Avaliação Imobiliária e Manutenção das construções

(1)

Imposto municipal sobre imóveis

Carlos Oliveira Cruz

oliveira.cruz@tecnico.ulisboa.pt

Avaliação Imobiliária e Manutenção

das construções

(2)

1. - CIMI – Enquadramento geral

1.1 Conceito de prédio

1.2 Classificação de prédios

1.3 Inscrição de prédios na matriz

2. – Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

2.1 Dos prédios urbanos edificados

2.2 Dos terrenos para construção

2.3 Dos prédios da espécie “Outros”

3. – Outras Avaliações

4.- Segundas avaliações Artº 76 do CIMI

(3)

1. - CIMI – Enquadramento geral

1.1 Conceito de prédio

1.2 Classificação de prédios

1.3 Inscrição de prédios na matriz

2. – Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

2.1 Dos prédios urbanos edificados

2.2 Dos terrenos para construção

2.3 Dos prédios da espécie “Outros”

3. – Outras Avaliações

4.- Segundas avaliações Artº 76 do CIMI

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1.1. – Conceito de prédio

1..ENQUADRAMENTO GERAL

Prédio

“...é toda a fracção de território, abrangendo as águas, plantações,

edifícios e construções de qualquer natureza nela incorporados ou

assentes, com carácter de permanência, desde que faça parte do

património de uma pessoa singular ou colectiva, e em circunstancias

normais, tenha valor económico, bem como as águas, plantações,

edifícios ou construções nas circunstancias anteriores, dotados de

autonomia económica em relação ao terreno onde se encontrem

implantados, embora situados numa fracção de território que

constitua parte integrante de um património diverso ou não tenha

natureza patrimonial.”

(5)

1.1.Conceito do Prédio (continuação)

Ainda nos termos do 2º artigo do CIMI

“…Os edifícios ou construções ainda que moveis por

natureza são havidos como tendo carácter de

permanência quando afectos a fins não transitórios”…

Quanto ao carácter de permanência, este é

considerado quando:

“...os edifícios ou construções estiverem assentes no

mesmo local por um período superior a um ano.”

Finalmente, e para efeitos de aplicação do IMI:

“…cada fracção autónoma no regime de propriedade

Horizontal é havida como constituindo um prédio.

(6)

1.1.Conceito do Prédio (continuação)

Resumindo, para que determinada realidade territorial seja

considerada como prédio tem de reunir os seguintes atributos:

[a] – o

atributo físico

, ”ser uma fracção do território”;

[b] - o

atributo jurídico, “que faça parte do património

de uma pessoa singular ou colectiva “;

[c] – o

atributo económico, “que em circunstâncias

(7)

1.2 Classificação de prédios

Prédios urbanos

(a) Habitacionais;

(b) Comerciais, industriais ou para serviços;

(c) Terrenos para construção;

(8)

1.2.Classificação de Prédios

Prédios urbanos (continuação)

(a) Habitacionais;

(b) Comerciais, industriais ou para serviços;

(c) Terrenos para construção;

(d) Outros

(c) – Terrenos para os quais tenha sido concedida licença

ou autorização, admitida comunicação prévia ou emitida

informação prévia favorável de operação de loteamento ou

(9)

1.3.Inscrição de Prédios na matriz

A inscrição dos prédios na matriz e a actualização desta é feita

com base em declaração do contribuinte apresentada no prazo e

60 dias [no caso de transmissão gratuita até ao final do 3.º mês

seguinte ao do nascimento da obrigação tributária (óbito

/doação...-art.º 26º IS)] contados da ocorrência das circunstâncias

referidas(art.º 13º do CIMI),nomeadamente:

• Verificação do evento susceptível de alterar a classificação de um prédio;

• Modificação dos limites de um prédio;

• Conclusão de obras de edificação ou de melhoramento ou outras que

possam determinar variação do valor patrimonial tributário do prédio;

