos componentes geradores de parcelas que estão no

mesmo grupo dos componentes de reajuste. Nos componentes geradores de parcelas devem ser

definidas também o modelo de cálculo. Esta regra não se aplica ao componente de Sinal.

Também no cadastro de modalidades é possível associar eventos contábeis para os processos utilizados no TOTVS Incorporação.

(9)

Exercícios

1. Cadastre uma modalidade no modelo de cálculo Padrão com os seguintes componentes: Grupo 1: Sinal

Grupo 2: Mensal (Modelo Padrão), CM Antes, CM Após, Taxa de Juros Antes e Taxa de Juros Após. Cadastre uma modalidade no modelo de cálculo Price com os seguintes componentes: Grupo 1: Sinal

Grupo 2: Mensal (Modelo Price), CM Antes, CM Após, Taxa de Juros Antes e Taxa de Juros Após.

Características

Esta entidade de pode ser associada no cadastro de Empreendimento ou no cadastro de Apartamento. A definição das características (físicas ou não físicas) que se queira controlar nos empreendimentos imobiliários é possível de ser realizada através dos cadastros explicados abaixo. As principais características a serem controladas são, geralmente, de natureza física como: se um empreendimento possui área de lazer, se a obra é estruturada ou qual o tipo de padrão de acabamento.

Entretanto, pela flexibilidade do sistema de Gestão imobiliária é possível definir e cadastrar características de qualquer tipo (como público alvo do empreendimento ou faixa de renda do mercado interessado).

Procedimento

1. O primeiro passo é criar os tipos de características acessando o menu Cadastros / Características de Apto/ Tipo de Características.

2. Na visão de filtros clique no botão ‘Novo’, selecione o campo ‘Código’, e o operador ‘IS NOT NULL’ desta forma serão mostrados todos os tipos de características cadastrados.

4. Informe um nome para o filtro, selecione o mesmo e clique no botão ‘Executar’. 5. Clique no botão ‘Novo’ para inclusão de um novo tipo de característica.

6. Preencha as informações das pastas disponíveis (no caso de dúvida consulte o Help).

7. Após cadastrar o tipo de característica, deve-se então cadastrar as características acessando o menu Cadastros / Características de Apto/ Características.

8. Na visão de filtros clique no botão ‘Novo’, selecione o campo ‘Código’, e o operador ‘IS NOT NULL’ desta forma serão mostradas todas as características cadastradas.

10. Informe um nome para o filtro, selecione o mesmo e clique no botão ‘Executar’. 11. Clique no botão novo para inclusão de uma nova característica.

12. Preencha as informações das pastas disponíveis (no caso de dúvida consulte o help). Exemplo:

Tipo de característica como o “Número de Quartos” e características deste tipo como “1 quarto”, “2 quartos”, “3 quartos”, etc. Em Cadastros / Características de Apto/ Associar características é possível atribuir um conjunto de tipos de características e características de cada tipo cadastradas a um conjunto de imóveis do empreendimento.

(10)

Exercícios

1. Cadastre um tipo de característica.

2. Cadastre uma característica e associe o tipo de característica criado anteriormente.

Fiador

Um Fiador é aquele que se responsabiliza por alguém no cumprimento de uma obrigação ou de um dever, é um avalista. Um Fiador ainda poderá ser cadastrado como Fiador Pessoa Física e\ou Fiador pessoa jurídica

Procedimento

1. Acesse o menu Cadastro / Categoria: Gerais / Fiador (escolha qual será o tipo de fiador). 2. Na janela de fiadores clique no botão ‘Novo’.

3. Preencha as informações das pastas disponíveis (no caso de dúvida consulte o help) e salve. 4. Na tela de cadastro do fiador, associe o fiador criado a um apartamento em Anexos ‘Associação sub-unidade’.

5. Quando criar a venda, será possível vincular o fiador cadastrado na venda que no apartamento esteja associado da venda criada.

Um fiador deve primeiramente ser associado a uma Sub-Unidade e posteriormente, no momento da venda ou aluguel, o mesmo poderá ser vinculado. Caso a sub-unidade presente no contrato possua fiadores associados.

Outra forma de inserir um fiador no contrato é através do Aditivo Troca de Fiador que inclusive já realiza a associação entre o fiador e a Sub-Unidade presente no contrato.

Além dos dados cadastrais completos, é possível definir no sistema os imóveis. A pessoa poderá ser fiadora de modo a evitar erros de digitação e manter a segurança do sistema (opção habilitada pelo parâmetro “Associar Fiador a Sub-Unidade” em Opções / Parâmetros, pasta Parâmetros Gerais).

Exercícios

Cadastre um fiador e associe o mesmo com os apartamentos criados.

(11)

Vendedor (Pessoa Física, Pessoa Jurídica)

Devem ser cadastradas todas as pessoas físicas e jurídicas que atuam como vendedores de imóveis da empresa (geralmente os vendedores autônomos, os vendedores das imobiliárias e as imobiliárias ou empresas que comercializam imóveis).

Após o cadastro é possível associar um vendedor a Venda, com isso será possível também a geração da comissão para os respectivos vendedores. Para isso o TOTVS Incorporação possui parâmetros que possibilitam este recurso.

Procedimento

1. Acesse o menu Contratos / Vendedores Pessoa Física ou Vendedor Pessoa Jurídica, pois são cadastros separados.

2. Na janela de vendedores clique no botão ‘Novo’.

3. Preencha as informações das pastas disponíveis (no caso de dúvida consulte o help). Vendedor Pessoa Física

Cadastrando um vendedor pessoa física é possível associar o mesmo a uma venda. Com isso, é possível controlar o comissionamento das vendas para os vendedores.

Vendedor Pessoa Jurídica

O cadastro de pessoa jurídica é similar ao cadastro de pessoa física.

Exercícios

1. Cadastre um vendedor pessoa física. 2. Cadastre um vendedor pessoa jurídica.

Eventos Contábeis

São condições previamente cadastradas e utilizadas para a geração da contabilização em vários processos realizados pelo TOTVS Incorporação.

A seguir temos alguns exemplos de processos que utilizam eventos contábeis: Efetivação de Contratos, Reajuste, Resolução 963, Distrato, Aditivos e Entrega de Chaves, sendo que cada um dos processos citados envia os lançamentos para o seu respectivo lote no TOTVS Gestão Contábil (RM Saldus).

Utilizando Eventos Contábeis em um dos processos acima, será realizada a geração dos lançamentos contábeis para TOTVS Gestão Contábil.

Procedimento

1. Acesse o menu Cadastro / Categoria: Contabilidade / Contabilização / Eventos Contábeis. 2. Na janela de eventos contábeis clique no botão ‘Novo’.

3. Com isso, deve-se então definir se o evento utilizará fórmulas ou percentuais.

4. Outras informações importantes a serem definidas são os itens contábeis, ou seja, os itens de débito e crédito e em qual processo o evento será utilizado.

(12)

Abaixo temos os valores à serem utilizados no TOTVS Incorporação RM SGI para os itens contábeis.