• Verificação de alteração nas culturas praticadas num prédio rústico

• Conhecimento da não inscrição de um prédio na matriz

• Ter-se verificado uma transmissão onerosa ou gratuita de um prédio ou

(10)

1.3.Inscrição de Prédios na matriz

Documentos a entregar com declaração

• Plantas das Construções autenticadas

• Plantas da responsabilidade do contribuinte para construções não

• Licenciadas;

• Excepção: prédios construídos anteriormente a 7/8/51;

• Fotocópia do alvará de loteamento

• Fotocopia do alvará de licença de construção, projecto aprovado

ou Documento de viabilidade construtiva.

• Licença de utilização

• Escritura de propriedade horizontal

• Planta de localização

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1. - CIMI – Enquadramento geral

1.1 Conceito de prédio

1.2 Classificação de prédios

1.3 Inscrição de prédios na matriz

2. – Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

2.1 Dos prédios urbanos edificados

2.2 Dos terrenos para construção

2.3 Dos prédios da espécie “Outros”

3. – Outras Avaliações

4.- Segundas avaliações Artº 76 do CIMI

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2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

2.1.Dos prédios urbanos edificados (habitação, comércio, indústria e serviços

)

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Vt – Valor patrimonial tributário

Vc – Valor base dos prédios edificados

A - Área bruta de construção mais a àrea excedente à área de

implantação

Ca – Coeficiente de afectação

Cl – Coeficiente de localização

Cq – Coeficiente de qualidade e conforto

Cv – Coeficiente de vetustez

(13)

2. - Determinação do valor patrimonial tributário [Vt] em

2009

2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços]

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

2.1.1 Determinação do Valor base dos prédios edificados

1. Valor médio de construção/m2

MINISTÉRIO DAS FINANÇAS E DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA

Portaria n.º 1545/2008 de 31 de Dezembro

É fixado em € 487,20 o valor médio de construção

por metro quadrado, para efeitos do artigo 39.º do CIMI,

a vigorar no ano de 2009.

2. Valor do m2 do terreno de implantação

[fixado em 25% do valor médio de construção/m2

€487,20

+ €121,80

609,00/m2

3. Vc para 2009

(14)

2. - Determinação do valor

patrimonial tributário [Vt] em

2012

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

2.1.1 Determinação do Valor base dos prédios edificados

1. Valor médio de construção/m2

MINISTÉRIO DAS FINANÇAS

Portaria n.º 307/2011 de 21 de Dezembro

É fixado em (euro) 482,40 o valo r médio de construção,

por metro quadrado, para efeitos do artigo 39.º do Código

do IMI, a vigorar no ano de 2012

2. Valor do m2 do terreno de implantação

[fixado em 25% do valor médio de construção/m2

3. Vc para

2012

€482,40

+ 120,50 €

€603,00/m2

(15)

15

2. - Determinação do valor

patrimonial tributário [Vt] em

2012

(16)

2. Determinação do valor patrimonial tributário [Vt]

em

2014 e 2015

O valor médio de construção é determinado tendo em conta os encargos diretos e indiretos suportados na construção do edifício, tais como os relativos a materiais, mão-de-obra, equipamentos, administração, energia, comunicações e outros consumíveis

O Governo manteve nos 482,40 euros o valor médio de construção por metro

quadrado para efeitos de cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) em 2014, de acordo com uma portaria hoje publicada em Diário da República.

“É fixado em 482,40 euros o valor médio de construção por metro quadrado, para efeitos do artigo 39.º do Código do Imposto Municipal sobre os Imóveis, a vigorar no ano de 2014”, lê-se na portaria assinada pelo secretário de Estado dos Assuntos Fiscais, Paulo Núncio, o que significa a manutenção do valor pelo quinto ano consecutivo.