 Venda

 Juros de Contrato Vincendas

 Juros de Contrato Vencidas

 Juros de Contrato Ambos

 Correção Monetária Vincendas

 Correção Monetária Vencidas

 Correção Monetária Ambos

 Distrato

 Entrega das Chaves

 Aditivo

 Receita de Venda 963

 Receita Financeira 963

 Adiantamento Cliente 963

 Adiantamento Financeiro Cliente 963

Exemplo:

Evento usado para efetivação de vendas utilizando percentual: Conta de crédito:

Conta Clientes - 100 % - Valor Vendas Conta de débito:

Conta Caixa Geral - 100 % - Valor Vendas

De modo a definir padrões de eventos, conforme plano de pagamento, o sistema TOTVS Incorporação permite que sejam informados os eventos contábeis padrão por modalidade de venda. Isto é importante, pois uma venda à vista ou uma venda com ou sem seguro, por exemplo, tem tipos de contabilização diferenciadas.

Exercícios

Cadastre um evento contábil para cada situação abaixo:

 Efetivação de Contratos  Reajuste  Distrato  Aditivos  Entrega de Chaves

Tabela de Preços

Através deste cadastro é possível atribuir preço a um imóvel do empreendimento no momento da digitação da venda. A tabela de preço será para agilizar a inserção de valores no empreendimento, visto que uma unidade terá, por exemplo, 90 sub-unidades, ao invés de digitar um valor para cada sub-unidade referente, usa-se a tabela de preço.

Procedimento

1. Acesse os parâmetros gerais no menu Opções Ambiente / Parâmetros / TOTVS Incorporação RM SGI e marcar a opção “Tabela de Preço”.

(13)

3. Em seguida deve-se vincular a tabela de preço a uma modalidade de venda. 4. Associar a um empreendimento a Tabela de Preço.

5. No cadastro de Preços Bloco/Apto, associar a tabela de preço do empreendimento. Exemplo:

Utilização de Tabela de Preço:

Para gerar a tabela de preço em Apto é necessário que, na modalidade escolhida, os componentes do tipo principal tenham os campos: percentual e número de parcelas preenchidas e o campo valor esteja em branco.

Exercícios

Cadastre uma tabela de preços associando o empreendimento criado.

(14)

VENDAS/ALUGUÉIS

Vendas / Aluguéis Reajuste Resíduo Seguro

Vendas

Contratos

O processo de Vendas / Aluguéis tem como objetivo o registro das negociações imobiliárias existentes entre a empresa que gerencia os imóveis e os clientes. Para inserir tanto uma venda quanto Aluguel, utilizaremos a mesma tela do sistema, e na hora do cadastro selecionaremos ao qual cadastro pertence. Este processo é a base para a realização de outros processos no TOTVS Incorporação, um exemplo são os processos de Reajuste e Resíduo.

Procedimento

1. Acesse o menu Vendas Contratos / Cobrança/Vendas Contratos de Vendas e Aluguéis para o cadastro de vendas ou menu Aluguéis / Aluguéis para o de alugueis.

2. Na visão de filtros clique no botão ‘Novo’, selecione o campo ‘Código’ e o operador ‘IS NOT NULL’, desta forma serão mostrados todos os empreendimentos cadastrados.

3. Clique no botão Inserir Incluir Vendas ou Inserir Aluguéis.

4. Deve-se realizar o preenchimento dos dados iniciais selecionando um cliente, uma modalidade, o empreendimento e definindo as datas.

5. Selecione o Apto ou Lote a ser associado na venda ou aluguel.

6. Devem ser definidas Condições de Venda (componentes) para posteriormente gerar o plano de financiamento.

7. Deve-se informar a contabilização.

8. Se o usuário preferir pode também preencher as outras pasta da edição de Vendas, como Agente Campos Complementares.

9. O próximo passo é Efetivar a Venda, este processo será realizado com sucesso desde que a venda não tenha nenhuma pendência.

10. Deve ser feita a geração dos lançamentos para o TOTVS Gestão Financeira. 11. Gere o contrato e os outros documentos que fazem parte da rotina da empresa. 12. Realize a quitação após a baixa das parcelas da venda.

Exemplo:

Composição de Condições de Venda: Grupo 1:

(15)

Grupo 2:

 Mensal no valor de R$ 100.000,00 em 10 parcelas com início em 01/02/2009. Usando Modelo

Padrão.

 CM (dependerá da data de entrega do empreendimento).

 Juros com 1% (dependerá da data de entrega do empreendimento).

Sugere-se que o usuário altere somente as condições de venda dos componentes que são do tipo principal isto é, aqueles

que são necessários informar os valores das parcelas. Os outros componentes (por exemplo, correção e juros) já estarão

Fique

atento parametrizados conforme a necessidade de controle do contrato.

No “Plano de Financiamento” existe uma funcionalidade chamada Consultar Histórico de Cálculo da Parcela, ela mostra todo o detalhamento da parcela, como reajustes realizados e baixas parciais, trazendo de forma objetiva e simples tudo o que foi realizado na parcela.

Efetivando a proposta

Controle das situações da venda e controle de estoque dos imóveis. Efetivar a venda significa que o cliente concordou com as condições e confirmou a venda. Após a digitação da venda ser salva a mesma se encontrará na situação de “Em Preparação”. Esta situação, conforme descrito no item anterior, representa a fase de proposta de venda em que a empresa e o cliente estão negociando as condições da proposta. Após esta etapa realiza-se a efetivação da venda.

Para efeito de controle de estoque dos imóveis e conforme detalhado no tópico de “Lançamento do empreendimento - Cadastros” o sistema possui uma tabela que reflete as situações do imóvel (ela pode ser acessada em Cadastro / Categoria: Manutenção de Empreedimentos Tabelas Opcionais / Situação Apto da sub unidade). Neste cadastro poderão ser incluídas novas situações, já outras Existem algumas situações que são fixas do sistema e não podem ser excluídas pelo usuário. Segue abaixo as relação destas situações fixas:

100 - Disponível para Venda 101 - Disponível para Aluguel 200 - Reservado para Venda 201 - Reservado para Aluguel 250 - Bloqueado

900 - Vendido

A inclusão de uma proposta só pode ser efetuada para os imóveis que estejam na situação “Disponível para Venda”. No processo de inclusão da venda o sistema executa a transição da situação do imóvel de “Disponível para venda” para “Reservado para Venda”. Para que uma proposta se torne uma venda com a situação de efetivada deverá ser acionado o botão de efetivação.

Neste momento o sistema consistirá alguns dados da venda (conforme parametrização já descrita) de modo a avisar ou evitar que a venda seja efetivada sem as parcelas, sem o imóvel ou sem o endereço do cliente cadastrado.

A efetivação da venda executará a transição da situação do imóvel de “Reservado para Venda” para “Vendido” e também irá alterar a situação da venda de “Em preparação” para “Efetivado”. Para realizar o processo inverso o sistema possui o botão de voltar a situação da venda. Em uma venda efetivada a mesma pode ser estornada e deste modo o imóvel voltará da situação de “vendido” para “reservado para venda”.

Uma venda “Em preparação“ ou proposta poderá ser cancelada (através do botão cancelar venda ou distratar). Após acionar este botão o sistema voltará a situação do imóvel de “Reservado para Venda” para “Disponível para Venda” ou para a situação cadastrada na tabela de motivos de cancelamento (vide

(16)

(17)

Uma venda com status “Em preparação” pode ser excluída e o sistema também voltará a situação do imóvel de “Reservado para Venda” para “Disponível para Venda”.

Uma venda poderá também ser bloqueada e o sistema, neste caso, mudará a situação do imóvel de “Reservado para Venda” para “bloqueado” e o contrário em caso de desbloqueio da venda.

A quitação da venda não interfere no controle do estoque alterando apenas a situação da mesma (vide tópico de integração financeira para mais detalhes do processo de quitação). A tabela abaixo resume o controle das situações da venda e do estoque de imóveis.

Processo Situação do Imóvel Situação da Venda Pré-Requisitos

Inclusão da De “Disponível De “Sem nenhuma Somente imóveis com a situação

Venda para Venda” para situação” para “Em de “Disponível para Venda”

“Reservado para Preparação”

Venda”

Alteração da Continua em Continua em “Em Somente imóveis com a situação

Venda “Reservado para preparação” de “Reservado para Venda” e

Venda” vendas com a situação de “Em

Preparação”

Exclusão da De “Reservado Somente imóveis com a situação

Venda para Venda” para de “Reservado para Venda” e

“Disponível para vendas com a situação de “Em

Venda” Preparação”

Efetivação da De “Reservado De “Em Preparação” Somente vendas com a situação

Venda para Venda” para para “Efetivado” de “Em Preparação” e com os

“Vendido” dados básicos cadastrados

(imóvel, parcelas e cliente) -dependendo da parametrização

Voltar a De “Vendido” para De “Efetivado” para “Em

situação da “Reservado para Preparação”

Venda Venda”

Cancelar ou De “Reservado De “Em Preparação”

Distratar uma para Venda” para para “Cancelado” ou

Venda “Disponível para qualquer situação da

Venda” tabela de motivo de

cancelamento

Bloquear a De “Reservado De “Em Preparação”

Venda para Venda” para para “Bloqueada”

“Bloqueado”

Desbloquear a De “Bloqueado” para De “Bloqueada” para

Venda “Reservado para “Em Preparação”

Venda”

Somente Vendas com a situação de “Efetivado”

Somente imóveis com a situação de “Reservado para Venda” e vendas com a situação de “Em

Preparação”

Somente imóveis com a situação de “Reservado para Venda” e vendas com a situação de “Em

Preparação”

Somente Vendas com a situação de “Bloqueada”

(18)

Aluguéis

Na gestão imobiliária, em algumas empresas, é necessário controlar o aluguel de imóveis próprios das mesmas e neste tópico será descritos os processo do TOTVS Incorporação que implementam estes controles.

Ressalta-se que o TOTVS Incorporação não controla o processo de aluguel de imóveis de terceiros (em que existe a figura do inquilino e proprietário). Não existem parametrizações gerais específicas para o controle do aluguel e as informações principais de controle são listadas a seguir.

Para que seja possível realizar aluguéis é preciso que as sub-unidades estejam com as situações cadastradas.

Situação Aluguel

Da mesma forma que um imóvel está disponível para a venda ele estará disponível para o aluguel. O sistema executa o controle de estoque do imóvel sendo as situações possíveis para a sub-unidades:

 Disponível para aluguel;

 Reservado para aluguel: quando se tem uma proposta de aluguel não efetivada;

 Não disponível para aluguel: o imóvel só poderá ser vendido;

 Alugado: quando se tem uma proposta de aluguel efetivada.

Lembrando que uma sub-unidade pode ter a situação “Disponível para venda” e ao mesmo tempo ter a situação para aluguel “Disponível para aluguel”.

Acessando a opção Aluguéis Propostas / Aluguéis Propostas de Vendas e Alugueis o usuário poderá incluir, alterar, excluir, efetivar, distratar, bloquear e voltar a situação dos aluguéis da empresa.

Exercícios

Insira uma nova venda, e edite apenas os dados obrigatórios como cliente, empreendimento, modalidade (Modelo Padrão ou Price), datas, item da venda, condições de venda com componentes de CM, Juros de Contrato e Componentes geradores de parcelas e plano de financiamento. Por fim, salve a venda.

 Efetive a venda criada.

 Gere as parcelas para o TOTVS Gestão Financeira.

 Volte a situação da Venda.

 Efetive a venda novamente.

 Gere os relatórios da Ficha Financeira.

 Altere a data de reajuste dos Componentes de CM e Juros, utilizando o processo de Atualizar a

Data de Reajuste.

 Visualize o Histórico da Venda, utilizando o seu respectivo processo.

 Visualize se a venda possui Pendências, utilizando o seu respectivo processo.

(19)

IPTU

Vendas / Aluguéis Reajuste Resíduo Seguro

IPTU

Componentes Tabelas de preços

Aditivo Características Fiador IPTU

Contratos

Este processo consiste em gerar parcelas de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) anexadas ao plano de financiamento de um determinado contrato.

Procedimento

1. Acesse Vendas / Cobrança / IPTU e gere as parcelas de IPTU para um determinado empreendimento. Este passo é anual para cada empreendimento.

2. Acesse o cadastro de apartamentos em Cadastro / Bloco ou Apto e no apartamento que pertence ao empreendimento que teve as parcelas de IPTU geradas, ainda na situação “Disponível para Venda” ou “Disponível para Aluguel”, é preciso informar o percentual de Fração Ideal.

3. Em uma venda com situação “Em Preparação” deve ser associado o empreendimento que teve as parcelas de IPTU geradas, assim como o apartamento que teve o percentual de Fração Ideal informado. É preciso então selecionar uma modalidade que possua o componente de IPTU. Caso a modalidade não possua o componente de IPTU, deve-se inserir nas Condições da Venda este componente manualmente.

4. Preencha os dados básicos da venda, gere o plano de financiamento, efetive a venda e gere as parcelas para o TOTVS Gestão Financeira.

Se o IPTU for gerado no mesmo mês da venda, o número de parcelas será sempre uma parcela a menos. Caso uma venda seja realizada 2 meses após a geração do IPTU, então serão 2 parcelas a menos.

O valor da parcela de IPTU é obtido através da fórmula:

Valor do IPTU informado * Fração Ideal de cada apartamento, dividido pelo número de parcelas informado no IPTU. Exemplo: Valor IPTU = 1000,00 Fração Ideal = 0,1 Número de Parcelas = 1 Total = 1000*0,1/1 = 100,00

(20)

Exemplo:

1) Suponha que foram geradas as parcelas de IPTU para um determinado empreendimento na data de 12/07/2009, no valor de R$ 10.000,00 divididos em 10 parcelas.

2) Informada o percentual de 0,5 (50%) para Fração Ideal em um apartamento pertencente ao empreendimento que teve as parcelas de IPTU geradas no passo 1.

3) No processo de Vendas deve-se editar uma venda “Em Preparação” que tenha a Data da Venda no mesmo mês de geração das parcelas de IPTU. Será preciso selecionar o respectivo empreendimento e apartamentos alterados nos passos anteriores e incluir também o componente de IPTU.