(17)

2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços

]

2.1.2 Determinação da Área bruta de construção mais a Área excedente

à Área de implantação – A (do edifício ou fracção)

A = x1 Aa +x2 Ab + x3 Ac + x4 Ad

Aa Área bruta privativa

Ab Áreas brutas dependentes

Ac Área de terreno livre até duas vezes a área de implantação

Ad Área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a

(18)

2.1.2 Determinação da Área bruta de construção mais a Área excedente

à Área de implantação (do edifício ou fracção)

Aa

Área bruta privativa

É a superfície total , medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção, inclui varandas, privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção.

Aplica-se o coeficiente 1.00.

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2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços] 2.1.2 Determinação da Área bruta de construção mais a Área excedente

à Área de implantação (do edifício ou fracção)

Ab Área bruta dependentes São as áreas cobertas e fechadas de uso

exclusivo ainda que constituam partes comuns, mesmo mesmo que situadas no exterior do edificio ou fracção , cujas

utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edificio ou fracção. Para o efeito, consideram-se locais

acessorios: garagens e parqueamentos, arrecadações instalações para animais , sotãos ou caves acessiveis , desde que não integrados na Aa e ainda outros locais

privados de função distinta das anteriores como é o caso das varandas não fechadas (aberta). Aplica-se o coeficiente 0.30. Têm uma utilização acessória relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção

(20)

2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

Coeficiente de ajustamento de áreas (Ca)

Pelo artigo 78.º da Lei n.º 53-A/2006, foi aditado o artigo 40 –A ao CIMI,

passando a ser considerado na determinação das áreas um

coeficiente de

ajustamento de áreas (Caj)

para os prédios ou fracções cujas afectações

sejam:

HABITAÇÃO, COMÉRCIO, SERVIÇOS, INDUSTRIA, ESTACIONAMENTO

A aplicação do Caj incide sobre o somatório da área bruta privativa [Aa] com a

área bruta dependente já ponderada [0,3Ab] para as afectações referidas,

sendo variável em função de escalões de área consoante a afectação

.

(21)

2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços] 2.1.2 Determinação da Área bruta de construção mais a Área excedente

à Área de implantação (do edifício ou fracção)

A = Aa + Ab + Ac + Ad

Ac

Área de terreno livre

até duas vezes a área de implantação

Ad

Área de terreno livre que excede duas vezes

a área de implantação

Aplica-se o coeficiente 0,005.

A Área do terreno livre do edifício ou da fracção ou a sua quota-parte resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções. Integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros.

(22)

2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Vt Valor patrimonial tributário

Vc Valor base dos prédios edificados

A Área bruta de construção mais a Área excedente à área de implantação

Ca Coeficiente de afectação

Cl Coeficiente de localização

Cq Coeficiente de qualidade e conforto

Cv Coeficiente de vetustez

(23)

2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

2.1.3. Aplicação do

coeficiente de

afectação

{Ca]

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Ca Coeficiente de afectação

Cl Coeficiente de localização

Cq Coeficiente de qualidade e conforto

Cv Coeficiente de vetustez

2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços

Tipo de Utilização Coeficientes

Comércio _1,20

Serviços _1,10

Habitação _1,00

Habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados

0,70

Comércio e Serviços em

construção de tipo industrial 0,60 Estacionamento coberto e

fechado 0,80

Estacionamento coberto e não

fechado 0,40

Estacionamento não coberto e

não fechado 0,15

Estacionamento não coberto _0,08 Prédios não licenciados, em

condições muito deficientes de habitabilidade

0,45

Arrecadação ou arrumos _0,16

Em função do tipo de utilização de determinado prédio edificado, assim se aplica o respectivo coeficiente de afectação.

(24)

2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

2.1.4.Aplicação do

coeficiente de localização

[ Cl]

Vt = Vc x A Ca X Cl x Cq x Cv

CI Coeficiente de localização

Cq Coeficiente de qualidade e conforto

Cv Coeficiente de vetustez

O Coeficiente de localização varia entre 0,4 e 2,0 podendo ser reduzido para 0,35 em situações de habitação dispersa em meio rural, e ser elevado até 3,0 em zonas de elevado valor de mercado imobiliário.

(25)

O Zonamento na determinação do valor patrimonial tributário

Determinação de zonas homogéneas municipais

•Em função de coeficientes de localização [CI] com o mesmo valor;

•Por categoria de afectação (habitação, comércio, serviços, indústria,

terrenos para construção);

•Com recurso a informação geográfica ;

(26)

(27)

(28)

(29)

Determinação do valor patrimonial tributário (Vt)

2.1.4. Aplicação do coeficiente de qualidade e conforto {Cq]

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Cq Coeficiente de qualidade e conforto

O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) é aplicado ao Valor base do prédio

edificado podendo ser majorado até

(30)

MAJORATIVOS COEFICIENTE

S MINORATIVOS

COEFICIENTES

Moradias Unifamiliares Até 0,20 Inexistência de cozinha 0,10

Localização em condomínio fechado 0,20 Inexistência de instalações sanitárias 0,10

Garagem individual 0,04 Inexistência de rede publica ou

privada de agua 0,08

Piscina Individual 0,03 Inexistência de rede publica ou

privada de electricidade 0,10

Piscina colectiva _0,03 Inexistência de rede publica ou

privada de gás 0,02

Campo de Ténis 0,03 Inexistência de rede publica ou

privada de esgotos 0,05

Outros Equipamentos de lazer 0,04 Inexistência de ruas pavimentadas 0,03

Qualidade construtiva Até 0,15 Inexistência de elevador em edifícios

com mais de 3 pisos 0,02

Localização excepcional Até 0,10 Existência de áreas inferiores as

regulamentadas 0,05

Sistema Central climatização 0,03 Estado deficiente de conservação Até 0,05

Elevadores em edifícios com menos

de 4 pisos 0,02

Localização e operacionalidade

relativas Até 0,05

Utilização de técnicas ambientalmente

sustentáveis activas ou passivas 0,05

Subtrai à unidade

Adiciona à unidade

(31)

MAJORATIVOS COEFICIENTES _MINORATIVOS COEFICIENTES

Localização em Centro comercial 0,25 Inexistência de instalações sanitárias 0,10 Localização em edifícios destinados a

escritórios

0,10 Inexistência de rede publica ou

privada de agua 0,08

Sistema central de climatização 0,10 Inexistência de rede publica ou _{privada de electricidade} 0,10

Qualidade construtiva Até 0,10

Inexistência de rede pública ou

privada de esgotos 0,05

Inexistência de ruas pavimentadas _0,03

Existencia de elevadores (es) e ou

escada (as) rolante (es) 0,03

Inexistencia de elevador em edificios

com mais de 3 pisos 0,02

Estado deficiente de conservação _{Até 0,05}

relativas Até 0,20

relativas Até 0,10

Utilização de técnicas

ambientalmente sustentáveis, activas ou passivas

0,10

Subtrai à unidade

Adiciona à unidade

Elementos de Qualidade e conforto Prédios urbanos destinados a comércio, industria e Serviços

(32)

2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT) 2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços] 2.1.4.Aplicação do coeficiente de vetustez { Cv]

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Vt Valor patrimonial tributário

Vc Valor base dos prédios edificados

A Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação

Ca Coeficiente de afectação Cl Coeficiente de localização

Cq Coeficiente de qualidade e conforto

Cv Coeficiente de vetustez

Anos Coeficiente de Vetustez Menos de 3 1,00 3 a 5 0,98 6 a 10 0,95 11 a 15 0,90 16 a 30 0,85 21 a 30 0,80 31 a 40 0,75 41 a 50 0,65 51 a 60 0,55 61 a 80 0,45 Mais de 80 0,35

É determinado em função do numero inteiro de anos Decorridos desde a data de emissão da licença de utilização, caso exista, ou desde a data de conclusão das obras de edificação.