4) Independente dos outros componentes geradores de parcelas, ao gerar o plano de financiamento serão criadas 9 parcelas de R$ 500,00, ou seja, as parcelas de IPTU geradas no empreendimento foram de R$ 10.000,00 divididos em 10 parcelas, e o apartamento envolvido na venda possui uma Fração Ideal é de 0,5 (50%), então o valor das parcelas de IPTU no plano é de 9 parcelas de R$ 500,00, pois neste caso IPTU está sendo gerado no mesmo mês da venda, por isso o número de parcelas será sempre uma parcela a menos. A primeira parcela de IPTU terá a data de vencimento no dia 12/08/2009, um mês após a geração das parcelas no empreendimento.

5) Com isso basta gerar o plano de financiamento e efetivar a venda.

Exercícios

1. Gere as parcelas de empreendimento para um empreendimento qualquer no valor de R$ 20.000 divididos em 10 parcelas.

2. Cadastre o percentual de Fração Ideal no valor de 0,1 (10%) em um apartamento pertencente ao empreendimento que teve as parcelas de IPTU geradas no exercício 1.

3. Realize o processo de Vendas, cadastrando o empreendimento utilizado no exercício 1 e o apartamento utilizado no exercício 2. Inserindo também o componente de IPTU.

(21)

SEGURO

Vendas / Aluguéis Reajuste Resíduo Seguro Empreendimento Unidade / Sub-Unidade Condições da Venda

Contratos

Geração da Parcela de Seguro

O controle do seguro sobre o financiamento imobiliário disponibiliza ao cliente uma cobertura de seguro do imóvel através do pagamento de uma taxa ou parcela de seguro que é anexada ao plano de financiamento.

Os processos mais comuns para o controle do seguro são:

 O seguro compor o valor da parcela sendo um percentual fixo da mesma;

 O seguro compor o valor da parcela sendo calculado a cada mês por um percentual sobre o saldo

devedor;

 O seguro ser cobrado como uma parcela a parte.

Atualmente, o TOTVS Incorporação possui duas formas de gerar o seguro:

1) O seguro compõe o valor da parcela sendo calculado a cada mês por um percentual sobre o saldo devedor:

Neste caso, deve existir um componente do tipo “Seguro por Empreendimento” sem o relacionamento com o campo opcional do TOTVS Gestão Financeira e utilizar a funcionalidade Vendas/Cobranças / Seguro por Empreendimento, que irá gerar as parcelas de seguro baseado em um percentual sobre o saldo devedor.

2) O seguro ser cobrado como uma parcela a parte:

Deve existir um componente do tipo principal sem o relacionamento com o campo opcional do TOTVS Gestão Financeira gerando o tipo de parcela seguro. Este caso é o mais simples e as parcelas do tipo seguro irão compor o financiamento da mesma maneira que as outras parcelas.

Cálculo do Seguro por empreendimento

Este processo tem como objetivo permitir ao usuário gerar o valor de um seguro mensal a partir do saldo devedor da venda no mês do cálculo, para todos os contratos de um empreendimento escolhido. O sistema busca na base de dados todos os contratos do empreendimento escolhido e que tenham o componente de seguro do tipo “Seguro por Empreendimento”.

Além disso, as vendas precisam estar na situação de “Efetivadas” e ter seus lançamentos gerados para o financeiro.

(22)

Para calcular o saldo devedor o sistema considerará: o somatório de todas as parcelas vencidas atualizadas com os juros de mora ao dia e a multa de atraso, mais o somatório do valor de todas as parcelas vincendas.

O sistema deverá buscar o percentual de seguro cadastrado em cada venda e grupo que possuir o componente de seguro do tipo Seguro por Empreendimento. A partir desse percentual o sistema realiza o produto do saldo devedor total e atualizado pelo percentual de seguro. Para finalizar o sistema grava na próxima parcela vincenda (a vencer), esse valor encontrado.

O cálculo só ocorre para vendas efetivadas com parcelas que foram geradas para o Financeiro e que tenha parcelas vincendas (a vencer) em aberto. Deve ser observado também o período de vigência do componente “Seguro por Empreendimento” presente nas Condições da venda que deseja gerar o seguro.

O objetivo deste processo é calcular mensalmente o seguro dos contratos do TOTVS Incorporação por empreendimento e gerar o valor do seguro calculado como componente da próxima parcela mensal dos contratos deste sistema.

O valor do seguro será incluído na próxima parcela em forma de componente que compõe o valor da mesma.

Procedimentos

1. Deve ser cadastrada uma venda com o componente Seguro por Empreendimento, preenchendo neste componente o percentual e vigência.

2. A venda deve estar na situação “Efetivada” e devem ser gerados os lançamentos financeiros para o TOTVS Gestão Financeira.

3. Acesse a opção Vendas / Cobrança / Seguro por Empreendimento, será aberta a tela do processo de geração de seguro por empreendimento. Selecione o empreendimento que terá o seguro calculado e avance no processo.

4. Realizando o procedimento anterior, o sistema buscará todos os contratos efetivados daquele empreendimento que tenham o componente Seguro por Empreendimento e que a data de próximo cálculo seja igual a indicada pelo usuário.

Esta data provavelmente não será necessária já que o valor do seguro deve ser calculado sempre sobre o saldo devedor do contrato. Sendo assim, sempre que o usuário pedir para calcular o seguro, automaticamente, o valor que eventualmente já tiver sido calculado e gravado na parcela em aberto do mês subseqüente será totalmente substituído.

5. O sistema calculará o saldo devedor de cada contrato selecionado como sendo o somatório das parcelas a vencer em aberto mais o somatório das parcelas vencidas em aberto com multa e juros de mora.

É interessante obter o saldo devedor do contrato a partir de funções que retornam o valor da multa e dos juros de mora, bem como o valor das parcelas em aberto ou parcialmente quitadas. O calculo da multa é:

valor da parcela x percentual de multa calculada em contrato O calculo do juros de mora é:

Buscar a taxa de juros de mora ao mês do contrato (por exemplo, 1%) Calcular a taxa de juros de mora ao dia da seguinte forma:

(23)

Calcular o numero de dias corridos entre a data de vencimento da parcela (de cada parcela) e a data do sistema

Calcular o valor do juros = valor da parcela * (1+taxa ao dia/100) ** numero de dias - valor da parcela

7. A rotina multiplicará o saldo devedor pelo percentual de seguro do contrato para cálculo do valor do mesmo.

8. A rotina deve inserir na próxima parcela mensal do contrato (parcela do próximo mês ao mês da data do sistema) o componente de seguro com o valor calculado. Caso não haja próxima parcela o sistema não executa nenhuma ação.

Exemplo:

Imaginemos uma venda com os seguintes componentes: Grupo 1:

 Sinal no valor de R$ 5.000,00 com início em 01/01/2009.

Grupo 2:

 Mensal no valor de R$ 100.000,00 em 10 parcelas com início em 01/02/2009;

 CM (dependerá da data de entrega do empreendimento);

 Juros com 1% (dependerá da data de entrega do empreendimento);

 Seguro por Empreendimento com 30% de percentual e vigência com início em 01/02/2009 e fim em

01/12/2009.

Ao realizar o cálculo de Seguro por Empreendimento a próxima parcela a vencer em aberto receberá: 30% do saldo devedor + Juros de Mora + Multa.

Geração do Seguro por venda

Para efetuar o seguro é necessário efetuar uma Venda ou Aluguel que tenha cadastrada uma modalidade onde tenha o componente de Seguro. Este componente deve estar parametrizado o seu valor opcional no TOTVS Gestão Financeira, com o tipo de ação = nada.

O seguro pode ser gerado por um percentual do valor da parcela ou cadastrando um valor e periodicidade fixa. Também pode ser criado seguro para mais de um tipo de parcela, deve-se criar grupos separados para cada tipo de parcela (anual, mensal, semestral, etc.) e colocar o componente de seguro em cada um destes grupos e parametrizá-lo de acordo com a necessidade de cada tipo de parcela. O tipo de parcela que conterá o seguro deve estar marcado o parâmetro “Tipo Parcela tem seguro”.

O valor do seguro pode fazer parte de parcelas do tipo Principal ou ser criado parcelas para o seguro. Se o parâmetro “Tipo Parcela tem seguro” do componente Principal estiver marcado e a data de início do componente de seguro estiver dentro da data do componente principal, o valor do seguro será somado ao valor da parcela do tipo principal, senão, serão criadas parcelas de seguro.

Para gerar seguro pelo percentual da parcela, devemos informar o percentual e o número de parcelas de seguro. Atente para periodicidade do componente de seguro, este deve acompanhar a periodicidade do componente principal.

(24)

Exemplo:

Imaginemos uma venda com os seguintes componentes: Grupo 1:

Grupo 2:

 Mensal no valor de R$ 80.000,00 em 10 parcelas com início em 01/02/2009. Com o parâmetro ‘Tipo

parcela tem seguro’ marcado;

 Seguro com valor de R$ 10.000,00 em 10 parcelas com início em 01/02/2009.

Ao gerar o plano de financiamento, cada parcela terá o valor de R$ 9.000,00 onde R$ 8.000,00 pertence ao valor Mensal e R$ 1.000,00 pertence ao componente de Seguro.

Sobre o parâmetro “Tipo parcela tem seguro” vale lembrar que, habilitando este parâmetro, o sistema calculará o seguro para o componente caso exista um componente do tipo seguro no mesmo grupo. Caso não exista este componente do tipo seguro este campo não terá nenhuma ação.

Este recurso é importante para que o usuário defina se terão parcelas com seguro e sem seguro no mesmo grupo. É possível também definir um percentual no componente de Seguro para realizar a inclusão do valor na parcela. O percentual do seguro que será aplicado sobre o valor das parcelas do grupo do tipo principal ou entrada que tenha a mesma periodicidade deste componente. O seguro será calculado somente para as parcelas ate o número de parcelas definidas a partir da data de início. Caso o número de parcelas definido seja maior que o número de parcelas do componente principal serão geradas parcelas só do valor do seguro.

Caso se deseje que o seguro seja 1% das parcelas mensais deve ser cadastrado 1% neste campo e também ser cadastrado a periodicidade de 1 mês colocando o mesmo número de parcelas mensais com a mesma data de início desta.

Deste modo a parcela mensal será gerada com o componente de seguro, sendo que o componente de seguro da parcela será igual ao percentual da parcela informada.

Exemplo: Grupo 2:

Mensal no valor de R$ 50.000,00 em 10 parcelas com início em 01/02/2009. Seguro com valor de 10% em 10 parcelas com início em 01/02/2009.

Se o parâmetro ‘Tipo parcela tem seguro’ estiver marcado no componente Mensal, o valor de cada parcela será de R$ 5.500,00, juntando os componentes Mensal e Seguro para gerar as parcelas.

Se o parâmetro ‘Tipo parcela tem seguro’ estiver desmarcado no componente Mensal, serão criadas as parcelas de Mensal e Seguro separadamente, onde R$ 5.000,00 será para cada parcela Mensal e R$ 500,00 será para cada parcela de Seguro.

(25)

Exercícios

1. Crie uma venda com data 01/01/2009 onde nas condições de venda tenha os seguintes componentes:

Grupo 1:

Grupo 2:

 Mensal no valor de R$ 100.000,00 em 10 parcelas com início em 01/02/2009;

 Juros com 1% (irá depender da data de entrega do empreendimento);

 Seguro por Empreendimento com 10% de percentual e vigência com início em 01/02/2009 e fim

em 01/12/2009.

2. Com todas as parcelas em aberto, realize o cálculo do Seguro por Empreendimento na venda realizada na data 03/2009.

3. Crie uma venda com data 01/01/2009 onde nas condições de venda tenha os seguintes componentes:

Grupo 1:

Grupo 2:

 Mensal no valor de R$ 200.000,00 em 10 parcelas com início em 01/02/2009. Marque o

parâmetro ‘Tipo parcela tem seguro’;

 Seguro com valor de R$ 10.000,00 em 15 parcelas com início em 01/05/2009.

4. Gere o plano de financiamento observando como foi feita a distribuição dos valores de seguro.

(26)

CONTRATOS

Características Fiador

IPTU Contratos

Geração de contratos e documentos nas vendas

Para realizar o processo de geração de contratos no SGI TOTVS Incorporação, a venda deve estar na situação de “Efetivada” e tenha suas parcelas geradas no TOTVS Gestão Financeira.

A geração dos Modelos de Contrato Dot Net não utiliza os modelos de contrato usado em versões anteriores. O conceito de mnemônicos também não será utilizado.

Ainda sobre os Modelos de Contrato Dot Net, é necessário que o micro a ser utilizado para a geração do modelo possua no mínimo o Microsoft Word 2003, pois este editor de textos será usado na elaboração dos modelos, sendo que os modelos agora são salvos na base de dados, possibilitando que todos os usuários utilizem o mesmo modelo para geração de um determinado contrato ou documento.

Procedimento

1. A geração de contratos e documentos para as vendas é acessada através do menu Vendas/ Cobrança / Vendas.

2.Na tela de Vendas, é necessário selecionar uma venda que esteja na situação de “Efetivada” e tenha suas parcelas geradas no TOTVS Gestão Financeira. Após selecionar a venda, deve-se clicar no botão Manutenção de Contratos da Venda.

3.Com a tela de Contratos aberta, deve-se então clicar na pasta Documentos / Modelos de Documentos. Esta pasta contém as opções utilizadas para gerenciar os modelos de contratos utilizados. Caso não exista um modelo apropriado para a geração do contrato ou documento desejado, deve-se clicar em Novo Modelo, selecionar este novo modelo e usar a opção Abrir Modelo, desta forma, será aberto o editor de textos Microsoft Word, onde será possível realizar a criação e edição do modelo desejado.

4.Com o modelo criado, basta então clicar no botão Gerar Documento. Com isso, o documento gerado será registrado na pasta Documentos Gerados, o que possibilitará o gerenciamento de todos os contratos e documentos de uma determinada venda.