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Anos Coeficiente de vetustez Menos de 3 1,00 3 a 5 0,98 6 a 10 0,95 11 a 15 0,90 16 a 20 0,85 21 a 30 0,80 31 a 40 0,75 41 a 50 0,65 51 a 60 0,55 61 a 80 0,45 Mais de 80 0,35

2.1.4.Aplicação do coeficiente de vetustez {Cv]

Antes de 1 de Julho de 2007

Com a alteração legislativa [Lei 53/06] Foram alterados os escalões de área

Depois de 1 de Julho de 2007

Anos Coeficiente de Vetustez Menos de 2 1,00 De 2 a 8 0,90 De 9 a 15 0,85 De 16 a 25 0,80 De 26 a 40 0,75 De 41 a 50 0,65 De 51 a 60 0,55 Mais de 60 0,40

(34)

2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

2.2. Dos terrenos para construção

Vt = Vt implantação + Vtadjacente

Vtadjacente = Vc x [(Ac x 0,025) + (Ad x 0,005)] x Ca x Cl xCq

Vc Valor base dos prédios edificados

Ac Valor do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação (ponderada com o coeficiente de 0,025)

Ad Área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação (ponderada com o coeficiente de 0,005)

Ca Coeficiente de afectação Cl Coeficiente de localização

Cq Coeficiente majorativo para moradias unifamiliares (só se aplica o Cq neste caso)

(35)

2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT) 2.2. Dos terrenos para construção

Vt = Vt implantação+ Vt adjacente

Vt = Vc x [[(Abc – Ab) + (Ab x 0,3)] x %ai + [(Ac x 0,025) + (Ad x 0,005)]] x Ca x Cl x Cq

Não se esqueça Só se aplica no caso de moradias uni familiares

Vt =

Vt

implantação

Vt

adjacente Pela portaria nº 982/2004, com as alterações da portaria 1022/2006 e portaria 1119/2009, foram aprovadas as percentagens correspondentes à área de implantação, previstas no nº 2 do artigo 45 do CIMI, para apuramento do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção, bem como as respectivas áreas de aplicação.

(36)

2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT) 2.3. Dos prédios da espécie “Outros”

Para a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios de espécie “Outros” é necessário atender às suas especificidades, sendo aplicáveis as regras gerais de avaliação

(37)

1. - CIMI – Enquadramento geral

1.1 Conceito de prédio

1.2 Classificação de prédios

1.3 Inscrição de prédios na matriz

2. – Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

2.1 Dos prédios urbanos edificados

2.2 Dos terrenos para construção

2.3 Dos prédios da espécie “Outros”

3. – Outras Avaliações

4.- Segundas avaliações Artº 76 do CIMI

(38)

3- Outras Avaliações

Avaliações especiais (legislação em vigor)

Decreto-Lei 51/95 de 20 de Março - Ponte Vasco da Gama

Decreto-Lei 54/95 de 22 de Março - Expo 98

Decreto-Lei 27/97 de 22 de Janeiro - altera os anteriores

Decreto-Lei 43/98 de 03 de Março - CRIL, CREL, CRIP, CREP,

TRAVESSIA FERROVIARIA DO TEJO, TROÇOS

FERROVIARIOS COMPLEMENTARES E EXTENÇÕES DO

METROPOLITANO DE LISBOA

(39)

3- Outras Avaliações

Avaliações especiais (legislação em vigor)

A contribuição especial incide sobre o aumento de valor devido à

Construção das infra estruturas referidas nos citados normativos:

Dos prédios rústicos com possibilidade da sua utilização como

Terrenos para construção

(40)

3- Outras Avaliações

Avaliações especiais (legislação em vigor)