Geração de contratos nos aluguéis

Para realizar a geração de contratos é preciso que o aluguel esteja na situação de “Efetivado” e tenha suas parcelas geradas no TOTVS Gestão Financeira

(27)

Procedimento

1. A geração de contratos para os aluguéis é acessada através do menu Aluguéis / Contratação / Incluir Contrato.

2. Na tela de Contratação é necessário informar o aluguel que terá o contrato gerado. Essa informação pode ser passada informando o cliente, ou o número do aluguel. Após ter a aluguel informado, basta então, clicar no botão “Gerar Nº Contrato”.

3. Gerando o Nº de Contrato é possível realizar as outras operações referentes a Contratos como, por exemplo, Gerar Arquivo. Este arquivo é um modelo de contrato que é cadastrado através da opção Cadastros / Tabelas Adicionais / Modelos de Contratos, sendo que no cadastro de modelos é possível também associar mnemônicos (variáveis do TOTVS Incorporação).

Após gerar o arquivo é possível também imprimir o mesmo. Essa rotina é usada quando a empresa precisa passar uma cópia do contrato impresso para o cliente.

Outras operações que podem ser realizadas na tela de Contratação são: Cancelar, Visualizar, Suspender, Voltar Situação e Pendências.

Modelo Texto da Minuta

Procedimento

1. Para a criação de modelo de texto de minuta acesse a opção Alugueis / Contratação / Modelo (Texto) da Minuta, para aluguéis esta opção é acessada em Aluguéis / Contratação / Modelo (Texto) da Minuta.

2. Crie o Modelo Texto da Minuta para o empreendimento desejado. Associe mnemônicos aos modelos, o que facilita para o usuário, pois desta forma o próprio sistema busca os dados e os apresenta no modelo.

3. Salve o modelo criado anteriormente.

Minuta de Contrato

Procedimento

1. A criação da minuta é realizada através da opção Alugueis / Contratação / Minuta de Contrato, para aluguéis esta opção é acessada em Aluguéis / Contratação / Minuta de Contrato.

2. Na tela Minuta de Contrato, o usuário deve informa o número do contrato, com isso serão carregados, na tela, alguns dados relacionados ao contrato digitado.

3. Desta forma o usuário então deverá selecionar um Modelo (Texto) da Minuta para emitir este documento.

4. Após a emissão da minuta, é possível imprimir a mesma.

Exercícios

1. Selecione uma venda na situação de “Efetivada” e com os lançamentos gerados para o Fluxus. 2. Gere o modelo contrato para a venda com os seguintes dados:

Código do cliente, número da venda, empreendimento, unidade e subunidade. 3. Após a geração do modelo, basta então gerar o documento.

4. Localize um aluguel na situação de “Efetivado” e com os lançamentos gerados para o Fluxus. 5. Gere o contrato do aluguel.

6. Crie um Modelo de Texto da Minuta para o aluguel e gere o documento. 7. Crie uma Minuta e gere este documento.

(28)

REAJUSTE

Contratos

Reajuste de Correção Monetária

Um dos principais controles da gestão imobiliária é relativo à atualização monetária das parcelas do financiamento imobiliário - a correção monetária. Para entendermos melhor esse conceito vejam algumas definições:

“É o reajuste periódico de certos preços na economia pelo valor da inflação passada, com o objetivo de compensar a perda do poder aquisitivo da moeda.” (fonte no site do Sebrae - www.sebrae.com.br).

“Em períodos inflacionários a moeda se deteriora e os investimentos permanentes registrados, ao custo histórico, se desatualizam em relação ao valor de reposição dos bens, ou seja, em relação a seu valor atualizado, distorcendo o balanço. A correção monetária é o processo pelo qual procura se atenuar os efeitos da desvalorização da moeda sobre o balanço, corrigindo se as contas ativas subavaliadas, bem como o patrimônio líquido, que também se acha desatualizado. A correção monetária vigorou no Brasil, compulsoriamente, por mais de 30 anos, porém atualmente está revogada pela Lei no. 9.249/95” (fonte no site www.berbel.pro.br/desenvolvimento.doc).

No mercado imobiliário a correção ou atualização monetária sobre as parcelas do financiamento imobiliário ajusta o valor das mesmas de modo a manter o poder de compra dos bens deste mercado. O cálculo da correção monetária, em um determinado período de tempo, é baseado nos seguintes conceitos:

Índice de correção

É a moeda que será considerada para cálculo da inflação do período. Nos contratos imobiliários são considerados 2 tipos de “moeda” ou de “índices“ conforme o período da obra:

 Índices da construção civil antes da entrega da obra;

(29)

Os índices da construção civil mais utilizados são: INCC - Índice Nacional da Construção Civil

Elaborado pela Fundação Getúlio Vargas, afere a evolução dos custos de construções habitacionais. É uma estatística contínua, de periodicidade mensal para os 18 municípios das seguintes capitais de estados do país: Aracaju, Belém, Belo Horizonte, Brasília, Campo Grande, Curitiba, Florianópolis, Fortaleza, Goiânia, João Pessoa, Maceió, Manaus, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador, São Paulo e Vitória. O índice nacional é levantado pela FGV desde Janeiro de 1944 e é calculado entre o primeiro e o último dia do mês civil (fonte site http://www.portalbrasil.net/incc.html).

CUB - Custo Unitário Básico

Calculado pelos sindicatos de construção dos estados mede a variação do custo do metro quadrado de construção habitacional no período de um mês.

Os índices de mercado ou financeiros mais utilizados são: IGPM - Índice Geral de Preços de Mercado

É calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas e é divulgado no final de cada mês de referência, ele corresponde às variações de preços do período do dia vinte e um do mês anterior ao dia vinte do mês de referência (fonte site http://www.portalbrasil.net/igpm.html);

IGP-DI - Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna

É calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas e é divulgado na segunda quinzena do mês seguinte ao mês de referência e se refere às variações de preços do período do dia um ao dia trinta do mês de referência, portanto a variação de um mês completo (fonte site http://www.portalbrasil.net/igp. html).

Periodicidade da correção

É o intervalo de tempo que o cálculo da correção monetária será executado. Geralmente os contratos imobiliários são corrigidos mensalmente ou anualmente de modo a atualizar os valores das parcelas do financiamento neste período de tempo.

Periodicidade de cálculo da correção

É o menor intervalo de tempo que será considerado quando do cálculo da correção monetária. Geralmente é utilizado à periodicidade mensal (pró rata mês), mas existem empresas que trabalham com a periodicidade diária para o cálculo (pro rata dia), isto é, apesar de serem divulgados índices de correção mensal é efetuado o cálculo do índice de correção diário.

Data base da correção ou mês de referência

Data que será considerada para início do cálculo da correção. Como é geralmente utilizada a correção da periodicidade de cálculo mensal é também denominado mês de referência.

Valor base ou base de cálculo da correção

É o valor que será considerado como base para o cálculo da correção. Método de cálculo

É a lógica que será executada no cálculo da correção monetária das parcelas. Pode ser demonstrada através de memória de cálculo e geralmente é descrita da forma mais clara possível nos contratos imobiliários.