Valor sujeito a contribuição

Valor do prédio à data do pedido de licenciamento da construção

subtraído

Do seu valor à data de 1 de Janeiro de 2002/2004, sendo este

último corrigido

Por aplicação de coeficientes publicados em portaria a que se

refere o artº 43º do CIRC

(41)

1. - CIMI – Enquadramento geral

1.1 Conceito de prédio

1.2 Classificação de prédios

1.3 Inscrição de prédios na matriz

2. – Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

2.1 Dos prédios urbanos edificados

2.2 Dos terrenos para construção

2.3 Dos prédios da espécie “Outros”

3. – Outras Avaliações

4.- Segundas avaliações Artº 76 do CIMI

(42)

4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º

Quando o sujeito passivo, a câmara municipal ou o chefe de finanças

não concordarem com o resultado da avaliação directa dos prédios

urbanos podem, respectivamente requerer ou promover uma segunda

avaliação, no prazo de 30 dias contados da data em que o primeiro tenha

sido notificado.

(43)

4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º

A 2ª avaliação pode ser requerida ou promovida com base:

• em erros de avaliação ou discordância genérica do valor.

Ou

(44)

4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º

Sempre que o pedido ou promoção de segunda avaliação sejam

efectuados, devem ser devidamente fundamentados.

A fundamentação para a aludida distorção deverá incluir, para além

de todos os elementos que os reclamantes entendam pertinentes para

o efeito, uma proposta de valor que considerem como o mais ajustado

tendo por base nomeadamente, os seguintes elementos:

•Características do prédio que o diferenciam do padrão normal da área

da sua localização;

•Estudos de mercado e/ou parecer técnico a fundamentar o valor

Proposto;

•Valores de transacções recentes na área de localização do prédio de

Imóveis com características, tipologia e afectação semelhantes

(45)

4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º

A segunda avaliação é realizada com observância do disposto

Nos artigos 38º e seguintes, por uma comissão composta por:

•Um perito regional designado pelo director de finanças em função

da sua posição na lista organizada por ordem alfabética para esse

efeito, que preside à comissão;

•Um vogal nomeado pela respectiva câmara municipal

•E o sujeito passivo ou seu representante.

(46)

4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º

Não obstante o disposto no numero anterior, desde que o valor

patrimonial tributário, determinado nos termos dos artigos 38º e

seguintes, se apresente distorcido relativamente ao valor normal de

mercado a comissão efectua a avaliação em causa e fixa novo valor

patrimonial tributário que releva apenas para efeitos de IRS, IRC e

IMT, devidamente fundamentada, de acordo com as regras

constantes do nº 2 do artigo 46º, quando se trate de edificações , ou

por aplicação do método comparativo dos valores de mercado no

caso dos terrenos para construção e dos terrenos previstos no nº 3

do mesmo artigo.

(47)

4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º

Para efeitos dos números anteriores, o valor patrimonial tributário

considera-se distorcido quando:

É superior em mais de 15% do valor normal de mercado;

Ou quando o prédio apresenta características valorativas que o diferenciam do Padrão normal da zona, designadamente a sumptuosidade, as áreas invulgares E a arquitectura e o valor patrimonial tributário é inferior em mais de 15% do Valor normal de mercado. [

estas duas condições são cumulativas]

(48)

4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º

- Método de custo – Nº 2 do Artigo 46 do CIMI

Na aplicação do Método de Custo o perito deve

fundamentar quer os custos de construção quer

o preço do terreno.

Em que:

V = VALOR DA AVALIAÇÃO = Valor presumível do edificado = Valor normal de Mercado T = Valor comercial de terrenos

ET = Encargos com a compra dos terrenos C = Custo de construção

EC = Encargos com a construção

CAD = Coeficiente de apreciação ou de depreciação

(a aplicar sempre que o prédio reúna condições que imprimam valorização ou

Desvalorização, derivadas, designadamente da idade e de outras características singulares Como a exclusividade, a natureza arquitectónica, física, funcional, económica e ambiental) EVC = Encargos com a venda do edificado