(30)

O processo de cálculo da correção monetária dos contratos imobiliários possuem alguns conceitos e controles próprios à saber:

 Defasagem de moeda: como os índices de atualização dos contratos são divulgados no final do

mês (caso do IGPM, INCC e CUB) e mesmo após o mês de referência (caso do IGP-DI) as empresas incorporadas utilizam para reajustar o mês de referência os índices de 1 ou 2 meses anteriores ao mês de referência. A este número de meses anteriores ao mês de referência que será considerado no cálculo dos contratos é denominado defasagem do índice ou da moeda.

 Correção monetária de atraso: quando da inadimplência dos clientes no pagamento das parcelas

imobiliárias algumas empresas calculam a correção monetária referente ao período de atraso do pagamento (além de multa e juros de mora).

 Atualização monetária de parcelas vencidas: devido ao cálculo dos valores de

inadimplência contratual (multa de atraso e juros de mora e em alguns casos correção monetária de atraso) algumas empresas não atualizam a correção monetária de parcelas vencidas.

 Resíduo de correção monetária: em contratos imobiliários com periodicidade da correção

maior que 1 mês (geralmente contratos com periodicidade anual) o valor da correção monetária das parcelas pagas no período de tempo não foram corrigidas é denominado resíduo de correção monetária dos contratos.

 Resíduo de moeda projetada: algumas empresas não consideram a defasagem dos índices de

correção monetária dos contratos imobiliários e para tanto projetam um índice de correção do período e após a divulgação do índice real ajustam o valor da previsto com o valor real e executam a cobrança nas próximas parcelas do contrato. A este controle dá-se o nome de resíduo de moeda projetada.

 O conceito de entrega da obra para efeito de mudança de índice de correção monetária:

geralmente é definido no contrato imobiliário e pode se referir aos seguintes eventos:

 Entrega da obra ou do empreendimento como um todo pela construtora (caso mais

comum): em caso de loteamentos a entrega do mesmo com todas as obras de infra-estrutura;

 Entrega das chaves do imóvel ao cliente: a obra pode estar pronta, mas o imóvel objeto do contrato

ainda não estar pronto. Neste caso a data de entrega é referente à entrega das chaves;

 Emissão do habite-se da obra ou empreendimento: quando da emissão do documento de habite-se

(pelas prefeituras municipais) é considerado a obra entregue;

 Data negociada entre as partes: dependendo da negociação pode ser definida a data de mudança

do índice de correção das parcelas independente de outros eventos.

O TOTVS Incorporação implementa estes conceitos (com exceção da correção monetária pró rata dia) de modo a controlar as atualizações monetárias dos financiamentos imobiliários.

(31)

Reajuste de Correção Monetária - Parâmetros

O TOTVS Incorporação implementa, para a execução dos processos de correção monetária dos financiamentos imobiliários, o conceito de método de cálculo através da definição de modelos de cálculo do sistema.

Conforme definição de método de cálculo cada modelo deste definirá a lógica de cálculo do processo. Os modelos do TOTVS Incorporação são:

1 - Modelo Padrão 2 - Tabela Price 3 - Valor Informado 4 - Prazo com juros mensal 5 - Prazo com Correção 6 - Juros Mensal

7 - Comprometimento de Prazo 8 - Comprometimento de Salário

Para detalhamento da lógica dos modelos consulte o tópico nesta apostila que demonstra os modelos de cálculo do sistema. Neste tópico explicaremos o “Modelo Padrão”, pois este é o mais completo do sistema e a TOTVS o elegeu como o modelo de referência para futuras evoluções do produto.

Lógica do reajuste

A lógica de reajuste do modelo padrão se baseia em buscar as N variações mensais deste a data base menos a defasagem sendo N o número de meses entre a data base e a data do reajuste de modo a obter a variação total do período. Para encontrar a variação mensal de um índice, basta dividir a cotação do dia 01 de um mês/ano pela cotação do dia 01 do um mês anterior.

Para primeira correção em 12/2006:

 Deve ser selecionado o contrato: a primeira correção do contrato será em 12/2006. Deste modo

deve ser selecionado o contrato no mês de Dezembro/2006;

 Devem ser verificados quantos meses existem entre a data base e a data da correção. Neste caso = 1 mês

(12/2006 menos 11/2006). Isto determina o número de variações mensais que serão feitas;  Para achar a

variação do IGPM na data base (11/2006) com 1 mês de defasagem temos que achar a variação mensal do mês 10/2006 (11/2006 menos 1 mês);

 A variação mensal de 10/2006 é a divisão da cotação do mês 10/06 pelo mês 09/06.

Exemplo:

A cotação de 01/10/06 = 341 e a cotação de 01/09/06 = 340. Variação mensal percentual = (341/340 -1) * 100 = 0,2941 %

Como só é necessário uma variação mensal o valor da correção é o valor da parcela R$ 2000,00 * 0,2941 % = R$ 5,88

Feito este processo no sistema é atualizado o valor do componente para R$ 5,88. Para segunda correção em 01/2007:

 Deve ser selecionado o contrato: a segunda correção do contrato será em 01/2007. Deste modo

(32)

 Devem ser verificados quantos meses existem entre a data base e a data da correção. Neste caso = 2

meses (01/2007 menos 11/2006). Isto determina o número de variações mensais que serão feitas desde a data base, no caso 2 variações;

 Para achar a variação do IGPM na data base (11/2006) com 1 mês de defasagem temos que achar a

variação mensal do mês 10/2006 (11/2006 menos 1 mês);

 A variação mensal do mês 10/2006 é a divisão da cotação do mês 10/06 pelo mês 09/06.

Exemplo:

A cotação de 01/10/06 = 341 e a cotação de 01/09/06 = 340. Variação mensal percentual = (341/340 -1) * 100 = 0,2941 %

 Para achar a variação do IGPM 1 mês após a data base (12/2006) com 1 mês de defasagem temos que

achar a variação mensal do mês 11/2006 (12/2006 menos 1 mês);

 A variação mensal do mês 10/2006 é a divisão da cotação do mês 10/06 pelo mês 09/06.

A cotação de 01/10/06 = 343,5 e a cotação de 01/09/06 = 341. Variação mensal percentual = (343,5/341 -1) * 100 = 0,7341%

A variação total dos 2 meses será (1+0,2941)*(1+0,7341%)= 1,0294% e o valor da correção é o valor da parcela R$ 2000,00 * 1,0294% = R$ 20,58

Feito o processo no sistema é atualizado o valor do componente para R$20,58.

Este processo se repetirá até o término do contrato (quando da quitação do mesmo ou caso o mesmo seja cancelado antes do término normal).

Esta mesma lógica de cálculo vale para as correções antes da entrega dos contratos efetivados antes da entrega (a única diferença é que o componente a ser utilizado será o 11 - CM antes da entrega).

Exemplo:

Contrato efetivado antes da entrega e correção após a entrega Seja um contrato com os seguintes dados:

Data da Venda = 27/11/2006 Valor do Imóvel = 30.000,00 Condições da venda:

 1 parcela de sinal de 10.000 no ato da venda;

 10 parcelas mensais de R$ 2.000,00 cada uma com a primeira vencendo em 28/12/2006; 

Reajustado mensalmente pelo IGPM após entrega e INCC antes.

Como a empresa tem que postar os boletos até o dia 20 de cada mês para a cobrança do mês seguinte é utilizado o IGPM sempre do mês anterior em caso de correção pelo IGPM e o INCC de 2 meses anteriores, em caso de correção pelo INCC:

 A data base para correção do contrato é a data da venda;  O

empreendimento foi entregue em 02/2007.

Os reajustes de correção monetária sempre se iniciam 1 mês após a venda e se aplicam sobre todas as parcelas. Será descrita a memória de cálculo do reajuste de março de 2007 (após a entrega).

(33)

No caso, quando a data de entrega está no período entre a data base e a data do reajuste, o sistema utiliza a moeda definida no componente de CM antes da entrega (11) para o período entre a data base e a data de entrega e a moeda definida no componente CM após entrega (4) para as variações após a data de entrega.

Para a correção em 03/2007:

 Deve ser selecionado o contrato: a primeira correção do contrato será em 03/2007. Deste modo

deve ser selecionado o contrato no mês de Dezembro/2006;

 Devem ser verificados quantos meses existem entre a data base e a data da entrega.Neste caso = 2

meses (02/2007 menos 11/2006). Isto determina o número de variações mensais que serão feitas com o indice de antes da entrega (INCC);

 Devem ser verificados quantos meses existem entre a data da entrega e a data do reajuste. Neste caso

= 1 mês (03/2007 menos 02/2007). Isto determina o número de variações mensais que serão feitas com o índice de após da entrega (IGPM);

 As 3 variações do INCC se iniciaram na data base menos 1 mês = 10/06 serão (baseado em

cotações hipotéticas):

 Variação de 10/06 = cotação 10/06 / cotação 09/06 = 275/273,24=0,6411 %; 

Variação de 11/06 = cotação 11/06 / cotação 10/06 = 276,25/275=0,4545 %; 

Variação de 12/06 = cotação 12/06 / cotação 11/06 =279,35/276,25= 0,7331 %;  A

variação total será o produto das 3 variações = 2,2361%;

 A variação do IPGM se inicia em 01/07 (baseado em cotações hipotéticas):

 Variação de 01/07 = cotação 01/07 / cotação 12/06 = 348,93/345=1,1391 %.

 A variação total será o produto das variações do INCC e do IGPM =3,4007 %;

 Feito o processo no sistema é criado atualizado o valor do componente para R$ 68,01 (R$ 2000 *

3,4007%)

Reajuste de Juros Contratuais - Teoria

A atualização das parcelas do financiamento imobiliário se dá também através da aplicação de juros contratuais. Por definição: os juros “representam a remuneração do capital empregado em alguma atividade produtiva”. (Fonte: http://pessoal.secomtel.com.br/matematicafinanceira/curso/curso.html). Nos contratos imobiliários existem 3 formas de aplicação dos juros:

 Através da incorporação dos juros no valor principal das parcelas: desta forma o juros fica

“embutido” nas mesmas;

 Através do cálculo dos juros pelo sistema da tabela price;

 Através da aplicação periódica dos juros contratuais com cálculo de juros simples ou juros

composto.

Conceitos do Sistema Price

Sistema Price, ou sistema de amortização francês, corresponde ao cálculo de juros em um período de tempo de modo que se tenha uma série de pagamentos iguais.

Sobre Price:

1) No caso de Price, como os juros já compõem a parcela, os contratos serão apenas reajustados pelo índice de correção monetária.

2) Somente as parcelas em aberto a partir da data do reajuste serão atualizadas, ou seja, parcelas em atraso não serão atualizadas.

(34)

A fórmula do sistema price é: A = R [( 1 + i )^n - 1] i ( 1+ i )^n * (1+i)^d Onde:

A = Valor do Financiamento R = Valor da parcela a ser procurado i = Taxa de Juros

n = Número de parcelas do financiamento

d = Período em meses de antecipação ou prorrogação da parcela

Para exemplificar a lógica de cálculo do sistema price e a lógica de cálculo do valor do juros (que decrescerá inversamente a ordenação das parcelas).

Conceitos de Juros Simples e Juros Compostos

Juros Simples: somente o valor principal (ou valor original atualizado monetariamente) rende juros

Juros Composto: após cada período, os juros são incorporados ao capital (valor original) proporcionando juros sobre juros.

Fórmula de Juros Simples J = P * i * n

Onde:

J = juros do período i

P = valor principal (original + correção) n = número de períodos

i = taxa de juros que deve estar na mesma periodicidade do período n

Para utilização da fórmula acima (e também dos juros compostos) como a taxa i deve ser expressa no mesmo período de tempo é importante conhecer o conceito de taxas equivalentes ou converter o período na periodicidade da taxa.

Duas Taxas de juros são equivalentes quando se aplicadas ao mesmo valor P durante o mesmo período de tempo e produzirem o mesmo valor de juros J final. Para juros simples a fórmula de conversão de taxas será:

ia (ao ano) = ip (no período desejado) * Np Onde:

ia = taxa anual ip = taxa do período

(35)

Exemplo:

 A taxa de juros de 1% ao mês em juros simples é equivalente a 12% ao ano;

 Os juros simples obtidos por um capital P de R$ 1250,00 durante 4 anos à taxa de 1,16% ao mês é dado

por:

Como a taxa de 1,16 % ao mês equivale a 1,16 * 12 = 14% a ano O valor J = 1250,00 * 14% * 4 = 700,00

Fórmula de Juros Composto J = P * [(1+i) ^n -1]

Onde:

J = juros do período i

P = valor principal com juros do período anterior (original + correção) n = número de períodos

i = taxa de juros que deve estar na mesma periodicidade do período n

Para utilização da fórmula acima como a taxa i deve ser expressa no mesmo período de tempo é importante conhecer o conceito de taxas equivalentes ou converter o período na periodicidade da taxa.

Duas Taxas de juros são equivalentes quando se aplicadas ao mesmo valor P durante o mesmo período de tempo e produzirem o mesmo valor de juros J final.

Para juros compostos a fórmula de conversão de taxas será: 1 + ia (ao ano) = (1 + ip (no período desejado) ) ^ Np Onde:

ia = taxa anual ip = taxa do período

Np número de períodos em 1 ano Exemplo:

 A taxa de juros de 1% ao mês em juros compostos é equivalente a 12,68% ao ano;

 Cálculo de juros compostos: qual o valor de juros compostos pagos à taxa de 100% ao ano se o principal é de

R$ 1.000,00 e a dívida foi contraída em 10/01/94 e deverá ser paga em 12/04/94.

Como a taxa está ano (100%) e o período entre as datas corresponde a 92 dias (aproximadamente) podemos dizer que 92 dias corresponde a 92/365 do ano (que é aproximadamente ¼ do ano).

J = 1000 [(1+100%)^(1/4) -1] = 189,21

O mesmo cálculo poderia ser executado convertendo a taxa de 100% ao ano em um % ao dia e utilizando o período n de 92 dias.

Na gestão imobiliária pode haver diferentes tipos de cálculo de juros específicos de cada empresa e os juros citados são os mais comuns do mercado.

Fique atento